Kjøpe leilighet - Pusse opp - Selge = Win?!

[Joakkkim]

Hei!

 

Har lenge sett på muligheten for å kjøpe ett vrak av en leilighet i Trondheim for å pusse opp og selge. Vet av flere som har gjort dette, og ifølge dem selv, har de har tjent ganske bra.

 

Selv har jeg kapital til dette, samt er ikke redd for å ta i ett tak. Grunnen til at jeg ikke har kjøpt noe selv enda er at jeg er litt skeptisk da når noe som er for godt til å være sant som regel er det.

 

Ett eksempel da. En jeg kjenner kjøpte en leilighet for 2,6mill, brukte 300k på oppussing og solgte nå for 3,5mill. 2,5mnd jobb. Er det virkelig så enkelt? Og hvis det da er det, hvorfor driver ikke flere med det?

 

 

Dere som har erfaring med dette, hva bør man passe seg for? Er det noen feller man kan havne i? (bortsett fra å selge med tap da, såklart )

 

Setter pris på svar! 

[bas]

Ikke så lett å svare konkret når begrepet oppussing er ganske generelt. Oppussing i noens øyne kan være å male vinduslistene, mens andre totalrenoverer et bad og kaller det oppussing, så spennet er stort.

 

Helt avhengig av opprinnelig tilstand (utgangspunkt), så vil jeg si at oppussing generelt krever mye innsats og lange dager hvis man i tillegg har vanlig fulltidsjobb, så det ligger ikke for alle. Så bør man også ha en del kunnskap om hva man driver med, og enkelte ting har man som regel ikke lov til å utføre selv (el. anlegg f.eks). Så kommer alt verktøyet og utstyret man tenger.

 

Alt dette med utgangspunkt i at man ikke setter bort 100% av jobben, men gjør store deler selv.

Endret 20. mai 2019 av bas

[Ziff]

Jeg trodde at dette var en myte som døde på tidlig 2000-tall. Tror du må være veldig heldig med objektet, samt være utrolig effektiv med timebruk for å være sikker på mergevinst på dette. 

[Joakkkim]

Ikke så lett å svare konkret når begrepet oppussing er ganske generelt. Oppussing i noens øyne kan være å male vinduslistene, mens andre totalrenoverer et bad og kaller det oppussing, så spennet er stort.

 

Helt avhengig av opprinnelig tilstand (utgangspunkt), så vil jeg si at oppussing generelt krever mye innsats og lange dager hvis man i tillegg har vanlig fulltidsjobb, så det ligger ikke for alle. Så bør man også ha en del kunnskap om hva man driver med, og enkelte ting har man som regel ikke lov til å utføre selv (el. anlegg f.eks). Så kommer alt verktøyet og utstyret man tenger.

 

Alt dette med utgangspunkt i at man ikke setter bort 100% av jobben, men gjør store deler selv.

 

 

Elektrisk fikser jeg selv, og får godkjent av en elektrikerkompis. Bad må evt settes bort for å få papirer på det.

 

Jeg tenker ikke å kjøpe en leilighet for å male vinduslister.   Men rive alt, lekte ut, elektrisk, gipsplater, gulv, kjøkken setter jeg bort (ca 10k) sparkling og maling.

Utstyr til det meste har jeg hjemme, evt får lånt. 

 

Synes ikke det virker helt umulig å kunne tjene stort på dette? Hva mener dere? Noen som har prøvd?

[AnonymDiskusjon]

Elektrisk fikser jeg selv, og får godkjent av en elektrikerkompis. Bad må evt settes bort for å få papirer på det.

 

Jeg tenker ikke å kjøpe en leilighet for å male vinduslister. Men rive alt, lekte ut, elektrisk, gipsplater, gulv, kjøkken setter jeg bort (ca 10k) sparkling og maling.

Utstyr til det meste har jeg hjemme, evt får lånt.

 

Synes ikke det virker helt umulig å kunne tjene stort på dette? Hva mener dere? Noen som har prøvd?

ER du elektriker da? Ikke gjør det hvis du er ufaglært, det kommer til å bite deg og kompisen din i ræva senere.

Hvorfor flere ikke gjør dette? Vet ikke jeg, fordi de ikke gidder? Jeg har null interesse av oppussing, så selv om det er penger å tjene så er jeg ikke interessert.

 

Anonymous poster hash: d15b4...685

[Joakkkim]

ER du elektriker da? Ikke gjør det hvis du er ufaglært, det kommer til å bite deg og kompisen din i ræva senere.

Hvorfor flere ikke gjør dette? Vet ikke jeg, fordi de ikke gidder? Jeg har null interesse av oppussing, så selv om det er penger å tjene så er jeg ikke interessert.

 

Anonymous poster hash: d15b4...685

 

Jeg ER ikke elektriker nei, ellers hadde jeg ikke trengt en elektrikerkompis til å godkjenne vel? :-) Har gått elektrofag på skolen, samt  har fagbrev i ett elektro-relevant fag der vi står å kobler og gjør mye likt som en elektriker.

 

Folk gjør jo de merkligste ting for å tjene en slant. Kanskje er ikke akkurat du interessert i å pusse opp, men det er jeg. Og ihvertfall hvis det er så god business som folk påstår.

 

Er det noen som har gjort eller holder på med dette som kanskje kan svare istedet?   

[bas]

Elektrisk fikser jeg selv, og får godkjent av en elektrikerkompis. Bad må evt settes bort for å få papirer på det.

 

Jeg tenker ikke å kjøpe en leilighet for å male vinduslister.   Men rive alt, lekte ut, elektrisk, gipsplater, gulv, kjøkken setter jeg bort (ca 10k) sparkling og maling.

Utstyr til det meste har jeg hjemme, evt får lånt. 

 

Synes ikke det virker helt umulig å kunne tjene stort på dette? Hva mener dere? Noen som har prøvd?

 

Ingenting er umulig, men du skal ikke undervurdere timetallet som kommer til å gå med. Har gjort en del oppussingsprosjekter av både hus og leiligheter (ikke med direkte videresalg som mål), og det gjennomgående er at alt tar mye lengre tid enn man ser for seg når man ikke er faglært og driver med slikt som jobb.

 

Du må også tenke på at du må skatte av eventuelt overskudd med mindre du har bodd der selv det siste året før du selger.

Endret 20. mai 2019 av bas

[0laf]

Ett eksempel da. En jeg kjenner kjøpte en leilighet for 2,6mill, brukte 300k på oppussing og solgte nå for 3,5mill. 2,5mnd jobb. Er det virkelig så enkelt? Og hvis det da er det, hvorfor driver ikke flere med det?

Vel, 2.6 pluss 300k er 2.9 millioner, deretter solgt for 3.5 millioner.

Fortjenesten ble svimlende 600 000 kroner.

 

Av dette tar staten 22%, altså 132 000 kroner.

Megleren tar sikkert minst 100 000 kroner.

 

Du tar fri fra jobb i 2.5 måned for å pusse opp, ellers ville du aldri ha rukket å bli ferdig på så kort tid, samt at du legger inn minst 500 timer av din egen tid.

 

Merk at det er solskinnshistorier du "har hørt", i virkeligheten tar det høyst sannsynlig mer tid og penger enn du tror ... mye mer.

 

Etter at alle kostnadene er betalt sitter du kanskje igjen med 350 000 dersom du er heldig, å da har du gjort det bra på eiendomskjøpet .. og salget.

 

Du har da tjent 700,- kroner i timen.

Samtidig har du låst flere millioner i kapital, og tatt en enorm risiko.

 

Dette er årsaken til at flere ikke driver med dette, er man heldig kan man få det il å gå rundt, er man uheldig går man på en stjernesmell man bruker år på å komme seg over, risikoen er for de fleste større en potensiale for gevinst.

 

 

Jeg kjenner også folk som tjener bra på kjøp og salg av eiendom, men de aller fleste som prøver seg på dette feiler, og får ikke igjen det de har kostet på en gang.

Endret 20. mai 2019 av 0laf

[zanta]

Du må være i stand til å gjøre alt selv, sette bort bidrar til å redusere ev. overskudd. Du må ha peiling, teft og sans for innredning og farger. Jobben du gjør må være rask, god nok og gi et innbydende resultat. Du skal være meget dyktig/heldig for å tjene på dette, imo.

[Joakkkim]

Vel, 2.6 pluss 300k er 2.9 millioner, deretter solgt for 3.5 millioner.

Fortjenesten ble svimlende 600 000 kroner.

 

Av dette tar staten 22%, altså 132 000 kroner.

Megleren tar sikkert minst 100 000 kroner.

 

Du tar fri fra jobb i 2.5 måned for å pusse opp, ellers ville du aldri ha rukket å bli ferdig på så kort tid, samt at du legger inn minst 500 timer av din egen tid.

 

Merk at det er solskinnshistorier du "har hørt", i virkeligheten tar det høyst sannsynlig mer tid og penger enn du tror ... mye mer.

 

Etter at alle kostnadene er betalt sitter du kanskje igjen med 350 000 dersom du er heldig, å da har du gjort det bra på eiendomskjøpet .. og salget.

 

Du har da tjent 700,- kroner i timen.

Samtidig har du låst flere millioner i kapital, og tatt en enorm risiko.

 

Dette er årsaken til at flere ikke driver med dette, er man heldig kan man få det il å gå rundt, er man uheldig går man på en stjernesmell man bruker år på å komme seg over, risikoen er for de fleste større en potensiale for gevinst.

 

 

Jeg kjenner også folk som tjener bra på kjøp og salg av eiendom, men de aller fleste som prøver seg på dette feiler, og får ikke igjen det de har kostet på en gang.

 

Takk for svar!

Det du sier med solskinnhistorier er akkurat det jeg tenker selv. Man hører ofte bare fordeler og aldri ulemper. Folk deler sine suksesshistorier og legger på litt eller viker fra sannheten. Litt derfor jeg postet og, for å få andres syn på dette.

 

Glemte å nevne at han bodde i leiligheten i 1år før han solgte. Så salget ble skattefritt. Ergo neste 450k utbetalt på 2,5mnd.

Og han tok ikke fri fra jobb, utrolig nok. Han jobbet fra 7-15 hver dag, kom hjem og pusset opp til 1-2 på natta. 

Selv så jobber jeg turnus 7-7 og har mulighet til å bruke en uke av gangen til å kun pusse opp.

 

Er det egentlig så stor risk når man regner litt på det? Si at man kjøper en rønne, river den i fillebiter og pusser den opp igjen. Bruker 300k ish. Skal jo være ganske uheldig om ikke boligen har økt med minimum 300 tusen etterpå?

[Taurean]

Må bo der sjøl i ett år eller no for å slippe skatt. Skatt blir fort hundretusenvis av kroner. Hvis du repetérer den oppskriften i 10 år, kunne du jo tjene noen millioner. Og må ha kapital. Og peiling. Ellers må du kjøpe eksperthjelp og da tjener du ikke penger.

 

Men jeg har endret litt syn på denne praksisen selv. Folk pusser opp og pusser opp, gjerne bare så det ser pent ut med billigst mulige materialer, "the bare minimum", bare for å selge til dyrest mulig pris, og stakkars folk som aldri får råd til å kjøpe noe blir fordømt til leiemarkedet hele livet, det er blodig urettferdig. Så jeg mener du kan godt kjøpe og pusse opp -litt-, men ikke for å stikke prisen så høyt opp som mulig, og så mye penger i lomma som mulig. 50/50 profitt og solidaritet. Da er det bærekraftig både økonomisk og etisk. Det er jo en fin tjeneste å pusse opp leiligheter så det blir bedre standard. Men man må ikke ødelegge markedet for stakkars småfolk som trenger et sted å bo.

[The Avatar]

Du skal ha stor effektivitet om du klarer å få forteneste med berre 3 månedar arbeid med tanke på at du må betale dokumentasjonsavgift og skatt.

 

Største fortenesten får du dersom du bur i bustaden i minst 1 år, då kan du selge skattefritt. Ulempen då er at du må tole å bu på ein byggeplass.

 

Korleis du skal pusse opp varierer litt alt etter tilstanden på det du kjøper. Det mest effektive med tanke på kva du må invistere og kva du får tilbake er å kun bedrive enkel oppussing som vasking og maling.

Dyr oppussing vil er litt meir sjangsespel, men det vil lønne seg dersom det du kjøper er veldig dårlig.

[0laf]

Glemte å nevne at han bodde i leiligheten i 1år før han solgte. Så salget ble skattefritt. Ergo neste 450k utbetalt på 2,5mnd.

Vel, da er det ikke 2.5 måneder, ettersom kapitalen var låst i ett år, samt at han måtte flytte inn, og ut igjen, med tilhørende ekstra kostnad osv.

 

Har man ikke 3 millioner kroner liggende, så blir det også rentekostnader mens man bor der, for å selge skattefritt, samt at risikoen er større desto lengre man sitter med eiendommen, for selv om markedet stort sett har gått opp i mange år, er det ingen garanti for at det fortsetter å gjøre det.

Endret 20. mai 2019 av 0laf

[aklla]

Vel, 2.6 pluss 300k er 2.9 millioner, deretter solgt for 3.5 millioner.

Fortjenesten ble svimlende 600 000 kroner.

 

Av dette tar staten 22%, altså 132 000 kroner.

Megleren tar sikkert minst 100 000 kroner.

 

Du tar fri fra jobb i 2.5 måned for å pusse opp, ellers ville du aldri ha rukket å bli ferdig på så kort tid, samt at du legger inn minst 500 timer av din egen tid.

 

Merk at det er solskinnshistorier du "har hørt", i virkeligheten tar det høyst sannsynlig mer tid og penger enn du tror ... mye mer.

 

Etter at alle kostnadene er betalt sitter du kanskje igjen med 350 000 dersom du er heldig, å da har du gjort det bra på eiendomskjøpet .. og salget.

Rundt 100 000 av dette er fort også kun fordi boligprisen i området har økt, og ikke pga oppussingen og kan strengt tatt trekkes ifra regnestykket på hvor lønnsomt det er å kjøpe, pusse opp så selge(selv om det jo er fortjeneste)

 

 

 

Gjorde forresten noe som det TS snakker om selv, kjøpte en gammel leilighet, brukte ca 300k på å pusse opp og satt igjen med en fortjeneste på ca 600k ved salg, inkl prisstigning.

Megler tok ca 50k for salget, så satt igjen med 550k i lomma.

Men det var først og fremst min bolig, ikke for å investere og tjene(selv om det jo var en baktanke). Om boligprisen hadde sunket eller jeg hadde sittet igjen uten overskudd, så hadde jeg fortsatt bodd i en ny fin leilighet i stedet for en gammel. Jeg fikk også leiligheten til langt under takst i ett populært og sentralt område.

Mye flaks inne i bildet, og jeg hadde tiden ettersom jeg ikke skulle ut raskest mulig men faktisk bo der. Jeg bodde der ca 3 år..

 

Vurderte å gjøre det samme når jeg solgte, men fant ut at det er alt for mye jobb. Om du tar i når du regner hvor mye tid du tror oppussing tar, så dobler du det, så har du ett forsiktig anslag på hvor lang tid det faktisk tar

Endret 20. mai 2019 av aklla

[Joakkkim]

Vel, da er det ikke 2.5 måneder, ettersom kapitalen var låst i ett år, samt at han måtte flytte inn, og ut igjen, med tilhørende ekstra kostnad osv.

 

Har man ikke 3 millioner kroner liggende, så blir det også rentekostnader mens man bor der, for å selge skattefritt, samt at risikoen er større desto lengre man sitter med eiendommen, for selv om markedet stort sett har gått opp i mange år, er det ingen garanti for at det fortsetter å gjøre det.

 

Hva mener du flytte inn og ut med ekstra kostnad? Han kjøpte boligen, flyttet inn og bodde der ett år. Den renta kan man egentlig ikke ta med i regnestykket sånn sett vel? Renter må du jo betale på en leilighet uansett om man pusser opp eller ikke. Man kan vel heller få bedre rente i banken dersom verdien på boligen øker.

 

Ja, markedet går opp og ned, men om man bor der ett år for så og selge å kjøpe noe nytt, vil ikke prisen på det du kjøper være billigere og da? 

[Joakkkim]

Rundt 100 000 av dette er fort også kun fordi boligprisen i området har økt, og ikke pga oppussingen og kan strengt tatt trekkes ifra regnestykket på hvor lønnsomt det er å kjøpe, pusse opp så selge(selv om det jo er fortjeneste)

 

Enig!

[0laf]

Hva mener du flytte inn og ut med ekstra kostnad?

Dersom man kjøper eiendom for å selge med fortjeneste, så må man jo regne med kostnaden ved å flytte inn, og ut, for å unngå skatten, samt forrentning av beløpet over hele året.

 

Dersom man kjøper eiendom for å bo, men er så heldig å selge med fortjeneste, så er det noe helt annet enn å investere i eiendom for å tjene penger.

 

Ved sistnevnte må man ta med hva man kunne tjent på kapitalen andre steder, i stedet for å låse 3 millioner i en eiendom i over ett år, samt alle kostnader, også eventuell flytting for å slippe unna skatt på overskuddet, hva man kan tjene dersom man hadde brukt tiden i en vanlig jobb osv.

Endret 20. mai 2019 av 0laf

[wampster]

Pusse opp en leilighet for 300...

 

Bare så vi er på samme bølgelengde.. Hva mener/tror du at du

får pusset opp/gjort for 300 i en leilighet?

[aklla]

Pusse opp en leilighet for 300...

 

Bare så vi er på samme bølgelengde.. Hva mener/tror du at du

får pusset opp/gjort for 300 i en leilighet?

300k

altså 300 000

[0laf]

Største fortenesten får du dersom du bur i bustaden i minst 1 år, då kan du selge skattefritt. Ulempen då er at du må tole å bu på ein byggeplass.

 

Diskuterbart.

 

Si at man i det nevnte eksemplet sparer 132 000,- i skatt.

Med rundt 4.5% rente på 3 millioner kroner, har man betalt det samme i renter i løpet av ett år, eller tapt fortjeneste på kapitalen dersom den ikke er lånt, pluss eventuell inflasjon, neppe en god investering.

 

Det ville sannsynligvis være betydelig mer lønnsomt å selge så raskt som mulig, betale skatten, å reinvestere i noe nytt.