Hvordan gå fram mot leieboere som røyker inne når det er kontraktsfestet at det ikke er tillatt?

[B1ack]

Hei.

 

Jeg leier ut en sokkelleilighet hvor det er spesifikt angitt i kontrakten at røyking innendørs ikke er tillatt. At det har foregått nå og da har jeg forsåvidt visst lenge, og også gitt vedkommende en del muntlig tilsnakk uten at det ser ut til å bry leietaker det minste.

 

Det er ca. 1 år siden jeg var på visning på huset (har eid siden August 2013) og leiligheten framstod da i fin stand uten røyklukt.

 

Nå nylig avtalte jeg med leietaker at jeg skulle låse meg inn mens dem var på ferie, for å ta en sjekk av brannalarm, lakkere dørstokk på ytterdør og ta noen mål av garderobene på soverommene iom. at vi har div garderobeutstyr til overs etter å ha pussa opp soverommet vårt i 1 etg.

 

1 . Det første som møter meg når jeg åpner ytterdøra er en relativt markert røyklukt.

2. inne på det ene soverommet observerte jeg ølbokser på nattbordet hvor det åpenlyst ligger sneiper oppi (dette tok jeg bilde av),

 

Det er jo en kjennsgjerning at man ikke har så veldig mye å stille opp med om man ønsker å få ut en leietaker, og at det kan være en langtekkelig prosess. Iom at leiligheten nå er som den er, så har jeg ikke egentlig ork til å få dem ut her og nå, på grunn av at jeg før evt. ny leietaker skal inn tenkte som et minimum å få lagt nytt gulv over det hele, noe som vil ta litt tid når jeg tenker å gjøre det selv. I tillegg må det nok sikkert males en del, i tillegg til at røyklukt må bort, men sistnevnte tenkte jeg ikke å gjøre selv.

 

Mitt spørsmål blir da, vil det være fordelaktig å gi dem en skriftlig advarsel nå på forhånd som tar opp problematikken? Denne kan vel evt. benyttes som grunnlag ved senere anledning etter at en evt. advarsel nr. 2 blir sendt?

Jeg tenker da i første omgang på å skrive en påminnelse hvor jeg minner om at røyking inne ikke er tillatt, og at om det fortsatt lukter røyk etter utflytting må vedkommende belage seg på å betale for luktsanering via trekk i depositum. Og i tillegg kreve å få en signatur på at brevet er bekreftet og mottatt?

 

Det kan nevnes at jeg ved tidligere anledninger, sikkert 3-4 ganger har tatt opp det med røyking muntlig med leietaker. Vi har funnet 100vis av sneiper utenfor soveromsvinduet dems tidligere, samt dem har stått på plattingen utenfor leiligheten å knipset sneiper utover plena, ikke bare min, men også naboen sin. Generell oppførsel er mao ganske avvikende, men antakeligvis ikke noe argument man kommer noen vei med. Det med sneipene har riktignok bedret seg betraktelig etter mange runder med tilsnakk, men det er fortsatt ingen trivelig situasjon.

 

Tenkte derfor som en start å begynne med brevet for å få noe konkret skriftlig, og samtidig kreve å få signatur. (det er vel nødvendig med signatur for at man kan bruke det som noen form for bevis?).

 

Noen som har andre ideer/forslag eller erfaringer med lignende situasjoner?

 

 

 

[Gabri3L]

Leietakere som har tidsuspesifisert leiekontrakt kan likevel sies opp under enkelte situasjoner. For eksempel om du trenger leiligheten til et familiemedlem. Husker ikke hvilke familiemedlemmer som kvalifiserer, mulig det bare er til egne barn, men det er kanskje en mulighet?

 

Ellers tenker jeg "skaden" allerede har skjedd, så du vil jo ikke egentlig ha dem ut av leiligheten akkurat nå som du sier. Da tenker jeg det er greit å holde et eventuelt konfliktnivå så lavt som mulig. Å be om en signert "tilståelse" vil nok ikke da være optimalt. "Bevis" kan du samle inn ved å ha mobilen eller en diktafon i brystlommen til å ta opp samtaler der du snakker med leieboer om problematikken. Det er ikke forbudt å ta opp samtaler du selv deltar i.

 

Når den tid kommer da leietaker flytter ut bruker du firma til nedvask om leietaker ikke har gjort en god nok jobb i forhold til lukt og "nikotinvegger", sjekk der bilder har hengt. Muligens må veggene males/tapetseres. Alt dette tar du fra depositum. Bare sjekk krav om dokumentasjon og tilbakeholding av depositum. Noe slitasjo må man som utleier regne med.

[toth]

 

 

vesentlig kontraktsbrudd (mislighold). Hevningsretten er særlig viktig for en utleier i en tidsubestemt kontrakt der leieren har oppsigelsesvern – for dette vernet gjelder ikke hvis leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold.

 

For meg vil innerøyking (til tross for at jeg selv er (ute-)røyker) definitivt anses som vesentlig kontraktsbrudd, især når det fortsatt trosses etter gjentatte beskjeder. Det er altså 100% bevisst kontraktsbrudd og mislighold fra leiers side, personlig vil jeg mene du fint kan heve kontrakten med umiddelbar virkning. Men det spørs nok om ikke du må ha et par skriftlige advarsler i historikken for å styrke grunnlag ved evt tvist.

 

Edit: Jeg ser i diverse eldre forumtråder(2006) at noen mener innerøyking dekkes av "bruke husrommet som sitt eget" og dermed ikke gyldig kan nektes i kontrakt. Håper rettspraksis på dette har endret seg på 8 år, nå når normen ikke lenger er å røyke inne.

 

Edit 2: Huseiernes Landsforbund og deres advokater har jo litt pondus på feltet, og de er på din side:

 

 

Røyking

Utleier kan bestemme at det ikke er lov å røyke på hybelen eller i leiligheten.

- Det er fullt mulig å si at røyking ikke er tillatt. Selv om røykeloven ennå ikke gjelder hjemme hos noen, kan man vise til et avtalebasert røykeforbud, opplyser advokat Anders Leisner. Da må man ha med en særlig bestemmelse om røyking i leiekontrakten. Det holder for eksempel å skrive ”Røyking ikke tillatt” under punktet om særlige bestemmelser.

Det kan være ulike grunner til at man ikke tolererer røyking. Folk med astma og allergiproblemer kan være svært sensitive mot tobakksrøyk. I så fall bør det opplyses om det i avtalen, slik at leier gjøres oppmerksom på at et eventuelt brudd på bestemmelsene innebærer ekstraordinære rengjøringskostnader. Hvor store disse kostnadene blir vil alltid bli et skjønnsmessig spørsmål, og må i verste fall avgjøres av en takstmann.

Hvis man oppdager at leieren røyker, kan man påpeke at røykingen må opphøre, sier Leisner. Eventuelt kan man be leieren røyke ute. Hvis det kan bevises at det røykes jevnlig, vil det være et kontraktsbrudd, og man kan si opp leiekontrakten.

Endret 10. juli 2014 av toth

[B1ack]

Jo man kan vel få dem ut ved å si at et familiemedlem skal benytte leiligheten, men dette vil jo ikke være reelt og de vil vel ganske enkelt kunne gjennomskue noe slikt, så tror det utgår. Har forsåvidt ingen barn heller så da måtte det blitt lenger ut i slekta.

 

Skaden er jo skjedd, så jeg ønsker i grunn bare å få samlet inn litt "håndfaste" bevis som jeg da kan bruke om det blir nødvendig i ettertid, derav tenkte jeg at å få signatur som bekrefter mottak av brevet kan være smart.

 

Å drive med opptak av samtaler synes jeg nesten virker mer suspekt. Jeg liker dessuten ikke å føre spesielt med samtaler med vedkommende, så tror kanskje å ta ting skriftlig er vel så greit.

 

Normal slitasje har jeg forsåvidt ingen problemer med. Det som er suspekt er at flere ting har skjedd på de få månedene dem har leid.

 

1. Vasken på badet sprakk på diagonalen, jeg er ingeniør og klarer ikke helt å se åssn dette har foregått uten at noen enten har lent seg meget hardt på, eller servert et rimelig kraftig slag over det ene ytre hjørnet. Men har skifta den ut og det er i orden.

2. Låsen til verandadøra ble mishandla pga. den var treg, så det endte med at istedenfor å prøve å smøre opp den, så knakk dem ett par komponenter inni selve låsekassen/mekanismen. Ny kosta vel 3-4000,-. Istedenfor bruke jeg 3-4 timer en kveld med vinkelsliper, drill og sveiseapparat på å reparere den eksisterende, som forsåvidt nå fungerer meget bra. Men irriterende dette også når det kunne vært unngått om leietaker hadde tatt seg bryet med å utføre vedlikeholdet med smøring av låser som han er lovpålagt.

 

3. Den ene soveromsdøra har fått seg et kraftig slag og er sprukket i et slags krater. Dette observerte jeg nå nylig og har ikke hørt noe fra leietaker om dette. Så tydeligvis går det for seg.

 

Sistnevnte skal dem helt klart få stå for selv, men kan det være mulig å sannsynliggjøre at leietaker bruker leiligheten svært "hardt" og få delvis kompensasjon for noen av de andre tingene med vasken og låsen?

[B1ack]

Edit: Jeg ser i diverse eldre forumtråder(2006) at noen mener innerøyking dekkes av "bruke husrommet som sitt eget" og dermed ikke gyldig kan nektes i kontrakt. Håper rettspraksis på dette har endret seg på 8 år, nå når normen ikke lenger er å røyke inne.

 

 

Jeg har sett dette noen plasser selv, men det er en del av et standard avkryssningsvalg i forbrukerrådet sin husleiekontrakt, så man skulle nesten tro at det var mulig?

[Simen1]

Lever gjerne skriftlig advarsel angående brudd på leiekontrakten og at bruddet må opphøre umiddelbart. Men jeg tror ikke advarselen vil ha noen juridisk verdi så jeg tror ikke det har noen hensikt å hente inn underskrift. Hvis du likevel ønsker det så er den mest hensiktsmessige måten å hente inn dokumentasjon på mottatt advarsel å sende det rekomandert.

 

Oppsigelse kan så vidt jeg husker blant annet gjøres lovlig med begrunnelse om at leiligheten skal pusses opp. Nytt gulv regner jeg med kvalifiserer.

 

PS. Når det blir aktuelt med ny leieboer, sett som krav at vedkommende er ikkerøyker i tillegg til at leiligheten skal være røykfri. Røyklukta henger rundt røykere selv om de bare røyker utenfor dørstokken. Presiser at røykeforbudet i leiligheta også gjelder besøkende og hvis det skal være røykende gjester må leieboer skaffe utendørs askebeger som vannes og tømmes etter bruk.

[toth]

 

Edit: Jeg ser i diverse eldre forumtråder(2006) at noen mener innerøyking dekkes av "bruke husrommet som sitt eget" og dermed ikke gyldig kan nektes i kontrakt. Håper rettspraksis på dette har endret seg på 8 år, nå når normen ikke lenger er å røyke inne.

 

 

Jeg har sett dette noen plasser selv, men det er en del av et standard avkryssningsvalg i forbrukerrådet sin husleiekontrakt, så man skulle nesten tro at det var mulig?

 

Se min edit 2, så lenge du har det i kontrakten og har gitt skriftlig advarsel som ikke overholdes står du tørt og klar til heving

[Herr Brun]

En advarsel vil helt klart ha verdi som moment i vurderingen av om misligholdet er vesentlig. Du opplyser kontraktsmotparten om at dette er et kontraktsbrudd som for deg oppleves alvorlig. Om han er gjort klar over det og likevel trosser det, så vil hevingsterskelen være lavere.

Edit: Jeg ser i diverse eldre forumtråder(2006) at noen mener innerøyking dekkes av "bruke husrommet som sitt eget" og dermed ikke gyldig kan nektes i kontrakt. Håper rettspraksis på dette har endret seg på 8 år, nå når normen ikke lenger er å røyke inne.

Kunne du kommet med link?

[B1ack]

Vet ikke om det hjelper å sende det rekommandert, dog det er vel kanskje juridisk sett å sammnenligne med at brevet er mottatt og lest. Her er tilfellet at jeg med jevne mellomrom finner uåpna brev/regninger i papiravfallet.

 

Et brev som er signert av meg som avsender og signert av leietaker som "mottatt" må vel være likestilt med et rekommandert brev? Vil helst unngå å betale for å sende ut rekommanderte brev i hytt og gevær, spesielt om det blir snakk om mange etterhvert.

 

Tror jeg får finne noen velformulerte ord og gå å konfrontere dem når dem er tilbake fra ferie.

[toth]

En advarsel vil helt klart ha verdi som moment i vurderingen av om misligholdet er vesentlig. Du opplyser kontraktsmotparten om at dette er et kontraktsbrudd som for deg oppleves alvorlig. Om han er gjort klar over det og likevel trosser det, så vil hevingsterskelen være lavere.

Edit: Jeg ser i diverse eldre forumtråder(2006) at noen mener innerøyking dekkes av "bruke husrommet som sitt eget" og dermed ikke gyldig kan nektes i kontrakt. Håper rettspraksis på dette har endret seg på 8 år, nå når normen ikke lenger er å røyke inne.

Kunne du kommet med link?

 

Jeg googlet rett og slett "husleieloven røyker inne" og havnet innom 10-12 forskjellige forumtråder fra forskjellige forum, men vektlegger mer uttalelsen fra HL som gir anledning til forbud.

 

edit: En av påstandene var nederst i denne tråden: http://forum.kvinneguiden.no/index.php?showtopic=526062

Endret 10. juli 2014 av toth

[B1ack]

Forresten. Om jeg av en eller annen grunn skriver ny leiekontrakt med vedkommende, og klarer å få trumfa gjennom å ha en tidsbestemt kontrakt (1år) i tillegg til 3mnd gjensidig oppsigelsestid, vil den nye kontrakten da automatisk overta for den gamle, eller kan dem begynne å krangle på dette?

 

Ser for meg at om 1 års tid kanskje hadde passa mtp. å legge nytt gulv osv. Og siden jeg driver å legger inn fiber i leiligheten for tida så kunne jeg kanskje hatt en grunn til å oppdatert kontrakten pga. dette. Dem skal betale litt ekstra om dem ønsker å bruke det.

[krikkert]

Utleier kan i medhold av sin rett til å fastsette ordensregler ensidig bestemme at røyking ikke er tillatt, se husleieloven § 5-2. Brudd på ordensreglene kan medføre erstatningsansvar hvis de påfører utleier økonomisk tap (husleieloven § 5-8), men brudd på ordensregler kan også være saklig grunn til oppsigelse.

 

Når man skal vurdere om et brudd på ordensreglene er saklig grunn til oppsigelse vil advarsler være et moment - den som lar brudd på ordensreglene skure og gå kan miste muligheten sin til å reagere på senere brudd.

 

Fremgangsmåten vil her være skriftlig advarsel. Hvis du regner med at det blir konflikt av dette bør du også føre logg over observasjonene dine - gjør det nå, mens du husker det.

 

 

Hvis du skal skrive ny leiekontrakt må den gamle leiekontrakten ha opphørt, enten ved lovlig oppsigelse fra deg eller leietakerne, eller ved frivillig inngåelse av ny avtale. Hvis ikke kan de hevde at den gamle leiekontrakten er den som gjelder.

[B1ack]

Ja, jeg satt å gikk gjennom litt gamle bilder her om dagen og genererte en logg ut ifra dette, så jeg er på saken.

 

Kan i alle fall dokumentere når den ene muntlige advarselen ble gitt tidligere.

 

Angående leiekontrakten så var det litt som jeg frykta ja...

[toth]

Husk at SMS og mail også er gyldig skriftlig henvendelse, det MÅ ikke være papirbrev eller rekommandert.

[Dragen]

Oppussing er saklig oppsigelsesgrunn.

[krikkert]

Bare dersom oppussingen krever at leietaker fraviker leiligheten.

[Herr Brun]

Dessuten er det ikke gitt at enhver saklig grunn holder for oppsigelse i det konkrete tilfellet. Huseiers behov for oppussing akkurat nå må måles mot hensynet til leietaker, jf. husleieloven § 9-8 annet ledd.

[Dragen]

Trådstarter har vannfast grunn til å si opp avtalen:

• Avtalebrudd
• Skadeverk (røyklukt i overflater)
• Forebygging av videre skadeverk
• Reperasjon av skade
• Forsøpling av huseiers og nabos eiendom
• Oppussing

[B1ack]

Hei.

 

Jeg mottok i dag til min store overraskelse oppsigelse pr. SMS, den var riktignok formulert som at "vi kommer til å flytte ut i starten av august".

 

Er det slik at dem nå offisiellt har sagt fra seg rettighetene til boligen etter oppsigelsestiden på 3mnd, eller kan dem komme tilbake å "kansellere" oppsigelsen?

 

Takker for input.

[Herr Brun]

Det er mulig det er et litt spinkelt grunnlag for å konstatere at de har hun bundet seg, så jeg anbefaler å svare og klargjøre at avtalt oppsigelsestid er tre måneder men at du godtar utflytting da, og be de bekrefte. Så slipper man tvil