Samlivsbrudd og salg av leilighet

[Gjest 35680...a37]

Hei.

Jeg og min ekssamboer eier 50/50 av en andelsleilighet. Etter bruddet er vi ikke enige i hva vi skal gjøre. Vi hadde ikke samboerkontrakt.

1. Jeg ønsker å selge leiligheten for å få mest mulig av denne på markedet i en ev. budrunde

2. Hun ønsker muligens å kjøpe meg ut etter anbefalt prisantydning fra megler (Hvor vi henter inn flere meglere)

Det enkleste hadde vært å blitt kjøpt ut om det kommer til stykke da vi sparer en del på megler og generelt styr, men boligene/leilighetene i dette området har en tendens til å gå over i budrunder.  Finnes det noen lover/regler etc?

 

 

Anonymous poster hash: 35680...a37

[Salvesen.]

Du kan tilby deg å betale kostnadene der den andre parten kan by med resten. Men det er såklart en stor risiko. 
 

Det tryggeste er nok å få verdi fra flere som du sier og prøv å få den høyeste verdien samt kostnader til din fordel. 

[Runar]

Gjest 35680...a37 skrev (1 time siden):

Finnes det noen lover/regler etc?

Sameielova er din ven!

Jeg er ingen jurist, men det er skrevet mye om den typen situasjon du befinner deg i. I denne artikkelen står det noe som virker fornuftig:

Sitat

Dersom det ikke er mulig å dele eiendommen rent fysisk, og sameierne ikke klarer å bli enige om hvilken pris den som vil ut av sameiet skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene for tvangssalg. Eiendommen vil da selges, og salgssummen blir fordelt mellom sameierne basert på hvor stor eierandel de har. Samtlige sameiere har forkjøpsrett i et slikt tilfelle, men man kan risikere at en utenforstående tredjepart byr på eiendommen til en slik pris at ingen av sameierne har råd til å tre inn i dette budet.

Det beste er nok om dere klarer å bli enige, for krav om oppløsning av sameiet ved tvangssalg må fremsettes for tingretten, og det kan fort skape dårlig stemning og/eller bli tidkrevende og kostbart.

[The Avatar]

Gjest 35680...a37 skrev (11 timer siden):

Det enkleste hadde vært å blitt kjøpt ut om det kommer til stykke da vi sparer en del på megler og generelt styr, men boligene/leilighetene i dette området har en tendens til å gå over i budrunder.  Finnes det noen lover/regler etc?

Reint praktisk, korleis anslår du at differansen mellom salg til over prisantydninga stiller seg opp mot kostnadane ved å legge leilegheita ut for salg?

Det å selge ei leilegheit kostar over 100 000 kr med honorar og markedsføring, i tillegg så kjem arbeidet/bryderiet med å vaske ned, style til fotografering, arrangering av visningar, osv. Denne kostnaden ved salg blir sjølvsagt ein dråpe i havet om leilegheita har høg verdi eller det er potensiale for å få veldig mykje over takst.

 

Det beste er nok uansett å forhandle for å kome til ei felles einigheit. I tillegg til å bli einige om ein verdien av halve leilegheita, så er det også andre moment som har verdi. Det generelle styret med å legge leilegheita ut for salg er nemt, andre ting kan være slikt som behov for raskt eller utsatt oppgjer. Kan det til dømes være aktuelt at du krever ein litt høgare pris enn meklarane sin prisantydning mot at du aksepterer at sambuaren får litt betre tid til å skaffe pengane for å kjøpe deg ut? Eller motsatt at du går med på å selge til prisantydning forutsatt at du raskt får pengane for å bli kjøpt ut?
Er du i det heile tatt i ein økonomisk situasjon som tisler at du kan flytte ut tidleg, eller må dykk bu under same tak fram til leilegheita blir solgt eller kjøpt ut?

 

[ilpostino]

Et kommentar fra sidelinjen: tror du at du får så mye mer for leiligheten hvis den legges ut på det åpne markedet enn hvis hun får kjøpe den til prisantydningen for det en megler antyder? Du kan eventuelt få antydning fra to meglere og ta en gjennomsnittåpris av begge antydningene?

[Gjest a2c73...405]

ilpostino skrev (4 minutter siden):

Et kommentar fra sidelinjen: tror du at du får så mye mer for leiligheten hvis den legges ut på det åpne markedet enn hvis hun får kjøpe den til prisantydningen for det en megler antyder? Du kan eventuelt få antydning fra to meglere og ta en gjennomsnittåpris av begge antydningene?

Vil ikke takstmann være idealet?

Samt hvor relevant er boligmappa.no og uscore? de kommer med sine prisantydninger. 

Anonymous poster hash: a2c73...405

[Zepticon]

Gjest 35680...a37 skrev (12 timer siden):

Hei.

Jeg og min ekssamboer eier 50/50 av en andelsleilighet. Etter bruddet er vi ikke enige i hva vi skal gjøre. Vi hadde ikke samboerkontrakt.

1. Jeg ønsker å selge leiligheten for å få mest mulig av denne på markedet i en ev. budrunde

2. Hun ønsker muligens å kjøpe meg ut etter anbefalt prisantydning fra megler (Hvor vi henter inn flere meglere)

Det enkleste hadde vært å blitt kjøpt ut om det kommer til stykke da vi sparer en del på megler og generelt styr, men boligene/leilighetene i dette området har en tendens til å gå over i budrunder.  Finnes det noen lover/regler etc?

Få prisantydning fra flere.
Hun kjøper deg ut for snittet eller medianen av disse. Snitt dersom de er ca like, median dersom en av de er veldig mye høyere eller lavere enn de andre. Se på kvm prisen for tilsvarende solgte boliger i området (størrelse og stand) og beregn ut fra dette. 

Å selge en leilighet koster:
- Tid: Megler må inn, leiligheten må styles, dere må bruke tid på visninger osv.
- Innsats: Rydding, vasking, styling, budrunder.
- Penger: Megler, stylist, fotograf, leie av møbler til bilder, takstmann osv osv.
- Risiko: Noen kommer krypende med reklamasjoner, mangler og ting. Om samboer kjøper deg ut er du "fri".

Jeg tenker du må minst 200k over takst for at du skal tjene noe særlig på budrunde. Det er en risiko for deg.
Er det lite interesse og du ikke får mer enn takst+150k så taper du penger.

[ilpostino]

Gjest a2c73...405 skrev (7 minutter siden):

Vil ikke takstmann være idealet?

Så langt jeg har forstått er takstmenn ofte tømrere eller den type ting og tar en grundigere byggeteknisk gjennomgang av leiligheten, mens en megler (antageligvis) går mer overflatisk igjennom leiligheten. Tilstandsrapporten som takstmannen lager er nyttig hvis du kjøper av ukjente, slik at du vet om eventuelle feil eller ting som skal utbedres i leiligheten.

Det virker som du kjøpte denne leiligheten sammen med exen, og jeg regner med at det lå en rapport fra takstmann som en del av prospektet. Dere har begge bodd i leiligheten, og vet om det har vært noen endringer i leiligheten, om den har blitt mye slitt, om det er noe som skal / bør tas tak i eller lignende. I mitt hode er rapporten fra takstmannen da litt bortkastet, da den ene av dere "bare" skal kjøpe ut den andre. En megler bør komme med en verdivurdering som gir en god pekepinn på en sum du og exen bør bli enige om.

Da jeg kjøpte leiligheten jeg bor i nå for cirka 10 år siden fikk jeg med meg at takstmenn koster en god del penger, og ut igfra hva jeg skrev over er disse pengene litt bortkastet i dette scenariet. 

Endret torsdag kl 09:38 av ilpostino

[Donkey Kong]

Gjest 35680...a37 skrev (12 timer siden):

boligene/leilighetene i dette området har en tendens til å gå over i budrunder.

Prisantydningen skal bl.a. ta i betraktning hva tilsvarende leiligheter i området er solgt for. Det vil si disse budrundene.

Du må enten være villig til å selge din andel for den pris som er angitt eller ta sjansen på at det blir budrunde og høy pris. Det er optimistisk å forvente at din eks skal være villig til å betale mer for å ta høyde for en hypotetisk budrunde.

For øvrig er det avtalefrihet. Alt avhenger av hva din eks går med på. Men det fremstår optimistisk å kreve mer enn den pris som markedet/meglere antyder.

[Gjest a2c73...405]

ilpostino skrev (11 minutter siden):

Så langt jeg har forstått er takstmenn ofte tømrere eller den type ting og tar en grundigere byggeteknisk gjennomgang av leiligheten, mens en megler (antageligvis) går mer overflatisk igjennom leiligheten. Tilstandsrapporten som takstmannen lager er nyttig hvis du kjøper av ukjente, slik at du vet om eventuelle feil eller ting som skal utbedres i leiligheten.

Det virker som du kjøpte denne leiligheten sammen med exen, og jeg regner med at det lå en rapport fra takstmann som en del av prospektet. Dere har begge bodd i leiligheten, og vet om det har vært noen endringer i leiligheten, om den har blitt mye slitt, om det er noe som skal / bør tas tak i eller lignende. I mitt hode er rapporten fra takstmannen da litt bortkastet, da den ene av dere "bare" skal kjøpe ut den andre. En megler bør komme med en verdivurdering som gir en god pekepinn på en sum du og exen bør bli enige om.

Da jeg kjøpte leiligheten jeg bor i nå for cirka 10 år siden fikk jeg med meg at takstmenn koster en god del penger, og ut igfra hva jeg skrev over er disse pengene litt bortkastet i dette scenariet. 

jeg kom også selv på sidelinjen, jeg er ikke trådstarter! 

Anonymous poster hash: a2c73...405

 

ilpostino skrev (11 minutter siden):

Så langt jeg har forstått er takstmenn ofte tømrere eller den type ting og tar en grundigere byggeteknisk gjennomgang av leiligheten, mens en megler (antageligvis) går mer overflatisk igjennom leiligheten. Tilstandsrapporten som takstmannen lager er nyttig hvis du kjøper av ukjente, slik at du vet om eventuelle feil eller ting som skal utbedres i leiligheten.

Det virker som du kjøpte denne leiligheten sammen med exen, og jeg regner med at det lå en rapport fra takstmann som en del av prospektet. Dere har begge bodd i leiligheten, og vet om det har vært noen endringer i leiligheten, om den har blitt mye slitt, om det er noe som skal / bør tas tak i eller lignende. I mitt hode er rapporten fra takstmannen da litt bortkastet, da den ene av dere "bare" skal kjøpe ut den andre. En megler bør komme med en verdivurdering som gir en god pekepinn på en sum du og exen bør bli enige om.

Da jeg kjøpte leiligheten jeg bor i nå for cirka 10 år siden fikk jeg med meg at takstmenn koster en god del penger, og ut igfra hva jeg skrev over er disse pengene litt bortkastet i dette scenariet. 

Men takstmann innbefatter også verdistigning i området vil jeg tro? 

samt uscore og boligmappa.no formidler også prisantydninger, men det vet jeg ikke om hvor treffsikkert det egentlig er. 

Anonymous poster hash: a2c73...405

[ilpostino]

Gjest a2c73...405 skrev (7 minutter siden):

jeg kom også selv på sidelinjen, jeg er ikke trådstarter! 

Sorry, antok du var TS, men de samme rådene går til h*n. 

[The Avatar]

Gjest a2c73...405 skrev (1 minutt siden):

Men takstmann innbefatter også verdistigning i området vil jeg tro? 

Både og.

Grovt sett så er det slik at ein takstmann vil utarbeide ein tilstandsrapport som seier noko om kva som er den objektive verdien av byggverket med frådrag for kostnadar med å sette bygget tilbake i god stand.
Tilstandsrapporten som meklaren lager er ofte langt enklare og er meir basert på betalingsviljen i markedet.

Det er ikkje uvanleg at meklarens verdivurdering skiller seg klart frå tilstandsrapporten, då det er mange kjøparar som ikkje sett seg inn i dei tekniske detaljane og er villige til å betale i dyre dommar så lenge leilegheita har kvitmalte veggar og luktar av nystekt brød. Den tekniske verdien kan fort være mykje dårlegare fordi takstmannen har funnet mugg på badet og ulovleg elektrisk arbeid etter førre eigar som kjem til koste mykje å få fagfolk til å kome å rette opp i.
Samtidig kan det slå heilt motsatt ut, ved at ingen potensielle kjøparar vil legge inn bod på markedspris fordi dei har finlest tilstandsvurderinga og konkludert med at dei må holde tilbake 500k frå kjøpesummen til nødvendig vedlikehold etter kjøpet.

Dette gjer at det finnes eigentleg ingen fasit på kva som er rett verdi. Ein kan være heldig å finne ein kjøpar som har meir pengar enn fornuft og som er villig til å betale mykje over takst, eller ein kan bli sittande igjen i lang tid utan eit salg før ein reduserer prisen kraftig fordi meklaren har overvurdert kjøparane sin vilje til betale prisantydninga.

[kremt]

Det er ikke alt som går over prisantydning. Her i byen ble visst 63 % av boliger solgt for under prisantydning i fjor. Hva dette kommer av vet jeg ikke helt, kanskje for stor tro på boligens verdi for mange. En kjenning la boligen sin for salg med det jeg umiddelbart oppfattet som en fantasipris. 6 måneder senere er den fortsatt til salgs og nå satt ned 300 tusen. Bare 1.5 % økning i boligpriser forrige år her, ganske lavt, under inflasjon. 

[Simen1]

Gjest 35680...a37 skrev (13 timer siden):

(Hvor vi henter inn flere meglere)

Vær obs på at meglere er synsere uten fagkunnskap om verdisetting. Normalt vil man leie inn en sertifisert takstmann for å taksere/verdisette en bolig. De har en tendens til å forstå boligens tekniske, økonomiske og markedsmessige forhold bedre enn meglere. Sjekk også nye regler om taksering gjeldende fra 1.1.2022. En megler gjør ikke i nærheten så grundige undersøkelser av verdi. Megler er egentlig ikke det ordet betyr (en nøytral forhandler), bare en profesjonell representant for selger. Meglers verdisetting er mer basert på prøve og feile-metoden og tanken på at markedet bestemmer til slutt hva den egentlige verdien er. Det vil si at overtakelse til verdivurdering, uten prøving av prisen i markedet, kan bli mer skivebom og føles svært urettferdig den ene eller andre veien. Meglere tar også sterke forbehold om hva deres verdivurdering er og at det ikke er en takst.

Min mening er at verdivurdering kun er hensiktsmessig dersom boligen faktisk skal bli solgt på det åpne markedet. I ditt tilfelle mener jeg du har to valg: 1. Bruke sertifisert takstmann for å taksere boligen eller 2. selge boligen på det åpne markedet (merk at eks samboer har forkjøpsrett ved matching av pris til vinnerbudet som beskrevet av noen andre her, enten vinnerbudet er over eller under takst.) Dersom vinnerbudet blir lavere enn du kan akseptere er det også en mulighet at du selv legger inn bud og kjøper boligen - i den hensikt å selge den på det åpne markedet senere uten ekssamboers innblanding)

Endret torsdag kl 10:20 av Simen1

[Simen1]

PS. Vær obs på at ekssamboer som vil kjøpe deg ut har incentiver til å redusere boligens verdi/takst. Hvis du ikke bor der lengre, vær obs på at forfall, forsøpling og manglende renhold kan bidra til å gjøre boligen mindre attraktiv i det åpne markedet og/eller påvirke takst negativt. På den andre siden har du som er innstilt på å selge incentiver til å øke boligens verdi/takst, f.eks ved å forskjønne den på et eller annet vis, fikse feil, mangler og ting folk reagerer negativt på.

Vær også obs på at du kan ha krav på leie fra din ekssamboer, for bruk av de 50% som du eier. Leie fastsettes normalt etter gjengs leie i markedet. Leie kan bare kreves for perioden etter at et slikt krav er framsatt. Så hvis du tror dette kan ta lang tid før et salg gjennomføres, så kan det være lurt å fremsette det kravet så snart som mulig. Skisser dette i et brev/epost og få en advokat til å finpusse på teksten før oversending. Hvis du tror et formelt salg er like rundt hjørnet kan det være like greit å bare se gjennom fingrene med det eller ta høyde for det i salgssummen.

Endret torsdag kl 10:29 av Simen1

[Zepticon]

Du må fremdeles opp på 150k over takst for å gå i null dersom dere skal selge, selv om den andre skal kjøpe deg ut. Det er minimumsutgiftene du får ved salg, desom den selges på første visning.

Så det slår meg ikke som en veldig lur vei å gå dersom en vil kjøpe ut den andre. Et annet aspekt som du kan legge på bordet i forhandlingene med eksen, er at du ved å la hen kjøpe boligen, sparer hen for potensielt 2,5% i dokumentavgift på ny bolig. Denne er på alt fra 50-100k ut fra verdien på boligen. 

Etter min (personlige) mening er ikke denne verdien du får fra et evt salg høy nok til å rettferdiggjøre at du kaster den andre ut fra stt "hjem" og sender personen ut på boligjakt.

Lytt tallsysnsing i tabellen:
- Du må realistisk sett få minst 4% over takst for å unngå tap i en budrunde (alt som er merket rødt)
- Du må realistisk sett minst 7% over takst for å tjene mer enn 50k på salget.

Jeg ville foreslått for min samboer om dette var meg:
- Vi skaffer oss noen gode prisoverslag for boligen.
- Du kjøper meg ut for prisoverslaget +50.000kr

Hvorfor 50.000kr?
- Jeg får tilbake halvparten av dokumentavgiften vi betalte for denne boligen.
- Du sparer minst 50.000 i dokumentavgift på at jeg selger min halvdel til deg.
- Det veier opp for min risiko for tap ved salg til deg.

Om hen ikk går med på dette ville jeg forsøkt med 25.000kr, evt skjevdeling av felles eiendeler for å veie opp.

Men egentlig er alt over 0 en win for deg med mindre dette er leilighet som går for over 3.5 mill. Og selv da skal du jo gå greit over antydning før det er en sum som blir verdt det.

I tabellen er det satt opp med inkrementell økning i "bud over taktst" for hver verdi. 1,01 =1% over takst, 1,02=2% over takst osv

Endret torsdag kl 11:19 av Zepticon

[The Avatar]

Zepticon skrev (7 minutter siden):

Hvorfor 50.000kr?
- Jeg får tilbake halvparten av dokumentavgiften vi betalte for denne boligen.
- Du sparer minst 50.000 i dokumentavgift på at jeg selger min halvdel til deg.
- Det veier opp for min risiko for tap ved salg til deg.

Merk at kravet for at sambuaren kan overta heile bustaden utan å betale ny dokumentavgift er at dei har vært sambuarar med same folkeregistrert adresse i minst to år, eller at dei har eller er i ferd med å få felles barn.
Om sambuarskapet har vart i kort tid så må sambuaren også betale dokumentavgift for den andre halvdelen som dei tar over.

[kremt]

Det spesifiseres at dette er en borettslag leilighet. Dermed er det ikke dokumentavgift. Det er trolig en avgift til OBOS eller den som administrerer borettslaget for eierskifte, kanskje et sted mellom 5 til 10 tusen. 

[Zepticon]

kremt skrev (39 minutter siden):

Det spesifiseres at dette er en borettslag leilighet. Dermed er det ikke dokumentavgift. Det er trolig en avgift til OBOS eller den som administrerer borettslaget for eierskifte, kanskje et sted mellom 5 til 10 tusen. 

Ahh, plukket ikke opp den detaljen.
Men er jou ansett fare for at man må kjøpe selveier neste gang

[Gjest a2c73...405]

kremt skrev (3 timer siden):

Det er ikke alt som går over prisantydning. Her i byen ble visst 63 % av boliger solgt for under prisantydning i fjor. Hva dette kommer av vet jeg ikke helt, kanskje for stor tro på boligens verdi for mange. En kjenning la boligen sin for salg med det jeg umiddelbart oppfattet som en fantasipris. 6 måneder senere er den fortsatt til salgs og nå satt ned 300 tusen. Bare 1.5 % økning i boligpriser forrige år her, ganske lavt, under inflasjon. 

kan man bruke uscore og boligmappa som liten referanse? jeg ser iallfall at boligen som jeg eier er langt over enn det vi kjøpte for. Dessuten er det stor boligpress i distriktet vi har bodd i 3 år. Lite boliger. Hvis vi fikk 3 milloner for boligen, da må jeg si det er god investering vi har gjort. 

Anonymous poster hash: a2c73...405