Kjøpe bolig med høy fellesgjeld

[heipameg]

Hei,

 

Det å kjøpe bolig med høy fellesgjeld har jeg hørt ikke er smart. Jeg bare lurer på konkret om det kan være så "farlig" som det er?

 

Det er IN - ordning, er det noe positivt? Hva vil dette si?

 

Hva vil avdrag si, og hva vil avdragsfrihet si?

 

Det er ikke noe sikringsforbund på boligen...

 

Det står at dagens felleskostnader er på ca 6000kr. Det står derimot at første avdrag som forfaller om 1 år, vil utgjøre ca 4000kr per måned for dene boligen.

Vil det si at felleskostnadene per måned blir 6000+4000kr, eller synkes felleskostnadene fra 6000 til 4000?

 

Har forresten eiendomsmegleren lov til å lyve? Hvis jeg tar opptak av alt og spør om ting, og de sier ja til en ting som får meg til  kjøpe boligen, men dette senere ikke stemmer. hva skjer da?

[Dapp47]

Hei! Jeg har ikke helt stålkontroll på dette, men er selv på jakt etter første bolig så har fått med meg litt så skal prøve å svare deg så godt jeg kan.

 

* IN ordning betyr individuell nedbetaling (?) slik at du får muligheten til å betale ned fellesgjelden hvis du selv ønsker det. (Eksempel under)

 

Boligpris: 1.000.000,- 

Fellesgjeld: 1.300.000,- 

 

Du kjøper boligen for 1.000.000 og kan dermed betale 1.300.000,- for å betale ned fellesgjelden. Forskjellen er at du da får alt i ett lån, hos banken din, evt betaler ut med kapital du allerede har. 

 

* Avdrag er det du nedbetaler på leiligheten. La oss si du tar opp lån på 1.000.000,- fra banken. Med en rente på 2.6% over 20 år gir dette 5348kr i mnden. 1997,- er renter og det er penger banken vil ha for at du skal få låne pengene. de resterende 3200 er avdrag. Det er det du faktisk betaler ned på lånet ditt. Altså vil lånet ditt på 1.000.000 synke med 3200. 

 

* Avdragsfrihet vil si at du kun betaler rente, og faktisk ikke betaler ned på lånet. 

 

* Sikringsforbund vet jeg ikke hva er, det må noen andre svare på. (Kan det være at hvis 1 i borretslaget ikke betaler fellesgjelden sin må alle de andre i borretslaget betale?)

 

* Felleskostnadene er på 6000,- (Renter på fellesgjelden, Kabeltv, trappvask, varme kanskje osv....) også kommer de 4000 ekstra som er avdrag på lånet. Altså totalt 10.000

 

* Nei, de har ikke lov å lyve. Lyver de har du rett til kompansasjon, og i værstefall heving av kjøpet. 

Endret 20. november 2015 av Dapp47

[The Avatar]

Regner med at trådstarter mente sikringsfond.

Dette er ei tjeneste som burettslaget kan velge å betale for. I all hovedsak fungerer dette som ei forsikring der burettslaget er sikra sine innbetalingar kvar måned gjennom dette fondet. Dersom ein andelseigar ikkje betalar er det fondet som går til innkreving og eventuelt tvangssalg av boligen for å dekke tapet. Dersom verdien av boligen ikkje er nok så vil fondet dekke resten.

I mitt burettslag betalar vi for dette ved at fondet får sitte på summen av felleskostnadane og tar rente av dette, altså at vi betalar felleskostnadane til fondet den 1 i måneden, men burettslaget får ikkje pengane frå fondet før den 15 i måneden. Dette gjer at vi slepper å betale for tjenesten direkte, men vi mister muligheita til å få særlig med renteinntekter då mange av rekningane også forfeller på utbetalingsdatoen.

Dersom ein ikkje har ei slik ordning så må burettslaget sjølv passe på at dei sender ut purringar og går til sak for å tvangsselge boligen dersom ein andelseigar i burettslaget ikkje betalar. Det kan fort ta mange månedar å få boligen tvangssolgt, så fram til boligen er solgt og ein har kapital til å betale ned det andelseigaren skuldar burettslaget så er det resten av burettslaget som må betale sine utgifter på vegne av fellesskapet. Dette kan utløyse ein ond sirkel ved at denne auka i fellesutgifter gjer at det er fleire som ikkje klarer å betale, noke som fører til at dei andre må betale meir, noke som igjen gjer at fleire faller av, osv.

 

IN-ordninga er ei ordning som gjer at du kan betale ned din andel av fellesgjelda uavhengig av resten av burettslaget. Dette gjer at du sjølv kan bestemme kva bank du vil ha lånet i, samt kva forutsettningar du vil ha på lånet. Veldig ofte er fellesgjelda i burettslaget låst på ei fastrente som vanligvis er litt dyrare enn ei flytande rente, men mange burettslag velger likevell låst rente fordi det gir økonomisk forutsigbarheit. Men for dei som har økonomi til å tole at renta svinger vil vanligvis komme billegare ut med flytande rente. Ulempen er at IN-ordninga har litt administrasjonskostnadar.

[Herr Brun]

IN-ordning er bra om det er kombinert med at fellesgjelden er sikret. Om fellesgjelden ikke er sikret er IN-ordning bare tull. Generelt sett: Hold deg unna borettslag hvor fellesgjelden ikke er dekket ved sikring av ett eller annet salg. Deltakelse i sikringsfond godkjent av en seriøs aktør er det beste.

Om du ikke vet hva avdrag vil si bør du nok vente med å kjøpe bolig... Dette er såpass grunnleggende økonomi at du må kunne det før du tar på deg så store forpliktelser. Men det er altså nedbetaling av gjelden. På et lån løper det renter, som utgjør x% av utestående lånesaldo per år (for tiden typisk rundt 2,5% pluss minus en halv prosent-ish). De fleste banker forventer imidlertid at du også betaler ned hovedstolen (lånesaldoen - beløpet du har lånt), og for private lån gjøres dette typisk ved at man betaler et visst totalbeløp månedlig, hvor man i løpet av en gitt tid (typisk 20 år) har betalt ned hele lånet. Av totalbeløpet er en andel renter, og en andel avdrag. Ved annuitetslån (fast månedlig sum) betaler man først mye renter, senere mer avdrag etter hvert som det blir mindre rente fordi hovedstolen synker med betalt avdrag. Google "betalingsplan lån" så finner du mer om dette.

Hvis man har avdragsfrihet vil det si at man bare betaler renter. Avdragsfrihet gis imidlertid (ved lån til private formål) vanligvis bare en viss tid. Etter hvert må du begynne å betale avdrag. Da øker de månedlige utgiftene. I din situasjon så vil altså felleskostnadene øke med 4000 kroner i måneden om ett år. I tillegg må du ta høyde for at renten også kan øke, som også vil gi deg høyere kostnader.

[archongamer]

Avdragsfrihet er det vel slutt på, og man må nå betale minimum 2,5% av lånets beløp pr.år etter de nye forskriftene kom? Gjelder ikke lån med avdragsfrihet gitt før nye regelverket kom vel og merke. 

[heipameg]

Grunnen til at jeg ikke forsto avdrag helt var fordi det står så mye forskjellig rundt, slik at jeg ble litt forvirret.

 

Men på en boligannonse står det "Ut i fra dagens lånebetingelser vil første avdrag som forfaller til betaling xx.xx.xxxx utgjøre ca. kr. 4.000,- per måned for denne boligen."

 

Det betyr da som skrevet over at da kommer selve avdraget?  Men jeg har også hørt at renter på fellesgjelden er ganske rimelig, men de kan vel også øke med 5% som et vanlig boliglån?

[Zash]

Ja. Det betyr at laanet er avdragsfritt fram til den datoen.

[AnonymDiskusjon]

Grunnen til at jeg ikke forsto avdrag helt var fordi det står så mye forskjellig rundt, slik at jeg ble litt forvirret.

 

Men på en boligannonse står det "Ut i fra dagens lånebetingelser vil første avdrag som forfaller til betaling xx.xx.xxxx utgjøre ca. kr. 4.000,- per måned for denne boligen."

 

Det betyr da som skrevet over at da kommer selve avdraget? Men jeg har også hørt at renter på fellesgjelden er ganske rimelig, men de kan vel også øke med 5% som et vanlig boliglån?

Du finner svar på alt dette i boligannonsen og de medfølgende papirene/informasjon.

 

Og du har allerede fått svar på det du spør om for andre gang i denne posten. Leser du svarene eller annonsen?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

[Dapp47]

"ut i fra dagens lånebetingelser vil første avdrag som forfaller til betaling xx.xx.xxxx utgjøre ca. kr. 4.000,- per måned for denne boligen."

 

Dette vil si at om 1 år vil felleskostnadene bli 10.000 i mnden. (Som da ink renter og avdrag på fellesgjeld)

Endret 20. november 2015 av Dapp47

[heipameg]

 

Grunnen til at jeg ikke forsto avdrag helt var fordi det står så mye forskjellig rundt, slik at jeg ble litt forvirret.

 

Men på en boligannonse står det "Ut i fra dagens lånebetingelser vil første avdrag som forfaller til betaling xx.xx.xxxx utgjøre ca. kr. 4.000,- per måned for denne boligen."

 

Det betyr da som skrevet over at da kommer selve avdraget? Men jeg har også hørt at renter på fellesgjelden er ganske rimelig, men de kan vel også øke med 5% som et vanlig boliglån?

Du finner svar på alt dette i boligannonsen og de medfølgende papirene/informasjon.

 

Og du har allerede fått svar på det du spør om for andre gang i denne posten. Leser du svarene eller annonsen?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

 

Man kan aldri vær for sikker, måtte bare sjekke om jeg forsto det riktig

 

Ellers tusen takk for help dere andre, da vet jeg hva jeg skal ta med videre med

[The Avatar]

Kor gamal er fellesgjelda?

Eller rettare sagt, kor lenge har den forrige eigaren budd i boligen utan å betale anna enn renter på fellesgjelda?

 

Dersom den avdragsfrie perioda opprinnelig var på 3 år, så betyr det at den forrige eigaren har budd "gratis" i to år, og dette er noke som du må betale for når du tar over fellesgjelda og begynder å betale avdrag i tillegg etter eit år.

 

 

Avdragsfri gjeld vil vanligvis kun være fornuftig dersom du kjøper bolig der du slepp å betale avdrag medan du f.eks. studerer, og at du begynner å betale ned på gjelda når du får deg fast jobb.

 

 

Dersom du vurderer å kjøpe denne leiligheita så kan det være veldig lurt å snakke med ein økonomisk rådgivar i banken din, då kan du få hjelp til å rekne ut nøyaktig kor mykje du vil ende opp med å betale i måneden no det fyrste året, og åra etterpå når avdragsfriheita er over. Då vil du også få hjelp til å avgjere om dette er noke du har råd til eller ikkje.

Husk også å regne med kostnadar til straum og innboforsikring som du må betale i tillegg til fellesutgiftene.

[Tmz]

Det har jo ingenting å si for nåværende kjøper hvor lenge lånet har vært avdragsfritt. Boligen har en viss verdi som gjenspeiles i pris+fellesgjeld, hadde forrige eier betalt ned på fellesgjeld ville bare prisen på boligen økt.

 

I etableringsfasen kan det jo være kjekt å ha litt mindre faste utgifter første året. Det blir fort endel møbler osv som skal kjøpes og da er det greit å ha litt ekstra å rutte med.

 

Det du må tenke på er at etter ett år må du da betale 6000+4000 i tillegg til det lånet du får på selve boligen, med mindre du har tenkt til å cashe ut da.

[Dragavon]

http://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/juss/kjop-og-salg-av-bolig/unnga-kjopsfeller/

[stigfjel]

Det tryggeste da er nok å kjøpe selveier uten fellesgjeld. Ulempen med selveier er at man da også må betale 2.5% dokumentavgift.

[Herr Brun]

Det tryggeste da er nok å kjøpe selveier uten fellesgjeld. Ulempen med selveier er at man da også må betale 2.5% dokumentavgift.

Det finnes praktisk talt ingen forskjeller i trygghet når fellesgjelden er sikret og lav. Med normal grad av belåning er det helt uproblematisk.

[Ruben1987]

Hvor høy belåningsgrad kan sies å være innenfor normalen i et borettslag? Under 70 % kanskje?

 

Med 70 % belåning: Bolig til 2 mill. vil ha 1,4 mill i fellesgjeld og innskuddet/prisen vil være 600.000,-

[AnonymDiskusjon]

Kor gamal er fellesgjelda?

Eller rettare sagt, kor lenge har den forrige eigaren budd i boligen utan å betale anna enn renter på fellesgjelda?

 

Dersom den avdragsfrie perioda opprinnelig var på 3 år, så betyr det at den forrige eigaren har budd "gratis" i to år, og dette er noke som du må betale for når du tar over fellesgjelda og begynder å betale avdrag i tillegg etter eit år.

 

 

 

Hvordan i alle dager får du dette til å stemme?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

[The Avatar]

 

 

Kor gamal er fellesgjelda?

Eller rettare sagt, kor lenge har den forrige eigaren budd i boligen utan å betale anna enn renter på fellesgjelda?

 

Dersom den avdragsfrie perioda opprinnelig var på 3 år, så betyr det at den forrige eigaren har budd "gratis" i to år, og dette er noke som du må betale for når du tar over fellesgjelda og begynder å betale avdrag i tillegg etter eit år.

 

 

Hvordan i alle dager får du dette til å stemme?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

Kva du tenker pp? Frå før var det ikkje heilt uvanlig at studentar kjøpte slike boligar for å bu svært billig, for deretter å selge i det håp at nokon ville ta på seg kostnadane ved at studenten hadde budd nærmast gratis.

[AnonymDiskusjon]

 

 

 

Kor gamal er fellesgjelda?

Eller rettare sagt, kor lenge har den forrige eigaren budd i boligen utan å betale anna enn renter på fellesgjelda?

 

Dersom den avdragsfrie perioda opprinnelig var på 3 år, så betyr det at den forrige eigaren har budd "gratis" i to år, og dette er noke som du må betale for når du tar over fellesgjelda og begynder å betale avdrag i tillegg etter eit år.

 

 

Hvordan i alle dager får du dette til å stemme?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

Kva du tenker pp? Frå før var det ikkje heilt uvanlig at studentar kjøpte slike boligar for å bu svært billig, for deretter å selge i det håp at nokon ville ta på seg kostnadane ved at studenten hadde budd nærmast gratis.

De har ikke bodd gratis. De har betalt renter på et lån, og bundet litt kapital som sikkerhet, for å kunne være med på sin egen lille boligmarkedsspekulasjon. Du får det jo til å virke som om boligen mister verdi om man faktisk legger mer kapital i den.

 

Forøvrig er det jo ikke noe problem, som oftest, å ta opp eget lån og betale hele sin del av fellesgjelden og få de rente- og nedbetalingsplaner man selv måtte ønske.

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

[Herr Brun]

 

 

Kor gamal er fellesgjelda?

Eller rettare sagt, kor lenge har den forrige eigaren budd i boligen utan å betale anna enn renter på fellesgjelda?

 

Dersom den avdragsfrie perioda opprinnelig var på 3 år, så betyr det at den forrige eigaren har budd "gratis" i to år, og dette er noke som du må betale for når du tar over fellesgjelda og begynder å betale avdrag i tillegg etter eit år.

Hvordan i alle dager får du dette til å stemme?

 

Anonymous poster hash: 251ed...7e9

 

Kva du tenker pp? Frå før var det ikkje heilt uvanlig at studentar kjøpte slike boligar for å bu svært billig, for deretter å selge i det håp at nokon ville ta på seg kostnadane ved at studenten hadde budd nærmast gratis.

 

Det har da ikke påløpet noen kostnader i denne perioden, annet enn helt alminnelig slitasje? Om du betaler ned på fellesgjelden blir andelen mer verdt, om du ikke gjør det blir den ikke mer verdt. Hvordan er det et problem for nestemann?