Står borettslag fritt til å øke husleien/felleskostnadene fritt?

[Kron]

Trulss skrev (32 minutter siden):

Jeg mener det er en bedre løsnng å betale for de nye vinduene i ettertid, og som man fortsatt har glede av selv 15 år senere. Sparing vil jeg gjøre selv og helst ikke sette bort til styret i borettslaget.

Ett borettslag er styrt demokratisk. Flertallet kan overstyre mindretallet på spørsmålet om man skal spare opp, eller ta opp lån i forbindelse med nødvendig vedlikehold og oppgradering. Det er man nødt til å akseptere om man vil bo i ett borettslag, det er ikke en beslutning hver enkelt kan gjøre selv.

[Wisd0m]

24 minutes ago, barfoo said:

Kvifor er det ei betre løysing? Då må ein betale renteutgifter på lånet.

Prinsipielt greier ikkje eg å sjå den heilt store skilnaden heller. I tillegg er det jo mogeleg med kombinasjon, der ein betaler flat sum som i forkant av tiltaket går til å bygge EK, og i etterkant av tiltaket går til å betale gjeld? Jevn betaling vil jo svært ofte vere gunstigare enn brå endringer i felleskost for mange?

Kapitalkostnader får man uansett. Et borettslag kan låne med sikkerhet i bolig og dermed oppnå ok betingelser på lånet, men det kan godt hende at hver enkelt greiere å få høyere avkastning på sparepengene enn det borettslaget greier. Tilslutt må man innefinne seg i det som blir vedtatt, men lån er ikke nødvendigvis så dumt.

[Windfarmer]

Inspector skrev (På 8.12.2023 den 4:40 PM):

Iflg trådstarter var økonomien god. Borettslaget hadde også penger på bok før denne skandaløse økningen.
Opprinnelig skulle borettslagene skaffe rimelige boliger til boligtrengende. Nå er det markedet som rår alene og nyboligsalget har stoppet pga grådige utbyggere og høye renter.

Et borettslag bør ikke drives som et investeringsselskap, men som et non-profit foretak.
Men når borettslagene innser hvilke store verdier de besitter og den solide kontantstrømmen som sirkulerer, agerer økognomene som fluer på en kuruke.

Du kan umulig vite hvordan borettslag er organisert og drives. Jeg har selv bodd i borettslag i over tretti år, og satt i ti av disse årene i styret. Det er generalforsamlingen som velger styret, og der har alle andelseiere en stemme og hvis de er misfornøyd med styrets arbeid er det bare å skifte de ut.

Det er sterkt underkommunisert hvor viktig det er med kompetente og aktive styrer i borettslag. I realiteten forvalter disse styrene verdier som i mange tilfeller ligger i flere hundre millioners klassen. Og da må ikke slikt styrearbeid håndteres som en hobby. Eksempelvis er det svært viktig å ha en aktiv vedlikeholdsplan, manglende vedlikehold over tid kan bli svært kostbart for alle beboere, og det kan være manglende vedlikehold som er forklaringen på trådstarterens husleieøkning. Borettslag skal ikke drives for å tjene penger, husleien skal være stor nok til å dekke nedbetaling av lån, vedlikehold og øvrig drift som renhold i fellesarealer, snømåking, strøm i fellesarealer osv. Dette i tillegg til at borettslaget gradvis bør bygge opp et vedlikeholdsfond.

[Trulss]

Kron skrev (27 minutter siden):

Ett borettslag er styrt demokratisk. Flertallet kan overstyre mindretallet på spørsmålet om man skal spare opp, eller ta opp lån i forbindelse med nødvendig vedlikehold og oppgradering. Det er man nødt til å akseptere om man vil bo i ett borettslag, det er ikke en beslutning hver enkelt kan gjøre selv.

Det å måtte betale inn penger til noe i fremtiden man kanskje aldri får noe glede av synes jeg er litt uforskammet frekt. Argumentet med å betale renter tipper også andre veien, og i de fleste tilfeller oppnår bedre resultat på egen sparing enn nibor hos borettslaget. 

Man skal selvsagt spare opp en viss buffer til uforutsette utgifter, men jeg mener bestemt at alt annet bør finansieres på annen måte (større prosjekt). Det betale for nye balkonger 50 år frem i tid høyrer ingen plass hjemme.

I et borettslag veier ofte styrets argumentasjon og holdning tungt. Dessverre består ofte styrer av eldre mennesker med en viss liverfaring som har gått ut på dato, og som ikke har fulgt med i timen når det gjelder bank/finans, tekniske muligheter med mer. Resultatet ser vi ofte i dag hvor stadig flere eldre borettslag ikke kommer seg ut av hengemyra den er fanget i. Kostnadene skyter i været og de tekniske nye løsningene uteblir. Boligbyggelagene gir dårlige råd som er kjøpt og betalt av deres "samarbeidspartnere", og heller ikke holder stikk. På toppen av det hele skjules bilag og "investeringer" i regnskapene slik at folk flest ikke reagerer. 

Jeg sier ikke dette gjelder alle borettslag, men det gjelder faktisk uforskammet mange. Store årlige overskudd blir en sovepute og fører til unødvendige store kostnader og driftsutgifter.

[barfoo]

1 minute ago, Trulss said:

Det å måtte betale inn penger til noe i fremtiden man kanskje aldri får noe glede av synes jeg er litt uforskammet frekt.

Om du sel så vil jo nettoformue dra opp pris?

[Trulss]

Windfarmer skrev (13 minutter siden):

Du kan umulig vite hvordan borettslag er organisert og drives. Jeg har selv bodd i borettslag i over tretti år, og satt i ti av disse årene i styret. Det er generalforsamlingen som velger styret, og der har alle andelseiere en stemme og hvis de er misfornøyd med styrets arbeid er det bare å skifte de ut.

Det er sterkt underkommunisert hvor viktig det er med kompetente og aktive styrer i borettslag. I realiteten forvalter disse styrene verdier som i mange tilfeller ligger i flere hundre millioners klassen. Og da må ikke slikt styrearbeid håndteres som en hobby. Eksempelvis er det svært viktig å ha en aktiv vedlikeholdsplan, manglende vedlikehold over tid kan bli svært kostbart for alle beboere, og det kan være manglende vedlikehold som er forklaringen på trådstarterens husleieøkning. Borettslag skal ikke drives for å tjene penger, husleien skal være stor nok til å dekke nedbetaling av lån, vedlikehold og øvrig drift som renhold i fellesarealer, snømåking, strøm i fellesarealer osv. Dette i tillegg til at borettslaget gradvis bør bygge opp et vedlikeholdsfond.

Nå har jeg vel nevnt at begrunnelsen er generelt økte kostnader og ikke noe annet. Er det noe du ikke forstår? Jeg har også nevnt at det ikke driftes med underskudd og vi har mye egenkapital.

[Trulss]

barfoo skrev (3 minutter siden):

Om du sel så vil jo nettoformue dra opp pris?

Tja, ofte utelates formue i salgsoppgavene. Høye fellesutgifter drar nok prisen på leiligheten mer ned enn opp.

[Windfarmer]

Trulss skrev (1 time siden):

Nå har jeg vel nevnt at begrunnelsen er generelt økte kostnader og ikke noe annet. Er det noe du ikke forstår? Jeg har også nevnt at det ikke driftes med underskudd og vi har mye egenkapital.

Kan du presentere regnskapene i dette borettslaget, og uten at det blir avslørt hvem du er, kan du bare gi navnet på borettslaget så skal jeg finne regnskapene selv.

[Trulss]

Windfarmer skrev (2 timer siden):

Kan du presentere regnskapene i dette borettslaget, og uten at det blir avslørt hvem du er, kan du bare gi navnet på borettslaget så skal jeg finne regnskapene selv.

Hvorfor skulle jeg det? Skal du fjernundervise i økonomi for borettslag og sameier?

Det finnes alltid gode argumenter for å øke, men disse argumentene er ikke kommet frem, og det bør de vel? Busjettet ble vedtatt for få måneder siden, og økningen i vaktmestertjenester, kommunale avgifter, renovasjon og energi var allerede tatt i betraktning. For meg fremstår dette som en svært uproffesjonell handling fra både styret og boligbyggelag. Dette kan du vel være enig i?

[Windfarmer]

Trulss skrev (5 minutter siden):

Hvorfor skulle jeg det? Skal du fjernundervise i økonomi for borettslag og sameier?

Det finnes alltid gode argumenter for å øke, men disse argumentene er ikke kommet frem, og det bør de vel? Busjettet ble vedtatt for få måneder siden, og økningen i vaktmestertjenester, kommunale avgifter, renovasjon og energi var allerede tatt i betraktning. For meg fremstår dette som en svært uproffesjonell handling fra både styret og boligbyggelag. Dette kan du vel være enig i?

Boligbyggerlaget har ingen beslutningsmyndighet hva angår hvordan det enkelte borettslag budsjetterer eller fastsetter felleskostnader, dette er det styret som beslutter, og styret kan skiftes ut av beboerne. Uten å se regnskapene er jeg ikke i stand til å være enig om noe som helst.

[Trulss]

Windfarmer skrev (4 minutter siden):

Boligbyggerlaget har ingen beslutningsmyndighet hva angår hvordan det enkelte borettslag budsjetterer eller fastsetter felleskostnader, dette er det styret som beslutter, og styret kan skiftes ut av beboerne. Uten å se regnskapene er jeg ikke i stand til å være enig om noe som helst.

Bra du skrev akkurat det, fordi styret skylder på boligbyggelaget hver gang det rettes kritikk for dårlige valg og et utydelig renskap. Får håpe noen av dem leser denne tråden!

[wampster]

Trulss skrev (På 8.12.2023 den 1:20 PM):

Kan et borettslag øke disse kostnadene fritt eller må de følge indeks eller andre regulerte forhold?

Jeg tenker at delen som tar for seg rentene på felles lån naturligvis følger rentemarkedet, men hva med alle de andre kostnadene når likvidene i borettslaget er gode, og det er godt med penger på bok? Jeg vet om flere borettslag som økt fellesutgiftene med mye mer enn hva deres generelle kostnader har økt med. Budsjettet ble vedtatt i mai og vi hørte ingenting om dette da, og strømprisen, kommunale avgifter med mer har ikke endret seg eller økt iht. til budsjettet. Det kommer derfor som en overraskelse at økningen er på 15%.

Bor du i Oslo kommer det til å øke med 10-20% neste år også. 😉

[Inspector]

wampster skrev (10 timer siden):

Bor du i Oslo kommer det til å øke med 10-20% neste år også. 😉

Trist men sant.

Intensjonen var fornuftig; å skaffe rimelige boliger til folk flest etter 2ww. Nå ligner nå borettslagene mer og mer på et kollektiv etter sovjetisk mønster; ineffektivt, kostbart og med liten respekt for «kveget»

[Windfarmer]

Inspector skrev (18 minutter siden):

Trist men sant.

Intensjonen var fornuftig; å skaffe rimelige boliger til folk flest etter 2ww. Nå ligner nå borettslagene mer og mer på et kollektiv etter sovjetisk mønster; ineffektivt, kostbart og med liten respekt for «kveget»

Hvor henter du disse fantasiene fra? Det er i praksis minimal forskjell på å eie en selveierleilighet som er organisert etter eierseksjonsloven, eller å eie en borettslagsleilighet som er organisert etter borettslagsloven.

Hvis borettslaget er tilknyttet et av de store og veldrevne boligbyggerlagene får borettshaverne også en rekke andre fordeler en ikke får i et boligsameie.

Det hele koker ned til hvor godt borettslaget er drevet, og det er opp til andelshaverne å bestemme ved at de velger et kompetent styre som forstår at de forvalter store verdier på vegne av andelseierne.

[process]

37 minutes ago, Inspector said:

Trist men sant.

Intensjonen var fornuftig; å skaffe rimelige boliger til folk flest etter 2ww. Nå ligner nå borettslagene mer og mer på et kollektiv etter sovjetisk mønster; ineffektivt, kostbart og med liten respekt for «kveget»

Dette krever virkelig forklaring. Hvile årsaker er det til dette? Spesifikt hva tenker du har endret seg siden 2 verdenskrig ift. drift av borettslag?

Er ikke borettslag drevet av andelseierne og generalforsamlingen?

 

Endret 11. desember 2023 av process

[zanta]

Inspector skrev (10 timer siden):

Nå ligner nå borettslagene mer og mer på et kollektiv etter sovjetisk mønster; ineffektivt, kostbart og med liten respekt for «kveget»

Dette er jo bare tull. Alle boligselskaper har et styre, som er valgt av generalforsamling/årsmøte. Styremedlemmer gjør så godt de kan for at boligselskapet skal ha en rimelig balanse mellom vedlikehold og kostnader. Hvis noen av "kveget" mener de kan gjøre en bedre jobb enn det sittende styret, er det jo bare å stille til valg på neste generalforsamling/årsmøte. Etter min erfaring er det nesten umulig å få nye medlemmer inn i styrene, mens det er mange som klager på håndteringen av enkeltsaker uten å se helheten som styret må forholde seg til.

[krikkert]

kremt skrev (På 8.12.2023 den 22.20):

Sjekket et borettslag nå, tror de har veldig god økonomi. Årlige inntekter er 11 mill, kostnader 5.5 mill. Drøye 5 mill overskudd hvert eneste år, fra før sitter de på 55 mill bankkonto. Man kan jo spørre seg hva som er vitsen med dette, hvorfor skal et borettslag sitte med så store summer. Hvem bestemmer over dette, hvem tjener evt på dette. 

Har du da tatt hensyn til at avdragsbetjening ikke er en kostnad? 

Et borettslag nord i kommunen her hadde 3,5 i "omsetning" og 2,3 i "driftsresultat", og et "årsresultat" på 1,3 mill i 2022. Man skulle jo tro at dette laget absolutt kunne satt ned felleskostnadene litt. Helt til man ser på utviklingen i langsiktig gjeld. Den minker med 800-900k per år. Jøss, fellesgjelda må nedbetales. Og i samme periode har ubetalte felleskostnader vokst med 300 %. Merkelig at felleskostnadene må opp når folk ikke betaler, ett sted må man jo få penger fra som borettslag...

[kremt]

Ja, de har veldig god økonomi. Pant/gjeld til kredittinstitusjoner minker med 5 mill per år, i 2029 er det ene lånet nedbetalt, i 2033 det andre. Årsresultatet ligger på 5-6 mill. Hvis noen ikke betaler må de sende kravet til innkreving, borettslaget har tross alt pant i den enkelte boenhet for ubetalte felleskostnader.

En annen ting jeg har tenkt litt på. Hva skjer dersom en gribb/hushai skulle kjøpe opp hele borettslaget du bor i? Hva skjer da med verdien den enkelte sitter på. Eller er dette noe som bare kan skje med kommunalt eide borettslag som selges ut av kommunen? Det er masse historier der ute rundt dette, dobbel husleie over natten osv, folk som kastes ut på gata. 

Det har vært en slik episode her i byen også der et borettslag har solgt ut tomt til en utbygger som bygde flere blokker. Jeg vet ikke alle detaljer men enden på visa ble visstnok at beboere i dette borettslaget fikk dobbelt så høye månedlige felleskostnader etter at denne byggingen ble fullført. Da skjønner jeg ikke helt vitsen, noen må jo ha blitt lurt trill rundt i denne handelen. 

[krikkert]

kremt skrev (2 timer siden):

Ja, de har veldig god økonomi. Pant/gjeld til kredittinstitusjoner minker med 5 mill per år, i 2029 er det ene lånet nedbetalt, i 2033 det andre. Årsresultatet ligger på 5-6 mill. Hvis noen ikke betaler må de sende kravet til innkreving, borettslaget har tross alt pant i den enkelte boenhet for ubetalte felleskostnader.

Så, med andre ord, det reelle overskuddet etter gjeldsbetjening er null eller marginalt i pluss. 

Sitat

En annen ting jeg har tenkt litt på. Hva skjer dersom en gribb/hushai skulle kjøpe opp hele borettslaget du bor i? Hva skjer da med verdien den enkelte sitter på. Eller er dette noe som bare kan skje med kommunalt eide borettslag som selges ut av kommunen? Det er masse historier der ute rundt dette, dobbel husleie over natten osv, folk som kastes ut på gata. 

Et borettslag er et samvirkeforetak som eies i fellesskap av andelseierne. For å kjøpe opp et borettslag må man kjøpe opp alle andelene i borettslaget. Artikkelen du lenker til viser til en boligeier som eier eiendommer. Vedkommende stifter borettslag (og blir eier av alle andelene) for så å selge eiendommene til borettslagene, for så å selge andelene videre. 

Den største risikofaktoren man løper som andelseier i et borettslag er at borettslaget krever inn for lite penger, for deretter å bli slått konkurs, eller at borettslagets eiendom blir tvangssolgt. Da blir man leietaker, se burettslagslova § 5-25, og leien settes til gjengs leie på boligmarkedet.