Nybygg - Er det verdt risikoen?

[HugoTG]

Vi er på boligjakt om dagen, men jeg syntes til stadighet jeg leser om folk som havner i store økonomiske problemer, eller blir regelrett lurt av utbyggere når man kjøper noe som er splitter nytt. 

Et eksempel: 
Tidligere dømt megler solgte ulovlig hus – familie risikerer kjempetap | Finansavisen

Saken oppsummert: 
Familie kjøper det de tror er et rehabilitert bygg. 3 år senere viser det seg at huset er ulovlig revet og de får i praksis regningen. Eiendomsutvikler Terje Skahjem nekter ansvar, det samme gjør entreprenøren Trenova samt at eiendomsmegler Jens Christian Killengreen ikke har ønsket å uttale seg om saken. Artikkelen påpeker også at Terje Skahjem og Killengreen har en historikk fra før, men det ville jo vært vanskelig for den vanlige mannen i gata å funnet ut av. 

Hva tenker folk? Er det trygt å kjøpe nybygg, eller burde man utelukkende holde seg til "gamle hus" som har vist seg å overleve noen vintere og høststormer? Er nybygg trygt om man kjøper fra de store aktørene (OBOS, Selvaag etc) eller er det noe man burde droppe for å være på den sikre siden? 

[WiiBoy]

Det er alt for enkelt for meglere i saker som dette.
Megler burde ha 100% ansvar for at de mest opplagte lovene er fulgt. 

Slik det er i dag så er det farlig å kjøpe nybygg dessverre. Det er også mange nybygg som selges av et SPV (et eget unikt selskap for den eiendommen). Det gjør at om det blir mange klager/feil/problemer, så kan SPVen gå konkurs og alle krav faller fra. 

[Sjørøver]

Bygg selv.

[The Avatar]

Slike saker som du siterer her kan like gjerne oppstå ved kjøp av eksisterande bustad. At ein kjøper hus som manglar ferdigattest, har ulovleg oppført tilbygg, står på feil tomt, osv er klassikere.

På mange måter er det tryggare med nybygg sidan ein der kjenner heile historikken til bygget. I den siterte saka så burde det være rimeleg enkelt å finne ut at eksisterande bygg har blitt ulovleg revet av utbyggaren som har bygd eit nytt hus i staden for å rehabilitere det gamle.
På eit eldre bygg som har hatt mange eigarar så er det ofte langt meir krevande å sikre seg at ein av dei tidlegare eigarane ikkje har gjort noko tull som ikkje har blitt oppdaga på 20+ år, enten det handler om ulovleg bruksendring eller ufagmessig byggearbeid.

Ein anna fordel med nybygg er at ein har garanti og kan kreve å få utbetra feil og manglar som ein oppdagar innan 5 år. Alle som bygger bustadar har krav om å sette av pengar for å sikre at feil og manglar kan bli utbetra.

Etter mitt syn er det mykje større fare for å kjøpe eit dårleg eksisterande bygg, og så ende opp i ein lang krangel med selgar om kven som har ansvaret for at mangelen ikkje vart oppdaga og opplyst om.

[HugoTG]

WiiBoy skrev (22 minutter siden):

Det er alt for enkelt for meglere i saker som dette.
Megler burde ha 100% ansvar for at de mest opplagte lovene er fulgt. 

Slik det er i dag så er det farlig å kjøpe nybygg dessverre. Det er også mange nybygg som selges av et SPV (et eget unikt selskap for den eiendommen). Det gjør at om det blir mange klager/feil/problemer, så kan SPVen gå konkurs og alle krav faller fra. 

Tenker vel også at det er åpenbart at megler ikke har gjort jobben sin her, men det er vel også en ansvarlig søker samt eiendomsutvikler som MÅ ha visst noe her. At Terje Skahjem sitt frontbygg plutselig overfører eiendommen rett før den legges ut til salg er jo også litt merkelig (tar da forbehold om at han ikke alltid gjør dette...) 

[WiiBoy]

18 minutes ago, HugoTG said:

Tenker vel også at det er åpenbart at megler ikke har gjort jobben sin her, men det er vel også en ansvarlig søker samt eiendomsutvikler som MÅ ha visst noe her. At Terje Skahjem sitt frontbygg plutselig overfører eiendommen rett før den legges ut til salg er jo også litt merkelig (tar da forbehold om at han ikke alltid gjør dette...) 

Ja, det er ikke nødvendigvis megler som bør sitte med svarteper i de situasjonene. De bør kune ha regress ovenfor utbygger i ettertid. 

Meglerhusene vet utmerket godt hvilke navn som er røde flagg på utbyggersiden og kan da fint nekte å ta oppdrag fra de useriøse aktørene. 

[koots]

The Avatar skrev (1 time siden):

Ein anna fordel med nybygg er at ein har garanti og kan kreve å få utbetra feil og manglar som ein oppdagar innan 5 år. Alle som bygger bustadar har krav om å sette av pengar for å sikre at feil og manglar kan bli utbetra.

Joa, men det er et helvetes styr å få tak i de pengene, av egen erfaring. For vår del, så var det til syvende og sist et firma i Irland som sitter på de.

Skaffet skaderapport fra takstmann og sende inn riktig vei via garantistens norske representant. De sa pent "lol nei, dette stemmer ikke, dere kan få 1/10 av hva taktsmann estimerer, ferdig snakka". Null interesse av å sende egen fagmann for å gjøre vurdering eller noe, og ignorerte all videre korrespondanse.

Noe som helst videre dialog krevde advokat fra vår side og forliksklage, før de faktisk klarte å hoste opp et akseptabelt forslag og vi unngikk forliksrådet.

[Salvesen.]

Jeg har kjøpt 3 nybygg, senest i år. Jeg synes ikke det er noe stor risiko i det men det koster. Om du har mulighet hadde jeg bygget selv. Jeg skulle egentlig det denne gangen, men på grunn av problemer med tomten jeg skulle bygge på samt at det var ett prosjekt pågående i området jeg ønsket så ble det slik. 

Men, ikke stol på noen og følg opp selv om du har muligheten. Jeg var stadig innom og påpekte feil og mangler under hele prosessen. Ikke så lett om en kjøper leilighet i ett stort kompleks dog. Hadde også med meg takstmann på overtakelse. 

[LD93]

Er bare å gjøre litt forarbeid.
Sjekk at selskapet har driftet med normalt overskudd noen år.
Sørg for å ha en god kontrakt. 

Det er 3 lokale utbyggere her som har holdt på i 20+ år.
De priser seg ikke urimelig høyt over andre, men kanskje høyere enn de som starter opp selv.

Uansett, der har man en oppstartskostnad, som tilsvarer byggevarene som bestilles for å starte opp.
Også har man løpende kostnader med kort forfall som faktureres gjennom byggeperioden.
Alt etter hva avtalen tilsier, men har sett de gjøre så kort som daglig.. Slik at de ble fakturert for daglig arbeid.
Men mer realistisk ville nok å gjøre på ukentlig basis, slik at arbeidet folk har gjort inneværende uke blir fakturert. 

Enhvert selskap som har noe form for kredibilitet klarer seg med slik struktur. 
Så lenge byggevarene blir betalt av kunde uten at det blir en utestående utgift over tid for selskapet skal gå helt fint, og som sagt selve arbeidet kan faktureres løpende uten at det er til hinder for selskapets cashflow.

Alle utbyggerne jeg nevner her krever uansett en garanti fra bank i forkant slik at de vet de kan få pengene sine til slutt.

[WiiBoy]

5 minutes ago, LD93 said:

Er bare å gjøre litt forarbeid.
Sjekk at selskapet har driftet med normalt overskudd noen år.
Sørg for å ha en god kontrakt. 

Burde det være blant meglers oppgaver? De får jo 100k + for jobben de gjør..

 

[LD93]

WiiBoy skrev (26 minutter siden):

Burde det være blant meglers oppgaver? De får jo 100k + for jobben de gjør..

 

Er ikke sikker på om det er så mange meglere inkludert i oppgaven ved nybygg ? 
Nå antar jeg nybygg som i enebolig o.l

Jeg har ikke noe enorm erfaring med prosessen, men kjenner flere som har bygget eget og der har det ikke vært megler involvert annet enn når man kjøper tomten, men da er det jo fra selger sin side megleren står.

[Sjørøver]

WiiBoy skrev (33 minutter siden):

Burde det være blant meglers oppgaver? De får jo 100k + for jobben de gjør..

 

Det var en tråd her inne om en slepphendt megler for litt siden. De er så dårlige. Når jeg solgte måtte jeg regne ut kommunale avgifter selv.

[WiiBoy]

2 minutes ago, LD93 said:

Er ikke sikker på om det er så mange meglere inkludert i oppgaven ved nybygg ? 
Nå antar jeg nybygg som i enebolig o.l

Jeg har ikke noe enorm erfaring med prosessen, men kjenner flere som har bygget eget og der har det ikke vært megler involvert annet enn når man kjøper tomten, men da er det jo fra selger sin side megleren står.

Tråden handler om å kjøpe ny bolig, ikke leie inn entrepenører. Da kjøper man enten uten megler eller med megler. Dersom utbygger ikke benytter en eiendomsmegler, så vil jo megleren ikke ha noe ansvar. 

Megleren burde være en uavhengig kaviltetssikrer av handelen. Jeg som kjøper burde vite at DNB eiendom (eller noen andre) er veldig grundige og trygge å handle via, det gjør at jeg heller betaler litt ekstra å handle via megler enn å handle bolig uten megler. 


 

[halnes1]

Få en advokat som går over alt av dokumenter og ser på huset om ting er i orden.

[Krig og fred]

3 hours ago, HugoTG said:

 Er nybygg trygt om man kjøper fra de store aktørene (OBOS, Selvaag etc) eller er det noe man burde droppe for å være på den sikre siden? 

Ja, så trygt som det går an. Det skulle ha tatt seg ut om OBOS hadde bygget ulovlig eller feil da de reiste 1600 boliger på Løren. Det hadde blitt en kostbar affære for de.