Jump to content

Ståle Nordlie

Medlemmer
  • Content Count

    1571
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

1152 :)

Recent Profile Visitors

The recent visitors block is disabled and is not being shown to other users.

  1. Næringsbygg: "Commercial property" eller "commercial building". https://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property Tomt: "Lot" eller "plot". https://en.wikipedia.org/wiki/Land_lot Eller kanskje "property". Hva som er den beste oversettelsen kommer gjerne an på sammenhengen. Og ulike uttrykk kan ha forskjellige juridiske betydninger avhengig av hvilket land/sted man snakker om.
  2. Hva man kaller fellesareal er ikke nødvendigvis så viktig. Loven nevner uttrykkelig vinduer i § 32. Vedlikehold/reparasjon er dermed i utgangspunktet (uten egen regel i vedtektene) seksjonseiers ansvar, mens utskifting er sameiets ansvar. Så kan man diskutere hvor bokstavelig det skal tolkes.
  3. G, det du siterte var tatt direkte fra gjeldende lov. Jeg tok også med et langt sitat fra forarbeidene som utdyper hva det "går ut på". Regelen inkluderer "reparasjoner" som eiers ansvar. Som jeg sa over bør TS støtte seg på vedtektene, som, i følge loven, kan gi andre regler enn lovens utgangspunkt. (Sitatet fra "Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper" er forøvrig tatt litt ut av sammenhengen. Stadheim er naturligvis klar over at "[e]ierens vedlikeholdsplkt omfatter vindu...", og han sier mer om det. Poenget var at vinduene i utgangspunktet vil anses som fellesareal, jf. vedtektene til TS.)
  4. Ah, ok. Den gamle eierseksjonsloven fra 1997 § 20 lyder: Ordlyden er ikke identisk. I følge vedtektene er det sameierne som skal gjøre "innvendig vedlikehold av egen seksjon..." og sameiet skal gjøre "ytre vedlikehold av eiendommen med... fellesarealer". Men du har kanskje rett i at reglene er ment å ha samme innhold. Jeg tror i alle fall vedtektene er positive for deg. "Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper" (Stadheim, 2019, s. 393) sier at "t]radisjonelt er vinduene ansett som fellesareal, det vil si en del av bygningskonstruksjonen." Når det må bygges stillas og gjøres relativt omfattende arbeider fra utsiden av bygget, på noe som er fellesareal, vil jeg si det faller inn under "ytre vedlikehold av eiendommen med... fellesarealer". Det skal godt gjøres å kalle det "innvendig vedlikehold av egen seksjon". Med andre ord, vedtektene fastsetter "at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen [eierseksjonsloven 2017 § 32] helt eller delvis påligger sameiet", jf. eierseksjonsloven 2017 § 32 (8). Da unngår du forhåpentlig de mer problematiske reglene om reparasjon av vinduer som ellers gjelder. Jeg tviler forøvrig på om du får skiftet parkett i "alle rom" for sameiets regning, selv om sameiet har ansvaret for reparasjon av vinduet. Selv et enkelt rom kan være problematisk hvis det er mulig å bare fikse den skadede delen uten at det blir stygt. Jeg husker ikke detaljene, men jeg husker å ha lest flere saker, med forskjellige utfall, der man krangler om slike spørsmål.
  5. Hva mener du med det står "likt det som er beskrevet i loven" i vedtektene? Hvilken lov? Grunnen til at jeg spør er at loven er endret siden blokken ble bygd. Så er det likt som den gjeldende loven (fra 2017, lenke fra BIGG over), eller loven som gjaldt for 12 år siden (fra 1997)? Dette spiller ikke nødvendigvis noen rolle, men det kan kanskje ha betydning, siden vedlikeholdsreglene ble endret/klargjort i 2017-loven. Sa styreleder noe til deg om at sameiet skulle ordne dette? Var resten av styret involvert? Ble saken behandlet i styremøte? Var dette før styret "hevdet at det ikke er sameiet sitt ansvar, både skriftlig og muntlig"? Jeg spør fordi man kanskje kunne tenke seg at styreleder/styret har bundet sameiet slik at de ikke bare kan ombestemme seg. Men jeg tror ikke det er sannsynlig. I utgangspunktet kan ikke styreleder inngå avtaler på vegene av sameierne alene. Hele styret må være med (jf. § 60). Og i utgangspunktet kreves det vedtektsendring for å endre vedlikeholdsplikten til sameiet (jf. § 32 [8]). Man kunne også tenke seg andre innvendinger. Men hvis styreleder har handlet som om sameiet har ansvaret kunne det i det minste være et argument for at saken er uklar. Jeg skjønner forøvrig ikke helt hvordan "leverandøren" er involvert når det har gått så lang tid. Hvem er leverandøren? Jeg forstår det slik at vindusprodusenten er konkurs? Hvis vi ser på dagens lov tror jeg du har en vanskelig sak. Litt redigert: "Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som ... vinduer ..." og "nødvendig reparasjon ... av [vinduer], men ikke utskifting av ... vinduer ..." Saken i denne tråden høres mistenkelig ut som "reparasjon av vindu", noe som er ditt ansvar etter loven. Lovens forarbeider sier blant annet dette: Du kan jo se på prisene og om det er mulig å prøve seg med at det "økonomisk sett ikke lar forsvare" å reparere vinduene og en ren utskifting er mer fornuftig. En fordel med utskifting er at det vil gå lengre tid før sameiet til slutt må skifte ut de nye vinduene. Din beste sjanse er nok å si at i alle fall deler av arbeidet som må gjøres faller utenfor ditt ansvar, og gjelder fasade/fellesarealer. Dermed bør dere dele på kostnadene. Borettslagsloven § 5-12, som har en liknende regel om vedlikehold/utskifting av vinduer, har følgende kommentar i (del av) note 291 Kåre Lilleholt på Rettsdata.no. Dette er bare meningen til en enkelt (dyktig) jurist, og gjelder strengt tatt en annen lov. Men det kan likevel støtte at omfattende arbeider som de du beskriver kan være helt eller delvis sameiets ansvar. Hvis vedtektene henviser til 1997-loven har du bedre grunnlag for å hevde at reglene ikke er klare og at reparasjonene i denne saken er sameiets ansvar. Uansett holder jeg på at du bør få reparasjonen gjort. For ordens skyld kan du først sende varsel til styret om at du anser reparasjonen som sameiets ansvar, men at du legger ut for å hindre større skader, jf. eierseksjonsloven (2017) § 33 siste ledd. Når det gjelder parketten vil sannsynligvis sameiet måtte dekke kostnadene hvis sameiet har ansvaret for vinduet, jf eierseksjonsloven (2017) § 35 første ledd. Hvis dere kommer til at dere begge har noe ansvar for vinduet er jeg mer usikker.
  6. Er dette et eierseksjonssameie? Står det noe i vedtektene om vedlikehold o.l.? Hva var det som ble sagt når "formannen gav grønt lys der og da"? Hva er det som må gjøres med vinduene? Generelt høres det ut som om du bør få jobben gjort snarest, for egen regning, uansett hva styret sier. Så kan dere krangle om hvem som må betale etterpå.
  7. https://en.wikipedia.org/wiki/Xinjiang_re-education_camps Jeg tror du blander sammen "konsentrasjonsleirer" og det mer snevre begrepet "utryddingsleirer". Målet er ikke å utrydde minoritetene direkte, men å gjøre dem til lojale kinesiske kommunister. Selv Kina nekter ikke (lengre) for at de har et stort antall minoriteter samlet sammen i leirer. "Konsentrasjonsleirer" virker som et passende ord.
  8. Det stemmer nok at det er for sent å rette et krav mot selger. Hovedproblemet er foreldelsesloven. Etter "ca 25 år" kan jeg ikke se noen vei rundt foreldelse. Det er ikke nødvendig å gå inn på når eventuelt foreldelsen skjedde. Avhendingsloven, hvis den gjelder for salget, og reklamasjonsfristen er derimot ikke nødvendigvis et problem. Selger garanterte for at bebyggelsen var lovlig oppført. Det kan godt tenkes at han var "grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru". Her snakker vi videre om mangel på grunn av "uriktig opplysning om eigedomen", jf. avhl. § 3-8. Da trenger man ikke gå til § 3-9 andre punktum om "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles". Det er altså ikke nødvendig å drive noen prosentregning.
  9. Nei, det ser ikke sånn ut. Det står om dette i Skatte-ABC, "Finansielle instrumenter – ikke-finansielle opsjoner". https://www.skatteetaten.no/en/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/gjeldende/finansielle-instrumenter--ikke-finansielle-opsjoner/ En opsjon om kjøp av fast eiendom vil vanligvis ikke være et eget formueobjekt, og skal da "beskattes integrert med sitt underliggende objekt". Dette forklares nærmere i punkt 5.4.1: Jeg forstår dette slik at hvis du for eksempel betaler 800 000 i opsjonspremie(r), og så bruker opsjonen til å kjøpe for 10 000 000, blir kostprisen 10 800 000. Du får ikke inntekt eller tap før du en gang selger eiendommen. Uansett type opsjon kan du ikke få fradrag med en gang: (Det er mulig du kan få fradrag for tap hvert år hvis avtalen lages på rett måte. Det vil si, hver opsjon må vare ett år. Og så har du rett til å få en ny opsjon for neste år. Etter hvert som hver enkelt opsjon bortfaller har du da fradragsrett for tap det året gitt at vilkårene ellers er oppfylt, jf. punkt 5.5.2 over. Jeg vet ikke hvordan skattekontoret vil stille seg til en slik løsning. Jeg tviler på om de vil være positive. ☺️ ) Avtalen du beskriver i OPen høres forøvrig litt skummel ut. Er du sikker på at eieren faktisk vil ønske å medvirke til at "reguleringer etc." går i orden når han får penger av deg i 10 år fremover hvis saken treneres?
  10. Du kunne vurdere Airbnb eller liknende. I utgangspunktet vil Airbnb være fremleie, og krever samtykke fra utleier, jf. husleieloven § 7-2. Hvis du ikke får samtykke risikerer du at utleier har rett til erstatning for sitt økonomiske tap som følge av ulovlig fremleie. Dette tapet vil ofte være 0 kroner. Du kan også risikere oppsigelse eller heving, men hvis du uansett skal flytte blir det et mindre problem.,
  11. Jeg forstår ikke eksemplene. Hva mener du med at AS et kjøper en halvpart av seg selv? Hva er greia med denne "halvparten" i begge eksemplene? Hva er det du ønsker å oppnå? Generelt er det vanlig i eiendomsselskaper at hver bygning (eller område) eies av et separat datterselskap. Ofte har man også et holdingselskap på toppen. (Hvis du vet om liknende selskaper i bransjen kan du slå dem opp på proff.no og se på konsernstrukturen under "roller og eiere". Eksempel. Eksempel 2.)
  12. (Husk skatte-konsekvensene. Hvis du ender opp med en skatte-gevinst bør du selge innen et år etter at du flyttet så salget blir skattefritt. Eller til og med vurderer å flytte tilbake til du får solgt. Hvis du får et skatte-tap bør du vente til etter et år så du får fradraget. https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/salg/salg-av-egen-bolig/ )
  13. Godt spørsmål. Jeg heller mot at svaret er "nei". Utleier kan ikke kreve at leier betaler for forsikring. Husleieloven § 3-7: Man kan altså ikke avtale at "leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6." Både ordlyden og formålet tilsier at utleier ikke kan omgå regelen ved å forlange at leier skal betale en tredjepart. Avtalevilkåret det her er snakk om involverer at leier skal betale et pengebeløp (til et forsikringselskap). Innboforsikring er ikke nevnt i "§§ 3-1 og 3-4 til 3-6". Et slikt vilkår kan altså "ikke avtales" etter husll. § 3-7. Jeg antar at hensikten, fra utleiers ståsted, er å øke sannsynligheten for at leier vil kunne betale for en eventuell skade leier har ansvar for? (Enkelte forsikringer vil kanskje også vil dekke skader som utleier har ansvar for, uten å kreve regress, men jeg tviler på at det gjelder alle innboforsikringer.) Utleier bør i stedet sikre seg ved hjelp av depositum etter § 3-5 eller garanti etter § 3-6. Utleier kan også tegne egen forsikring. Resultatet av denne tolkningen blir at det ikke er mislighold av leieavtalen dersom leier ikke tegner innboforsikring. Utleier kan heller ikke fraskrive seg ansvar basert på at "dette skulle vært dekket av innboforsikring". Jeg er mer i tvil om leier som tegner forsikring kan kreve erstatning fra utleier etter § 3-7 andre ledd. Leier får tross alt nytte av forsikringen, så det økonomiske tapet blir lite eller ikke-eksisterende.
  14. Det er en mulighet. Men jeg vil tro "bindingstid" - hvis det ordet er brukt - betyr minimum total leietid. Hvis "bindingstid" gjelder oppsigelse kan resultatet i eksempelet over også bli 1 år og 4 måneder, pga "til opphør ved utløpet av en kalendermåned"-regelen i husll. § 9-6 (1). Man må tolke den konkrete avtalen.
  15. Ok. Så det er, for eksempel, en tidsbestemt avtale på 3 år med "1 års bindingstid". Det at avtalen er tidsbestemt virker i så fall å være uten betydning. Spørsmålet er når man tidligst kan avslutte leieforholdet. Den nøyaktige ordlyden i kontrakten, og eventuelle andre relevante opplysninger, vil være avgjørende. (Hvis utleier påstår at leier ikke kan "si opp" i betydningen "informere utleier om at han ønsker å avslutte leieforholdet" før en bestemt dato så mener jeg det blir tullete. For eksempel, hvis leier ikke kan "si opp" før 1. januar så kan ikke utleier bare kaste og glemme et brev med oppsigelse som kommer fram 31. desember. Men oppsigelsen blir først virksom fra og med 1. januar og det er denne datoen som gjelder for oppsigelsestiden.)
×
×
  • Create New...