Leier ny leilighet som har fått store vannskader. Hva er mine krav?

[ignoreme]

Hei

 

Først litt kort info om situasjonen:

Jeg leier en leilighet i ett nytt borettslag, jeg var førstepersonen som flyttet inn i den leiligheten jeg nå bor i. Jeg leier av privatpersoner som har kjøpt for å leie ut.

 

Så kommer problemet:

Jeg oppdaget at gulvet på badet hadde sprukket opp etter å ha bodd her i tre uker, etter litt søking så finner jeg at det renner MYE vann ut av veggen og det er tydelige vannskader på treverk(lister) som ligger på gulvet. Gulvet buer også opp på enkelte steder. Siden dette så og si ble tydelig over natta (jeg la først merke til det når gulvet buet opp og sprakk) så ringte jeg utleier. Utleier kontakter utbygger som er på ferie. Utbygger får tak i en tredjepart som kommer å ser på problemet. Da viser det seg at utløp for vann er for kort fra vasken på badet og inn til "røra" i veggen.. Det vil si at alt vann som har blitt brukt i vasken på badet siden det ble tatt i bruk har rent rett inn i veggen.

 

Skadene:

Gulvet har buet opp og en del fliser og fuger har sprekt. Listverk er ødelagt, inngangen til badet er sprukket og det meste av fuger er bløtt. Det virker også som om gangen som er på utsiden av badet har fått vannskader da gulvet også her har begynt å bue seg.

 

I følge rørlegger så må minst hele badet rives, tørkes og bygges opp igjen. Muligens gangen også.

 

Så kommer dilemmaet:

Siden jeg leier, hvem skal sørge for at jeg får ett sted å bo mens dette utbedres? Utleier, eller utbygger? Kostnaden for å fikse denne feilen som er en byggfeil ligger på utbygger. Leiligheten vil være ubeboelig under reparasjonene. Har jeg krav på noen form for kompensasjon? og i så fall, fra hvem?

 

Slik jeg nå har blitt forespeilet det, så vil en av tre ting skje;

1) utbygger ønsker at jeg blir boende mens de fikser feilen. Som er umulig da hele badet må rives.

2) Jeg har hørt at det er vanlig at utbygger reserverer noen leilighet mot byggfeil, så man kan flytte dit i stedet. MEN, det er en shit jobb å måtte flytte igjen, hvem tar denne kosten? Kompensasjon for at jeg må flytte?

3) Jeg må bo på hotell, dekket av enten utleier eller utbygger (hvem tar denne kosten?) mens de utbedrer feilen. Dette vil bety veldig mye merkostnader for meg, da jeg verken kan vaske klær, lage middag eller smøre meg en skive på kvelden.

 

Noen som kan hjelpe meg her? Hva er vanlig i slike situasjoner?

[krikkert]

Du har ikke noe rettsforhold til utbygger. Du har et forhold til utleier. At utleier og utbygger har en greie gående om hvem som fikser det er ikke din sak. Husleieloven gir deg rettigheter mot utleier. Hvor utleier går for å få dekket dette (sannsynligvis utbygger) er utleiers problem.

 

Du har ikke direkte krav på "dekningsleilighet", altså at utleier skaffer deg nytt sted å bo (men utleier kan tilby dette). De krav du har er listet opp i husleieloven pgf 2-11 flg., og inkluderer avslag i leie, heving av leieavtalen, og erstatning, jfr. pgf 5-7. Du har også rett til å holde tilbake leie for å sikre retten din til avslag i leie/erstatning.

 

Kostnader ved flytting/hotell/leie av annen leilighet faller under posten "erstatning".

[ignoreme]

Hmm, det jeg var redd for. Da risikerer jeg med andre ord å få en betydelig økonomisk utgift forbundet med dette. Skal bli spennende å se hvor dette går.

 

Mulig jeg bør bryte leieavtalen med en gang, forstod det slik at jeg kunne gjøre det ut i fra loven du linker til. Litt vel risikabelt å brått måtte ta inn på hotell i en lengre periode pga dette.

 

Takk for hjelpen:)

[Jakke]

Sånne små hull i loven som gjør at jeg mister troen på menneskeheten iblant. Kan tenke meg at dette er stressende og økonomisk tøft for de fleste.

[Inz4ne]

Er rimelig sikker på at du vil ha krav på å få ordnet med et annet sted du kan bo, har vært i i en tilnærmet lignende situasjon før, men om du da får et annet sted å bo, må du fortsette å betale den opprinelige leien, da skal selvfølgelig det stedet du bor være i tilnærmet samme stand som det du leide i utgangspunktet.

 

Det som er tilnærmet i så måte er vel en tilnærmet like stor leilighet med tilnærmet samme funksjonalitet. Så det kan jo være en del forskjeller.

 

Og huseier har antagelig forsikiringsselskap som dekker utgiftene for h*n, og det selskapet vil antagelig benytte seg av muligheten til regress mot utbygger, ergo kreve pengene av utbygger.

 

I mitt tilfelle flyttet jeg til et annet sted og sluttet å betale, og da fikk huseier dekt sitt tap fra forsikringsselskapet sitt, ergo får utbetalt leiesummen fram til utleieobjektet på nytt er mulig å leie ut. Eventuelt om det er avtalt at noe arbeid skjal gjøres selv, så blir det vel bare dekt fram til alt arbeid forsikringsselskapet skal ordne med er gjort.

 

Var hvertfall det jeg fikk beskjed om av huseier at jeg kunne få dekket av forsikringsselskapet h*ns, så om det var et spesielt unntak eller det som er vanlig å gjøre vet jeg ikke.

Endret 20. juli 2012 av Inz4ne

[Herr Brun]

Hvorfor skal du tape penger sier du? At du ikke får penger fra utbygger betyr jo ikke at du ikke får penger, du har åpenbart krav mot utleier.

 

Krikkert: Er ikke direktekrav på ulovfestet grunnlag aktuelt her?

[krikkert]

Direktekrav på ulovfestet grunnlag (antagelig i form av springende regress) kan muligens tenkes, men jeg kan vanskelig se for meg at det er aktuelt i leieforhold -- leietaker vil sjelden ha den direkte kontakten som Høyesterett oppstilte som en forutsetning i Veidekkedommen f.eks. I tillegg er leiekontrakter regulert av husleieloven, som ikke oppstiller en slik rett, og å supplere med ulovfestede direktekrav når kontraktsforholdet er lovregulert bør man være forsiktig med. Leietaker har heller ikke den samme interesse i eiendommen som utleier har (leietaker har bruksrett, utleier er eier).

[Jakke]

Så i teorien så har han ikke krav på plass å bo? Så ergo er det han som får økonomisk og psykisk stress pga. feil som er gjort både en og to trinn lengre opp i stigen (utleier, utbygger)

[krikkert]

Så i teorien så har han ikke krav på plass å bo? Så ergo er det han som får økonomisk og psykisk stress pga. feil som er gjort både en og to trinn lengre opp i stigen (utleier, utbygger)

Du har ikke direkte krav på "dekningsleilighet", altså at utleier skaffer deg nytt sted å bo (men utleier kan tilby dette).

 

Hverken i teori eller praksis har han et rettskrav på naturaloppfyllelse av leiekontrakten (at utleier/utbygger skaffer ham et nytt sted å bo). Han har en rekke andre rettskrav, men det kravet har han altså ikke.

 

Økonomisk og psykisk stress skjer. Husleieloven har rimelig gode dekningsmuligheter mtp hans økonomiske stress i denne situasjonen. Psykisk og fysisk stress - vel, vi har et rimelig godt utbygd helsevesen.

[Jakke]

Som igjen gir han økonomiske vansker. Eller dekker forsikringen psykiater/psykolog og legetimer? Hvis ikke er han like langt, det koster å være syk, såfremst du ikke havner på sykehus da.

 

Men det er jo en trist del av loven, når hans tap av bolig pga polakkarbeid fører til at han må enten ta inn på hotel/motell, eller leve regelrett på gata. Førstnevnte er en enorm kostnad, såfremst ikke forsikringen dekker det? Det vet du bedre enn meg. Hvis ja, så er jo saken grei, hvis nei, så hadde jeg iallefall hoppa ned fra ei bygning, så hadde jeg iallefall hatt tak over hodet ei god stund etterpå.

[henrikwl]

Ja, men står det ikke ettertrykkelig der at kostnader ved flytting/hotell/leie av annen leilighet vil komme under erstatning, og at han vil kunne ha krav på ertatning?

[ignoreme]

Diskusjonen om jeg blir syk av dette kan vi gjerne droppe akkurat nå, det er jeg langt i fra:)

 

Virker som om det er litt uenighet om jeg kan få dekt ting eller ikke, og av hvem. Hvordan vil det være å ta dette på egen innboforsikring? Mulig de kan dekke det? Tenkte jeg skulle ringe på mandag og høre.

 

Jeg har forhørt meg litt mer rundt, og mange som tror gjenoppbygningen kan ta opptil to uker da det er betongvegger som må tørkes. Det å måtte betale for hotell i 2 uker vil bli særs dyrt og ikke noe jeg har lyst til, selv om jeg skulle ha fått det i avslag på husleien, altså de to ukene, så snakker vi ett særs stort gap i kroner her. Jeg betaler forøvrig 9.000,- i husleie i mnd. Ett helt normalt hotellrom rundt her koster fra 7-800 kroner natta, og det er uten ulemper som at man ikke kan lage middag, vaske klær osv.

 

Men, om jeg har forstått det riktig, så kan jeg kreve erstatning fra utleier på dette? Utover fratrekk i husleie? Jeg er ikke ute etter å tjene penger på dette, men å få dekt de reelle utgifter jeg faktisk får ut i fra dette. Har allerede brukt en del timer på saken da jeg har måtte ha inn rørlegger og folk til å taksere skaden.

 

Utleier er forøvrig veldig hyggelig mennesker som ønsker å få det fikset, og at jeg ikke skal ha noe tap. Men ser fort for meg at slikt kan endres om utbygger ikke stiller med hotell/ny leilighet til dem som jeg kan flytte inn.

 

Og, hva om vi skulle få en ny leilighet, som faktisk virker litt sannsynlig per dags dato. Hvordan blir det da med husleie og kontrakt? Leiligheten jeg i dag leier skiller seg ut i fra de andre leilighetene her med tanke på hvitevarer, layout og uteområdet som er stort. Om jeg må flytte så vil det være opp en etasje, og da mister jeg uteområdet og får en helt annen romløsning enn den jeg har i dag.

 

 

Beklager fryktelig mye spørsmål, men dette er en sak som er ufattelig kjedelig å ha havnet i.

[krikkert]

1) Innboforsikring.

 

Innboforsikringer dekker vanligvis bare innbo, ikke som her hvor det er skader på selve leiligheten. Men innboforsikringen din kan ha en rettshjelpsforsikring, noe som innebærer at forsikringen vil dekke eventuelle utgifter til advokatbistand du måtte ha. Utbygger/sameiet/borettslaget vil dog ha forsikret selve bygget.

 

2) Utgiftsdekning

 

Såvidt jeg kan se vil du kunne kreve dette erstattet av utleier (som igjen vil kunne få igjen av utbygger). Du vil ikke tjene penger på en erstatningsordning -- erstatning handler om å få dekket tap, ikke å skaffe seg inntekt.

 

3) Tilfellet dekningsleilighet

 

Dersom du og huseier/utbygger kommer til den løsning at du får "dekningsleilighet", altså at du får en annen leilighet å bo i i mellomtiden, så vil det ikke få noen betydning for leiekontrakten din som sådan -- det vil fortsatt være samme leiekontrakt som avgjør rettigheter og plikter.

 

Spørsmålet husleie vil i så tilfelle bli spennende - jeg vil anta (er egentlig på ferie, så litt begrenset med researchmuligheter fra laptopen) at den rettslig korrekte løsningen blir at leien blir satt til det man vanligvis kunne leid ut dekningsleiligheten for (men ikke høyere enn din eksisterende leie).

[Jakke]

Så er han heldig kan han få en nybygd 120kvm leilighet til samme pris som han betaler nå? Eller uheldig å få en fæl fra 1970 til 3000,-, sålenge det er like mange rom (ie om han har barn og samboer/kone, og har behov for slikt)

[MailMan13]

Har en bekjent som fikk lekasje i sokkelleiligheten. Der ordnet forsikringen hans hotellopphold i tre uker til leietakeren mens dem tørket ut kjelleren og la nye gulv. Han hadde en helt vanlig villaforsikring uten noe ekstra på huset.

Endret 25. juli 2012 av MailMan13

[Herr Brun]

MailMan13: I og med at det kan være ganske vanskelig å få penger fra private utleiere, så er det jo i praksis også leietakers problem, selv om det er utleier som sitter med regninga til slutt. Har du likviditetsproblemer og utleier er vanskelig så er det fort et problem også for deg.

[MailMan13]

Alt kan bli vanskelig hvis man har med vanskelige mennesker å gjøre.

 

Poenget mitt var at det ikke nødvengigvis trenger å være det heller... Uten å vite hvordan klimaet er i leieforhodet kan det være vanskelig å mene noe om. Poenget var ihvertfall at hvis utleier har forsikringene sine i orden så er det ikke sikkert dette nødvendigvis er noe vanskelig i det heletatt.

[Svinks]

Har en bekjent som fikk lekasje i sokkelleiligheten. Der ordnet forsikringen hans hotellopphold i tre uker til leietakeren mens dem tørket ut kjelleren og la nye gulv. Han hadde en helt vanlig villaforsikring uten noe ekstra på huset.

 

Wow. Hvilket forsikringsselskap? Jeg har en eller annen hussuperkasko hos Gjensidige og spurte om den dekket midlertidig bosted for leieboere om noe slikt skulle skje, men svaret var: - Nei, min forsikring dekker ikke tap leieboerne har, det må de eventuelt undersøke om de får dekket på sin egen forsikring. Det jeg ville få dekket var tap av leieinntekter dersom leieboerne måtte flytte ut pga en skade.

[Aner_ikke]

Svinks: Uten at jeg har satt meg inn i det, så er jo det et tap du ville hatt så lenge leietaker uansett har et mangelskrav mot deg. Så hvis det er billigere for forsikringsselskapet å innlosjere leietaker på hotell enn å dekke tapte leieinntekter i en periode, som lett kan bli mye lenger, vil jo det være lønnsomt for dem.