Investere i leilighet for utleie - ting å tenke på?

[-Siberian-]

Vurderer å kjøpe en leilighet som investeringsobjekt, og leie ut denne. Jeg har aldri gjort det før, så er sikkert masse jeg må tenke på, både av praktiske ting og lovmessigheter. Jeg har lest denne artikkelen: https://www.meglersmart.no/guide/leie-ut-leilighet

Umiddelbare ting jeg selv har tenkt meg til er følgende:

1. Det bør være en leilighet for å minimere vedlikehold.
2. Borettslag vs. selveier? Noen betydning?
3. Forholdsvis nyoppusset så jeg slipper å ta tak i det aspektet med én gang.

Noen som har erfart andre gode ting å hensynta før jeg eventuelt kaster meg på dette?

[mobile999]

Som utleier regnes du som den "sterke part" og leier som den den "svake part". Det medfører at leier har betydelige rettigheter.

- Meld deg inn i huseierne og ta utleierkurset før du leier ut.
- Ikke lei ut uten såkalt utleieforsikring.

Endret 15. januar 2023 av mobile999

[zanta]

-Siberian- skrev (39 minutter siden):

Borettslag vs. selveier? Noen betydning?

Borettslagsleiligheter kan ikke leies ut på ubestemt tid. Vanligvis må det søkes for 1 år om gangen, og du får max 2 år. Selveier mer hensiktsmessig for langtidsutleie, men sjekk vedtekter og ordensregler før du kjøper noe for utleie.

Når du leier ut en bolig du ikke selv bor i, må du skatte av overskuddet (som er dine inntekter minus dine utgifter). Videre blir dette din sekundærbolig, så ditt formueskattegrunnlag settes til 100 % av boligens ligningsverdi (= ca omsetningsverdi). Ved salg vil du måtte skatte av overskuddet fra kjøp (men du vil også få fradrag for ev. tap), med mindre du selv bor i boligen minst 1 år de 2 siste årene før salg.

[PanserJohan]

Det er regler for fremleie i borettslag, det bør du være obs på. 

Dersom du er i stand til litt oppussing, ligger det gjerne en litt større gevinst ved salg

Skatt som noen allerede har nevnt før meg

 

[Marzo]

Fordel med en nyere leilighet er at det meste av vedlikehold kommer langt frem i tid. 
Bruk litt tid på å lese årsmøte referat fra de ulike sameier du vurderer å kjøpe i så det ikke dukker opp dyre overraskelser som vil påvirke regnestykket ditt. Både når det gjelder fellesgjeld og andre investeringer som flertallet har stemt frem og skal gjøres i nær fremtid. 

Min egen erfaring er å ikke nødvendigvis jage markedspris, men heller sikre seg leieboere som bor i lengre perioder. 
Står en leilighet tom en måned, skal man leie ut ganske mange måneder for å hente inn tapt fortjeneste. 
Da er det gjerne mer lønnsomt å leie ut 10% under markedspris og til stabile leietakere. 
Mindre utskifting gir som regel mindre slitasje og leietakere som tar vare på leiligheten som om det var sin egen. 

[Snikpellik]

Søk trygge leieboere ja, bruk gjerne tid på utvelgelse. Som det sies over, det er viktigere enn markedsprisen. Jeg for min del leier ut til litt under markedspris (Oslo), både fordi leieprisene er helt syke nå og jeg ikke vil flå folk, og fordi det er veldig bra og trivelige folk som leier.

[The Avatar]

-Siberian- skrev (På 15.1.2023 den 14.47):

Vurderer å kjøpe en leilighet som investeringsobjekt, og leie ut denne. Jeg har aldri gjort det før, så er sikkert masse jeg må tenke på, både av praktiske ting og lovmessigheter. Jeg har lest denne artikkelen: https://www.meglersmart.no/guide/leie-ut-leilighet

Umiddelbare ting jeg selv har tenkt meg til er følgende:

1. Det bør være en leilighet for å minimere vedlikehold.
2. Borettslag vs. selveier? Noen betydning?
3. Forholdsvis nyoppusset så jeg slipper å ta tak i det aspektet med én gang.

Noen som har erfart andre gode ting å hensynta før jeg eventuelt kaster meg på dette?

1. Ei leilegheit har mindre vedlikehald, men du betalar også typisk meir i fellesutgifter for å dekke inn kostnadane med fellesvedlikeholdet. Du vil også i mykje mindre grad kunne bestemme kva som skal vedlikehaldast, når det skal gjerast, og kor dyr løysing ein går for, du vil også i liten grad kunne gjere arbeidet sjølv. Kjøper du ein einebustad så er det nok meir ytre vedlikehald, men du kan gjere det meste av arbeidet sjølv, og du kan sjølv bestemme om du vil til dømes utsette husmalinga i nokre år til.
Når det gjeld vedlikehaldet så vil det være ein stor fordel om utleigeledigheita ligg fysisk nært der du bur. Då må rekne med at leigetakaren ringer for å klage på at diverse ting ikkje fungerer som det skal. Slike ting skal rettast innan rimeleg tid, og det vil gå kraftig utover lønnsomheita om du ringe etter elektrikar for å bytte ei lyspære eller rørleggar for å opne ein vannlås fordi du sjølv ikkje har muligheit til å stikke innom for å vurdere problemet sjølv.

2. Som påpeikt så bør du unngå burettslag. Etter burettslaglova så er det mange hinder for utleige som regelen om at du må ha budd der minst 1 år før du kan leige ut i opptil 3 år, og sjølv om styret må ha sakleg grunn for å nekte så er det heilt klart eit hinder at du må ha ny godkjenning kvart tredje år. Reint praktisk er det største problemet at du kan bli tvungen til å selge på eit ugunstig tidspunkt. Du vil også kunne risikere at burettslaget ikkje godkjenner leigetakaren. Så skal det seiast at det er mange som til tross for burettslaglova berre leiger ut likevel og slepp unna med det fordi styret enten ikkje oppdagar det eller ikkje prioriter å følge opp saka, men det er absolutt ein risiko for at du kan få påbod om å selge.

3. Det bør være grei standard på det du kjøper. Kjøper du eit oppussingsobjekt så kan du fort gå på den typiske smellen der oppussinga tek mykje lengre tid og blir mykje dyrare enn forventa, det kan fort ta mange månadar før du kan ta imot den fyrste leigetakaren, særleg om du baserer deg på å pusse opp sjølv.
Når du leiger ut så må du nesten rekne med at det blir litt hard bruk, så reint økonomisk vil det ikkje være hensiktsmessig om det er alt for nyoppussa. Det beste er om du tek sikte på ein standard som er grei nok til at du får leigd ut utan å gå særleg ned i leigepris. Du bør ta utgangspunkt i at du sikkert må gå over enkelte ting mellom kvar leigetakar så det er ikkje nødvendig å legge ekstra pengar i å kjøpe noko som er heilt nyoppussa. Unntaket er rom som er dyre å pusse opp som bad og kjøkken, slike rom kan med fordel være relativt nyoppussa sidan dette er rom som er dyre å pusse opp utan at det nødvendigvis gir nevneverdig utslag i markedsverdien på leilegheita.

[scuderia]

On 1/15/2023 at 2:47 PM, -Siberian- said:

Vurderer å kjøpe en leilighet som investeringsobjekt, og leie ut denne. Jeg har aldri gjort det før, så er sikkert masse jeg må tenke på, både av praktiske ting og lovmessigheter. Jeg har lest denne artikkelen: https://www.meglersmart.no/guide/leie-ut-leilighet

Umiddelbare ting jeg selv har tenkt meg til er følgende:

1. Det bør være en leilighet for å minimere vedlikehold.
2. Borettslag vs. selveier? Noen betydning?
3. Forholdsvis nyoppusset så jeg slipper å ta tak i det aspektet med én gang.

Noen som har erfart andre gode ting å hensynta før jeg eventuelt kaster meg på dette?

1. Leilighet

2. Selveier

3. Ja

Ikke lei ut til folk som kommer med garanti fra det offentlige.

Ikke sett for høy pris og være nøye til hvem du leier ut til. En dårlig leietager kan koste deg mange hundre tusen.

Og sett av penger til vedlikehold av leiligheten så når den tid kommer så er midlene disponible. Og husk å før opp ALLE utgifter man har så man ikke skatter for mye.

[Trulss]

Dersom man kjøper en leilighet som trenger oppussing kan man pusse opp under veis og dermed bruke overskuddet på oppussing. Da utløses ikke skatt og man får pusset opp samtidig. Altså blir leiligheten mer verdt på en skattefri måte men man får da ikke ut "overskuddet".

Dersom man har formue kan man kjøpe og bo i et oppussingsopbjekt som man pusser opp og ligningsverdien vil holde seg lav inntil man selger.

Endret 4. mars 2023 av Trulss

[Marzo]

1 hour ago, Trulss said:

Dersom man kjøper en leilighet som trenger oppussing kan man pusse opp under veis og dermed bruke overskuddet på oppussing. Da utløses ikke skatt og man får pusset opp samtidig. Altså blir leiligheten mer verdt på en skattefri måte men man får da ikke ut "overskuddet".

Dersom man har formue kan man kjøpe og bo i et oppussingsopbjekt som man pusser opp og ligningsverdien vil holde seg lav inntil man selger.

Det er snakk om utleie objekt i denne tråden. 

[Trulss]

Marzo skrev (1 minutt siden):

Det er snakk om utleie objekt i denne tråden. 

Ja, det første avsnittet handler om dette.

[Marzo]

3 minutes ago, Trulss said:

Ja, det første avsnittet handler om dette.

Hvis en leilighet trenger oppussing så vil den ikke være et godt utleieobjekt. 
Hvis den er et godt utleie objekt, så trenger den ikke oppussing. 

[Trulss]

Marzo skrev (Akkurat nå):

Hvis en leilighet trenger oppussing så vil den ikke være et godt utleieobjekt. 
Hvis den er et godt utleie objekt, så trenger den ikke oppussing. 

Ser du ikke skattefordelen her?

Ikke alle vil leie nyoppusset leilighet da de koster mer å leie.

[Marzo]

10 hours ago, Trulss said:

Ser du ikke skattefordelen her?

Ikke alle vil leie nyoppusset leilighet da de koster mer å leie.

Som trådstarter spesifikt nevner så ønsker han ikke en leilighet som trenger vedlikehold og utbedringer med en gang.
Med andre ord så ny som mulig for å minimere uforutsette utgifter og bryderi.

De fleste foretrekker også å gjøre standard hevinger når de pusser opp, og det er skattepliktig.
Kun renovering av samme standard som gir fradrag på skatten.

Når man regner på netto gevinst ved utleie så må man leie den ut ganske mange måneder for å hente inn tapt gevinst dersom den står tom feks 2 mnd pga arbeid. Er man ekstra uheldig må man dekke bo utgifter for leietakeren.

Som du selv poengterer er det høyere pris på en nyoppusset leilighet så det er lett å regne seg frem.
Men fremfor alt trumfer beliggenhet.

[Trulss]

Om man leier ut ett år av gangen for deretter å pusse opp for overskuddet så blir det ingen skatt og betale. Jeg er litt usikker på om man kan slå sammen flere år slik at dette feks. kan gjøres hvert 3. år i stedet for hvert år.

Regnestykket må selvsagt sees i sammenheng med hva en tilsvarende oppusset leilighet koster.

Det beste er vel å leie ut deler av egen bolig skattefritt. Tilsvarende enebolig man bor i selv for å leie ut underetasjen.

Om man tenker kjøpe utleiebolig og selger den etter 5 år så vil man trolig sitte igjen med ingenting fordi, meglerhonorar, dokumentavgift og fellesutgifter spiser opp det meste av oveskuddet man har hatt. Man må også betale skatt på gevinst ved salg om man ikke har bodd der selv ett av de to siste årene.

[HW1]

Trulss skrev (1 time siden):

Om man leier ut ett år av gangen for deretter å pusse opp for overskuddet så blir det ingen skatt og betale. Jeg er litt usikker på om man kan slå sammen flere år slik at dette feks. kan gjøres hvert 3. år i stedet for hvert år.

Regnestykket må selvsagt sees i sammenheng med hva en tilsvarende oppusset leilighet koster.

Det beste er vel å leie ut deler av egen bolig skattefritt. Tilsvarende enebolig man bor i selv for å leie ut underetasjen.

Om man tenker kjøpe utleiebolig og selger den etter 5 år så vil man trolig sitte igjen med ingenting fordi, meglerhonorar, dokumentavgift og fellesutgifter spiser opp det meste av oveskuddet man har hatt. Man må også betale skatt på gevinst ved salg om man ikke har bodd der selv ett av de to siste årene.

Du kan ikke slå sammen år. 

Ved privat eie av 4 eller mindre boenheter så beskattes overskudd med 22% hvert år(enkeltpersonforetak er litt komplisert, der overføres netto underskudd i personinntekt til senere år, mens alminnelig inntekt trekkes fra i annen inntekt), hvis går 300 000  i underskudd år 1 pga av, også leier ut i år 2,3 og 4 med netto overskudd 100 000 kr hvert år.

Mennesker med lønn/annen inntekt som gjør at de betaler alminnelig skatt ender da opp 66 000 kr mindre å betale i skatt i år 1 pga av kostnadene til vedlikehold. 

Hvis du har ingen/lav annen inntekt så kan underskudd i alminnelig inntekt føres over til senere år, men merk at det er ett personfradrag på ca 50 000 (50 000 inntekt ca 11000 kr i skatt) som går tapt hvis du ikke har inntekt til å benytte dette hvert år. så hvis du har hatt underskudd i utleie ett år som er så stort at det dekker hele din alminnelige inntekt så taper du i praksis over 10 000 kr i skatt.

Litt kommentar til dine innlegg generelt sett i tråden her, det virker som om du tar utgangspunkt i at legligheten kjøpes lånefritt, veldig mange jeg har sett på som har kjøpt leiligheter for utleie regner inn renter/avdrag som de forventer at leien skal dekke, altså at utleien skal gå i netto null for deres privatøkonomi. fordi avdrag er tilbakebetaling av lån og ikke skattefradrag så trenger man overskudd etter skatt minst på høyde med avdragene for å gå i netto null i forhold til sin privatøkonomi. Det du foreslår er i praksis å investere 100% med egne midler og ta ingenting ut til sin privatøkonomi/annen sparing.