Reparasjon av balkongdør borettslag eller andelseier ansvar

[Ståle Nordlie]

Zepticon har sitert borettslagsloven § 5-12 tidligere i tråden.

Man må sjekke nøyaktig hva som står i vedtektene om balkongdører (jf. femte ledd). Men hovedregelen i loven er at borettslaget står for "utskifting" og andelseier står for "vedlikehold" (jf. andre og tredje ledd). Vedlikehold inkluderer reparasjoner.

Spørsmålet blir gjerne hva som er kostnadseffektivt. Det meste kan teknisk sett "repareres" hvis man er villig til å betale en fagperson nok penger, men hvis regelen skal fungere må man forutsette at andelseier bare må reparere hvis det er et rasjonelt valg.

Hvis dørkarmen har råtnet bort er det antakelig på tide med ny dør - "utskifting". Hvis noen må bruke 10 minutter på å justere dørbladet er det antakelig "vedlikehold".

[SpecialForce]

Sovna skrev (På 27.8.2025 den 20.26):

Hvor står det eksplisitt om balkongdør i denne vedtekten du viser til?

 

Nå vet ikke jeg hva slags bakgrunn du har. Men dører og vinduer er elementer som i flere tilfeller krever en søknad om fasadeendring. Dette er i tråd med dagens regler. Dermed er det åpenbart at borettslaget må hjelpe til her dersom det ikke er forhold som tilsier at andelseier har forsømt normalt vedlikehold. Døren må derfor repareres eller byttes. 

[SpecialForce]

The Avatar skrev (På 28.8.2025 den 10.56):

 

Verandadør er for meg ganske åpenbart ei ytterdør som er burettslagetets ansvar med mindre anna ordning er vedtektsfesta. Så her er det viktig å sjekke om det vedtektsfesta eit avvik frå den generelle bestemmelsen i burettslaglova.

 

Man kan ikke avtale seg bort fra norsk lov. Det vil bryte med denne og flere andre bestemmelser. Da får man heller revidere fellesutgiftene slik at man har en høyere buffer til vedlikehold. 

[what_no2000]

SpecialForce skrev (12 timer siden):

Man kan ikke avtale seg bort fra norsk lov. Det vil bryte med denne og flere andre bestemmelser. Da får man heller revidere fellesutgiftene slik at man har en høyere buffer til vedlikehold. 

Feil. Man kan fint avtale seg bort fra norsk lov, hvis loven tillater at den kan fravikes ved avtale. Og Burettslagslova § 5-12 (5) sier nettopp at man kan avtale seg bort fra denne delen av loven.

Sitat

§ 5-12. Vedlikehald o.a. frå andelseigaren

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.

(5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

 

Endret 30. august av what_no2000

[wampster]

edit: nvm, ser at what_no2000 sa akkurat det jeg skrev, så ingen vits med dobbelt opp

Endret 30. august av wampster

[SpecialForce]

what_no2000 skrev (2 timer siden):

Feil. Man kan fint avtale seg bort fra norsk lov

Ja og nei. Vi har fortsatt avtalelovens paragraf 36 som kan benyttes for å prøve saken rettslig etter eget skjønn ved avtaler som er åpenbart urimelige. Tolkningen til borettslaget etter mitt skjønn oppleves som unødvendig rigid.

Dette kan videre danne grunnlag for ny rettspraksis på dette og andre områder. Men det er en prosess som er omstendig og ressurskrevende. Det er tidligere saker med denne bestemmelsen lagt til grunn vedrørende for eksempel forkjøpsrett. 

[Føniks]

Som styreleder i et borettslag tenker jeg at dette ville jeg ha vurdert som borettslagets ansvar om jeg fikk en slik forespørsel. 

Endret 30. august av Føniks

[wampster]

SpecialForce skrev (1 time siden):

Ja og nei. Vi har fortsatt avtalelovens paragraf 36 som kan benyttes for å prøve saken rettslig etter eget skjønn ved avtaler som er åpenbart urimelige. Tolkningen til borettslaget etter mitt skjønn oppleves som unødvendig rigid.

Dette kan videre danne grunnlag for ny rettspraksis på dette og andre områder. Men det er en prosess som er omstendig og ressurskrevende. Det er tidligere saker med denne bestemmelsen lagt til grunn vedrørende for eksempel forkjøpsrett. 

Hva er det som er åpenbart urimelig ved at seksjonseier er ansvarlig for egne utgangsdører og vinduer?
Altså åpenbart urimelig ?

[Jalla21]

wampster skrev (38 minutter siden):

Hva er det som er åpenbart urimelig ved at seksjonseier er ansvarlig for egne utgangsdører og vinduer?
Altså åpenbart urimelig ?

Inngangsdør og vinduer

Som seksjonseier har man ansvar for sin egen boenhet. Med to unntak: Inngangsdøren til leiligheten og vinduene. Det er fellesskapet som skal vedlikeholde (utsiden av) inngangsdøren – og som kan bestemme fargevalg og når det er behov for å skifte låser og/eller hele døren.

– Hver beboer skal vedlikeholde vinduene sine. Det innbefatter vask og et malingsstrøk på innsiden hvis det trengs. Blir en rute knust ved et uhell, må en ny dekkes av egen lomme, sier Helberg.

– Men hvis hele vinduet – med ramme – må byttes, skal fellesskapet ta regningen. Det er aktuelt blant annet når det er råte i vinduskarmene eller ved oppgradering til en mer energieffektiv løsning, fortsetter han.

Hvis det er uenighet om behovet for oppussing eller oppgraderinger, er det vanlig at styret engasjerer en eller flere takstmenn. Hensikten er å få en uavhengig vurdering som kan danne grunnlag for et vedtak.

– Det kan være surt å tilhøre mindretallet når viktige beslutninger blir fattet. Kanskje kan det være trøst i at oppgraderinger ofte betaler seg i form av direkte verdiøkning for hver enkelt boenhet, påpeker Helberg.

https://www.gjensidige.no/godtforberedt/content/grensen-gar-ved-inngangsdoren

[wampster]

Jalla21 skrev (34 minutter siden):

Inngangsdør og vinduer

Som seksjonseier har man ansvar for sin egen boenhet. Med to unntak: Inngangsdøren til leiligheten og vinduene. Det er fellesskapet som skal vedlikeholde (utsiden av) inngangsdøren – og som kan bestemme fargevalg og når det er behov for å skifte låser og/eller hele døren.

– Hver beboer skal vedlikeholde vinduene sine. Det innbefatter vask og et malingsstrøk på innsiden hvis det trengs. Blir en rute knust ved et uhell, må en ny dekkes av egen lomme, sier Helberg.

– Men hvis hele vinduet – med ramme – må byttes, skal fellesskapet ta regningen. Det er aktuelt blant annet når det er råte i vinduskarmene eller ved oppgradering til en mer energieffektiv løsning, fortsetter han.

Hvis det er uenighet om behovet for oppussing eller oppgraderinger, er det vanlig at styret engasjerer en eller flere takstmenn. Hensikten er å få en uavhengig vurdering som kan danne grunnlag for et vedtak.

– Det kan være surt å tilhøre mindretallet når viktige beslutninger blir fattet. Kanskje kan det være trøst i at oppgraderinger ofte betaler seg i form av direkte verdiøkning for hver enkelt boenhet, påpeker Helberg.

https://www.gjensidige.no/godtforberedt/content/grensen-gar-ved-inngangsdoren

Har du lest resten av tråden? Hvis ikke kan det være en god start.
Hvis du har det, hva er poenget med dette, det er da både kjent, postet i tråden og forklart?

[The Avatar]

Jalla21 skrev (1 time siden):

Inngangsdør og vinduer

Det et godt belyst i denne tråden at burettslagslova fastsetter at det er slik som du viser til. 

Det som var spørsmålet er om det finnes grunnlag for å hevde at burettslagslovas unntaksbestemmelse om at anna ansvarsfordeling kan vedtektsfestast er så openbar urimeleg at ein etter avtalelova kan sjå vekk frå det som eventuelt er fastsatt i vedtektene. 

Eg meiner at svaret på det er heilt klart nei. Det er ikkje urimeleg å vedlikeholde sine eigne dører og vinduer, og i alle fall er det ikkje openbart urimeleg. Sjølv om døra er i yttervegg som i seg sjølv er felleseige og dermed styrets ansvar, så er det slik at om ikkje burettslagslova hadde regulert dette så ville nok dei fleste ha antatt at dette er eit bebuaransvar sidan bebuaren er den einaste brukaren av døra og at innsida av døra vil være å ansjå som ein del av interiøret som det igjen hadde vært naturleg at det er bebuaren som får bestemme kva farge insida av døra skal ha. 

Etter mitt syn så hadde ein hatt ei sterkare sak (men fortsatt tynn) om ein hadde argumentert for at det er "openbart urimeleg" at bebuaren ikkje sjølv skal få bestemme over døra som ingen andre brukar.

[SpecialForce]

wampster skrev (10 timer siden):

Hva er det som er åpenbart urimelig ved at seksjonseier er ansvarlig for egne utgangsdører og vinduer?
Altså åpenbart urimelig ?

Som lovverket viser så er det rom for skjønn i vedtektene og også i tolkning av regelverket. Det er en god øvelse å se en sak fra andre siden av bordet. Her er din mulighet til å øve på dette. Riktig god helg. 

[wampster]

SpecialForce skrev (7 timer siden):

Som lovverket viser så er det rom for skjønn i vedtektene og også i tolkning av regelverket. Det er en god øvelse å se en sak fra andre siden av bordet. Her er din mulighet til å øve på dette. Riktig god helg. 

Jeg skjønner at det er rom for skjønn i vedtekter. Jeg spurte hva er det som er åpenbart urimelig med at eier av seksjon må stå for vedlikehold utskiftning av dører/vinduer tilhørende egen seksjon.

Her er din mulighet til å belyse saken fra den siden av bordet, for jeg klarer ikke se det.. Riktig god helg

[Sovna]

Nå var det ikke jeg som startet tråden. Men jeg har nettopp en slik problemstilling gående nå. Sendte forespørsel ang. min balkongdør i går og jeg er vært spent på svaret. Selv om jeg like etterpå traff på et tidligere styremedlem, og hvor han var veldig klar på at dette var sameiets ansvar.

Min dør er ikke blitt påført skaden via manglende vedlikehold. Her er det nok slitasje i de utvendige sylindere/hengsler(veit da f.. hva det heter.) Døren siger mot en side slik at låsen ikke går i flukt med delene som er på rammesiden kontra dør. Nesten umulig å få opp og igjen døren. 

Jeg ser ingen sprekker i fasade rundt rammeverk eller rammen i seg selv. Etter denne eliminerings metoden ser jeg ingen annen årsak enn hengsler. Da blir det vel en snekker som skal tilkalles.?

Det som derimot ikke stemmer helt opp mot denne mistanken er at også låsen isolert sett er veldig slingrete og samtidig hard. Derfor ble låseskinne og annen innmat i låsen byttet ut. Det ble merkelig nok ikke nevnverdig bedre.

Må nesten hjelpe(eller skaffe hjelp) til styret med rett valg av fagmann føler jeg. Og jeg må bare beklage fordommene, men hele styret består av kvinnfolk. Da er de kanskje(om mulig) like kunnskapsløse og klønete som meg..😂

Endret 31. august av Sovna