Borettslag konkurs

[Gjest 2e138...dcf]

Jeg bor i et borettslag der jeg har vært styremedlem i 4 år nå og har inngående innblikk i økonomien.

Man hadde en omfattende rehabilitering av bygningsmassen for ca 10 år siden, tilsvarende 130mill fordelt på 130 leiligheter.

Dette skal betales ned på 30 år.

I mellomtiden har det vært gjort større investeringer i el-bil lading, fiber og enøk. Ca. 15 mill.

Borettslaget betaler ca. 3 mill i året for vaktmestertjenester i tillegg til drift og vedlikehold med snitt i året på 1.5mill.

Deretter kommer kommunale avgifter, fjernvarme, TV/Internett, forsikring, med mer på 1 mill.

Ettersom jeg sitter i styret, vet jeg at man må i løpet av en 10 års periode må rehabilitere for ytterligere 40 mill.

I dag betaler jeg 9000 pr. måned i fellesutgifter, dette er for de nest største leilighetene, de minste ligger på rundt 7000.

Dette vil øke betydelig med den ekstra rehabiliteringen, og det sett med den ellers økningen av kostnader i samfunnet spår jeg at flere i borettslaget vil slite med å betale felleskostnader, som igjen kan føre til konkurs.

Nå er jeg i den situasjonen at dette er fakta jeg sitter på og kan selge før helvete slår til.

Men på en annen side, trives jeg veldig godt og ønsker å bli boende.

Spørsmålet er, finnes det en forsikring eller lignende som jeg kan betale for og som gjør at jeg ikke blir berørt om mine dystre spådommer blir oppfylt?

Anonymous poster hash: 2e138...dcf

[Deechon]

Dette er en litt sånn typisk gråsone situasjon, et kjapt google søk henviser til at du kan sikre deg mot naboene dine sine mislighold, men hvis hele borettslaget skulle gå ad undas, så risikerer du å få eieretten konvertert over til en leierett. Men jeg er ikke advokat så ta mine ord med god klype salt.

 

Jeg personlig ville stukket av mens jeg kan. Dette høres dritskummelt ut.

[Axefjord]

42 minutes ago, Guest 2e138...dcf said:

Jeg bor i et borettslag der jeg har vært styremedlem i 4 år nå og har inngående innblikk i økonomien.

Man hadde en omfattende rehabilitering av bygningsmassen for ca 10 år siden, tilsvarende 130mill fordelt på 130 leiligheter.

Dette skal betales ned på 30 år.

I mellomtiden har det vært gjort større investeringer i el-bil lading, fiber og enøk. Ca. 15 mill.

Borettslaget betaler ca. 3 mill i året for vaktmestertjenester i tillegg til drift og vedlikehold med snitt i året på 1.5mill.

Deretter kommer kommunale avgifter, fjernvarme, TV/Internett, forsikring, med mer på 1 mill.

Ettersom jeg sitter i styret, vet jeg at man må i løpet av en 10 års periode må rehabilitere for ytterligere 40 mill.

I dag betaler jeg 9000 pr. måned i fellesutgifter, dette er for de nest største leilighetene, de minste ligger på rundt 7000.

Dette vil øke betydelig med den ekstra rehabiliteringen, og det sett med den ellers økningen av kostnader i samfunnet spår jeg at flere i borettslaget vil slite med å betale felleskostnader, som igjen kan føre til konkurs.

Nå er jeg i den situasjonen at dette er fakta jeg sitter på og kan selge før helvete slår til.

Men på en annen side, trives jeg veldig godt og ønsker å bli boende.

Spørsmålet er, finnes det en forsikring eller lignende som jeg kan betale for og som gjør at jeg ikke blir berørt om mine dystre spådommer blir oppfylt?

Anonymous poster hash: 2e138...dcf

 

https://e24.no/privatoekonomi/i/8mXL81/bare-6-av-10-borettslag-sikret-mot-konkurs

Borettslagenes Sikringsfond

Quote

Du kan sove godt om natten hvis borettslaget ditt er med i en garantiordning eller et sikringsfond. Da sikres du mot å bli ansvarlig for naboenes fellesgjeld.
Borettslagenes Sikringsfond fungerer slik at det dekker manglende innbetalinger av felleskostnader i borettslaget. Det er Norske Boligbyggelag (NBBL) som administrerer dette sikringsfondet.
Borettslag som vil bli medlem, må være forvaltet av et boligbyggelag som er medlem i NBBL.

 

[Kajac]

Dette må jo være et vanvittig dårlig drevet borettslag. Om dere allerede har 9000 i felleskostnader og likevel står i fare for å måtte øke dette drastisk i tiden fremover, er det bare å komme seg vekk fort som faen.

Jeg betaler godt under halvparten av dette i måneden, men vårt borettslag er også veldig nøye på kostnadssparing. Dersom mine felleskostnader skulle bikke 5000 kr, flytter jeg snarest mulig. Jeg har ikke tenkt å la min økonomi bli styrt av inkompetente borettslags-styrer.

[X10anT]

Gjest 2e138...dcf skrev (10 timer siden):

finnes det en forsikring eller lignende som jeg kan betale for og som gjør at jeg ikke blir berørt om mine dystre spådommer blir oppfylt?

Joda, det finnes. Globale indeksfond kan være en god forsikring mot nettopp dette.

[Rune_says]

I prinsippet er det jo bare å øke felleskostnadene slik at de dekker lån og drift.   De som evt ikke makter betaling av felleskostnader kan/må flytte til rimeligere bolig.  

Hvis en beboer ikke betaler sin felleskostnad så kan leiligheten kreves tvangssolgt etter nærmere regler - Styrets ansvar er å ta aksjon for å sikre forsvarlig økonomi og unngå underskudd i borettslaget. 

Virker som om det er lagt opp til relativt dyr drift via vaktmestertjenester - her kan en se på modeller med mer dugnad, men erfaringsmessig ofte med dårlig tilslutning - spesielt om det er mange utleie-leiligheter der beboerne ikke føler noen tilhørighet til borettslaget.  Ta også en runde på bygningsforsikring, blir ofte en sovepute.  Kan fort være 100 000 - 150 000 å spare for et sameie av deres størrelse, om det f.eks. ikke er re-forhandlet på 10 år.

Du kan fint selge om du ser økte kostnader på horisonten - like mye som andre. Anbefaler å være transparent.

Ellers bør lån såvidt mulig legges opp med IN-ordning ( https://bank.obos.no/privat/aktuelt/fellesgjeld-er-ikke-alltid-sa-dumt/ ) slik at beboere kan velge om de vil betale f.eks. +5000/mnd i 10-20 år eller betale alt på en gang og få -5000/mnd på felleskostnadene.   Ofte et gunstig salgsargument om de som kjøper har 1-2 mill overskudd fra salg av tidligere bolig og ser at de kan få vesentlig lavere fellesutgifter på den måten.

 

[Trulss]

Borettslaget går vel ikke konkurs men du riskikere å ikke få noe særlig betalt for leiligheten når du en gang velger å selge.

[Kakkelfant]

Det er vel også et spørsmål om hva du visst og når, i og med at du er i styret - kan bli problemer om du selger og holder tilbake informasjon, og kjøper får en meget stor økning i husleie dumpet i fanget etter hvert.

[Trulss]

Kakkelfant skrev (4 minutter siden):

Det er vel også et spørsmål om hva du visst og når, i og med at du er i styret - kan bli problemer om du selger og holder tilbake informasjon, og kjøper får en meget stor økning i husleie dumpet i fanget etter hvert.

Så lenge ingenting er formelt vedtatt vet man ikke hvilken vei dette vil gå. Det kan hende generalforsamlingen setter en stans for videre rehab.

[krikkert]

Situasjonen dersom borettslag går konkurs reguleres av burettslagslova § 5-25. Denne bestemmelsen sier i korte trekk at dersom borettslaget går konkurs, så konverteres boretten til en husleieavtale. Med virkning fra konkursåpning skal "felleskostnadene" settes til gjengs leie for tilsvarende leieboliger. Det samme gjelder hvis eiendommen selges på tvangssalg. 

Dette er svært ugunstig for andelseierne. Her må det omfattende økonomigjennomgang til. 

[nor.jorgen]

Det er så mange summer her som ikke gir mening. Anbefaler at du tar en grundig gjennomgang av budsjettet og ser på faktiske fakturarer opp mot konstnadspostene.

Quote

Borettslaget betaler ca. 3 mill i året for vaktmestertjenester

For et borettslag på 130 leiligheter vil jeg anslå en deluxe-vaktmestertjeneste til å koste rundt 350.000 kr. Her er det behov for å ta en grundig gjennomgang. Vasking og gartner kommer i tillegg.

 

Quote

i tillegg til drift og vedlikehold med snitt i året på 1.5mill.

Det vil normalt bety at man gjennomfører flere medium til store prosjekter hvert år. Bryt ned kostnadene og finn ut hva det dreier seg om.

 

Quote

Deretter kommer kommunale avgifter, fjernvarme, TV/Internett, forsikring, med mer på 1 mill.

Dette syns jeg derimot høres lite ut. Bør dobbelsjekkes.

 

Quote

Ettersom jeg sitter i styret, vet jeg at man må i løpet av en 10 års periode må rehabilitere for ytterligere 40 mill.

Veldig sjeldent at man _må_ noe. Dere bør få kontroll på hva eksisterende kostnader er før man gjør noe helst annet. Bytt vaktmesterfirma og forsikring først. Se om det er noen innsparingstiltak som kan gjøres før man setter i gang nye dyre tiltak. Gjør bare det som er høyst nødvendig for å ivareta bygningsmassen.

 

On 7/18/2023 at 1:00 AM, Guest 2e138...dcf said:

Dette vil øke betydelig med den ekstra rehabiliteringen, og det sett med den ellers økningen av kostnader i samfunnet spår jeg at flere i borettslaget vil slite med å betale felleskostnader, som igjen kan føre til konkurs.

Et borettslag har veldig gode muligheter for å unngå konkurs, da borettslaget har pant i leiligheten for opptil 2 G. Hvis en andel ikke betaler felleskostnadene sin så kan borettslaget kreve tvangssalg av andelen og salget av leiligheten brukes til å dekke de ikke-betalte felleskostnadene. Dette er regulert av borettslagsloven §5-20 https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§5-20

2 G = 118 620 kr * 2 = 237 240 kr.
Hvis en leilighet med felleskostnader på 9000 kr ikke har betalt felleskostnader, så vil borettslagets pant kunne dekke over 2 år (26 måneder) med manglende betaling av felleskostnader.

Det er borettslagets pant i felleskostnadene som er grunnlagt for ulike sikringsordninger som er nevnt ellers i tråden her. Så lenge styret følger opp manglende innbetaling og går til tvangssalg av andeler som ikke betaler, så vil ikke borettslaget gå konkurs. Man trenger ikke noe mer sikringsordningen enn dette, men det er veldig praktisk med en slik ordning så styret ikke trenger å tenke på detaljene i dette.

 

 

 

 

 

[Tomahawk]

Har trådstarter egentlig lov til å selge når han vet disse tingene i egenskap av å være styremedlem, eller vil det være snakk om ulovlig innsidehandel?

[Eskove]

Gjest 2e138...dcf skrev (På 18.7.2023 den 1.00):

Borettslaget betaler ca. 3 mill i året for vaktmestertjenester i tillegg til drift og vedlikehold med snitt i året på 1.5mill.

Seriøst?
130 boenheter og 3 mill pr år for vaktmestertjenester? 25k pr boenhet bare for vaktmesteren. 37k pr boenhet ink vanlig vedlikehold?

Jeg bodde i et på 560 enheter, og etter informasjonen jeg har for tiden fra kjenninger som ennå bor der er vaktmesterbudsjettet ink utstyret og drivstoff og overtid på 7 mill (boretslaget har ansatt 2 vaktmestere i 100% stilling og eier alt av utstyr for snørydding og annen jevnlig vedlikehold selv)
Dette ink alt periodisk vedlikehold av fellesarealer, avskriving av traktorer og hjullaster, lønn til ungdom i boretslaget som har sommerjobb til vedlikehold, som plenklipping, maling og annet forefallende vedlikehold, samt sykepenger og innleie av vikarer ved sykdom.
Dette for et borettslag med GEDIGEN eiendom som er så tror at den inkluderer utmark og lakseval.
12,5k pr boenhet alt normalt vedlikehold ink.
Dette er før fratrekket for inntektene boretslaget har på utleie av tjenester som brøyting, strøing.

Dere betaler altså det dobbelte bare for vaktmestertjenester som det jeg bodde i betaler for vaktmestertjenester og drift + vedlikehold.

Jeg vet at mindre borettslag må betale mer pr boenhet.
Men 3gangen?
Hva er det som ikke stemmer her?

Edit: kan legge til at i dette borettslaget er faktisk mye av vaktmesterne betalt av dem som har parkeringsplass, da parkering ikke er ink i fellesutgiftene men kommer på toppen.
Så i realiteten er vaktmesterkostnadden mye lavere en dem kjappe regnestykkene jeg har.

Endret 25. juli 2023 av Eskove

[krikkert]

Tomahawk skrev (4 timer siden):

Har trådstarter egentlig lov til å selge når han vet disse tingene i egenskap av å være styremedlem, eller vil det være snakk om ulovlig innsidehandel?

Innsidehandel gjelder handel med verdipapirer. Andeler i borettslag er ikke verdipapirer. 

[nor.jorgen]

On 7/25/2023 at 10:27 PM, Tomahawk said:

Har trådstarter egentlig lov til å selge når han vet disse tingene i egenskap av å være styremedlem, eller vil det være snakk om ulovlig innsidehandel?

Styremedlemmet kan fritt selge leiligheten sin, det skulle tatt seg ut om styremedlemmer og styreledere ikke skulle kunne selge leiligheten sin bare fordi de sitter i styret. Men hvis du kjenner til negative forhold av vesentlig karakter så skal det oppgis ved salg. Som selger oppgir du dette i egenerklæringen/taksten. Erklæringen gjelder både din egen leilighet og bygningen, men som styremedlem og særlig som styreleder, vil du har mer kunnskap om bygningen enn den vanlige andelseier. Potensielt kan det dermed være mye som må oppgis i egenerklæringen, men forholdene bør være vesentlig og så lenge styret ikke jobber helt i det skjulte så er det ikke så mye som trengs å oppgis.

Trådstarter skriver at det må rehabiliteres for 40 millioner kr i årene som kommer. Dette er en plan som bør offentliggjøres for beboere, det er ikke noe poeng for styret å sitte på en hemmelig liste av ting som må vedlikeholds. Når man har et slikt bestemt tall så regner jeg med at det også skyldes at man har fått utarbeidet en plan eller vedlikeholdsrapport.

I mangel av en detaljert rapport så kan styret lage sin egen vedlikeholdsplan. Planen trenger ikke å være så veldig detaljert, det kan f.eks stå at nytt tak er neste store tiltak og bør utføres innen de neste 2-5 årene. Pluss øvrige tiltak som kan være nødvendige.

Med tenke på et eventuelt salg av leiligheten så peker man bare på vedlikeholdsplanen eller rapporten som har utarbeidet dette estimatet på 40 millioner kr.

En megler vil også ha som oppgave å kontakte styret å finne ut av om det er forhold som kommer til å medføre endring av felleskostnader og fellesgjeld, om kommende vedlikehold etc. Da er det veldig greit å kunne peke på en vedlikeholdsplan og si "vi er klar over disse behovene" men har foreløpig ingen konkrete vedtak som vil medføre økning av gjeld/kostnader osv.