Borettslag konkurs etter at 1 person nektet å betale fellesutgifter

[Tussi]

Alle mister eierskapet til leilighetene sine ifølge avisen KRS 

Sitat

Når et borettslag slår seg konkurs, får det store konsekvenser for de som har kjøpt andel i bygget. I et borettslag har man en bruksrett til egen leilighet. Ved en konkurs mister man denne bruksretten. Pengene man har betalt inn er også tapt.

 

– Beboerne blir imidlertid ikke kastet på dør, men bruksretten går over til å være en leierett, sier Holvik.

Dette høres ho helt vanvittig ut. Det var 1 person med 6 andeler som sluttet å betale. Finnes det ikke noen form for sikring som kan unngå dette? Er det juridisk riktig at en person skal kunne føre til økonomisk ruin for mange andre simpelthen fordi de bor på samme sted,

https://www.krs.no/borettslag-slar-seg-konkurs-har-ikke-klart-a-betjene-gjelda/s/5-157-459807

 

[mobile999]

Jeg tviler på at noen taper penger. Selv om borettslaget er konkurs gir det ikke kreditor rett til å øke sin formue på borettshavernes bekostning.

[Tussi]

mobile999 skrev (2 minutter siden):

Jeg tviler på at noen taper penger. Selv om borettslaget er konkurs gir det ikke kreditor rett til å øke sin formue på borettshavernes bekostning.

Håper du har rett i det for de som bor der sin skyld.... 

[The Avatar]

Det er dette som er fordelen og ulempen ved å være i eit burettslag. Det er laget som er eigar og som står for betalingsansvaret, dette medfører at dersom nokon ikkje tek sin andel så må dei andre bebuarane dekke kostnaden.

Det skal likevel mykje til for at dette får store praktiske konsekvensar. Det som skjer her er at burettslaget vil tvangsselge andelen eller andelane til den som ikkje har betalt. Inntektene frå salget blir brukt til å dekke kostnadane. Denne manglande betalinga må ha pågått lenge for at verdien av ei leilegheit ikkje skal dekke betalinga. 

[Herr Brun]

mobile999 skrev (3 timer siden):

Jeg tviler på at noen taper penger. Selv om borettslaget er konkurs gir det ikke kreditor rett til å øke sin formue på borettshavernes bekostning.

Hæ? 

[Markiii]

Tussi skrev (3 timer siden):

Alle mister eierskapet til leilighetene sine ifølge avisen KRS 

Dette høres ho helt vanvittig ut. Det var 1 person med 6 andeler som sluttet å betale. Finnes det ikke noen form for sikring som kan unngå dette? Er det juridisk riktig at en person skal kunne føre til økonomisk ruin for mange andre simpelthen fordi de bor på samme sted,

https://www.krs.no/borettslag-slar-seg-konkurs-har-ikke-klart-a-betjene-gjelda/s/5-157-459807

 

Hvorfor ble ikke bandittens leiligheter tvangssolgt?

[toralfb]

Tussi skrev (3 timer siden):

Alle mister eierskapet til leilighetene sine ifølge avisen KRS 

Dette høres ho helt vanvittig ut. Det var 1 person med 6 andeler som sluttet å betale. Finnes det ikke noen form for sikring som kan unngå dette? Er det juridisk riktig at en person skal kunne føre til økonomisk ruin for mange andre simpelthen fordi de bor på samme sted,

https://www.krs.no/borettslag-slar-seg-konkurs-har-ikke-klart-a-betjene-gjelda/s/5-157-459807

Lenken er bak betalingsmur. 

Nrk skriver:

Sitat

Borettslag konkurs
Borettslaget Solsiden bopark 4 på Nodeland er konkurs. Banken sa opp lånet grunnet manglende betaling av felleskostnader, opplyser tidligere styreleder Geir Jørgensen til Fædrelandsvennen. Andelseierne mister innskuddene sine, men får tilbud om å leie boligene videre med tidsubestemte leiekontrakter. Ifølge bostyrer Kjell Rune Holvik skylder borettslaget 48,3 millioner kroner, hvorav 33 millioner er til Sparebanken Norge.

I Obos borettslag var garantert betaling av felleskostnader inkludert i forvaltingen frem til 2024.
Fra 2024 har Obos tatt betalt for tjenesten. I borettslaget jeg bor er kostnaden litt over 200 kr pr beboer pr år.
De fleste borettslag har trolig fortsatt med tjenesten, det krever gjerne endringer av vedtekter å avslutte tjenesten. 

https://www.obos.no/boligselskap/eiendomsforvaltning/regnskapsforsel/garantert-betaling-av-felleskostnader

USBL tilbyr også sikring og forskuttering av felleskostnader:
https://www.usbl.no/styret/tilleggstjenester-og-produkter-fra-usbl/sikring-og-forskuttering-av-felleskostnader-tillegg

NBBL har også en ordning:
https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/

Sitat

For å synliggjøre at kjøp av bolig i et borettslag er trygt er eiendomsmeglere pålagt å opplyse om borettslaget er med i en sikringsordning eller ei når boligen skal selges.

 

[toralfb]

Tussi skrev (3 timer siden):

Alle mister eierskapet til leilighetene sine ifølge avisen KRS 

Dette høres ho helt vanvittig ut. Det var 1 person med 6 andeler som sluttet å betale. Finnes det ikke noen form for sikring som kan unngå dette? Er det juridisk riktig at en person skal kunne føre til økonomisk ruin for mange andre simpelthen fordi de bor på samme sted,

Borettslag har ofte begrensing på hvor mange andeler en kan eie?

[toralfb]

I følge NRK har borettslaget 48,3 millioner kroner i gjeld. 

I følge proff.no var årlige driftsinntekter i 2023 2,2 millioner. Det blir 106 ganger årlige driftsinntekter i gjeld.

Sammenlignet med Borettslaget jeg selv bor i, der er forholdet 4,5.

Virker som svært høy gjeld. Borettslaget ble etablert i 2009.

Endret 23. juni av toralfb

[kremt]

Sikkert skyhøy fellesgjeld i forhold til innskudd på disse. I praksis kan leiligheten være mindre verdt enn selve fellesgjelda. Oppgradering av fasade, tak etc til f.eks 1 mill per boenhet øker ikke nødvendigvis verdien med 1 mill. Men summen skal betales, og når man har 10-20 års avdragsfrihet og bare tar opp mer og mer gjeld blir det til slutt et uoverkommelig gjeldsberg. 

[toralfb]

kremt skrev (32 minutter siden):

Sikkert skyhøy fellesgjeld i forhold til innskudd på disse. I praksis kan leiligheten være mindre verdt enn selve fellesgjelda. Oppgradering av fasade, tak etc til f.eks 1 mill per boenhet øker ikke nødvendigvis verdien med 1 mill. Men summen skal betales, og når man har 10-20 års avdragsfrihet og bare tar opp mer og mer gjeld blir det til slutt et uoverkommelig gjeldsberg. 

I følge seeiendom.kartverket.no er det 54 andeler. Da blir det litt over 0,5 mill pr andel som burde være overkommelig?

0,5 million til 5,5% rente over 20 år = 3400 kr pr mnd. i rente og avdrag.

2,2 mill / 54 = ca 40 tusen / 12 = 3400 kr pr måned i felleskostnader pr andel.

Felleskostnadene skal også inkludere en rekke tjenester, kommunale avgifter, vedlikehold, forretningsførsel osv. 

Endret 23. juni av toralfb

[Simen1]

toralfb skrev (47 minutter siden):

I følge NRK har borettslaget 48,3 millioner kroner i gjeld. 

I følge proff.no var årlige driftsinntekter i 2023 2,2 millioner. Det blir 106 ganger årlige driftsinntekter i gjeld.

48,3 / 2,2 = ca 22.

Husk å dele, ikke gange.

[tommyb]

Langsiktig gjeld er gjerne ikke det store problemet i saker som dette. Per utgangen av 2023 var den fortsatt balansert mot verdien av eiendommen. Finanskostnadene var i underkant av ~1.7 millioner, og stort sett håndtert.

Underskuddet for 2023 var bare ~13 tusen men kom på toppen av ~327 tusen i negativ egenkapital fra tidligere. Det er når man ikke har omløpsmidler at man får et problem, først med kortsiktig gjeld. Revisor uttrykte bekymring for at under halvparten av denne var oppdekket av omløpsmidler. Der ser man allerede et problem. 

Vi vet ikke så mye om regnskapet for 2024, det ligger ikke tilgjengelig på brreg, men det står i artiklene at andelshaveren sluttet å betale i desember i fjor. Når man ikke får mer kortsiktig lån og ikke får penger inn begynner man naturlig å slite med å håndtere all gjeld. Det lot seg heller ikke reforhandle, ikke rart om man ikke viste betalingsevne og langsiktig lån allerede balanserte verdien av eiendelene. Så ble det banken som sa nei. Forøvrig gikk også utbyggeren konkurs i vår, så det kan ha vært noen utestående verdier som forsvant for dette borettslaget også, slik som det gjorde for Solsiden Bopark 3. https://www.nrk.no/sorlandet/borettslag-begjaerer-utbygger-konkurs-1.17308466. Det ser også ut til å være flere tilknyttede prosjekter som sliter hvis man søker litt. 

Verdien av eiendommen vil sannsynligvis dekke hele gjelden. Differansen mellom gjelden og markedsverdien av borettslaget ligger i innskuddene og den taper andelshaverne, som går over til å være leieboere. Jeg har ikke sett noe som sier hvor store disse innskuddene var. 

Jeg vet ikke hvor mange andeler det er i Bopark 4, men de betalte 89,000 til kabelTV, som vel kan antyde nærmere 10 enheter enn 25? Hvis de har ~47 millioner kroner i fellesgjeld på mellom 10 og 25 leiligheter vil jeg anta at andelen fellesgjeld var betydelig. Og det kan også være en grunn til at flere av disse prosjektene ser ut til å slite. 

Edit: det ser ut til at det tallet @toralfb fant er riktig antall andeler for Bopark 4. Jeg sjekket mot Bopark 3 og det er egne andeler for dem. I såfall er andelen av innskuddene nok mye høyere enn fellesgjelden og det må være utrolig surt (og dyrt) for beboerne. 
 

Endret 23. juni av tommyb

[Tussi]

toralfb skrev (7 timer siden):

Lenken er bak betalingsmur. 

Nrk skriver:

I Obos borettslag var garantert betaling av felleskostnader inkludert i forvaltingen frem til 2024.
Fra 2024 har Obos tatt betalt for tjenesten. I borettslaget jeg bor er kostnaden litt over 200 kr pr beboer pr år.
De fleste borettslag har trolig fortsatt med tjenesten, det krever gjerne endringer av vedtekter å avslutte tjenesten. 

https://www.obos.no/boligselskap/eiendomsforvaltning/regnskapsforsel/garantert-betaling-av-felleskostnader

USBL tilbyr også sikring og forskuttering av felleskostnader:
https://www.usbl.no/styret/tilleggstjenester-og-produkter-fra-usbl/sikring-og-forskuttering-av-felleskostnader-tillegg

NBBL har også en ordning:
https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/

 

Det står noen ganger i en annonse at andelseierne ikke er solidarisk ansvarlig for hverandre. Men det er vel det  de har vært her?

[Herr Brun]

Tussi skrev (3 timer siden):

Det står noen ganger i en annonse at andelseierne ikke er solidarisk ansvarlig for hverandre. Men det er vel det  de har vært her?

Nei. Laget er ansvarlig for lagets gjeld, men laget eier boenhetene. Du mister boligen (dvs boretten konverteres til en leierett), men du kan ikke holdes direkte ansvarlig for gjelda. 

[Tussi]

Herr Brun skrev (13 timer siden):

Nei. Laget er ansvarlig for lagets gjeld, men laget eier boenhetene. Du mister boligen (dvs boretten konverteres til en leierett), men du kan ikke holdes direkte ansvarlig for gjelda. 

Er det mulig å forsikre seg mot slike utfall? Eller kan banken tvinges til å vente på eventuelle tvangssalg?

Hva med lånet tiø de andre? Må de fortsatt betale på lån på en leilighet de ikke lenger eier?

Jeg er litt nysgjerrig, både fordi dette virker helt sprøtt, men også fordi jeg skal kjøpe etterhvert selv

[Gjest 02837...6b6]

Borettslag gikk konkurs i hopetall etter jappetidens kollaps i 1987.
Men da var problemet at det ikke var mulig å selge andelene til de som ikke klarte å betale. Eiendomsmarkedet kollapset og det siste folk ville kjøpe var borettslagsleiligheter.
I dag er dette glemt. Fortsatt er 30% av norske borettslag ikke forsikret mot konkurs.

Anonymous poster hash: 02837...6b6

[Tussi]

Gjest 02837...6b6 skrev (7 minutter siden):

Borettslag gikk konkurs i hopetall etter jappetidens kollaps i 1987.
Men da var problemet at det ikke var mulig å selge andelene til de som ikke klarte å betale. Eiendomsmarkedet kollapset og det siste folk ville kjøpe var borettslagsleiligheter.
I dag er dette glemt. Fortsatt er 30% av norske borettslag ikke forsikret mot konkurs.

Anonymous poster hash: 02837...6b6

Så man kan forsikre seg mot konkurs? Dette er vel obligatorisk informasjon i en salgsoppgave?

[toralfb]

Tussi skrev (34 minutter siden):

Så man kan forsikre seg mot konkurs? Dette er vel obligatorisk informasjon i en salgsoppgave?

Ikke direkte forsikring mot konkurs, men en sikringsordning er vanlig.
Da vil ikke de andre andelseierne ikke blir ansvarlig for naboens manglende betaling av felleskostnader.
Dermed mindre risiko for konkurs. 
Ved salg er det pålagt å opplyse om borettslaget er med i en sikringsordning, eller ikke.
https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/

Sitat

For å synliggjøre at kjøp av bolig i et borettslag er trygt er eiendomsmeglere pålagt å opplyse om borettslaget er med i en sikringsordning eller ei når boligen skal selges.

 

[Tussi]

toralfb skrev (1 minutt siden):

Ikke direkte forsikring mot konkurs, men en sikringsordning er vanlig.
Da vil ikke de andre andelseierne ikke blir ansvarlig for naboens manglende betaling av felleskostnader.
Dermed mindre risiko for konkurs. 
Ved salg er det pålagt å opplyse om borettslaget er med i en sikringsordning, eller ikke.
https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/

 

Ok. For det ser ut til at disse IKKE har hatt en slik ordning, for dæher var det bare 6.mnd ubetalt fellesutgifter... 

Talk for info, da vet jeg hva jeg skal se etter