Jump to content

Pusher 50

Medlemmer
  • Content Count

    122
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

105 :)

Recent Profile Visitors

877 profile views
  1. Jeg befinner meg på ferielokasjonen og får dessverre ikke tatt bilder av det du spør om. Men følgende gjelder: På baksiden av bygget er det en ganske stor asfaltplass med ca 70 oppmerkede plasser. Alle plassene er like. Ingen skilter foruten de skiltene man passerer på vei inn. Når man kjører til baksiden av bygget passerer man mellom to små, men tydelige, skilt som sier at kun biler med avtale kan parkere. Dette skiltet har jeg ikke bilde av, men det er helt sikkert riktig utformet. Parkeringsselskapet som har utformet disse skiltene ser ikke ut til å ha noe med P-plassene på framsiden av bygger (foran butikken) å gjøre.
  2. Hvor går grensen for når det går fra å være misvisende til usant? Kunne REMA 1000 skrevet "100 plasser i Stortingsgarasjen" uten at det blir usant?
  3. Skiltet framkommer av første bilde. På veien til "baksiden av bygget" passerer man skilter om parkeringsrestriksjoner, se andre bilde. Jeg har ikke nærbilde av parkeringsrestriksjonsskiltene (puh, langt ord). Men regner med at det holder vann juridisk. Det skal legges til at det etter mitt syn ikke er så mange som 300 P-plasser på baksiden av bygget. Det er nok snakk om et to-siffret antall. Så vidt jeg skjønner er det ikke forskjell på plassene på baksiden av bygget. Alle er gjenstand for samme restriksjoner. Men her har jeg ikke finlest merkingen, så jeg kan ta feil.
  4. Hei alle Familiens 18-åring ble sendt til butikken. Det var trengsel på P-plasssen foran inngangen. Og med ferskt førerkort fristet det ikke å kaste seg inn i dette mylderet. Butikken har et stort skilt i blått og hvitt på fasaden hvor det står: "REMA 1000 300 plasser bak bygget" med en stor "<P" til venstre for teksten. Uten dette store skiltet ville 18-åringen vært mer årvåken før han parkerte og antakelig unngått gebyr. Men på grunn av dette skiltet parkerte han bak huset uten å sjekke andre skilter nærmere og fikk gebyr. For ordens skyld: det er andre (langt mindre) skilter som sier tydelig nok at det er resrevert parkering på området bak bygningen. Parkeringsselskapet som ila gebyret har sitt på det tørre. Jeg lurer imidlertid på om REMA 1000 har et ansvar her i og med at de i skilts form opplyser om parkering bak bygningen når disse plassene ikke er "lovlige" å bruke for butikkens kunder.
  5. > Ved å spørre om å få nøklene tidlig, så har utleier spurt om å heve kontrakten tidlig. Her blander du avslutning av en leiekontrakt med heving. Uansett - heving eller (ordinær) avslutning av leieforhold - det ligger ikke implisitt at utleier har akseptert en førtidig avslutning av leieforholdet (og dermed leietakers betalingsplikt). > Som flere har nevnt så skal man ha eksklusiv bruksrett så lenge man betaler. En ekslusiv bruksrett er ikke absolutt. Det er for eksemplel lovfestet at leietaker plikter å gi utleier adgang til å foreta visninger. Husleielovens ordlyd: § 10-1.Visning før flytting I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Ofte vil visninger avholdes mens leietaker selv er hjemme. Når leietaker er flyttet ut, er det å be om å få nøkkelen utlevert fra leietaker en grei måte å sikre seg at leietaker er innforståttt med at visninger vil finne sted. > Trådstarter har krav på tilbakebetaling fra samme dag som han overleverte nøklene. Dette er det ikke grunnlag for å hevde ut fra det vi vet om saken. > Dette faller inn under både å få det man betaler for, og tapsbegrensningsplikten. Som beskrevet over: Ut fra det som er beskrevet her kan ikke leietaker hevde å ikke få de ytelser som han skal ha. Leietaker har fortsatt tilgang til leieobjektet. Utleier har ikke lagt begrensninger på leietakers disposisjonsrett. Det er leietaker som har valgt å flytte ut før oppsigelsesperioden er over. Slik jeg leser dialogen mellom utleier og leietaker framkommer det at utleier har hatt kontakt med leiesøkende, men at det så langt ikke er gjort noen nye avtaler. Dette er i tråd med den ulovfestede tapsbegrensningsplikten som påhviler utleier. Og så lenge leieobjektet ikke er leid ut på nytt, er leietaker fortsatt betalingspliktig ut oppsigelsesperioden. For øvrig: så lenge leietaker ikke leverer nøklene tilbake, kan ikke utleier leie ut objektet til noen andre. Utleier plikter fortsatt, selv om leietaker er flyttet ut, å gi leietaker uhindret tilgang til boligen. Det er først når leietaker leverer tilbake nøklene dermed frasier seg sin rett til å flytte tilbake at utleier kan agere på sin tapsbegrensningsplikt. Det er derfor som regel tilrådelig, når man er i leietakers situasjon, å levere nøklene tilbake frivillig og gjøre utleier oppmerksom på at den ulovfestede tapsbegrensingsplikten trer i kraft med en gang.
  6. Nei, alle utleiere har ikke dette. Mange har det sikkert, men ikke alle. Det sentrale her er om utleier er fritatt for sin betalingsplikt når nøkler er levert til utleier. Og slik er det ikke medmindre leietaker og utleier er enige om dette.
  7. Dette ville jeg vært forsiktig med å påstå så bastant. Det er ikke slik at leietaker kan levere nøkkel til utleier og dermed være fritatt for betalingsplikten ut oppsigelsestiden. Slik jeg har lest tråden, kommer det ikke klart fram hvorfor utleier ber om nøkkel. En opplagt grunn til å be om nøkkel er å få mulighet til å gjennomføre visninger (som det som regel er anledning til i oppsigelsestiden). Dette plikter utleier å gjøre for om mulig å begrense leietakers tap ved at leieobjektet står tomt.
  8. Her er det nærliggende å spørre om hvorfor du ville gått til utleier. Hvis man kjenner at det lukter svidd og at lukta kommer nedenfra, ville det vært bedre å banke på hos dem under og sjekke hva som forårsaker lukta. Jeg regner imidlertid med at røyklukt refererer til tobakkslukt. Hvis det er mistanke om ild, omtales dette vanligvis som å "lukte svidd". Hvis det er snakk om tobakksrøyk som siver gjennom utette vegger/gulv, synes jeg utleieren er ganske poengtert når han sier "sjekk ventilene". Dersom dette problemet er større enn at det lar seg avhjelpe ved lufting, bør man flytte til et sted man er sikker på at dette ikke blir et problem. Det at man leier et husvære gjør ikke utleier ansvarlig for tobakkslukt fra naboer. Det er kun hvis husværet er dårligere enn det som er avtalt eller som med rimelighet kan forventes at du har en grunn til å klage overfor utleier.
  9. Utleierens plikt består i å levere et husrom til deg som er i henhold til lovgiving og leiekontrakten. At utleier er mer tjenestevillig overfor andre leietakere er deg uvedkommende. At jeg går ut over mine kontraktsforpliktelser og hjelper den brystagre 20-åringen i min ene hybel med å rense sluket som er tett av hennes lange blonde hår, betyr ikke at jeg dermed er forpliktet til å rense sluket i hybelen ved siden av. Urettferdig? Tja, litt kanskje? Ulovlig? Nope.
  10. Pusher 50

    Snebrøyting

    En ting er at leietaker ikke har noe ansvar for snøbrøyting hvis ikke dette er avtalt. Men er det slik at dette da blir et "utleieransvar", for å bruke dine ord.? Og hva menes med "utleieransvar"? Betyr dette at utleier plikter å rydde snø slik at leietaker slipper? Eller betyr det at dersom utleier vil ha snøen ryddet, så er det utleier selv som må sørge for dette?
  11. Jeg synes dette er litt for optimistisk på leietakers vegne. La oss ta et eksempel. En tidsbestemt leiekontrakt med 12 måneders varighet. Grunnen til begrensingen er utleiers midlertidige fravær ifm. med et arbeidsopphold i utlandet. Så sier leietaker opp og flytter mens det står 3 måneder igjen av kontraktstiden. I slike tilfeller tror jeg det er overveiende sannsynlig at HTU vil pålegge leietaker å betale ut kontraktstiden ettersom det er urimelig å forvente at utleier skal finne en ny leietaker for de 3 månedene som gjenstår før utleier selv flytter tilbake. Og etter at jeg skrev det ovenstående er jeg blitt rimelig sikker på at Krikkerts bruk av ordet "oppsigelsesleie" gjør at mitt eksempel ikke er omfattet av Krikkerts påstand. Men jeg poster likevel for å poengtere at leietaker ikke har en ubetinget rett til å gå fra sine avtalte forpliktelser.
  12. I dette tilfellet har gammel leier to muligheter. 1) Framleie til ny leier. Her vil ny leier være betalingspliktig overfor gammel leier og gammel leier vil være betalingspliktig overfor utleier. 2) Si opp og flytte ut. Samtidig må gammel leier presentere ny leier for utleier og informere om at ny leier vil inngå leieavtale på samme vilkår. Gammel leier kan dermed hevde seg løst fra betalingsforpliktelsene ettersom utleier ikke kan avvise ny leier uten å bryte sin ulovfestede tapsbegrensningsplikt. Her har utleier bedt gammel leier følge alternativ 1) over. Hvis ny leier ikke er interessert i dette, må gammel leier gå for 2). Så til dine spørsmål: > Kan utleier kreve at original kontrakt beholdes og ny leietaker må betale til gamle leietaker, osv? Dette er egentlig en rettighet som gammel leier har til å få en ly leier til å tre inn i sitt sted. Dette må utleier ha saklig grunn til å motsette seg. Og nei, utleier kan ikke kreve at gammel leier benytter seg av denne rettigheten. > Regnes det som utleier avviser ny leietaker og kontrakten går over til tidsbestemt leie? Nei. Utleier har ikke avvist ny leietaker. Utleier har bare pekt på en rettighet som gammel leier har og som utleier ikke har sagt at han/hun ikke vil forholde seg til. (jeg tror for øvrig at du mener "går over til tids_u_bestemt leie") > Kas dato i så fall gjelder fristen? Ho sa i fra ut ho flytter ut i begynnelsen av oktober. > Ho fant ny leietaker 20 oktober, som ble avvist av utleier. Er det 3 månader frå den dato? Her skriver du noe annet enn i avsnittet over. Her skriver du at ny leietaker ble avvist av utleier. Det er (kanskje, antakelig, muligens,...) noe annet enn å be ny og gammel leietaker ordne en framleieavtale uten utleiers innblanding. Hvis utleier har avvist å inngå avtale med nye leietaker, bortfaller gamme leiers betalingsplikt fra og med den datoen ny leietaker kunne flyttet inn. Selvfølgelig under den forutsetning at gammel leietaker har flyttet ut. Dette koker ned til hva som er sagt. a) Hvis utleier sier: "Kan ikke dere fikse dette med en framleieavtale" (uten å eksplisitt avvise ny leietaker): Ikke utleiers problem at ny leietaker ikke er happy med dette. b) Hvis utleier sier: "Jeg motsetter meg å inngå en avtale med ny leier": Her er gammel leietaker fritatt for betalingsplikt ettersom utleiers tapsbegrensingsplikt ikke er overholdt. c) Hvis utlier sier: "Jeg motsetter meg å inngå en avtale med ny leier, men overlater til dere å inngå en avtale om framleie": Samme som b) Om noen skulle være i tvil: Jeg er ikke advokat.
  13. Det meste er vel sagt her. Jeg føler likevel et behov for å drive litt voksenopplæring. Så får jeg vel smekk på lanken av juristene her hvis jeg skriver noe som er feil. Først og fremst må vi skille mellom oppsigelse og utkastelse/tvangsfraviking. For å ta det siste først: Når et leieforhold har gått skikkelig skeis, kan det i siste instans ende med at leietakere, om nødvendig med makt, kastes ut av boligen. Denne fysiske utkastelsen er det bare namsmyndighetene som har lov til å gjøre. Og for at namsmyndighetene skal gå til dette drastiske skrittet, må det foreligge et tvangsgrunnlag. Dette betyr i praksis at utleier må dokumentere overfor namsmannen at leietaker har brutt sine forpliktelser og at utleier har gjort det som loven krever. Tvangsgrunnlag kan være manglende betaling. Men det er ikke så enkelt heller. Husleieavtalen må inneholde en bestemmelse om at manglende betaling utgjør et tvangsgrunnlag. Hvis det ikke finnes en husleieavtale, så finnes det heller ingen bestemmelse om dette. Kontrakt eller ikke, utleier bør purre skriftlig (for dokumentasjonens skyld) på husleien. Dersom husleien fortsatt uteblir, må utleier gå til husleietvistutvalget/forliksrådet og legge ned påstand om at manglende betaling utgjør et tvangsgrunnlag. I en slik prosess vil leietaker ha rett til å komme med innsigelser. Hvis vi regner med at den manglende betalingen er reell, vil husleietvistutvalget/forliksrådet dømme i favør av utleier. Utleier vil deretter kunne gå til namsmannen med et tvangsgrunnlag (kjennelsen fra husleietvistutvalget). Namsmannen vil så sette i gang en utkastelsesprosess der leietaker får anledning til å gjøre opp for seg. Hvis leietaker ikke er i stand til dette, vil namsmannen dukke opp på døra og fysisk kaste leietaker ut av boligen. Namsmannen vil så pålegge utleier å oppbevare leietakers eiendeler inntil videre. For å gjenta et viktig poeng: Det er namsmannen og bare namsmannen som kan forestå en fysisk utkastelse. Dette høres veldig omfattende ut, men det er egentlig et supert tilbud fra myndighetene. Namsmannen er din utkaster. Så du trenger ikke leie inn en MC-bande til å kaste ut leietaker, det fikser namsmannen for deg. Så mye om utkastelse. Men det er like sannsynlig at dette handler om en oppsigelse. Hvilket er noe mindre drastisk enn utkastelse, men som likevel skal følge visse regler. Det ene er at leietaker skal få muligheten til å motsette seg oppsigelsen. Derfor må oppsigelsen være skriftlig. Hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen, må utleier igjen involvere husleietvistutvalget for å få en rettslig prøving av oppsigelsen. Hvis leietaker har protestert grunnløst, risikerer han/hun å bli idømt saksomkostninger for dette og kan også havne i erstatningsposisjon overfor utleier hvis denne lider et økonomisk tap ved at leietaker grunnløst motsetter seg oppsigelsen. Etter at en oppsigelse er (stilltiende) aksepterst eller kjent rettslig gyldig, må leietaker flytte ved utløp av oppsigelsesfristen. Oppsigelsesfristen er 3 måneder hvis ikke noe annet er avtalt. Og uten avtale, er det lovens bestemmelser som gjelder. Og hvis du skulle bli boende, må utleier igjen gå til namsmannen og kreve deg kastet ut. Denne gangen med en lovlig oppsigelse som tvangsgrunnlag. Så til TS her. Varslet dere har fått tilfredsstiller ikke formkravene til en oppsigelse. Dere kan derfor rolig se bort fra den. Om utleier skulle komme og forsøke å kaste dere ut, tilkall politiet. Politiet vil nok raskt kunne fortelle utleier at dette er en lovstridig måte å gå fram på. Faktisk er det sånn at om dere var så "dumme" at dere valgte å flytte når utleier gikk til "privat utkastelse" av dere, så bør dere varsle namsmannen. Namsmannen vil så, om nødvendig med makt, gi dere tilgang til boligen igjen. Skulle utleier i mellomtiden ha byttet låser e.l., vil namsmannen tilkalle en låsesmed og gjeninnsette dere i boligen. Men, dersom utleier gjør ting etter boka, er det kun et spørsmål om tid før dere vil bli kastet ut hvis utleier ønsker dette. I en utkastelsessak, gjelder ikke vanlige oppsigelsestider. Dere vil få en frist fra namsmannen til å betale. Har dere ikke betalt innen fristen, vil dere bli kastet ut etter at fristen er utløpt så fort namsmannen har kapasitet til. Det skal sies at dere kan betale til helt fram til namsmannen står på døra. Til og med da kan du/dere betale og slippe utkastelse, hvis dere har kontanter liggende. Merk at dere må betale all utestående husleie og alle rettsgebyrer dere måtte ha blitt ilagt på veien. Og en liten opplysning til alle: Det er en myte at en utkastelsesprosess tar lang tid. Namsmannen i Oslo får leietaker ut på mindre enn én måned etter forfall. Jeg sendte purring dagen etter ordinært forfall med krav om betaling innen 10 dager. I purringen framgikk det at fravikesle ville bli begjært ved manglende betaling. På dag 11 tok jeg med purringen, husleieavtalen og en bankkontoutskrift til namsmannen og begjærte fravikesle. Jeg fikk *glimrende* veiledning på namsmannens kontor. Det eneste minuset var at jeg måtte møte opp der fysisk i kontortida. Jeg fikk etter et par dager en bekreftelse på at namsmannen hadde skrevet til leietaker der utkastelse var berammet 10 dager fram i tid. Leietaker ble gjort oppmerksom på sine rettigheter og ble oppfordret til å komme med innsigelser dersom han hadde slike. Jeg ble også bedt om å gi namsmannen besked dersom husleien ble betalt. Dagen før utkastelsen skulle gjennomføres flyttet leietaker frivillig. Jeg gav namsmannen besked umiddelbar slik at utkstelsen ble avlyst og vi unngikk at leietaker ble påført ytterligere utgifter. De eiendelene leietaker etterlot seg stablet jeg i noen pappesker som jeg oppbevarte i noen år. Utestående leie og gebyret til namsmannen, krevde jeg fra depositumet. Leietaker protesterte ikke på det, så etter en tid med passivitet fra leietaker ble mitt krav utbetalt til meg fra banken som hadde depositumkontoen. Nå gikk ikke denne saken helt til utkastelse, men ble stoppet like før. Jeg tror utkstelsen var berammet 22 dager etter ordinært forfall. Meget bra levert av namsmannen og ikke i nærheten av de uendelige prosessene man ofte hører om. Dette ene tilfellet er unntaket som bekrefter regelen for et 20-talls problemfrie leieforhold opp igjennom tidene. Premie til den som orket å lese alt!
  14. Min far begynner å trenge hjelp fra kommunen til enkelte gjøremål. Vi snakker per dags dato om hjelp til rengjøring først og fremst. Behovet for hjelp er økende, spesielt hvis han skal fortsette å bo der han bor i dag. Noe vi vurderer er om min far skal flytte hjem til min familie. Vi har et hus som er tilrettelagt for slikt. Vi bor i en annen kommune enn der min far er hjemmehørende. Spørsmålet er hvilke rettigheter min far vil få i "min" kommune. Det er jo kommunale tjenester dette er snakk om. Vil en "ny" kommune som han aldri har betalt et øre av skat til ha samme forpliktelser overfor min far som den kommunen han bor i nå har? Kan en "ny" kommune motsette seg at min far flytter dit først når han er på grensen til å bli pleietrengende? Det neste temaet er hvordan min far behov vil bli vurdert. I dag vurderes han helt individuelt. Det vil si at det ikke skjeles til hvilken kapasitet til å hjelpe jeg og mine søsken har. Jeg lurer på hvordan dette vil stille seg hvis han: 1) Er en integret del av min husholdning 2) Formelt sett bor i en egen boenhet (eget bolignummer / "godkjent" utleiedel) i mitt hus, men likevel i praksis tilbringer mye av sin tid sammen med min husholdning. Vil "min" kommune kunne avvise hjelpetiltak overfor min far med begrunnelse at jeg og min familie bør være i stand til å yte den hjelp det er snakk om? Alt av innsikt om temaet vil bli takknemlig lest.
  15. Takk for denne klargjøringen av 1) årsakssammenheng og 2) påregnelighet som erstatningsvilkår. For en gangs skyld velger jeg å forbli på mitt standpunkt. Hvis vi tar årsakssammenhengen først, synes jeg i denne saken at den er veldig svak. Jeg anerkjenner ditt standpunkt som er at du legger elektrikerens uttalelse til grunn. Men jeg kan for mye om strøm og ledninger til å ikke stille spørsmål ved denne. Så er det påregneligheten. Jeg tror du skal drille alvorlig lenge (et helt yrkesliv) for å erfare at drilling fører til at ledninger løsner. Hvis vi snakker om å drille hull i en vegg der boret rammer ledningen direkte, så er dette høyst påregnelig. Men at drilling har som "sekundæreffekt" at ledninger løsner har jeg ikke hørt om før nå.
×
×
  • Create New...