Utleier kaster oss ut plutselig?! Ingen skriftlig leieavtale!

[Svein M]

Tok en titt i loven og der står det 3 måneder (etter inneværende måned) oppsigelsestid slik jeg leste det. Jeg må ta forbehold om at jeg ikke har studert denne loven så godt.

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17#KAPITTEL_9

https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/oppsigelse/

Endret 17. november 2020 av Svein M

[Taurean]

Enig med nomore, bortsett fra at dialog sannsynligvis ikke når frem, så dere må bruke loven og ikke være redde for å kreve deres rett. Og ikke være redde for å kutte bånd med tyranniske familiemedlemmer. Det er vanligvis sjelden en god idé å gjøre forretninger på denne måten med familiemedlemmer. Da må båndene være sterke, noe det tydeligvis ikke er her.

Man kan ikke avtale seg frem til dårligere vilkår enn utleieloven, så hvis jeg ikke tar veldig feil, har dere krav på 3 måneders oppsigelsesperiode. Det er heller ikke lov å kaste folk på gata, og å stjele løsøre er straffbart.

[qualbeen]

Drunkenvalley skrev (2 minutter siden):

Men å faktiskt fysisk fjerne dei er vel verre for ho å gjere.

Stemmer, kun Namsmannen som har lov til å faktisk tvangsflytte noen. 

Svigermor er egentlig nødt til å ta kontakt med namsmannen. Men først må hun sende dere skriftlig varsel, og vente minimum 14 dager til varsel-tiden er opphørt. Fullstendig fremgangsmetode er bedre forklart her: https://www.politiet.no/tjenester/namsmann-og-forliksrad/utkastelse/begjare/.

Det er forøvrig både tidkrevende og kostbart å få gjort dette etter boka. Så de fleste utleiere driter i reglene, og prøver seg med å 'kaste ut' på egen hånd. Har hørt historier om huseiere som låser seg inn når folk ikke er hjemme, og tar alt av klær og inventar ut på gaten, for så å skifte lås. Det har de ikke lov til, og man risikerer erstatningsansvar, bøter, etc. 

Det sagt ... Skal typen din ha et normalt forhold til sin mor i fremtiden, er det ikke noe poeng å bli hus-okkupant. Spill på lag med henne, ikke prøv å «stå på krava» i denne saken! Dersom det var snakk om en dårlig sjef eller lignende ville jeg anbefalt deg «å stå på krava». Men ikke her. Dette er jo familien hans! Mer konflikt er det siste dere trenger!

Dersom dere en dag i fremtiden får barn, er det jo ufattelig trist om dere har støtt fra dere en bestemor og en potensiell barnevakt. Selv om svigermor sikkert skal ha sin del av skylden for et noe steilt og dårlig kommunikasjonsgrunnlag, så ser jeg ingen grunn til å helle mer bensin på bålet. Prøv forsoning. Ikke for din skyld, men for svigermor og typen din sin skyld. De to er tjent på et bedre forhold! (Ja, du også, forsåvidt …)

 

[Reg2000]

Hvis du virkelig vil gå til verks med loven i hånd og lage en kjempefamiliekonflikt så har leietakere svært sterke rettigheter. Da kan du tviholde på boligen en stund til mens prosessene går sin gang. 

Når det er sagt virker det som om svigermor har gitt dere en svært gunstig leieavtale. At sønnen ikke klarer å sette av 4000 i måneden sier vel sitt om ham. Du burde finne deg en ny type sammen med et annet sted å bo.

[LMH1]

Taurean skrev (33 minutter siden):

 Det er heller ikke lov å kaste folk på gata, og å stjele løsøre er straffbart.

Nå er det ikke tyveri å holde varer i huset til boligeier som slags pant eller garanti for betalingen funner sted.

Ellers har vel boligeier få rettighet til beløpet blir betalt, er personen personlig konkurs eller havner i fengel er vel lite sansynlig pengene dukker opp.

Desverre er det noen som prøver å legge til "Vi forbeholder oss retten å endre kontrakvilkår på ubestemt tidspunkt ved å ikke undertegne ny kontrakt blir forrige kontrakt ugyldig" Ved fraflytting eller ved mangelene betaling forebeholdet vi oss retten og ta løsøret i varetrekt til beløpet blir betalt. Hvis boligen ikke er tømt for personlig eiendeler etter fraflytting eller utkastelste er det opp til boligeier å selge eller kaste gjenstående produktet i boligheten.".

Endret 17. november 2020 av LMH1

[PaladinNO]

Rekabeka skrev (7 timer siden):

 Denne utleieren, min svigermor, er en utrolig sta dame som virkelig prøver å få det som hun vil og skal alltid belære andre, gjerne i form av lærepenger.

Jeg har også en "gunstig leieavtale" (husleilighet hvor nær familie er huseier) og jeg har heller ikke hele tiden hatt en ideell økonomi. Vi bor ute på bygda så leieprisene her er såklart noe helt annet enn deres.

Vi har heller ikke hatt annet enn en muntlig leieavtale, men vår løsning har etter behov vært for meg å gjøre fysisk arbeid på huset / eiendommen istedet for pengebetaling. Huset har nylig fått sårt tiltrengt vedlikehold (i form av skraping, grunning og maling på vegger og vindusrammer pluss grunnmur) hvor jeg har stått for det meste av arbeidet.
Det var også enklere (og langt billigere) for meg å skaffe det som var nødvendig gjennom jobben jeg hadde på det tidspunktet, hvilket gjorde hele forslaget enklere for huseier å godta, så jeg dekket innkjøp av utstyr og maling i tillegg til arbeidet istedet for å betale husleie i de månedene dette varte.

Men er vedlikeholdsarbeid en mulig løsning i dette tilfellet istedet for betaling i kroner og øre for du / dere?

[Drunkenvalley]

Må nødig innrømme at eg mistenke svigermor enten kjenner sønnen godt, eller allereie har pratet meir med sønnen om manglende leiga enn TS er kjent med...

TS klager seg over manglende varsel, men mislighold på to måneder med leige burde ikkje vore ein nyheit for dei vel om kjæresten var så ærleg og redelig om situasjonen som TS ynskje.

[The Avatar]

Rekabeka skrev (8 timer siden):

Hei. Jeg og min samboer befinner oss i en veldig kjip situasjon. Vi leier en enebolig, hvor utleier er mor til min samboer. Vi har fått skriftlig beskjed per SMS om å være utflyttet innen 2 uker, altså er vi kastet ut og har ikke fått advarsel om eventuell utkastelse på forhånd slik at vi kunne ha kommet fram til en løsning. Denne utleieren, min svigermor, er en utrolig sta dame som virkelig prøver å få det som hun vil og skal alltid belære andre, gjerne i form av lærepenger. 

Tingen er at min samboer har ikke betalt inn sin del av husleien (4000 hver i mnd) i 2 måneder i strekk nå grunnet veldig dårlig økonomisk situasjon. Jeg har betalt min del, de 4000 hun månedlig krever av meg, men blir kastet ut sammen med samboeren min. Dessverre har det seg slik at det ikke har vært noe skriftlig leiekontrakt skrevet, kun muntlig avtale om at vi leier for 8000 til sammen i mnd i løpet av en ubegrenset tidsperiode.

Dermed er mitt spørsmål hva slags rettigheter vi kan ha i denne situasjonen siden vi ikke har skriftlig leiekontrakt og om hun i det hele tatt har all rett til å kaste oss ut med bare 2 ukers beskjed i forkant. Dette da også uten verken skriftlig eller muntlig advarsel om at konsekvensene kom til å bli så store dersom samboer ikke betalte de til sammen 8000 han skylder utleier, sin mor... Synes dette er ganske sprøtt av henne å gjøre mot sin egen sønn, og hun et skikkelig stabeist uten like og gir seg ikke uten kamp her. Samboer har mulighet til å betale det han skylder først om et par dager men dette var ikke bra nok for henne og kaster oss allikevel ut om 2 uker. Men hvis hun på tross av å ha fått betaling, har hun enda like full rett til å kaste oss ut for misligholdt husleie? Jeg lurer litt på hvor sterkt eller svakt vi står i en slik komplisert situasjon som denne. Dessuten truer hun med å plombere døra etter 2 uker og ta tingene våre fra oss som straff for manglende innbetaling... og alt dette er sagt av ei dame som lever godt med god inntekt men allikevel ikke velger å stille opp for sin sønn. Hva kan vi si for å støtte vår sak for å sørge for at vi kan bli boende her, hvis ikke for alltid, men ihvertfall lengre enn 2 uker, om det er noe som helst for oss å si sånn rettighetsmessig for vår del?

På forhånd tusen takk for alle saklige svar som kan være til hjelp.

Skal prøve å bryte ned informasjonen du kjem med. Korriger gjerne dersom eg har misforstått eller har lagt feilaktige premiss til grunn.

Det er på det reine at du og din sambuar disponerer einebustaden.
Det faktum at dere har regelmessig betalt husleige, og at den tekstmeldinga dykk har fått indikerer at dere har (fram til no hatt lovleg opphold der) gjer at det må leggast til grunn at det foreligger ein munnleg avtale om å leige.
At avtalen ikkje er skriftleggjort kan være eit problem ettersom det då er uklart kva som spesifikt har blitt avtalt, men det får ikkje så veldig stor betydning. Husleigelova gjer seg gjeldande på alle forhold som dere enten ikkje har spesifikt avtalt eller som dere er ueinige om.

Det virker derfor heilt klart at det foreligg ein lovleg leigeavtale.

Det som kan være eit spørsmål er om dykk begge to har individuell leigeavtale eller om dykk leiger saman.
Utan anna å vise til så vil den naturlege forståinga av leigeavtalen være at dykk leiger i lag og er kollektivt ansvarlege for å betale heile husleiga. Eg meinar at det gjer seg gjeldande også sjølv om dykk har betalt 4000 kr kvar og ikkje at ein av dykk har betalt 8000 kr. Det er blant anna basert på at eg antek at dykk har ei felles husholdning der det hadde vært unaturleg om det flytta inn ein ny leigetakar som skal bu saman med deg dersom sambuaren din flyttar ut.
Tilsvarande er det nok naturleg å anta at dersom dykk slår opp og du vil fortsette å bu i huset utan din sambuar så er det mest naturleg at du då må betale 8000 kr i måneden, og at det eventuelt er du som må framleige til ein ny leigetakar å dele buutgiftene på. Det er ikkje naturleg å tenke at svigermor/utleiger i det tilfellet hadde funnet ein anna tilfeldig leigetakar til å flytte inn utan nærmare avtale med deg.

Det betyr at dei to siste månedane har dykk ikkje betalt nok i husleige, med andre ord har dere misligholdt leigeavtalen. 
Dersom du kan legge fram klare teikn på at dykk har uavhengige leigeavtalar så er det berre han som har misligholdt leigeavtalen.
Mislighold av husleigeavtalen medfører at utleiger med heimel i husleigelova § 9-9 har rett til å heve leigeavtalen på grunn av manglande betaling. Merk at det her er eit krav om at leigeavtalen skal være vesentleg misligholdt, om halv husleige i to månedar (eller då ein heil måned utan betaling) er vesentleg mislighold er litt uklart.
Det kan nok argumenterast for at det ikkje føreligg vesentleg mislighold før ved neste forfallsdag om då ikkje heile det skuldige beløpet blir betalt.

Når ein leigeavtale blir heva så skal det gjerast skriftleg og grunnen til hevinga skal kome fram i erklæringa om heving. Det er uklart om den tekstmeldinga du har fått vil oppfylle dei formella krava til hevingserklæring.

Utleiger har i alle tilfeller ikkje lov til å sjølv gjennomføre fysisk utkasting, fjerning av eigedelar, bytte lås eller på annan måte hindre deg i å bu der. Slike tvangsmiddel er det berre Namsmannen/politiet som har myndigheit til. Dersom du bestrider grunnlaget for at leigeavtalen blir heva så har du rett til å bli buande til det formelle grunnlaget for utkasting er fastlagt.

Utleiger må sende brev til Namsmannen med dokumentasjon på at leigeavtalen er misligholdt for å kunne gjennomføre utkasting med tvang. Når Namsmannen mottek brevet så vil Namsmannen sende varsel til deg som leigetakar der du får anledning til å kome med din versjon før Namsmannen fattar endeleg vedtakt om å gjennomføre utkastinga.

[krikkert]

Dersom dere ikke har skriftlig husleieavtale kan det i praksis ikke gjennomføres noen utkastelse uten rettslig behandling. 

Årsaken til dette er at tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 krever at en husleieavtale skal være skriftlig for å tjene som grunnlag for utkastelse for ubetalt leie. En skriftlig og formriktig oppsigelse kan være grunnlag for utkastelse, men bare hvis leietaker ikke har protestert skriftlig til utleier. Skriftlig protest utløser rett til at utleier tar saken til retten hvis han vil opprettholde oppsigelsen. 

Heving av en (skriftlig eller muntlig) leieavtale kan være grunnlag for utkastelse. Det kreves at det er åpenbart at utleier hadde hevingsrett. Mislighold av en halv husleie i to måneder er ikke grunnlag for heving. 

[LMH1]

Men hva er rettighetene hvis huset blir spist opp av sopp\larver eller mus eller fugler etc eller forfaller kan boligeieren gi leietakeren skylden for dette? For er vel egentlig ingen sin skyld men hvem som står for tapet er jo usikkert?

Sitat

Vi har heller ikke hatt annet enn en muntlig leieavtale, men vår løsning har etter behov vært for meg å gjøre fysisk arbeid på huset / eiendommen istedet for pengebetaling. Huset har nylig fått sårt tiltrengt vedlikehold (i form av skraping, grunning og maling på vegger og vindusrammer pluss grunnmur) hvor jeg har stått for det meste av arbeidet.
Det var også enklere (og langt billigere) for meg å skaffe det som var nødvendig gjennom jobben jeg hadde på det tidspunktet, hvilket gjorde hele forslaget enklere for huseier å godta, så jeg dekket innkjøp av utstyr og maling i tillegg til arbeidet istedet for å betale husleie i de månedene dette varte.

Ja det er jo teknisk mulig men husk det er begrenset hva man kan gjøre, og man kan bli gjort ansvarlig hvis jobben er dårlig utført, så risikoen er jo der uansett. Hvis boligeier vil lage sak. Er bare usikkert hva slags rettighetene man har om saken går til domstolen.

[Pusher 50]

Det meste er vel sagt her. Jeg føler likevel et behov for å drive litt voksenopplæring. Så får jeg vel smekk på lanken av juristene her hvis jeg skriver noe som er feil.

Først og fremst må vi skille mellom oppsigelse og utkastelse/tvangsfraviking.

For å ta det siste først: Når et leieforhold har gått skikkelig skeis, kan det i siste instans ende med at leietakere, om nødvendig med makt, kastes ut av boligen. Denne fysiske utkastelsen er det bare namsmyndighetene som har lov til å gjøre. Og for at namsmyndighetene skal gå til dette drastiske skrittet, må det foreligge et tvangsgrunnlag. Dette betyr i praksis at utleier må dokumentere overfor namsmannen at leietaker har brutt sine forpliktelser og at utleier har gjort det som loven krever. Tvangsgrunnlag kan være manglende betaling. Men det er ikke så enkelt heller. Husleieavtalen må inneholde en bestemmelse om at manglende betaling utgjør et tvangsgrunnlag. Hvis det ikke finnes en husleieavtale, så finnes det heller ingen bestemmelse om dette.

Kontrakt eller ikke, utleier bør purre skriftlig (for dokumentasjonens skyld) på husleien. Dersom husleien fortsatt uteblir, må utleier gå til husleietvistutvalget/forliksrådet og legge ned påstand om at manglende betaling utgjør et tvangsgrunnlag. I en slik prosess vil leietaker ha rett til å komme med innsigelser. Hvis vi regner med at den manglende betalingen er reell, vil husleietvistutvalget/forliksrådet dømme i favør av utleier. Utleier vil deretter kunne gå til namsmannen med et tvangsgrunnlag (kjennelsen fra husleietvistutvalget).

Namsmannen vil så sette i gang en utkastelsesprosess der leietaker får anledning til å gjøre opp for seg. Hvis leietaker ikke er i stand til dette, vil namsmannen dukke opp på døra og fysisk kaste leietaker ut av boligen. Namsmannen vil så pålegge utleier å oppbevare leietakers eiendeler inntil videre. For å gjenta et viktig poeng: Det er namsmannen og bare namsmannen som kan forestå en fysisk utkastelse. Dette høres veldig  omfattende ut, men det er egentlig et supert tilbud fra myndighetene. Namsmannen er din utkaster. Så du trenger ikke leie inn en MC-bande til å kaste ut leietaker, det fikser namsmannen for deg. 

Så mye om utkastelse. Men det er like sannsynlig at dette handler om en oppsigelse. Hvilket er noe mindre drastisk enn utkastelse, men som likevel skal følge visse regler. Det ene er at leietaker skal få muligheten til å motsette seg oppsigelsen. Derfor må oppsigelsen være skriftlig. Hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen, må utleier igjen involvere husleietvistutvalget for å få en rettslig prøving av oppsigelsen. Hvis leietaker har protestert grunnløst, risikerer han/hun å bli idømt saksomkostninger for dette og kan også havne i erstatningsposisjon overfor utleier hvis denne lider et økonomisk tap ved at leietaker grunnløst motsetter seg oppsigelsen.

Etter at en oppsigelse er (stilltiende) aksepterst eller kjent rettslig gyldig, må leietaker flytte ved utløp av oppsigelsesfristen. Oppsigelsesfristen er 3 måneder hvis ikke noe annet er avtalt. Og uten avtale, er det lovens bestemmelser som gjelder. Og hvis du skulle bli boende, må utleier igjen gå til namsmannen og kreve deg kastet ut. Denne gangen med en lovlig oppsigelse som tvangsgrunnlag. 

Så til TS her. Varslet dere har fått tilfredsstiller ikke formkravene til en oppsigelse. Dere kan derfor rolig se bort fra den. Om utleier skulle komme og forsøke å kaste dere ut, tilkall politiet. Politiet vil nok raskt kunne fortelle utleier at dette er en lovstridig måte å gå fram på. Faktisk er det sånn at om dere var så "dumme" at dere valgte å flytte når utleier gikk til "privat utkastelse" av dere, så bør dere varsle namsmannen. Namsmannen vil så, om nødvendig med makt, gi dere tilgang til boligen igjen. Skulle utleier i mellomtiden ha byttet låser e.l., vil namsmannen tilkalle en låsesmed og gjeninnsette dere i boligen.

Men, dersom utleier gjør ting etter boka, er det kun et spørsmål om tid før dere vil bli kastet ut hvis utleier ønsker dette. I en utkastelsessak, gjelder ikke vanlige oppsigelsestider. Dere vil få en frist fra namsmannen til å betale. Har dere ikke betalt innen fristen, vil dere bli kastet ut etter at fristen er utløpt så fort namsmannen har kapasitet til. Det skal sies at dere kan betale til helt fram til namsmannen står på døra. Til og med da kan du/dere betale og slippe utkastelse, hvis dere har kontanter liggende. Merk at dere må betale all utestående husleie og alle rettsgebyrer dere måtte ha blitt ilagt på veien.

Og en liten opplysning til alle: Det er en myte at en utkastelsesprosess tar lang tid. Namsmannen i Oslo får leietaker ut på mindre enn én måned etter forfall. Jeg sendte purring dagen etter ordinært forfall med krav om betaling innen 10 dager. I purringen framgikk det at fravikesle ville bli begjært ved manglende betaling. På dag 11 tok jeg med purringen, husleieavtalen og en bankkontoutskrift til namsmannen og begjærte fravikesle. Jeg fikk *glimrende* veiledning på namsmannens kontor. Det eneste minuset var at jeg måtte møte opp der fysisk i kontortida.

Jeg fikk etter et par dager en bekreftelse på at namsmannen hadde skrevet til leietaker der utkastelse var berammet 10 dager fram i tid. Leietaker ble gjort oppmerksom på sine rettigheter og ble oppfordret til å komme med innsigelser dersom han hadde slike. Jeg ble også bedt om å gi namsmannen besked dersom husleien ble betalt. Dagen før utkastelsen skulle gjennomføres flyttet leietaker frivillig. Jeg gav namsmannen besked umiddelbar slik at utkstelsen ble avlyst og vi unngikk at leietaker ble påført ytterligere utgifter. De eiendelene leietaker etterlot seg stablet jeg i noen pappesker som jeg oppbevarte i noen år. Utestående leie og  gebyret til namsmannen, krevde jeg fra depositumet. Leietaker protesterte ikke på det, så etter en tid med passivitet fra leietaker ble mitt krav utbetalt til meg fra banken som hadde depositumkontoen.

Nå gikk ikke denne saken helt til utkastelse, men ble stoppet like før. Jeg tror utkstelsen var berammet 22 dager etter ordinært forfall. Meget bra levert av namsmannen og ikke i nærheten av de uendelige prosessene man ofte hører om.

Dette ene tilfellet er unntaket som bekrefter regelen for et 20-talls problemfrie leieforhold opp igjennom tidene.  

Premie til den som orket å lese alt!