Vil boligprisene i Oslo noen gang falle?

[Syklofanten]

Hva kan i så fall gjøre at prisene faller? Ikke bygges det nok til å mette etterspørselen i markedet. Sentralbankens pengepolitikk er inflasjonsdrivende, noe som gir incentiver til å kjøpe fast eiendom i stedet for å spare. Og det satses mer og mer på kollektivtrafikk i stedet for bil, noe som gjør det stadig mer attraktivt å bo i byen i stedet for å bosette seg i forsteder og nabokommuner. Jeg kan rett og slett ikke se noen ende på prisgaloppen. Nylig ble det solgt en liten toroms for 3,6 millioner like borti gata. Den kostet 1,9 da den ble solgt ny for fem år siden. Om fem nye år går den sikkert for 7 millioner dagens utvikling fortsetter.  

[Kikert]

Boligmangel og popularitet er stort sett de viktigste faktorene. Hadde det vært tusenvis av ledige boliger så måtte man skrudd ned prisen for å selge, priskrig.

 

Her i byen var det billig for ikke mange år siden, men etter at en skole i området ble utvidet så har leieprisene nesten dobblet seg på typ 5 år. Boligprisene har også gått opp drastisk, men det er pga pendlere som startet å flytte inn for enda lengre siden og det har gått treigere. Det er dog ikke spesiellt med boligmangel her så det er de "halvrike" områdene som har gått mest opp, det er snakk om folk med høye lønninger som vil bo i de populære områdene og låner seg fant slik at mange av dem har mindre penger enn folk som går på AAP og bor i de "gamle" områdene.

 

Det kan hende det stopper opp i Oslo hvis prisene blir så høye at det er økonomisk selvmord å ikke pendle fra et billigere område. Da kan det også brått bli "masseflukt" som fører til priskrig.

 

Edit; Jeg er ikke en boligekspert på noen måte, det er bare mine tanker/ logikk basert på observasjoner + det jeg har "lært fra bransjen"

Endret 29. august 2016 av SlikGårNoDagan

[krikkert]

Man kunne jo tro at når lønnsveksten begynte å bremse så begynte prisveksten også å bremse, men det forutsetter jo at foreldre ikke spytter inn ekstra arv og kausjon og støtte mv.

 

En ting jeg gjerne skulle sett er det man har i Sverige - bud er ikke bindende, det eneste som er bindende er signert kontrakt. Ett vesentlig element i prisveksten er budkrig, der selger og megler har sterke incentiver for å få høyest mulig bud på kortest mulig tid like etter en kort og overfladisk visning, for deretter å få avholdt et kontraktsmøte så fort som overhodet mulig. Dermed fratas kjøperen muligheten til å gjøre noen grundig inspeksjon av boligen før han binder seg (som avhendingslova forutsetter at han gjør).

[Raude]

Ja, de kommer til å falle, men spørsmålet er når. Det vet ingen. Boligprisene drives primært av faktorer som lønn, utlånsrente, skatt, forventninger, boligmasse, innvandring o.l. Og hvordan står det med disse i dag? Utlånsrenten er på historisk lavt nivå noe som innebærer at det er forholdsvis billig å betjene boliglånet, skattesystemet favoriserer bolig (man får f.eks. fradrag for boliglånet, kan leie ut halve primærboligen, målt i verdi, skattefritt osv.), forventningene til boligprisstigning i visse regioner er skyhøye (f.eks. Oslo), boligmangel, nettoinnvandring var også positiv for 2016 (f.eks. kommuner kjøper boliger til asylsøkere noe som bidrar til ytterligere boligprisstigning). Da er det vel kun lønn som peker den andre veien? I tillegg så må det nevnes at det er store regionale forskjeller i Norge. Men her var det snakk om kun Oslo.

[Herr Brun]

Lav rente fører (alt annet likt) til mot framtidig prisnedgang, på samme måte som høy rente peker mot framtidig prisstigning. Dette ved at lav rente nå fører til at det er større sannsynlighet for at den settes opp i framtiden enn ned, og motsatt. Mye av prisstigningen den siste tiden kan sannsynligvis tilskrives den svært lave renten. Stiger renten, får det sannsynligvis motsatt effekt. 

 

Det samme med skattesystemet: De fordelene man får i dag er jo priset inn. Det er vanskelig å gi så mye mer skattefordeler til bolig, og eventuell endring i framtiden blir dermed en innstramming. Mye tyder på at det vil kunne skje, siden alle eksperter anbefaler det. Det vil kunne føre til prisnedgang. 

[misanthrope]

Prisene vil ikke falle så lenge det er så stor tilflytting. Ikke minst på grunn av innvandring, og alle som vil bo i Oslo.

Men de kan begynne å falle når såkalt "white flight" tar full effekt. Det er nok ikke så veldig langt inn i fremtiden. Vil tippe 10-30 år.

[Sir]

Når det gjelder Oslo har jeg inntrykket av at prisene er drevet av spekulanter. Med spekulanter mener jeg alle som er villig til å betale dagens markedspris i den tro at morgendagens pris vil være høyere.

 

Ser man på antall boliger solgt i Oslo har det ligget jevnt i flere år. Om det er ubalanse i Oslo nå så tyder det altså på at det er flere som ønsker å kjøpe i Oslo. Samtidig flytter flere svensker hjem, og i leiemarkedet er det mer ledig enn på lang tid. Opp mot halvparten av boligene som nå blir solgt i Oslo er kjøpt av folk som ikke skal bo der selv.

 

For meg er det tydelig at prisene er drevet av folk som har god råd og som ikke er redd for å ta på seg mer gjeld. Dvs. De fleste nordmenn som er over 35 år.

 

Jeg tror prisene i Oslo kan falle om en eller flere av følgende ting skjer:

 

-Rentene går opp.

-Andre investeringsmuligheter blir mer lukrative igjen, f.eks. olje.

-Troen på videre prisoppgang får seg en knekk. Kan være grunnet alt eller ingenting.

 

Jeg tror derimot at boligprisene vil fortsette å øke en stund. Fordi:

 

-Inflasjonen fortsetter å øke raskt.

-Rentene blir holdt lave til tross for overnevnte punkt.

-Dette vil styrke nordmenns tro på boligmarkedet enda mer.

 

Det mest sannsynlige scenarioet for prisnedgang tror jeg vil komme av at de internasjonale pengemarkedsrenter vil begynne å stige.

[Illuminatum]

Hva kan i så fall gjøre at prisene faller? Ikke bygges det nok til å mette etterspørselen i markedet. Sentralbankens pengepolitikk er inflasjonsdrivende, noe som gir incentiver til å kjøpe fast eiendom i stedet for å spare. Og det satses mer og mer på kollektivtrafikk i stedet for bil, noe som gjør det stadig mer attraktivt å bo i byen i stedet for å bosette seg i forsteder og nabokommuner. Jeg kan rett og slett ikke se noen ende på prisgaloppen. Nylig ble det solgt en liten toroms for 3,6 millioner like borti gata. Den kostet 1,9 da den ble solgt ny for fem år siden. Om fem nye år går den sikkert for 7 millioner dagens utvikling fortsetter.  

 

Jo, det vil falle en dag, men vanskelig å vite når.

 

Ta den leiligheten du snakket om. La oss tenke oss at den som eier den har 3000000 i gjeld. Ved nedbetaling over 20 år vil den i dag koste 15527 i måneden (renter og avdrag). For 8 år siden kjøpte vi hus og renten var på 8%. La oss tenke oss at renten blir 5%. Da vil renter og avdrag blir på kr 19864  pr måned. Kanskje er dette akkurat mer enn du har råd til og da må selge leiligheten. Når mange nok må selge går prisene fort nedover.

 

Kanskje skjer priskorreksjonen om tre uker, kanskje om tre år eller kanskje om tretti år.

[Zeph]

At dei går nedover over lengre tid er no ein ting. Akkurat no er det interessant å sjå om det snart flatar ut. Stigningen i år har vore ganske ekstrem.

 

[Wheeljack]

Like interessant er ringvirkningene av boligprisene i Oslo (og andre storbyer). Fler og fler flytter til utkantene, som igjen fører til at boligene DER stiger i pris. Grensa for hvor "utkanten" er blir også tilsynelatende større og større. 

[zeebra]

Man kunne jo tro at når lønnsveksten begynte å bremse så begynte prisveksten også å bremse, men det forutsetter jo at foreldre ikke spytter inn ekstra arv og kausjon og støtte mv.

 

 

Boligpriser er ikke basert på den reele økonomien. Boligpriser er basert på subjektive evalueringer og "tro" med fundament i den reele økonomien, og da særs bankers utlån av penger og pengemengde i markedet.

 

Hvis folks "tro" på boligmarkedet forsvinner, vil boligboblen sprekke, uten at det nødvendigvis har realøkonomisk fundament. Men boligboblen kan selvsagt også sprekke basert på realøkonomiske situasjoner. F.eks hvis bankene låner ut mindre penger eller folks evne til å betjene lån blir redusert.

 

Det skal ikke mye til. Du skal nok se at prisene i Oslo snart vil synke drastisk. Det er nok best å selge 30 kvadratmeter leiligheten i Oslo med en gang og kjøpe seg en villa eller et herskapshus og pensjonere seg i et annet land snarest mulig.

 

Vi runder akkurat nå toppen av den økonomiske oppgangen i Norge, og sannsynligvis når vi også toppen for lønnsvekst snart, og boliger er allerede overpriset 1/3 i forhold til lønn og gjennomsnittlig boligpris på landsbasis over flere tiår. Boligprisene skal iallefall ned 1/3 på landsbasis for å nå et gjennomsnitt, forutsett at lønnsnivået i Norge ikke endrer seg. Hvis lønnsnivået stagnerer eller synker skal boligprisene ned enda mer over tid.

 

Men markedt er uansett ikke rasjonelt, så det kan godt tenkes at boligprisene synker 50% for så å ta seg opp til gjennomsnittslig nivå, forutsatt at Norges økonomi har over nullvekst de neste ti år.

[zeebra]

At dei går nedover over lengre tid er no ein ting. Akkurat no er det interessant å sjå om det snart flatar ut. Stigningen i år har vore ganske ekstrem.

 

oslo.png

 

Det der er en katastrofal utvikling. Priser som har mer enn doblet seg på 10 år, tyder på at noe er alvorlig galt.

[toffo]

Boligprisene går ned den dagen menigmann begynner å bli redde for å bli arbeidsledige eller ha sterkt redusert inntekt. Da tør 'ingen' å ta opp store lån for å kjøpe ny bolig, de som må selge pga anstrengt økonomi eller andre årsaker selger med tap og den nedadgående spiralen begynner.

 

Dette skjedde i Stavanger i forbindelse med oljenedturen nylig, men ikke i slikt omfang som mange trodde og har nå flatet ut. 

Når dette kommer til å skje i Oslo er helt umulig å forutse, det kan være nok at Trumpern har makta noen måneder, at Kina går konk, at det startes en krig eller at norsk eksport svikter... det kan ta 2 uker eller flere tiår.

Endret 6. september 2016 av toffo

[Zeph]

Bustadmarknaden vil vere påverka av marknaden generelt og den økonomiske tilstanden i Norge, men akkurat Oslo er i ein særstilling. Ser ein på resten av landet så er ikkje stigningen spesielt dramatisk. Som grafen under viser, er Oslo i ein unik posisjon når det gjeld verdiauke på bustad. Situasjonen er utvilsomt påverka av låg rente og mange som har kapasitet til store lån.

 

Nokre bustader blir kjøpt og ståande tomme, kun for å få inntekt av verdistgningen, og det er pengesterke personar som er med i kampen. Kvadratmeterprisen på dei minste bustadane på Grünerløkka og rundt der har no bikka 100 000,- kroner, og bustadane går bortimot alltid mange hundre tusen over takst.

 

Det er nok ein del som ser på denne utviklingen og vil investere i marknaden for å leige ut og selje, for å få verdistigningen. Sjølv med renteutgifter, skatt og meglarkostnadar kan ein sitje igjen med ein fin sum etter nokre år.

 

[Spartapus]

Når leilighetene går så mye over takst må det være mange som låner helt på kanten av hva de kan klare å betjene. At noen vil sette seg i en situasjon der de kun har råd til å bo er hinsides meg, men det som er bekymringsverdig er hvorvidt disse menneskene vil tåle dårligere tider og høyere renter, og hvilke konsekvener det får for samfunnet. Det kan være et skikkelig korthus man driver og bygger opp nå.

[Windoge]

Prisene kan falle, men jeg tror ikke at det blir å skje. Banker som Storebrand tilbyr en fastrente på rett over 3% de neste 20 årene, medregnet fortjeneste, så det sier litt om hva bankene tror om fremtidsutsiktene. Dessuten tror jeg at norsk økonomi tåler at prisøkningen fortsetter en god stund til.

[Sir]

Prisene kan falle, men jeg tror ikke at det blir å skje. Banker som Storebrand tilbyr en fastrente på rett over 3% de neste 20 årene, medregnet fortjeneste, så det sier litt om hva bankene tror om fremtidsutsiktene. Dessuten tror jeg at norsk økonomi tåler at prisøkningen fortsetter en god stund til.

Det syns jeg er litt skummelt, at visse banker tar så stor risiko. Hvis alle kundene til Storebrand hadde tatt det tilbudet, hadde sannsynligvis Storebrand vært konkurs om få 3-4 år.

[Windoge]

 

Prisene kan falle, men jeg tror ikke at det blir å skje. Banker som Storebrand tilbyr en fastrente på rett over 3% de neste 20 årene, medregnet fortjeneste, så det sier litt om hva bankene tror om fremtidsutsiktene. Dessuten tror jeg at norsk økonomi tåler at prisøkningen fortsetter en god stund til.

Det syns jeg er litt skummelt, at visse banker tar så stor risiko. Hvis alle kundene til Storebrand hadde tatt det tilbudet, hadde sannsynligvis Storebrand vært konkurs om få 3-4 år.

 

 

Saken er at Storebrand ikke anser dette som risiko. Andre banker lar deg binde i ti år på enda lavere rente. 

[HildrandeDu]

Den lave renta virker prisdrivende på to måter.

 

For det første, så klarer boligkjøpere å betjene mer lån. Ergo kan de by høyere.

 

Men om utlånsrenta er lav, så er innskuddsrenta enda lavere. Derfor kjøper folk med mye penger bolig som investerigsobjekt i stedet for å se pengene bli spist opp av inflasjon og formueskatt.

[Spartapus]

Nå har det vist seg en rekke ganger før at banker feilvurderer og går på en smell. Dette medfører liten risiko for dem siden de forventer å bli reddet av staten, men det kan ha store konsekvenser for resten av samfunnet.

 

Jeg vet ikke hvor prisdrivende disse store bolighaiene er, fordi det er relativt få av dem. Jeg tror heller at de som driver prisene opp er det typiske unge paret med to gode inntekter og litt oppsparte midler som er innstilt på å låne til det maksimale av hva de kan betjene for å skaffe seg drømmeboligen. Jeg har vært i budrunder med bolighaier før og mitt inntrykk er at de gir seg tidlig fordi de først og fremst vil gjøre en god investering og gjerne har flere leiligheter de er interesserte i samtidig. Jeg tror ikke man vil gjøre det spesielt bra som bolighai hvis man hele tiden går langt over takst.