Jump to content

Ståle Nordlie

Medlemmer
  • Content Count

    1656
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

1192 :)

About Ståle Nordlie

Recent Profile Visitors

The recent visitors block is disabled and is not being shown to other users.

  1. Samt: Virker det faktisk? Slike "lydskremmere" er notorisk ubrukelige. https://homeguides.sfgate.com/sonic-pulsing-really-rid-moles-80210.html eller https://homeguides.sfgate.com/sound-repellent-devices-really-keep-rodents-away-88767.html .
  2. Husleieloven dekker vedlikeholdsplikt i § 5-3: Utleier skal holde "eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2". "Eiendommen for øvrig" må inkludere hage (jf. også note 307 på Rettsdata av Wyller). Henvisningen til "kapittel 2" betyr blant annet at eiendommen skal være i "vanlig god stand" (jf. § 2-2). Leiers plikter er listet opp i andre ledd og inkluderer ikke plenklipping. Utgangspunktet er altså at utleier må "vedlikeholde" hagen, inkludert plenklipping. Men husk at dette er "er ikke annet avtalt..." regler. Det beste er naturligvis om eventuelle avtaler om vedlikehold av hage står i en skriftlig kontrakt. Men etter min mening vil det av og til være en underforstått avtale om at utleier ikke skal være ansvarlig for hagen. Hvis man leier en vanlig enebolig med hage er det ikke naturlig at en privat utleier skal komme innom flere ganger i uka for å vanne, klippe plen eller luke blomsterbedet. Det betyr derimot ikke at leier må ha ansvaret. For meg virker det mest naturlig at leier selv velger om de ønsker en fin hage. Hvis de vil klippe og ordne er det greit. Hvis de vil la hagen gro igjen er det også greit. En utleier som vil ha mer må sørge for at det er skikkelig avtalt. Det at utleier stiller med gressklipper mot at leier klipper virker som et greit kompromiss. Edit: Fant et eksempel fra Husleietvistutvalget (HTU-2017-76). Mine understrekninger.
  3. Dette vil sannsynligvis håndteres etter svensk rett. Så det er ikke så mange her på forumet som har detaljkunnskap. Men vi har jo Google, så jeg kan prøve meg... 🙂 Litt jeg fant om svensk foreldelse: https://www.kronofogden.se/nagon-har-ett-krav-mot-dig/kravet-ar-faststallt---du-ska-betala-eller-gora-nagot/betala-en-skuld/det-har-galler-for-en-preskriberad-skuld https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/preskriptionslag-1981130_sfs-1981-130 Den alminnelige foreldelsesfristen i Sverige er 10 år. For "konsumentfordringar" er den 3 år. Rent umiddelbart høres en privat strømregning ut som en konsumentfordring med 3 års foreldelsesfrist. Og i alle fall er 11 år mer enn 10 år. Så kravet er foreldet hvis ikke selskapet har avbrutt fristen. De svenske foreldelsesreglene gjør det dog enkelt å avbryte fristen. Det holder å sende skriftlig krav/påminnelse. Så her kan det bli spørsmål om hvilke brev strømselskapet har sendt, når, til hvilken adresse, og hvorvidt det holder for å avbryte foreldelse.
  4. Hvis advokaten ikke har avbrutt foreldelse er det vanligvis uaktsomt og grunnlag for erstatningsansvar. Høyesterett har sagt (i Rt-1998-740 s. 747) at det "kreves at en advokat er ekstra påpasselig i forbindelse med foreldelsesfrister" og at "[a]ktsomhetsnormen på dette området er streng". Det typiske forsvaret fra advokatens side vil være at du sannsynligvis ikke ville vunnet frem med kravet uansett, slik at det ikke er årsakssammenheng mellom advokatens uaktsomhet og ditt angivelige tap. Salæret du har betalt advokaten kan også kalles et økonomis tap, men i praksis snakker man gjerne om prisavslag/salærnedsettelse. Her er kan det spørres om "formålet med oppdraget er forfeilet som følge av feil fra advokatens side" slik at du kan kreve hele beløpet tilbakebetalt (jf. NOU 2015:3. punkt 20.6.1.3). Så hva kan du gjøre? Du kan klage til Advokatforeningens disiplinærutvalg, men de behandler ikke erstatningskrav. Det første jeg ville gjort er å sende advokaten kort skriftlig krav om erstatning og tilbakebetaling av betalt salær. (Hvis du ikke alt har gjort det.) Kanskje hun er villig til å betale, eller i alle fall kommer med et forlikstilbud. Om ikke annet får du kanskje et ryddig svar som gir deg eller en ny advokat bedre grunnlag for å vurdere om du bør gå videre. Du kan også kontakte forsikringselskapet direkte, jf. advokatforskriften § 2-6 første ledd, men jeg ser ikke helt poenget. Hvis den gamle advokaten nekter å betale ville jeg snakket med den nye advokaten. Eller eventuelt en annen advokat som spesialiserer seg på denne typen saker. Tvistesummen er ikke større enn at du antakelig må starte i forliksrådet, jf. tvl. § 6-2 andre ledd.
  5. Det virker som om dette ikke er helt fagmessig arbeid, men vanskelig å rette? Så svaret på hva som bør gjøres er antakelig "prisavslag". (Edit: Jf. håndverkertjenesteloven § 25 jf. § 21 jf. § 17 jf. § 5.) I så fall bør du bestemme deg for et passende avslag og betale resten. Jo større avslag du krever jo mer sannsynlig er det at firmaet er villig til å ta saken videre.
  6. Ett poeng: Hvis håndverkerne leverer dør og vinduer er det ikke utenkelig at de kan gi et lavt bud på arbeidet for å få et automatisk salg med god profitt.
  7. Det kan tenkes at det er begrensninger på støyende arbeider basert på offentlige tillatelser og forskrifter. Naboloven § 2 kunne også være relevant. Høyesterett sier en del om støy fra anleggsarbeid i "Sandvika Gjestgiveri"-saken fra 1969 (Rt-1969-757 ) : Utgangspunktet er altså at man må akseptere støy på grunn av anleggsarbeid. Høyesterett setter riktignok døra på gløtt for at tilstrekkelig "voldsom" støyplage kan være over streken, men det er i så fall et sjeldent unntak. Det praktisk viktigere er at den som støyer skal ta hensyn til naboene ved planleggingen og utførelsen av arbeidene. Hvis skaden for naboene kan reduseres med enkle, billige grep tyder det på at støyen er "uturvande" (unødvendig). Sannsynligvis må du akseptere denne typen støy, varm lørdag eller ikke. Man kunne kanskje tenke seg at støyen kunne reduseres, for eksempel med gjerder eller et telt eller bruk andre maskiner eller noe slikt. Og kanskje det hadde vært mulig og enkelt å gjøre arbeidene på et bedre tidspunkt. Men det vil være vanskelig å bevise. Og i praksis er det naturligvis lite man kan gjøre i ettertid.
  8. Jeg tror ikke dere kan kreve at kommunen rydder kvister. Den mest nærliggende hjemmelen måtte være naboloven § 2, om å ha noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen. "Det ser stygt ut" kan være en form for "skade eller ulempe". Men det skal nok mye til før greiner på bakken i skogen er over tålegrensen.
  9. Jeg tror ikke oppsigelsestiden vil begynne å løpe før arbeidsforholdet har startet. Litt fra Legeforeningen som virker fornuftig: Et par andre som mener det samme: https://www.tekna.no/lonn-og-arbeidsvilkar/rettigheter/opphor-av-arbeidsforhold/ , https://www.ung.no/oss/UubfLilb6M2LgUxBYPed2N .
  10. (... vesentlig lengre enn 2 år. Forbrukerkjøpsloven § 27 andre ledd.)
  11. Dette er ikke lett. Eierseksjonsloven har fått regler for sammenslåing av eierseksjonssameier (i §§ 22 a og 22 b), men deling ble visst for komplisert for lovgiver. Kartverkets "Rundskriv for Tinglysingen" har en punkt-for-punkt liste for hva som må gjøres (innenfor deres ansvarsområde): https://www.kartverket.no/eiendom/rundskriv-for-tinglysingen#heading-7985 ("Problemstilling nr. 3") Forarbeidene til eierseksjonssloven, NOU 2014:6 s. 91, sier dette om den liknende prosessen (i 2014, nå endret) for sammenslåing. Så vidt jeg kan se blir problemene de samme hvis man skal dele slik Kartverket beskriver over (i dagens rundskriv). Punkt 5 i prosessen krever at det "frafalles pant og andre heftelser i de utgående seksjonene". Det kan bli vanskelig. I tillegg må deling være en beslutning som krever enighet fra alle seksjonseiere etter eierseksjonssloven § 51. Det betyr at hver eneste sameier må samtykke. En enkelt sameier kan hindre deling.
  12. Her er borettslagsloven § 5-16: Som sagt begrenser altså § 5-16 andre ledd erstatningsansvaret for "ny eier" (her trådstarter). Første ledd henviser til pliktene etter § 5-12. Forarbeidene (NOU 2000:17 side 136 og merknadene til § 5-16 i Ot.prp.nr.30 (2002-2003) ) oppsummerer det slik: I forarbeidene til eierseksjonsloven, Prop.39 L (2016-2017) pkt. 16.4.3, om den tilsvarende regelen der, sier man: Hvis tidligere eier har forårsaket skader/kostnader på noe som ligger innenfor borettslagets ansvarsområde kan tidligere eier bli erstatningsansvarlig. Men i så fall er det nødvendigvis ikke noen "plikt til å utføre vedlikehald, medrekna reparasjonar og utskifting, etter § 5-12" for ny eier. Hele poenget er jo at plikten ligger hos borettslaget. Hvis flisene ligger innenfor andelseierens ansvarsområde var det ikke ulovlig å legge flisene. Da kan i utgangspunktet ikke borettslaget kreve noen erstatning. I stedet blir det aktuelt med tilbakestillingsplikt for borettslaget. Hvis det skulle være noe feil med flisene - noe det ikke er noe som tyder på her - så kan ny eier måtte utbedre den feilen. Men eventuelle skader på fellesareal som allerede har oppstått på grunn av feil vil eventuelt være ansvaret til forrige eier. *** Hvorfor tror jeg forrige eier antakelig hadde rett til å legge flisene? Her er et sitat fra en dom i Aust-Telemark tingrett (TAUTE-2020-63316) som synes å oppsummere gjeldende rett ganske greit. Saken gjelder eierseksjonsloven, men jeg kan ikke se noen grunn til at det skal være annerledes for borettslag. Reglene er i stor grad sammenfallende (se Prop.39 L (2016-2017) punkt 15.4.1). Her bruker altså retten fliser på overflaten av en terrasse som et eksempel på noe som ligger innenfor en sameiers ansvarsområde. Det samme må gjelde for andelseiere i borettslag. Det kan tenkes at borettslaget til TS har andre regler. Det er derfor jeg spurte om dette først i innlegget over. Men det er ikke hovedregelen. Hvis andelseieren hadde rett til å legge fliser er vi, som sagt, over i borettslagets tilbakestillingsplikt. Et eksempel fra et advokatfirma: (Borettslag har generelt også en tilsvarende tilbakestillingsplikt.)
  13. Jeg tror den korte artikkelen hos Finanstilsynet er villedende. Forsikringsavtaleloven dekker forsikringstakerens oppsigelse i §§ 3-6 (del A, skadeforsikring) og 12-3 (del B, personforsikring). (Reiseforsikringer passer ikke alltid inn i lovens system, men siden reglene er like i del A og B kan jeg ikke se at det spiller noen rolle her.) Du kan altså ikke si opp når du vil (hvis ikke det er avtalt). Du kan si opp dersom "forsikringsbehovet faller bort" eller "det foreligger andre særlige grunner" eller "for flytting av forsikringen til et annet selskap".
  14. Det har de antakelig ikke. Hva er det borettslaget oppgir som hjemmel for kravet? Står det noe om dette i vedtektene? Er det fattet vedtak på generalforsamlingen som sier noe om kostnader? Problemstillingen her er heller om du kan kreve at borettslaget gjenoppretter flisene dine for borettslagets regning. Særlig hvis den planlagte løsningen er dårligere. Hvis, mot formodning, forrige eier ikke hadde rett til å legge fliser må sannsynligvis borettslaget kreve erstatning fra forrige eier, jf. brl § 5-16 andre ledd.
  15. Dette virker suspekt, men det er et par ting som bør sjekkes. Husleieloven § 3-5 samt Forskrift om unntak fra husleieloven § 3-5: Husleieloven § 11-2 For det første er det et eget unntak fra § 3-5 i forskrift, jf. § 3-5 åttende ledd. En "studentsamskipnad" kan benytte seg av felles depositumkonto. Pengene skal fortsatt "være atskilt fra leierens og utleierens øvrige midler". Jeg fant en kommentar om dette i en avgjørelse fra Husleietvistutvalget, i sak HTU-2014-327. Sitat: En enkelt avgjørelse i HTU sier ikke så mye rent juridisk, men jeg synes dette virker som en fornuftig tolkning. "Selvbetjening" er ikke greit. Uansett virker det ikke som om Anker Studentbolig kan bruke unntaket i forskriften da de ikke er "en studentsamskipnad" slik forskriften krever. Dermed er det de vanlige reglene i § 3-5 som gjelder. (Edit: Jeg er ikke overbevist om at forskriften godtar "felles konto hos utleier og ikke i bank", slik HTU sier over. Etter ordlyden skal det være en "felles depositumskonto ... i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge". Dette høres ut som en depositumkonto i bankens regi, ikke en vanlig konto helt kontrollert av utleier. Unntaket i forskriften er bare at depositumkontoen kan være "felles" for alle leierne, i stedet for det normale som er "særskilt konto i leierens navn" (jf. § 3-5 andre ledd). Men det er mulig jeg misforstår noe.) For det andre sier § 11-2 at det ved "utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter" der "leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig" (første ledd) kan "avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder" (siste ledd). Det kan altså tenkes at Anker har hjemmel for å kreve mer forskuddsbetaling enn det som vanligvis er tillatt etter husleieloven (jf. § 3-2 første ledd annet punktum). Kanskje noen har blandet sammen denne forskuddsbetalingen med "depositum"? Hvis leierne har betalt inn "depositum" i strid med husleieloven ville jeg anbefalt dem å kreve det irregulære depositumet tilbakebetalt (jf. § 3-7). Eventuelt med hjelp av Husleietvistutvalget. Hvis leieforholdet består kan antakelig utleier fortsatt kreve depositum ved å følge lovens regler. Jeg minner også om at leier gå til Husleietvistutvalget for å få avgjort tvister i husleieforhold. Gebyret er ikke så stort ( kr 244 for leier), og utleier må vanligvis betale gebyret hvis han taper.
×
×
  • Create New...