Står borettslag fritt til å øke husleien/felleskostnadene fritt?

[zanta]

Inspector skrev (25 minutter siden):

Et borettslag bør ikke drives som et investeringsselskap, men som et non-profit foretak.
Men når borettslagene innser hvilke store verdier de besitter og den solide kontantstrømmen som sirkulerer, agerer økognomene som fluer på en kuruke.

Boligselskaper er jo non-profit, det er ingen i styrene som henter ut verdier (unntatt et årlig styrehonorar, som vanligvis ikke gir mange kroner i timelønn til styremedlemmene). Utgiftene som selskapene har fordeles ut over beboerne etter eierbrøk eller som beskrevet i vedtektene. Boligselskapene i seg selv besitter ikke store verdier, det er det beboerne/eierne som gjør.

Endret 8. desember 2023 av zanta

[Trulss]

zanta skrev (2 timer siden):

Hvis du mener at du kan drifte boligselskapet ditt så mye bedre enn det sittende styret, hvorfor ikke kontakte valgkomiteen og be om å stille til valg som styremedlem/-leder? Å drifte et boligselskap er en langsiktig affære, man må bygge opp kapital til større utgifter som man vet kommer regelmessig, selv om det kan være 10-15 år til dette skjer. Hvis ikke dette gjøres, må boligselskapet ta opp lån, og hvem tror du må dekke renter og avdrag på lånet?

Selvsagt skal man ta opp lån. Ingen er interessert i å betale for noe femten-tjue år frem i tid.

[Raspeball]

Så, borettslaget skal ta opp lån (selvfølgelig greit), men når renteutgiftene har økt jevnt og trutt, så skal borettslaget betjene økte rentekostnader (og evt. også andre økte utgifter som følge av prisstigning) uten justering av felleskostnadene, men heller bygge ned evt. tilgjengelige disponible midler?

For ordens skyld, så er jeg styremedlem i et borettslag, og vi har vedtatt en økning på like over 10%. Det ikke noe jeg tar lett på, da jeg vet at folk har kostnader så det holder. Når situasjonen likevel er som den er, så er det en nødvendig avgjørelse for å sikre at man har disponible midler for eventualiteter som måtte oppstå.

[Kron]

Jeg sitter også som styremedlem i borettslag. Vi har økt fellesutgiftene med 20% fra januar. Budsjett og vedlikehold er styrets oppgave, og endringer på fellesutgifter gjøres gjerne i forbindelse med nytt kalenderår. Når det gjelder drift og vedlikehold er det ikke naturlig at dette skal innom generalforsamling med mindre det er noe helt spesielt. Du har vært med på å gi tillit til styret som sitter i dag, om du ikke deltar i de demokratiske prosessene i borettslaget har du ingenting å klage på. Generalforsamling avholdes på våren. Om misnøye mot sittende styre er stort og man ikke vil vente til våren, er det muligheter for å be om en ekstraordinær generalforsamling om man er mange nok. Du kan også ta kontakt med styret og sende inn saker og forespørsler. Hva med å sette deg bedre inn i hvorfor styret har økt fellesutgiftene? 

[Maskinfører]

Ja de gjør nok det nå har EU også vedtatt at hus og alt annet skal pusses opp sak hos Nettavisen så da blir felleskostnaden ennå dyrere   https://www.nettavisen.no/okonomi/eu-direktiv-vedtatt-dette-blir-dyrt/s/5-95-1507528

Endret 8. desember 2023 av Maskinfører

[kremt]

7 hours ago, Uderzo said:

Hvilken statskapitalisme er det du referer til i denne sammenhengen?
Prisvekst er prisvekst, det rammer alle, enten du bor i et borettslag eller ei.

Jeg har sett borettslag som har økt husleie med 30-40 % uten at kostnader hadde økt. Samtidig hadde de ca 90 millioner i fellesgjeld og 50 millioner på bankkonto. Det er forbløffende å se hvor dyrt der å bo i mange borettslag, ikke uvanlig med 7-8 tusen i kostnader per måned. Så snart noe av dette kanskje har blitt betalt ned litt så setter man i gang med andre mer eller mindre "nødvendige" ting på bygningen. 

Det beste for de fleste hadde trolig vært aksjeleiligheter. Svært lave kostnader med kjøp og salg, ingen dyre avgifter. Dette ble forbudt når borettslag begynte å bli vanlig, mon tro hvorfor. Obos som var for folket har jo blitt en hinsides kapitalistisk for-profitt bedrift med grove overskudd. Har vel startet bank også. Det er klart de trenger mange slaver som skal betale på fellesgjeld i 70-80 år, derav 30 år avdragsfritt. 

[Camlon]

1 hour ago, Kron said:

Jeg sitter også som styremedlem i borettslag. Vi har økt fellesutgiftene med 20% fra januar. Budsjett og vedlikehold er styrets oppgave, og endringer på fellesutgifter gjøres gjerne i forbindelse med nytt kalenderår. Når det gjelder drift og vedlikehold er det ikke naturlig at dette skal innom generalforsamling med mindre det er noe helt spesielt. Du har vært med på å gi tillit til styret som sitter i dag, om du ikke deltar i de demokratiske prosessene i borettslaget har du ingenting å klage på. Generalforsamling avholdes på våren. Om misnøye mot sittende styre er stort og man ikke vil vente til våren, er det muligheter for å be om en ekstraordinær generalforsamling om man er mange nok. Du kan også ta kontakt med styret og sende inn saker og forespørsler. Hva med å sette deg bedre inn i hvorfor styret har økt fellesutgiftene? 

Det er ikke alltid så enkelt. Hvis f.eks. styret nektet å innkalle til generalformsamling, noe de kanskje vil gjøre hvis de risikerer å bli kastet, så må man gå til tingretten og betale mye penger for å kunne kaste dem. 

https://forum.kvinneguiden.no/topic/1473191-kan-man-anmelde-styret-i-borettslaget/page/4/#comments

Og her er et annet eksempel hvor styret ble påkrevd å holde en ekstraordinær generalforsamling av retten og holdt den to dager før den egentlig skulle holdes.

https://www.dagbladet.no/nyheter/galskapen-vil-ingen-ende-ta/65168290

 

Endret 8. desember 2023 av Camlon

[Wisd0m]

Ting har økt i pris de siste årene. Deal with it. 

Ja, borettslaget må ca. like mye penger inn som ut, så du må betale mer

[kremt]

Sjekket et borettslag nå, tror de har veldig god økonomi. Årlige inntekter er 11 mill, kostnader 5.5 mill. Drøye 5 mill overskudd hvert eneste år, fra før sitter de på 55 mill bankkonto. Man kan jo spørre seg hva som er vitsen med dette, hvorfor skal et borettslag sitte med så store summer. Hvem bestemmer over dette, hvem tjener evt på dette. 

[xaco]

55 minutes ago, kremt said:

Sjekket et borettslag nå, tror de har veldig god økonomi. Årlige inntekter er 11 mill, kostnader 5.5 mill. Drøye 5 mill overskudd hvert eneste år, fra før sitter de på 55 mill bankkonto. Man kan jo spørre seg hva som er vitsen med dette, hvorfor skal et borettslag sitte med så store summer. Hvem bestemmer over dette, hvem tjener evt på dette. 

Hvor gammel er bygningsmassen? Er det planlagt noen store vedlkeholdningsprosjekter? Kan være mange grunner til at man vil spare opp en del penger i borettslag.

[kremt]

Bygd i 2003, 3 ulike blokker, kanskje 150 andeler totalt. Det er vel alltids litt løpende vedlikehold, men større oppgraderinger pleier ikke komme før ca 40 år. 

[Rhabagatz]

10 hours ago, kremt said:

Det beste for de fleste hadde trolig vært aksjeleiligheter.

Jeg har vært styreformann i et boligaksjeselskap.

Det er i utgangspunktet det samme som et borettslag, men mindre standardisert. Det vil si at selskapets vedtekter har større betydning. Samtidig kan det være litt rot med hvilke rettigheter man har (f.eks. om bodene er del av boretten eller ikke osv.)  fordi vedtektene gjerne ikke er så klare og aksjeloven ikke gir så mye å gå på. Dette fører ofte til krangling og uenigheter.

Men prinsippet er det samme - man er medlem/eier av en andel av bygningen og har rett til å bo i en av enhetene. Styret/GF vedtar budsjett og husleie/felleskostnader.

 

[Rhabagatz]

10 hours ago, kremt said:

Sjekket et borettslag nå, tror de har veldig god økonomi. Årlige inntekter er 11 mill, kostnader 5.5 mill. Drøye 5 mill overskudd hvert eneste år, fra før sitter de på 55 mill bankkonto. Man kan jo spørre seg hva som er vitsen med dette, hvorfor skal et borettslag sitte med så store summer. Hvem bestemmer over dette, hvem tjener evt på dette. 

Det er andeleiernes penger, alt annet vil være underslag.

Dette virker rart, kan det være at felleslånet er i form av en obligasjon som forfaller på et gitt tidspunkt, der hele lånet skal betales i ett?

Det må være en grunn til at de avsetter så mye penger, mener jeg....

[Barny Aråstad]

Camlon skrev (11 timer siden):

Det er ikke alltid så enkelt. Hvis f.eks. styret nektet å innkalle til generalformsamling, noe de kanskje vil gjøre hvis de risikerer å bli kastet, så må man gå til tingretten og betale mye penger for å kunne kaste dem. 

https://forum.kvinneguiden.no/topic/1473191-kan-man-anmelde-styret-i-borettslaget/page/4/#comments

Og her er et annet eksempel hvor styret ble påkrevd å holde en ekstraordinær generalforsamling av retten og holdt den to dager før den egentlig skulle holdes.

https://www.dagbladet.no/nyheter/galskapen-vil-ingen-ende-ta/65168290

 

Her er en nyere sak om at du ikke kan bruke din egen garasje når du bor i enebolig. Så det er ikke noe bedre med selv eier.

https://www.motor.no/aktuelt/naboer-i-heftig-krangel-om-parkering/261216

[mronym]

9 hours ago, kremt said:

Bygd i 2003, 3 ulike blokker, kanskje 150 andeler totalt. Det er vel alltids litt løpende vedlikehold, men større oppgraderinger pleier ikke komme før ca 40 år. 

Du har vel aldri gjort dette før sant?

Ingenting har levetid på 40 år bortsett fra kanskje ytterveggene i betong, og selv de krever vedlikehold.

Jeg sitter i styret i sameiet sentralt i Oslo, bygningsmasse fra 2007, så knapt 15.

Bare i de siste årene måtte vi vaske og male fasadene, pga. høyden på bygg det ble nok flere millioner kroner.
Heisene gir systematisk utfordring, og estimert levetiden de har igjen er mellom 5 og 10 år maks.

Ventilasjonssystemet i bygget har vifter som generelt lever ikke lenge nok, og disse har vi skiftet flere av.

Calling-anlegg bør skiftes ut, for det fungerer ikke lenger som det skal, men vi venter for å "spare" penger for det er dyrt.
Vinduer og verandadører råtner (vi bor tross alt i nord) og det skjer stadig oftere at disse må skiftes ut, og ja, det er sameiet som må ta regningen for de er en del av fasaden.

Så har vi dette med at bygget står på en garasjeanlegg som vi får tilgang til via eget sameiet. De har funnet ut at det er store problemer med vanninntrenging og det må forbedres. De driver å vurdere hvordan kostnader skal deles mellom de forskjellige blokkene som "sokner" til, men det er snakk om en gigantisk regning som før eller senere kommer til oss.

 

I tillegg til disse "ekstraordinære" men planleggbare kostnader har du underleverandører som har økt mer enn inflasjon de siste årene (forretningsfører, renhold, vaktmestertjeneste).

Og til slutt, strøm og fjernvarme. Strøm er ikke så dramatisk med strømstøtte, men fjernvarme koster nok mellom 3 og 5 ganger som mye som den gjorde for 3 år siden. 

Vår forrige styret (som ble kastet ut) drev å løse dette med å ha ekstremt lave fellesutgifter, og flere ganger i året sendte de ekstra regning med innkreving for å bedre likviditet, eller gjennomføre noe vedlikehold, eller rett og slett kunne klare å betjene regningene.

Synes du det er bedre å øke mer enn inflasjon, eller å få beskjed at dine vanlige fellesutgifter på 3000 nok vil ha 10000 i innkreving i månedene oktober-januar?

[Trulss]

Noe av fordelene ved å kjøpe nytt er at ikke noe krever vesentlig vedlikehold de første 10-20 årene. Det blir helt feil å kreve inn større beløp som skal gå til fremtidige vedlikeholdsprosjekter man ikke aner hva er eller kan bli. Jeg synes det mest naturlige er at alt annet enn normale driftskostnader lånefinansieres og betales i ettertid grovt beregnet etter levetid på prosjektet.

Det å ha for god økonomi blir som en sovepute hvor man ikke har et kritisk blikk på pengebruken.

[zanta]

Trulss skrev (På 8.12.2023 den 7:19 PM):

Selvsagt skal man ta opp lån. Ingen er interessert i å betale for noe femten-tjue år frem i tid.

Selvsagt skal boligselskapet bygge opp egenkapital til å dekke utgifter man vet kommer. Ingen er interessert i å betale ned rente og avdrag på noe som ble gjort for 15-20 år siden.

I mange tilfeller blir det en kombinasjon ved store og kanskje utforutsette utgifter. Man bruker en rimelig andel av egenkapitalen, og må låne resten.

[Trulss]

zanta skrev (3 minutter siden):

Selvsagt skal boligselskapet bygge opp egenkapital til å dekke utgifter man vet kommer. Ingen er interessert i å betale ned rente og avdrag på noe som ble gjort for 15-20 år siden.

I mange tilfeller blir det en kombinasjon ved store og kanskje utforutsette utgifter. Man bruker en rimelig andel av egenkapitalen, og må låne resten.

Jeg mener det er en bedre løsnng å betale for de nye vinduene i ettertid, og som man fortsatt har glede av selv 15 år senere. Sparing vil jeg gjøre selv og helst ikke sette bort til styret i borettslaget.

[zanta]

Trulss skrev (1 minutt siden):

Jeg mener det er en bedre løsnng å betale for de nye vinduene i ettertid, og som man fortsatt har glede av selv 15 år senere. Sparing vil jeg gjøre selv og helst ikke sette bort til styret i borettslaget.

Da tror jeg vi må være enige om å være uenige. Jeg har vært styremedlem/-leder i boligselskaper i mange år, og det er nok få som deler din oppfatning.

[barfoo]

31 minutes ago, Trulss said:

Jeg mener det er en bedre løsnng å betale for de nye vinduene i ettertid, og som man fortsatt har glede av selv 15 år senere. Sparing vil jeg gjøre selv og helst ikke sette bort til styret i borettslaget.

Kvifor er det ei betre løysing? Då må ein betale renteutgifter på lånet.

Prinsipielt greier ikkje eg å sjå den heilt store skilnaden heller. I tillegg er det jo mogeleg med kombinasjon, der ein betaler flat sum som i forkant av tiltaket går til å bygge EK, og i etterkant av tiltaket går til å betale gjeld? Jevn betaling vil jo svært ofte vere gunstigare enn brå endringer i felleskost for mange?