Krav fra utleier om erstatning for skader som følge av røyking

[Skandinav]

Leietaker flyttet inn i leilighet som er av nøktern standard, men som var nymalt. Leiekontrakt signeres. Det fremkommer ingen steder i leiekontrakten at det ikke er lov å røyke i leiligheten.
Imidlertid står det: "Når leietiden er ute, skal leietakeren levere leiligheten med tilbehør tilbake til utleieren rengjort og i samme stand som da han/hun overtok den. All innvendig vedlikehold og eventuell fornyelse bekostes av leietakeren, unntatt skader som oppstår på elektriske ledninger, stikkontakter, innretninger som fører til avløp og vannforsyning samt skader eller vedlikeholdsbehov på vinduer og inngangsdør når skaden skyldes naturlig slitasje eller feil som leier ikke har skyld i eller ansvar for."
Leietaker røyker i leiligheten i hele leietiden (+5 år), noe som naturlig etterlater tydelige spor. Når leietaker nå flytter ut, ønsker utleier at leietaker skal erstatte kostnaden for å sette leiligheten tilbake i den stand som da vedkommende flyttet inn. Utleier har hentet inn tilbud fra håndverkere, det kommer til å koste drøyt kr. 100.000,-. Leietaker frasier seg ansvaret fordi det ikke fremkommer av leiekontrakten at det ikke er lov å røyke.

Hvordan skal leietaker håndtere et slikt krav? Er det et tema å spørre seg om røyking og gulnende overflater, regnes som naturlig slitasje når det ikke er gitt røykeforbud?

[Milhouse85]

Så lenge det ikke er en klausul i leiekontrakten som tilsier at røyking ikke er tillatt, har leietaker rett i sin sak. Dessverre, vil nok mange si, har leietaker ekstremt mye makt i et leieforhold. Derfor er det ytterst viktig med en detaljert og nøysom leiekontrakt. At utleier ikke har registrert at det har blitt røyket i leiligheten på en periode på fem år er heller ikke til utleiers fordel i en eventuell rettstvist. 

Jeg fant denne saken, og her ble leiligheten betydelig skadet som følge av mye fukt, mugg og sopp som følge av blant annet røyking inne. Men selv her ble leietaker frikjent. https://www.aftenbladet.no/lokalt/i/0oQ4J/tok-leietakernes-roeyking-til-retten

Dette er nok en tapt sak for utleier og en dyr lærepenge. Alternativt blir å ta saken til retten - men da kan man resultere i en enda høyere kostnad for utleieren.

[The Avatar]

Sjølv om innendørs røyking har blitt mindre vanleg så er nok røyking fortsatt å sjå på som vanleg bruk når det ikkje er spesifisert forbod. Det er både vanleg, og utleigers plikt å opprettholde god orden på eigedommen f.eks. gjennom ordensreglar. Slike ordensreglar brukar vanlegvis å ta for seg både røyking, dyrehold og støy.

Den meir subjektive vurderinga er om leigetakaren har behandla husrommet med tilbørlig aktsomheit om slitasjen kostar 100 000 kr å rette opp i.
Leigetakar skal tilbakelevere husrommet i samme stand som ved innflytting men med bortsett frå alminnelig slit og elde.
Eg får inntrykk av at utleiger forsøker å få leigetakaren til å betale for den alminnelige slitasjen som ein får etter 5 år ettersom summen det er snakk om er så høg. 
Kva er det utleiger treng handtverkarar til å gjere i leiligheita? Med mindre det er gjort skadeverk så er vel einaste fagpersonane enn ein eventuelt treng reinhaldar eller malar? Om det er snekker som skal inn så må det være snakk om skadeverk som skal reparerast?
Eller tenker utleiger her at veggane må skiftast ut for å få ut røyklukta.

For leigetakaren er det berre å bestride kravet og ikkje betale, så er det utleiger som må ta saka vidare og dokumentere kravet. Her er summen så stor at med mindre det er spesielle forhold som ikkje er nemnt så vil det nok være uaktuelt å gå med på å betale inn dette kravet for å få saka ut av verden utan å måtte bruke tid på ein rettsleg prosess.

[sk0yern]

Kris85 skrev (23 timer siden):

Så lenge det ikke er en klausul i leiekontrakten som tilsier at røyking ikke er tillatt, har leietaker rett i sin sak. Dessverre, vil nok mange si, har leietaker ekstremt mye makt i et leieforhold. Derfor er det ytterst viktig med en detaljert og nøysom leiekontrakt. At utleier ikke har registrert at det har blitt røyket i leiligheten på en periode på fem år er heller ikke til utleiers fordel i en eventuell rettstvist. 

Jeg fant denne saken, og her ble leiligheten betydelig skadet som følge av mye fukt, mugg og sopp som følge av blant annet røyking inne. Men selv her ble leietaker frikjent. https://www.aftenbladet.no/lokalt/i/0oQ4J/tok-leietakernes-roeyking-til-retten

Dette er nok en tapt sak for utleier og en dyr lærepenge. Alternativt blir å ta saken til retten - men da kan man resultere i en enda høyere kostnad for utleieren.

Veldig interessant sak, men det er også viktig å tenke på at hva som er "normal bruk", endres over tid.

For 30 år siden, kan man helt argumentere med at det å røyke innendørs, var helt normalt. Det var også en stor del av befolkningen som røykte.
For 15 år siden kjøpte jeg min første leilighet. Røyking var blitt mindre vanlig, men jeg hadde fortsatt flere venner som røykte.
De gangene jeg hadde fest var det aldri noen som spurte om de kunne røyke inne, alle tok det som en selvfølge at man måtte gå ut.
I dag har jeg knapt noen venner som røyker lenger, og det er også den generelle utviklingen i samfunnet.

Så i 2020 vil jeg si at det ikke er normal bruk å røyke inne. 
Når det er sagt, så burde selvfølgelig utleier spesifisert dette i kontrakten. 
Her tenker jeg det også avhenger av utleier, for en utleier i 70-årene er det enklere å se for seg at leietager kan finne på å røyke innendørs. For en person i 20-årene, er det kanskje såpass utenkelig at man ikke tar høyde for det i en kontrakt?

 

[nomore]

Selv om røyking ikke er så vanlig lengre så er det fortsatt noe som flere driver med og som forekommer. Så med mindre det er tydelig ikke tillatt i kontrakten har ikke huseier så mye å komme med.

Men 100k for å male leiligheten? Hva annet inneholder den fakturaen?

[Skandinav]

The Avatar skrev (2 timer siden):

Kva er det utleiger treng handtverkarar til å gjere i leiligheita? Med mindre det er gjort skadeverk så er vel einaste fagpersonane enn ein eventuelt treng reinhaldar eller malar? Om det er snekker som skal inn så må det være snakk om skadeverk som skal reparerast?
Eller tenker utleiger her at veggane må skiftast ut for å få ut røyklukta.

Leiligheten er rengjort, men her er det spørsmål om to strøk med sperregrunn og siden to strøk med ordinær maling. Det gjelder da vegger, tak vinduer og dører i alle rom, ca 55 kvm. Dette utført av profesjonelle malere.

nomore skrev (1 time siden):

Men 100k for å male leiligheten? Hva annet inneholder den fakturaen?

Fakturaen inneholder også erstatning av lysarmatur som har blitt skadet. Det handler for så vidt < kr. 5000,-.

[sk0yern]

nomore skrev (2 timer siden):

Selv om røyking ikke er så vanlig lengre så er det fortsatt noe som flere driver med og som forekommer.

Det er vel dette som kanskje er kjernen. Vil man si i 2020 at det er normal bruk å røyke inne?
Dette kommer an på hvem man spør, men jeg tipper et flertall vil si nei.
Man kan si at dette burde vært spesifisert i kontrakt, men som leietager burde man også tatt en sjekk med utleier at dette faktisk er greit.

[Taurean]

100 000, er det en dårlig spøk? Personen har vel ikke røyka i hvert eneste rom, konstant, daglig, i 5 år? Det er vel kun ofte ett rom det brukes mest som oppholdsrom og der blir det størst slitasje fra røyken?

Hvor mye koster tette vernebriller, to flasker salmiakk, tre pakker engangskluter og noen titalls timer jobb? Salmiakkvann fjerner helt sikkert mye av det der, hvis man vasker i noen omganger.

Som leietaker ville jeg sagt meg villig til å bli med på å vaske med salmiakkvann kanskje 1-2 omganger, så kunne utleier tatt 1-2 omganger.

[Dubious]

Er vel bare å leie ut til en ny røyker?

[Evil-Duck]

Taurean skrev (27 minutter siden):

100 000, er det en dårlig spøk? Personen har vel ikke røyka i hvert eneste rom, konstant, daglig, i 5 år? Det er vel kun ofte ett rom det brukes mest som oppholdsrom og der blir det størst slitasje fra røyken?

Hvor mye koster tette vernebriller, to flasker salmiakk, tre pakker engangskluter og noen titalls timer jobb? Salmiakkvann fjerner helt sikkert mye av det der, hvis man vasker i noen omganger.

Som leietaker ville jeg sagt meg villig til å bli med på å vaske med salmiakkvann kanskje 1-2 omganger, så kunne utleier tatt 1-2 omganger.

100 000,- er nok ingen dårlig spøk om det er fagfolk som skal ordne opp i det. Røyklukt setter seg i ALT, gardiner og eventuelt stoffmøbler er bare å kaste å kjøpe nytt om noe av det var inkludert i leiligheten, vegger spesielt om det er gips må mest trolig pusses ned og males på nytt og selv da er det nødvendigvis ikke nok da en fortsatt står igjen med tak, gulv og fastmontert inventar. Vi har en identisk sak gående nå i sameiet jeg sitter som styreleder i og takstmann har estimert at verditapet på leiligheten som har blitt innrøkt er mellom 100 000 - 200 000 kroner vist det ikke blir ordnet opp, og saneringsfirma har gitt en takst på mellom 100 000 og 150 000 kroner for å gjøre leiligheten på vel 70 kvm luktfri og "røykfri". Det absolutt dummeste en kan gjøre er å røyke inne om en har planer om å selge. 

Endret 26. november 2020 av Evil-Duck

[sk0yern]

Denne artikkelen beskriver også "problemet": https://dnbeiendom.no/altombolig/gjor-det-selv/inne/vasketips/hvordan-fjerne-vond-lukt-i-boligen

[Taurean]

Evil-Duck skrev (24 minutter siden):

100 000,- er nok ingen dårlig spøk om det er fagfolk som skal ordne opp i det. Røyklukt setter seg i ALT, gardiner og eventuelt stoffmøbler er bare å kaste å kjøpe nytt om noe av det var inkludert i leiligheten, vegger spesielt om det er gips må mest trolig pusses ned og males på nytt og selv da er det nødvendigvis ikke nok da en fortsatt står igjen med tak, gulv og fastmontert inventar. Vi har en identisk sak gående nå i sameiet jeg sitter som styreleder i og takstmann har estimert at verditapet på leiligheten som har blitt innrøkt er mellom 100 000 - 200 000 kroner vist det ikke blir ordnet opp, og saneringsfirma har gitt en takst på mellom 100 000 og 150 000 kroner for å gjøre leiligheten på vel 70 kvm luktfri og "røykfri". Det absolutt dummeste en kan gjøre er å røyke inne om en har planer om å selge. 

Hva med salmiakkvann-vask i flere omganger? Greit nok at det setter seg i ting og tang.. men vegger og overflater er vel det viktigste? Gardiner kan vasker.

[Evil-Duck]

Taurean skrev (11 minutter siden):

Hva med salmiakkvann-vask i flere omganger? Greit nok at det setter seg i ting og tang.. men vegger og overflater er vel det viktigste? Gardiner kan vasker.

Jeg er ikke ekspert, men artikkelen @sk0yern linker til forklarer problemet med langtids røyking innendørs. Det hjelper ikke uansett hvor mye en vasker flater om lukten sitter i selve materiellet. 

Endret 26. november 2020 av Evil-Duck

[perpyro]

Taurean skrev (Akkurat nå):

Hva med salmiakkvann-vask i flere omganger? Greit nok at det setter seg i ting og tang.. men vegger og overflater er vel det viktigste? Gardiner kan vasker.

Salmiakkvannet kommer ikke inn alle steder røyken trakk inn og leiligheta vil lukte røyk i flere år etterpå selv om den var grundig nedvasket.
Skadeselskaper som sanerer brannrøykskadde boliger går mye grundigere til verks en bare nedvasking og selv etter maling og kjemisk behandling kan det fremdeles lukte røyk under visse forhold.
Har du røyka i ei leilighet som skal tilbakeføres til den stand den var i før overtakelse minus normal slitasje har en mye større jobb forran seg en bare nedvasking.

[Labelle]

Går ikke ann å vaske bort røyklukt. Elendigheten kan nesten sammenlignes med dieselsøl.. Maling er helt nødvendig hvis det har vært tungt røyket inne. Det er en grunn til at det står "røyking ikke tillatt" i alle leiekontrakter. Røyking trekker ofte opp i resten av boligen også. 

Endret 26. november 2020 av Labelle

[emeritus]

Jeg er nå ikke så sikker på at røyking innendørs er omfattet av "den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde", slik det er formulert i husleielovens § 10-2 annet ledd. Med "alminnelig slit og elde" tenker jeg først og fremst på fysiske bruksmerker og slitasje. Slik slitasje er tenkt dekket gjennom husleien. Kanskje kan en viss matlukt eller røyklukt være omfattet av den alminnelige slit og elde, men en helt innrøkt leilighet? Det synes jeg er tvilsomt, spesielt ettersom røyking er blitt såpass uvanlig. Til dette kommer det at det antageligvis er vanskeligere å leie ut en leilighet som stinker. Kan også nevnes at leietaker plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet etter § 5-1 annet ledd. 

 

Samtidig kan det hevdes at røyking inne, når det ikke er regulert i avtale, må være innenfor hva man kan kalle normal bruk. 

 

Med unntak av en lagmannsrettsdom om en leietaker som hadde holdt 20-30 katter med påfølgende luktproblemer og hvor leiligheten måtte utbedres for flere hundre tusen, fant i alle fall ikke jeg noen avgjørelse som har tatt stilling til problemet her. 

[Dragen]

Problemet her, egentlig, er "i samme stand som da han/hun overtok den." Med denne formuleringen kan utleier kreve ny oppussing av boligen ved leieopphør.

Jeg husker noen saker i media for noen år siden hvor dette hadde fokus. Noen saker ble tatt opp i rettsvesenet, men med forskjellige utfall avhengig av alvorlighet. Noen saker gikk i favør leier fordi "skadene" var såpass bagatellmessige at de anså at dette måtte utleier regne med, andre saker gikk i favør utleier pga. ting som røyking og dyrehold.

Og det skal sies at røyking over flere år vil påføre langt større skader enn lukt. Treverk og gipsplater vil være gjennomsyret med tjære (det er tjæra som lager skader/lukt, ikke nikotin). Eldre boliger vil nok ha sprekker i veggplatene til at tjæra vil sette seg i isolasjonmaterialer. Plast- og gummiinnventar vil få permanent farge. Har boligen eldre tregulv, så vil askerester sette seg i disse.

[Darkbill]

Det om røyking innendørs er tillatt eller ei vil jeg selv tro ikke har noe å si. 

Problemet er at leiligheten har blitt gul og røykskadet. Bare fordi det ikke er et eksplisitt forbud mot røyking, betyr det ikke man kan levere tilbake leiligheten i vesentlig dårligete stand enn å forventes av et normalt leieforhold. Har det gulnet så har det gulnet, uavhengig av et forbud

Forbudet har vel ingenting med erstatningsansvar å gjøre? 

Om det ikke er noe forbud mot husdyr, så er det forsatt ikke fritt fram for at gulvet kan være helt oppripet og skadet pga klor. 

Om leiligheten eri vesentlig dårligere stand enn man kan forvente ved tilbakelevering, så har utleier en god sak på erstatningsansvar i mitt syn. Det er ikke fritt fram for å skade et objekt bare fordi det mangler et eksplisitt forbud. 

[zanta]

On 11/26/2020 at 8:32 PM, Labelle said:

Går ikke ann å vaske bort røyklukt. Elendigheten kan nesten sammenlignes med dieselsøl.. Maling er helt nødvendig hvis det har vært tungt røyket inne.

Enig i dette. For noen år siden kjøpte vi et hus der det var røyket inne, og selv etter 6-7 år hang lukten igjen, uansett hvor mye og godt vi vasket. Først da vi malte alle taket og vegger ble dette bra, og i de rommene det var mest innrøyket måtte jeg male 3-4 strøk før det ble bra.