Beholde eller nedbetale fellesgjelden?

[Gjest cc634...d64]

Hei, jeg eier en OBOS-leilighet med fellesgjeld på ca. 2,6 mill. Det er IN-ordning på denne som betyr at jeg kan betale den ned om jeg ønsker det, men den muligheten har jeg kun 2 ganger i året på fastsatte tidspunkter. I tillegg så har jeg ca. 3,1 mill. boliglån i banken på denne leiligheten. Dvs. et samlet lån på ca. 5,7 mill.

 

Betingelsene på fellesgjelden sist jeg sjekket (pr 31. mars 2023):

• 3,99 % nom. rente
• 4,07 eff. rente
• ca. 33,5 år - resterende løpetid

Betingelse på boliglånet i banken sist jeg sjekket (pr 31. mars 2023)

• 3,84 % nom. rente*
• 4,07 % eff. rente*
• ca. 30 år - resterende løpetid

*Jeg faller inn under Boliglån UNG pr i dag, men går snart over til vanlig Boliglån hvor rentebetingelsene blir: 3,99 % nom. og 4,07 eff. rente (pr 31. mars 2023).

 

Fordeler med å beholde fellesgjelden:

• Resterende løpetid. Jeg betaler fellesgjelden over en lengre periode noe som tilsier lavere månedlige terminbeløp. I banken så kan man kun få 30 års løpetid noe som er lavere enn den på 33,5 år.
  • Til info. Jeg ønsker å ha så høy lån som mulig

 

Fordeler med å betale ned fellesgjelden:

• Betaler et termingebyr (kr 45) på ett lån fremfor to termingebyrer (kr 90) om jeg beholder to lån
• Skulle jeg finne på å selge leiligheten så er det nok en fordel å ha nedbetalt fellesgjelden - mitt inntrykk er at mange ikke helt skjønner hvordan fellesgjelden fungerer og det kan derfor være negativt å ha høy fellesgjeld
• Det er litt mer oversiktlig å ha alt hos en långiver. Skal jeg f.eks. refinansiere lånet for å cashe ut så slipper jeg å forholde meg til Obos.

 

Det jeg er usikker på er om man kan f.eks. søke avdragsfrihet på fellesgjeld om man skulle havne miste jobben eller lignende? Jeg vet at jeg har mulighet til å få det via banken, men jeg har aldri vært bort i avdragsfrihet knyttet til fellesgjelden? Kjenner noen hvordan det fungerer? Hvis ikke det er mulig så er det enda en fordel for å betale ned fellesgjelden.

 

Har dere ellers noen andre tanker rundt det?

Anonymous poster hash: cc634...d64

[Gjest cc634...d64]

TS her. Glemte å nevne at nedbetalingen ville i så vært gjort ved et nytt låneopptak i banken hvor jeg allerede har boliglånet.

Anonymous poster hash: cc634...d64

[Minus]

Hva skjer når du skal selge leiligheten? 

[Marinade87]

Vanligvis vil det nok være best å beholde fellesgjelden og heller betale ned eget boliglån. Grunnen til det er at alle andelseiere er solidarisk ansvarlige for gjelden i BRLet, mens den gjelden du har i banken, er du (og evt medlåntakere) ansvarlig for alene. Det er da best å kvitte seg med den gjelden du selv er ansvarlig for. Hvis du betaler ned all fellesgjelden, så kan du likevel bli ansvarlig for andre andelseieres gjeld om de ikke skulle klare å betale (og om du ikke skulle klare å betjene din, vil naboene dine bli ansvarlige istedenfor deg selv alene). Det er også slik at siden risikoen ved fellesgjelden er fordelt på alle andelseiere, så har slike lån ofte bedre rentebetingelser på lengre sikt. Jeg ser at det ikke gjelder hos deg akkurat nå, men BRLet kan kanskje forhandle bedre renter på et tidspunkt.

 

En annen ting er at ikke alle boligkjøpere tenker over at fellesgjeld også er "gjeld". Jeg har litt det motsatte inntrykket av deg. Mange ser kun på selve prisantydningen og månedlige fellesutgifter når de vurderer et boligkjøp. Hvis du betaler ned 1 million på fellesgjeld, så vil også "prisantydning" stige tilsvarende 1 mill og dermed tilsynelatende se dyrere ut for potensielle kjøpere (totalpris vil være det samme).

[Gjest cc634...d64]

Marinade87 skrev (1 time siden):

Vanligvis vil det nok være best å beholde fellesgjelden og heller betale ned eget boliglån. Grunnen til det er at alle andelseiere er solidarisk ansvarlige for gjelden i BRLet, mens den gjelden du har i banken, er du (og evt medlåntakere) ansvarlig for alene. Det er da best å kvitte seg med den gjelden du selv er ansvarlig for. Hvis du betaler ned all fellesgjelden, så kan du likevel bli ansvarlig for andre andelseieres gjeld om de ikke skulle klare å betale (og om du ikke skulle klare å betjene din, vil naboene dine bli ansvarlige istedenfor deg selv alene). Det er også slik at siden risikoen ved fellesgjelden er fordelt på alle andelseiere, så har slike lån ofte bedre rentebetingelser på lengre sikt. Jeg ser at det ikke gjelder hos deg akkurat nå, men BRLet kan kanskje forhandle bedre renter på et tidspunkt.

 

En annen ting er at ikke alle boligkjøpere tenker over at fellesgjeld også er "gjeld". Jeg har litt det motsatte inntrykket av deg. Mange ser kun på selve prisantydningen og månedlige fellesutgifter når de vurderer et boligkjøp. Hvis du betaler ned 1 million på fellesgjeld, så vil også "prisantydning" stige tilsvarende 1 mill og dermed tilsynelatende se dyrere ut for potensielle kjøpere (totalpris vil være det samme).

Det stemmer, dette er et borettslag tilhørende OBOS og er med i sikringsfondet slik at man ikke på noen tidspunkt blir ansvarlig for andres ubetalte regninger.

Det jeg ikke har tenkt på er at de kan reforhandle betingelsene knyttet til fellesgjelden, dette taler helt klart for å beholde fellesgjelden.

Anonymous poster hash: cc634...d64

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Jeg ville først betalt ned egen boliggjeld før jeg gjorde noe med fellesgjelden. Selv om renten på fellesgjelden er høy(ish), kan det være lettere å selge en bolig med høy fellesgjeld, da kjøpesum for kjøper blir lavere enn hvis du hadde betalt ned fellesgjelden. 

[Gjest cc634...d64]

Slettet-fsaSP0zV skrev (12 timer siden):

Jeg ville først betalt ned egen boliggjeld før jeg gjorde noe med fellesgjelden. Selv om renten på fellesgjelden er høy(ish), kan det være lettere å selge en bolig med høy fellesgjeld, da kjøpesum for kjøper blir lavere enn hvis du hadde betalt ned fellesgjelden. 

Det er litt rart for jeg tenker at høy fellesgjeld er negativt. Jeg må ta det opp med megler og høre hva slags erfaringer er det de har.

Anonymous poster hash: cc634...d64

[Loko]

Gjest cc634...d64 skrev (1 time siden):

Det er litt rart for jeg tenker at høy fellesgjeld er negativt. Jeg må ta det opp med megler og høre hva slags erfaringer er det de har.

Anonymous poster hash: cc634...d64

Boligkjøpere må ha et finansieringsbevis tilsvarende totalprisen ink fellesgjeld - så man treffer samme kjøpegruppe uansett.

Normalt så vil høy felleskostnader skremme vekk flere kjøpere.

Om du har 3,99 eller 3,89% rente på lånet spiller mindre rolle da den totale lengden på nedbetalingstiden spiller større rolle. Jo lengre man har lånet jo mer renter betaler man.

Et aspekt på disse "nye" borettslagene som har 40 års nedbetalingstid er at de 10 første er avdragsfrie (OBOS banken sin melkeku), så sjekk om ikke dette gjelder for din fellesgjeld også.

I forhold til avdragsfrihet så er kravet fra bankers side at du må ha en belåningsgrad på under 60% (ink fellesgjeld), men de fleste banker gir kortere avdragsfriheter ved uforutsette hendelser (feks miste jobb)

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Jeg ville også ha betalt ned eget lån før jeg begynte med fellesgjeld. Bor i borettslag selv. Her har vi imidlertidig ikke anledning til å betale ned fellesgjeld individuelt.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Loko skrev (22 timer siden):

Normalt så vil høy felleskostnader skremme vekk flere kjøpere.

Hvorfor det? Det er jo totalprisen for boligen som er viktig, og med høyere felleskostnader blir «innskuddet» som kjøper må finansiere lavere. De som «skremmes» bort er de som har egenkapital som overstiger innskuddet, slik at de blir sittende med ufrivillig fellesgjeld selv om de har penger i banken. Med mindre borettslaget har IN-ordning.

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Slettet-fsaSP0zV skrev (20 minutter siden):

Hvorfor det? Det er jo totalprisen for boligen som er viktig, og med høyere felleskostnader blir «innskuddet» som kjøper må finansiere lavere. De som «skremmes» bort er de som har egenkapital som overstiger innskuddet, slik at de blir sittende med ufrivillig fellesgjeld selv om de har penger i banken. Med mindre borettslaget har IN-ordning.

Sikkert flere grunner, men felleskostnader påvirker ikke andelen egenkapital kjøper må ha for å handle bolig. Det er derfor lettere for førstegangskjøpere å komme inn i boligmarkedet med en lavere kjøpssum. Av den grunn vil jeg også tro at denne fordelingen gjør boligen mer ettertraktet på markedet, med mer konkurranse i budgivning.

Endret 30. mai 2023 av Kron

[HW1]

Kron skrev (19 minutter siden):

Sikkert flere grunner, men felleskostnader påvirker ikke andelen egenkapital kjøper må ha for å handle bolig. Det er derfor lettere for førstegangskjøpere å komme inn i boligmarkedet med en lavere kjøpssum. Av den grunn vil jeg også tro at denne fordelingen gjør boligen mer ettertraktet på markedet, med mer konkurranse i budgivning.

Fellesgjeld på påvirker absolutt hvor mye førstegangskjøpere får låne. Banken ser på totalgjeld når de avgjør om de er villige til å finansiere kjøp. 

Jeg tror det å ha litt(mye) fellesgjeld er bra fordi det setter kjøpeprisen ned. Jeg tror mange psykologiske føler det er billigere å kjøpe bolig til 3 millioner +2 millioner i fellesgjeld. Enn det er å kjøpe bolig til 4,5 millioner+0,5 millioner i fellesgjeld. 

Spesielt blant litt eldre boligkjøpere er det en del som har ganske mye egenkapital, og de kan da kanskje kjøpe bolig med fellesgjeld uten å låne penger privat. 

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

HW1 skrev (3 minutter siden):

Fellesgjeld på påvirker absolutt hvor mye førstegangskjøpere får låne. Banken ser på totalgjeld når de avgjør om de er villige til å finansiere kjøp. 

Jeg tror det å ha litt(mye) fellesgjeld er bra fordi det setter kjøpeprisen ned. Jeg tror mange psykologiske føler det er billigere å kjøpe bolig til 3 millioner +2 millioner i fellesgjeld. Enn det er å kjøpe bolig til 4,5 millioner+0,5 millioner i fellesgjeld. 

Spesielt blant litt eldre boligkjøpere er det en del som har ganske mye egenkapital, og de kan da kanskje kjøpe bolig med fellesgjeld uten å låne penger privat. 

Det var ikke det jeg sa. Det påvirker egenandelen kjøperen må ha. Det er lettere å hoste opp egenandel (15%) til ett kjøp på 1 million, enn ett kjøp på 2 millioner. Om det er en million pluss en million fellesgjeld trenger kjøper bare 150 000,- egenkapital for å innfri 15% kravet, mot det dobbelte 300 000,- om det ikke er fellesgjeld, og ett kjøp til 2 millioner.

Endret 30. mai 2023 av Kron

[HW1]

Kron skrev (2 minutter siden):

Det var ikke det jeg sa. Det påvirker egenandelen kjøperen må ha. Det er lettere å hoste opp egenandel (15%) til ett kjøp på 1 million, enn ett kjøp på 2 millioner.

Hvilken bank er det som godtar at du ikke har 15% av totalprisen inkludert fellesgjeld i egenandel?

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

HW1 skrev (3 minutter siden):

Hvilken bank er det som godtar at du ikke har 15% av totalprisen inkludert fellesgjeld i egenandel?

Husbanken. Den typiske banken for mange førstegangskjøpere.

Endret 30. mai 2023 av Kron

[Uderzo]

Er husbanken den typiske banken for førstegangskjøpere? Jeg trodde det var en bank som først og fremst ga lån til barnefamilier, eldre og funksjonshemmede m.m.?
Jeg vil tro de aller fleste førstegangskjøpere får lån hos andre banker og de operer stort sett alltid med 15% egenkapital basert på totalprisen.

Jeg er forøvrig enig med de som anbefaler å betale ned på eget lån først. Jeg sitter selv med kun fellesgjeld etter at jeg nylig kjøpte meg en OBOS bolig.

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Uderzo skrev (19 minutter siden):

Er husbanken den typiske banken for førstegangskjøpere? Jeg trodde det var en bank som først og fremst ga lån til barnefamilier, eldre og funksjonshemmede m.m.?
Jeg vil tro de aller fleste førstegangskjøpere får lån hos andre banker og de operer stort sett alltid med 15% egenkapital basert på totalprisen.

Jeg er forøvrig enig med de som anbefaler å betale ned på eget lån først. Jeg sitter selv med kun fellesgjeld etter at jeg nylig kjøpte meg en OBOS bolig.

Telles ikke de gruppene du nevner som førstegangskjøpere når de kjøper bolig for første gang? Selvfølgelig er det mange førstegangskjøpere som også får lån i vanlige banker, men for veldig mange er husbanken inngangen til å eie egen bolig. Er du aleneforelder så kan du nesten bare glemme å få boliglån i vanlig bank med en gjennomsnittlig årsinntekt, selv om du har nok egenkapital. 

Endret 30. mai 2023 av Kron

[Herr Brun]

Kron skrev (1 time siden):

Det var ikke det jeg sa. Det påvirker egenandelen kjøperen må ha. Det er lettere å hoste opp egenandel (15%) til ett kjøp på 1 million, enn ett kjøp på 2 millioner. Om det er en million pluss en million fellesgjeld trenger kjøper bare 150 000,- egenkapital for å innfri 15% kravet, mot det dobbelte 300 000,- om det ikke er fellesgjeld, og ett kjøp til 2 millioner.

Dette er galt. Det følger av utlånsforskriften § 8 at "Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier." Så i din situasjon trenger kjøper 300 000 i begge tilfeller. 

[Herr Brun]

Kron skrev (1 time siden):

Husbanken. Den typiske banken for mange førstegangskjøpere.

Dette er tullball. Husbanken står for en helt marginal andel av alle førstegangskjøperes finansiering. Og husbanken trenger ikke å ta hensyn til egenkapitalskravet overhodet for startlån, så da er ikke 15 %-grensen relevant uansett hvordan du regner den ut. 

[The Avatar]

Gjest cc634...d64 skrev (På 28.5.2023 den 12.05):

• Skulle jeg finne på å selge leiligheten så er det nok en fordel å ha nedbetalt fellesgjelden - mitt inntrykk er at mange ikke helt skjønner hvordan fellesgjelden fungerer og det kan derfor være negativt å ha høy fellesgjeld

Som andre har kommentert så er nok ein bustad med fellesgjeld meir attraktiv ettersom den framstår som billegare når du annonserer den.
Mange uerfarne fyrstegongskjøparar er heller ikkje flinke til å rekne inn fellesgjelda og kostnadande med fellesgjelda. Resultatet blir ofte at dei strekker seg enda litt lengre i budkrigen ved å by makssummen dei har fått bankgaranti for då dei ikkje har tatt innover seg kostnadane med fellesgjelda. Ein meir fornuftig bustadkjøper ser på heile totalkostnaden ved bustaden og stoppar å by før ein når maks lånesum, rett og slett for å også ha pengar til andre ting enn berre bustad.

Eg trur nok at "lurer" fleire potensielle kjøparar ved å ha skjult delar av prisen som fellesgjeld enn du tiltrekker deg potensielle kjøparar som ikkje vil kjøpe bustad med fellesgjeld.

 

Uderzo skrev (18 minutter siden):

Er husbanken den typiske banken for førstegangskjøpere? Jeg trodde det var en bank som først og fremst ga lån til barnefamilier, eldre og funksjonshemmede m.m.?

Det er nok fleire og fleire som brukar husbanken då bustadprisane har auka så mykje at det er vanskeleg å få i lån med vanlege bankar.
Dei fleste tek nok fortsatt huslånet sitt i vanlege bankar.

 

 

Eg tenker at fordelen med å betale ned fellesgjelda er liten i forhold til ulempane. Det skal nok mykje til at burettslaget går konkurs slik at du tapar det du har betalt inn utenom på fellesgjelda men det kan skje.
Ein anna ulempe er at når du skal selge så er det ikkje nødvendigvis gitt at du får den salsprisen du vil ha, sjølv om det nok også er usannsynleg at bustadprisane går mykje ned så er det ikkje gitt at du får igjen for det du har investert gjennom IN-ordninga.

Den største fordelen med å betale ned fellesgjelda gjennom IN-ordninga er om du har den nødvendige eigenkapitalen til å løyse inn heile eller delar av fellesgjelda no med ein gong. Om du berre skal gå frå å ha fellesgjelda som privatgjeld gjennom å auke bustadlånet så er gevinsten liten.