Investere sekundærbolig med korttidsleie kontra aksje/fond

[clarke133]

Hei!

Det har seg slik at jeg er i en svært heldig posisjon hvor jeg i en alder av 28 år har en jobb hvor jeg tjener mellom 2.5 og 3.5 millioner kroner i året (alt ettersom hvor mye ekstrajobb jeg påtar meg). Det er en jobb hvor jeg er selvstendig næringsdrivende med eget aksjeselskap. Jeg har ingen utgifter bortsett fra mobil, pc etc. Investeringene mine blir på en måte min pensjon.

Jeg eier allerede en leilighet som jeg bor i med under 50% belåning på. Videre har jeg en god del allerede i aksjer og fond. Jeg står nå i en posisjon med omtrent 3 millioner kroner til overs etter de to siste årene med jobbing. Jeg bor i en by hvor det er en relativ lang sesong med mye airbnb. Her kan jeg nok forvente å tjene omtrent 650-900k brutto på airbnb i året på en leilighet på omtrent 5-6 millioner kroner.

Det er selvsagt litt jobbing med airbnb med å svare på meldinger, koordinere kalendere etc, men etter hvert vil det meste være ganske godt automatisert. Som sekundærbolig vil jeg også kunne skrive at utgifter på skattemeldingen.

Samtidig vil jo renters rente effekten være veldig gunstig om jeg fortsetter å fylle nordnetkontoen med s&p500 eller QQQ. 

Boligmarkedet i Norge og boligpolitikken gjør det jo dog veldig gunstig å investere i bolig, slik jeg forstår det blir jo fordelene:

1) Skrive av renter
2) Kun 22% skatt på utleie på airbnb
3) Giring av "investeringen/egenkapitalen/ROI" med tanke på boligprisvekst
4) Boligprisveksten vil nok fortsette opp mtp boligpolitikken her til lands

Slik jeg forstår det så er jo egentlig regnestykket veldig i favør av å kjøpe sekundærbolig. Før jeg gjør det så vil jeg gjerne høre fra likesinnede her på forumet. Er det noe jeg overser? Evt ulemper ved sekundærbolig?

Ulemper ved å ikke bygge en stor aksje/fondportefølje i 20 årene?

Videre siden jeg har aksjeselskap og ikke ENK så vil jeg kunne holde på overskuddet i selskapet og kjøpe aksjer/fond innenfor EØS og dermed kun skatte 22% (selskapsskatt) så lenge investeringen skjer innad i selskapet. Dette er jo også noe som må tas med i beregningen for eventuell framtidige investeringer av overskuddet mitt etter å ha betalt meg lønn.

På sikt vil jeg med en sekundærbolig på airbnb kunne nesten leve utelukkende på airbnb inntekten som da vil være på 650-900k. Da trenger jeg ikke ta ut hverken lønn eller utbytte og dermed vil jeg kun skatte 22% selskapsskatt og vil kunne bygge formue innad i selskapet mye fortere.

Setter pris på alt av kommentarer og hjelp!

 

Endret 10. november av clarke133

[leticia]

Jeg tror jeg ville vært litt forsiktig med å investere i en sekundærbolig hvis målet er å leie ut via airbnb. Det blir flere og flere land som strammer inn muligheten til å leie ut på denne måten, også stemmer her i Norge begynner å ta til orde for å redusere muligheten. Ikke at du vil merke noe til dette, siden du sitter på midler, men airbnb bidrar også til at boligprisene stiger, og "vanlige leietakere" sliter med å finne seg et sted å bo. I tillegg blir det, som du selv sier litt ekstrajobbing med utleien. Du må også ta med i beregningen at ikke utleieforhold alltid ender så godt. Med hyppige inn og utflyttinger så er det også større fare for uhyggelige hendelser, som at  boligen ender opp med veggedyr. 

Så, jeg ville definitivt heller søkt etter muligheter som gir lite jobb og grei avkastning. Som f.eks fond.  

[Snylter]

Holder det for deg å kunne leie ut et sted mellom 60 og 120 dager i året? Standarden er at man i et sameie kan leie ut på korttid 90 dager men vedtektene for sameiet kan vel endre dette med til 60 eller opp til 120 dager..

Se eierseksjonsloven §24

[logaritmemannen]

Husk at det å eie en utleiebolig innebærer enda en "part" å forholde seg til i hverdagen: Du har en bolig som må vedlikeholdes, koster penger å eie, du må styre med airbnb, håndtere eventuelle negative saker knyttet til utleien etc. Det er med andre ord en ekstra jobb du påtar deg i tillegg til "dagjobben" din. Du må vurdere om dette er verdt det med tanke på potensiell inntjening fra utleien og verdistigning på boligen. 

I tillegg tjener du ganske så bra, som vil si at tiden din er verdt mye. Så alternativet er å jobbe mer i AS-et ditt og tjene mer penger som du kan investere. Hvis du investerer i indeksfond så er det faktisk bare å lene seg tilbake i sofaen og slappe av. Slik er det ikke med utleie. 

Husk at du bør eie utleieboligen privat av skattemessige årsaker. Inntekter fra airbnb gir, som du sikkert er klar over, ingen opptjening i folketrygden, sykepenger, pensjon etc. Du sier at du kan få inntekter på 650-900 k i året fra utleien, noe som er ganske mye. Er dette realistiske estimater? DN hadde en sak om en utleiebolig i Bjørvika som omsatte for rundt 1 mill i året, men den koster vel betydelig mer enn de 5-6 millionene som du ser for deg å betale. 

Endret 11. november av logaritmemannen

[Kajac]

Har du ikke allerede nok penger? Ikke vær med på å ødelegge boligmarkedet for andre, bare fordi du kan.

[Trulss]

Det er kjedelig at boligmarkedet er helt ødelagt. Dersom man skal leie bolig for en kort tid, gjerne i forbindelse med et arbeidsprosjekt, vikariat eller tilsvarende er det umulig å få leid bolig i en kort periode. Vi trenger mer airbnb som studenter og andre kan dra nytte av.

[clarke133]

leticia skrev (6 timer siden):

Jeg tror jeg ville vært litt forsiktig med å investere i en sekundærbolig hvis målet er å leie ut via airbnb. Det blir flere og flere land som strammer inn muligheten til å leie ut på denne måten, også stemmer her i Norge begynner å ta til orde for å redusere muligheten. Ikke at du vil merke noe til dette, siden du sitter på midler, men airbnb bidrar også til at boligprisene stiger, og "vanlige leietakere" sliter med å finne seg et sted å bo. I tillegg blir det, som du selv sier litt ekstrajobbing med utleien. Du må også ta med i beregningen at ikke utleieforhold alltid ender så godt. Med hyppige inn og utflyttinger så er det også større fare for uhyggelige hendelser, som at  boligen ender opp med veggedyr. 

Så, jeg ville definitivt heller søkt etter muligheter som gir lite jobb og grei avkastning. Som f.eks fond.  

Kan godt hende det strammes inn, men det er svært mange lokalpolitikere selv i byen som selv sitter med mange utleieenheter og utleieselskaper(!) selv, så dette er nok ikke min største frykt per i dag.

Snylter skrev (6 timer siden):

Holder det for deg å kunne leie ut et sted mellom 60 og 120 dager i året? Standarden er at man i et sameie kan leie ut på korttid 90 dager men vedtektene for sameiet kan vel endre dette med til 60 eller opp til 120 dager..

Se eierseksjonsloven §24

Enig, men halve byen gjør dette og de mange sameier bryr seg ikke. Må bli en bolig i et slikt sameie.

logaritmemannen skrev (2 timer siden):

Husk at det å eie en utleiebolig innebærer enda en "part" å forholde seg til i hverdagen: Du har en bolig som må vedlikeholdes, koster penger å eie, du må styre med airbnb, håndtere eventuelle negative saker knyttet til utleien etc. Det er med andre ord en ekstra jobb du påtar deg i tillegg til "dagjobben" din. Du må vurdere om dette er verdt det med tanke på potensiell inntjening fra utleien og verdistigning på boligen. 

I tillegg tjener du ganske så bra, som vil si at tiden din er verdt mye. Så alternativet er å jobbe mer i AS-et ditt og tjene mer penger som du kan investere. Hvis du investerer i indeksfond så er det faktisk bare å lene seg tilbake i sofaen og slappe av. Slik er det ikke med utleie. 

Husk at du bør eie utleieboligen privat av skattemessige årsaker. Inntekter fra airbnb gir, som du sikkert er klar over, ingen opptjening i folketrygden, sykepenger, pensjon etc. Du sier at du kan få inntekter på 650-900 k i året fra utleien, noe som er ganske mye. Er dette realistiske estimater? DN hadde en sak om en utleiebolig i Bjørvika som omsatte for rundt 1 mill i året, men den koster vel betydelig mer enn de 5-6 millionene som du ser for deg å betale. 

Angående leieinntekten så høres det veldig mye ut, men har selv leid ut min egen leilighet i forbindelse med reiser etc og 650k er nok et konservativt anslag, opp mot 900k er fullt mulig om man spiller gamet godt.

Trulss skrev (30 minutter siden):

Det er kjedelig at boligmarkedet er helt ødelagt. Dersom man skal leie bolig for en kort tid, gjerne i forbindelse med et arbeidsprosjekt, vikariat eller tilsvarende er det umulig å få leid bolig i en kort periode. Vi trenger mer airbnb som studenter og andre kan dra nytte av.

Min airbnb ville jo vært mulig for studenter å leie deler av året når det er lavsesong.

Kajac skrev (2 timer siden):

Har du ikke allerede nok penger? Ikke vær med på å ødelegge boligmarkedet for andre, bare fordi du kan.

Forsåvidt enig, men det er en helt annen diskusjon. Jeg prøver å sikre meg en best mulig økonomisk fremtid her, spesielt med tanke på at jeg ikke har noen pensjon.

[wampster]

clarke133 skrev (21 timer siden):

Hei!

Det har seg slik at jeg er i en svært heldig posisjon hvor jeg i en alder av 28 år har en jobb hvor jeg tjener mellom 2.5 og 3.5 millioner kroner i året (alt ettersom hvor mye ekstrajobb jeg påtar meg). Det er en jobb hvor jeg er selvstendig næringsdrivende med eget aksjeselskap. Jeg har ingen utgifter bortsett fra mobil, pc etc. Investeringene mine blir på en måte min pensjon.

Jeg eier allerede en leilighet som jeg bor i med under 50% belåning på. Videre har jeg en god del allerede i aksjer og fond. Jeg står nå i en posisjon med omtrent 3 millioner kroner til overs etter de to siste årene med jobbing. Jeg bor i en by hvor det er en relativ lang sesong med mye airbnb. Her kan jeg nok forvente å tjene omtrent 650-900k brutto på airbnb i året på en leilighet på omtrent 5-6 millioner kroner.

Det er selvsagt litt jobbing med airbnb med å svare på meldinger, koordinere kalendere etc, men etter hvert vil det meste være ganske godt automatisert. Som sekundærbolig vil jeg også kunne skrive at utgifter på skattemeldingen.

Samtidig vil jo renters rente effekten være veldig gunstig om jeg fortsetter å fylle nordnetkontoen med s&p500 eller QQQ. 

Boligmarkedet i Norge og boligpolitikken gjør det jo dog veldig gunstig å investere i bolig, slik jeg forstår det blir jo fordelene:

1) Skrive av renter
2) Kun 22% skatt på utleie på airbnb
3) Giring av "investeringen/egenkapitalen/ROI" med tanke på boligprisvekst
4) Boligprisveksten vil nok fortsette opp mtp boligpolitikken her til lands

Slik jeg forstår det så er jo egentlig regnestykket veldig i favør av å kjøpe sekundærbolig. Før jeg gjør det så vil jeg gjerne høre fra likesinnede her på forumet. Er det noe jeg overser? Evt ulemper ved sekundærbolig?

Ulemper ved å ikke bygge en stor aksje/fondportefølje i 20 årene?

Videre siden jeg har aksjeselskap og ikke ENK så vil jeg kunne holde på overskuddet i selskapet og kjøpe aksjer/fond innenfor EØS og dermed kun skatte 22% (selskapsskatt) så lenge investeringen skjer innad i selskapet. Dette er jo også noe som må tas med i beregningen for eventuell framtidige investeringer av overskuddet mitt etter å ha betalt meg lønn.

På sikt vil jeg med en sekundærbolig på airbnb kunne nesten leve utelukkende på airbnb inntekten som da vil være på 650-900k. Da trenger jeg ikke ta ut hverken lønn eller utbytte og dermed vil jeg kun skatte 22% selskapsskatt og vil kunne bygge formue innad i selskapet mye fortere.

Setter pris på alt av kommentarer og hjelp!

 

1, Du kan ikke skrive av all renten nei
2, Du har ikke kun 22% skatt på airbnb utleie nei
3, Det er ikke gunstig med giring med tanke på boligprisvekst p.d.d.
4, Hva bruker du for å underbygge tanken din om at boligprisveksten "nok vil fortsette opp" ?
5, Du snakker om boligpolitikken og boligmarkedet som om det er likt i hele Norge? Det er feil

Så "slik du forstår det" er bygget på, så vidt jeg kan se, 100% feil informasjon/forståelse.
Lykke til

[Kajac]

clarke133 skrev (3 timer siden):

Forsåvidt enig, men det er en helt annen diskusjon. Jeg prøver å sikre meg en best mulig økonomisk fremtid her, spesielt med tanke på at jeg ikke har noen pensjon.

Finnes mange måter å øke formuen på som ikke ødelegger for andre. Invester heller i fond og i bedrifter som bidrar tilbake til samfunnet 👍

[Trulss]

Kajac skrev (3 minutter siden):

Finnes mange måter å øke formuen på som ikke ødelegger for andre. Invester heller i fond og i bedrifter som bidrar tilbake til samfunnet 👍

Hvordan kan det å eie en bolig som går på utleie ødelegge for andre? Vi mangler utleieboliger her i landet.

[OMyre]

Noen meninger om dette;

https://www.nrk.no/norge/utleiere-i-oslo-gar-10.000-kroner-i-minus-hver-maned-1.17594840

https://www.nrk.no/norge/boligutleie-er-historisk-ulonnsomt-1.16820555

https://www.dnb.no/dnbnyheter/no/bolig/loenner-det-seg-aa-kjoepe-utleiebolig

[Kajac]

Trulss skrev (20 minutter siden):

Hvordan kan det å eie en bolig som går på utleie ødelegge for andre? Vi mangler utleieboliger her i landet.

TS snakker om AirBNB-utleie, ikke langtids-utiele. AirBNB er det allerede alt for mye av.

Endret 11. november av Kajac

[leticia]

clarke133 skrev (5 timer siden):

Kan godt hende det strammes inn, men det er svært mange lokalpolitikere selv i byen som selv sitter med mange utleieenheter og utleieselskaper(!) selv, så dette er nok ikke min største frykt per i dag.

Min kommentar er basert på at det virket som du så dette som en langsiktig investering. Hva som var lurest å gjøre for å sikre deg for fremtiden. 

Er dette en av de største byene våre? 

clarke133 skrev (5 timer siden):

Jeg prøver å sikre meg en best mulig økonomisk fremtid her, spesielt med tanke på at jeg ikke har noen pensjon.

Skjønner. Regner med at du først fyller opp IPS kontoen din? Med tanke på pensjonen. Ellers, som sagt, så ville jeg ha investert i fond / aksjer fremfor å kjøpe en bolig for utleie. 

Du skriver ingenting om eventuell familie. Men skulle jeg gått til innkjøp av en slik sekundærbolig så ville jeg helst ha tenkt på å kjøpe den i en av studentbyene våre, og leid ut til studenter, og når evt egne barn selv blir studenter så har de en fin bolig å kunne bo i. 

Kan jeg forstå deg slik at du ser for deg en fremtid som FIRE? Eller er det å drive firmaet til vanlig pensjonsalder som er mest aktuelt? 

[leticia]

Trulss skrev (2 timer siden):

Hvordan kan det å eie en bolig som går på utleie ødelegge for andre? Vi mangler utleieboliger her i landet.

Med mye Airbnb, f.eks folk som kjøper boliger for å kunne drive med korttidsleie til turister, så fører det til at prisene går opp, befolkningen blir presset bort fra byene / populære turiststeder. Det blir færre leieboliger for folk som bare trenger et sted å bo. 

Noen steder, f.eks i Spania har det ført til et hat mot turister.  

https://www.tv2.no/nyheter/viral/raser-mot-turister/17750694/

[Snylter]

6 hours ago, clarke133 said:

Enig, men halve byen gjør dette og de mange sameier bryr seg ikke. Må bli en bolig i et slikt sameie.

 

Det er relativt trygt å anta at det vil bli strengere kontroll på dette fremover.

[logaritmemannen]

Snylter skrev (7 timer siden):

Det er relativt trygt å anta at det vil bli strengere kontroll på dette fremover.

NHO og Fellesforbundet med samlet front mot Airbnb-politikken. Ber om fortgang.

[clarke133]

wampster skrev (På 11.11.2025 den 19.14):

1, Du kan ikke skrive av all renten nei
2, Du har ikke kun 22% skatt på airbnb utleie nei
3, Det er ikke gunstig med giring med tanke på boligprisvekst p.d.d.
4, Hva bruker du for å underbygge tanken din om at boligprisveksten "nok vil fortsette opp" ?
5, Du snakker om boligpolitikken og boligmarkedet som om det er likt i hele Norge? Det er feil

Så "slik du forstår det" er bygget på, så vidt jeg kan se, 100% feil informasjon/forståelse.
Lykke til

Skatt på uteleie blir vell ca 20-22% da det ikke er som næringsform.

Om jeg bruker 1.8mill i egenkapital vil det med mine beregninger ende opp med ca 13.9% årlig avkastning tatt airbnb inntektene i betraktning, kontra 8-10 i fond. Da har jeg lagt til grunn for 3% årlig boligprisvekst de neste 10 årene.

Snakker om boligpolitikken i min by hvor jeg er.

[clarke133]

leticia skrev (20 timer siden):

Min kommentar er basert på at det virket som du så dette som en langsiktig investering. Hva som var lurest å gjøre for å sikre deg for fremtiden. 

Er dette en av de største byene våre? 

Skjønner. Regner med at du først fyller opp IPS kontoen din? Med tanke på pensjonen. Ellers, som sagt, så ville jeg ha investert i fond / aksjer fremfor å kjøpe en bolig for utleie. 

Du skriver ingenting om eventuell familie. Men skulle jeg gått til innkjøp av en slik sekundærbolig så ville jeg helst ha tenkt på å kjøpe den i en av studentbyene våre, og leid ut til studenter, og når evt egne barn selv blir studenter så har de en fin bolig å kunne bo i. 

Kan jeg forstå deg slik at du ser for deg en fremtid som FIRE? Eller er det å drive firmaet til vanlig pensjonsalder som er mest aktuelt? 

Ja, fyller IPS konto. Har per nå ingen familie. Håper på familie etterhvert. Ja, litt dårlig formulert fra meg. Det må ikke være en langsiktig som går over 20-30 år. 

[leticia]

clarke133 skrev (7 minutter siden):

Ja, fyller IPS konto. Har per nå ingen familie. Håper på familie etterhvert. Ja, litt dårlig formulert fra meg. Det må ikke være en langsiktig som går over 20-30 år. 

Ok  

Egentlig så virker det som om du allerede har bestemt deg for å investere i sekundærbolig? Og bare trenger bekreftelse herfra at det er riktig valg? 

[clarke133]

leticia skrev (10 minutter siden):

Ok  

Egentlig så virker det som om du allerede har bestemt deg for å investere i sekundærbolig? Og bare trenger bekreftelse herfra at det er riktig valg? 

Nei, men prøver å se om det er noe jeg har oversett. Jeg er kun ute etter ren økonomisk gevinst. Slik jeg ser det er det jo overlegent med sekundørbolig og airbnb.

 

Hittil er jo argumentene i mot at det er jobb med utleie, det påvirker boligmarkedet, og evt regulering.