Kjøpe eiendom av far

[Gjest Slettet-aEAbw77a]

Buongiorno!

 

Jeg og min far har gjort oss enige, jeg skal kjøpe min fars leilighet for den summen min far har i restlån, som er ~1 330 000kr. Og har vært i kontakt med banken og spurt om finansierings muligheter for meg.

(Jeg er 20år og har 350 000kr i inntekt). Leiligheten har en verdi på 2 900 000kr ink. fellesavgifter

Banken sa jeg får lån på ~1 330 000kr, så det er i boks 

 

Jeg og min far ordne en slags kontrakt, der vi avtaler, når jeg selger bolig om n år, så får min far får 1 570 000 ved salg av bolig, og jeg får resten, 1 330 000 + markedsvekst.

Og vi ønsker å ta salget privat, for å slippe dyre meglere.

 

Er det noen som vet om det er noen regler som forbyr å selge en bolig ved slikt "grovt tap".

Og om det er noen avgifter eller noe slikt?

 

Ble fortalt av banken at før jeg skal kunne få lånet, så boligen stå i mitt navn.

Ellers så må min far stå som realkausjonist, noe som ikke er ønskelig. Da grunnen til salget er at min far ønsker å låse opp hans lånemulighet. Noen som forhindres om han står som realkausjonist (eller det er slik jeg oppfatter det)

[Professor Balthazar]

Hva mener du med "Leiligheten har en verdi på 2 900 000kr ink. fellesavgifter"?

 

Mange leiligheter i borettslag hefter også for en andel av fellesgjelden til borettslaget. Som regel vil denne gjelden følge leiligheten, men i noen borettslag er det åpning for å betale ut "din del" av fellesgjelden. Har borettslaget stor fellesgjeld så vil dette ofte slå ut i en stor husleie. I nye borettslag kan det ligge en skjult bombe i at felleslånet ikke starter med nedbetaling før etter noen år.

 

​Vel, dersom salgsverdien for tilsvarende leiligheter er 29000000,- og du låner 1330000,- av banken (med 1. prioritet) og 1570000,- av din far (2.prioritet og uten renter), så har du i realiteten 0% egenkapital i starten. Staten skal vel ha sine 2,5% (av 1330000) ved slike overtalelser og så blir det vel litt for å få tinglyst skjøtet (og litt for å få tinglyst lånet). Kontrakten mellom deg og din far bør nok skrives ned. Kanhende med hjelp fra en advokat (om det er andre arvinger med i bildet) og den bør kanhende også tinglyses (som en heftelse på boligen).

 

Tidligere var det "arveavgift" med så store gaver, men det er det ikke nå (før regjeringsskiftet). Uansett så er jo ikke dette en "gave" siden dere inngår en låneavtale.  Tenker det kan være greit å ha med i avtalen hva som skal skje dersom boligen selges med tap etter noen år. Det kan jo også hende at du oppgraderer for 1 million og så selger den for 3500000,- og da har du jo på en måte tapt 400000 men på en annen måte hatt en gevinst på 600000 i forhold til opprinnelig verditakst.

[Gjest Slettet-aEAbw77a]

Hva mener du med "Leiligheten har en verdi på 2 900 000kr ink. fellesavgifter"?

 

Mange leiligheter i borettslag hefter også for en andel av fellesgjelden til borettslaget. Som regel vil denne gjelden følge leiligheten, men i noen borettslag er det åpning for å betale ut "din del" av fellesgjelden. Har borettslaget stor fellesgjeld så vil dette ofte slå ut i en stor husleie. I nye borettslag kan det ligge en skjult bombe i at felleslånet ikke starter med nedbetaling før etter noen år.

 

​Vel, dersom salgsverdien for tilsvarende leiligheter er 29000000,- og du låner 1330000,- av banken (med 1. prioritet) og 1570000,- av din far (2.prioritet og uten renter), så har du i realiteten 0% egenkapital i starten. Staten skal vel ha sine 2,5% (av 1330000) ved slike overtalelser og så blir det vel litt for å få tinglyst skjøtet (og litt for å få tinglyst lånet). Kontrakten mellom deg og din far bør nok skrives ned. Kanhende med hjelp fra en advokat (om det er andre arvinger med i bildet) og den bør kanhende også tinglyses (som en heftelse på boligen).

 

Tidligere var det "arveavgift" med så store gaver, men det er det ikke nå (før regjeringsskiftet). Uansett så er jo ikke dette en "gave" siden dere inngår en låneavtale.  Tenker det kan være greit å ha med i avtalen hva som skal skje dersom boligen selges med tap etter noen år. Det kan jo også hende at du oppgraderer for 1 million og så selger den for 3500000,- og da har du jo på en måte tapt 400000 men på en annen måte hatt en gevinst på 600000 i forhold til opprinnelig verditakst.

 

Min far tok takst på leiligheten i mars, og der står det Meglers verdivurdering 2 760 000 med teksten Eksl. fellesgjeld under.

Samt så står det Fellesgjeld 140 000 og Totalt 2 900 000

 

Jeg låner ikke noe fra min far, trur jeg. Min far selger leiligheten for 1 330 000, og vi lager en skriftlig kontrakt for det som skal skje når jeg en gang selger boligen.

 

Fellesavgift pr måned, i følge min far er 4 000kr pr måned, så kommer parkering, strøm og vann i tillegg, ca 750 - 1 500kr pr måned.

Er ingen andre arvinger i bildet, jeg er enebarn.

Jeg tenker om boligen selges ved tap, så får min far ~53% og jeg ~47% av boligens verdi (eller vår prosent avdel i eierskap dersom jeg ønsker å kjøpe mer om noen år) 

[newman221]

Så du skal kjøpe en leilighet av din far som fikk en takst på 2,9mill i mars. Nå så jeg ikke hvilken by dette var i, men i Oslo har vel prisene falt rundt 7% siden den gang. Hvis boligmarkedet fortsetter å falle, hvem går det ut over ved neste salg? '

Siden faren din skulle ha differanse mellom 1,33mill og 2,9mill. 

 

Gitt at boligen synker til 2,7mill (som den teoretisk har gjort i år), hvem går det utover? Dine 1,33mill eller faren din sine 1,57mill? 

[Gjest Slettet-aEAbw77a]

Så du skal kjøpe en leilighet av din far som fikk en takst på 2,9mill i mars. Nå så jeg ikke hvilken by dette var i, men i Oslo har vel prisene falt rundt 7% siden den gang. Hvis boligmarkedet fortsetter å falle, hvem går det ut over ved neste salg? '

Siden faren din skulle ha differanse mellom 1,33mill og 2,9mill. 

 

Gitt at boligen synker til 2,7mill (som den teoretisk har gjort i år), hvem går det utover? Dine 1,33mill eller faren din sine 1,57mill? 

 

Dette er i Trondheim, nesten sentrum ville jeg sagt. I følge Krogsveen har det vært ikke vært så mye ned slik det har vært i Oslo.

Finanskonsulenten fortalte meg det skal gå i orden å få lån på 1.33mill, forutsatt verdien av min fars bolig er på 1.57mill eller høyere.

 

Dersom boligprisen synker, vil det nok gå ut over min fars andel, siden min far fortsatt har 1.33 mill i restlån på denne boligen.

Ved neste salg, så skal min far ha:

verdien av boligen ved vårt "salg" - 1.33 mill - eventuell ekstra "kjøp" jeg gjør fra min far

Og jeg tar resterende.

 

Jeg har sendt takst fra mars til banken, men de er noe treg å svare, men trur ikke at den er fra mars vil ha mye å si for mitt lån.

Om de ønsker ny takst, så ordner vi dette, og jeg får bare sjarmere takstdamen litt ekstra og kanskje få høyere verdi   

[the_last_nick_left]

I og med at du skal betale ham 1 570 000 når du selger, så er det dere "egentlig" gjør at du kjøper av ham til markedspris og har et rentefritt lån på 1 570 000 hos ham. Så hvorfor ikke gjøre det sånn?

 

Forøvrig anbefaler jeg å bruke en oppgjørsmegler, det koster ganske mye mindre enn en vanlig megler og du er sikret at det formelle er i orden.

[newman221]

Salgssummen/transaksjonsverdien blir da 2,9 mill, og det må betales dokumentavgift på hele summen.

Kan jo vurdere å ikke tinglyse hvis banken aksepterer det, da sparer man 75'000

[the_last_nick_left]

Dokumentavgift skal beregnes av reell markedspris uansett, så det har ikke noe å si.

[Tardface]

Salgssummen/transaksjonsverdien blir da 2,9 mill, og det må betales dokumentavgift på hele summen.

Kan jo vurdere å ikke tinglyse hvis banken aksepterer det, da sparer man 75'000

 

Personlig ville jeg ikke tatt sjansen på ikke å tinglyse - i alle fall ikke når faren skal i gang med å låne penger, som er årsaken til salget av eiendommen.. 

[Professor Balthazar]

Nå er det vel ikke riktig å sette 1570000 som en tilbakebetalings sum siden 140000 i gjeld følger med på kjøpet. Foreslår at dere setter det til 1430000 (2670000-1330000).

 

I et borettslag så kan det godt gjelde særegne regler om at andre andelshavere i borettslaget har forkjøpsrett. I verste fall så kan det medføre at noen trer inn i budet ditt på 1330000 (og overtar handelen) etter at din far har akseptert kjøpesummen. Ta en prat med forretningsføreren for borettslaget så dere er 100% sikker på at dere ikke blingser på det.

 

Når det gjelder differansen på 1430000 så kan dere ikke holde den åpen. Dere må ta stilling til om dette blir en gjeld eller om det er en reell gave. Om verdiene overføres til deg så må det være reelt (uten noen kontrakt om tilbakeføring i bakkant).

[Kremen1]

 

Så du skal kjøpe en leilighet av din far som fikk en takst på 2,9mill i mars. Nå så jeg ikke hvilken by dette var i, men i Oslo har vel prisene falt rundt 7% siden den gang. Hvis boligmarkedet fortsetter å falle, hvem går det ut over ved neste salg? '

Siden faren din skulle ha differanse mellom 1,33mill og 2,9mill.

 

Gitt at boligen synker til 2,7mill (som den teoretisk har gjort i år), hvem går det utover? Dine 1,33mill eller faren din sine 1,57mill?

 

Dette er i Trondheim, nesten sentrum ville jeg sagt. I følge Krogsveen har det vært ikke vært så mye ned slik det har vært i Oslo.

Finanskonsulenten fortalte meg det skal gå i orden å få lån på 1.33mill, forutsatt verdien av min fars bolig er på 1.57mill eller høyere.

 

Dersom boligprisen synker, vil det nok gå ut over min fars andel, siden min far fortsatt har 1.33 mill i restlån på denne boligen.

Ved neste salg, så skal min far ha:

verdien av boligen ved vårt "salg" - 1.33 mill - eventuell ekstra "kjøp" jeg gjør fra min far

Og jeg tar resterende.

 

Jeg har sendt takst fra mars til banken, men de er noe treg å svare, men trur ikke at den er fra mars vil ha mye å si for mitt lån.

Om de ønsker ny takst, så ordner vi dette, og jeg får bare sjarmere takstdamen litt ekstra og kanskje få høyere verdi

Ehm, det går vel strengt tatt bare utover deg selv om du forsøker å få en enda høyere verdi på boligen. Det skjønner du vel?

Da kjøper du leiligheten muligens over markedspris, og det er du som taper på det ved salg.

Du burde heller forsøke å få lavest mulig pris på den taksten.

 

Jeg ville tatt en privat takst av boligen for å sett om megleren mente verdien var høyere eller lavere enn i mars. Om den er høyere ville jeg droppet å sagt noe til faren din.

 

Hvem skal betale dokumentavgift? Og husk når du selger koster en megler fort 70-80k som igjen spiser opp fortjenesten din. Mest sannsynlig kommer du ikke til å tjene en krone på den dealen der. Og fellesgjelden må jo trekkes fra i avtalen deres.

Prøver han å lure deg?

Endret 1. september 2017 av Kremen1

[Llandari]

Jeg ser dokumentavgift blir nevnt flere ganger her. Med det beløpet som oppgis i felleskostnader pr. mnd, så antar jeg at dette er en andel i borettslag (selv om trådstarter ikke har sagt noe om det ene eller det andre). Da er det ingen dokumentavgift, det betaler man kun på selveier.

[Dapp47]

Jeg ser dokumentavgift blir nevnt flere ganger her. Med det beløpet som oppgis i felleskostnader pr. mnd, så antar jeg at dette er en andel i borettslag (selv om trådstarter ikke har sagt noe om det ene eller det andre). Da er det ingen dokumentavgift, det betaler man kun på selveier.

Det er ofte felleskostnader i selveierleiligheter også.

[mobile999]

Det er oppgitt 140000 i fellesgjeld lenger opp. Fellesgjeld har man vel ikke i selveierleiligheter.

 

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende ved overdragelser til nærstående.

 

Den dealen som ts beskriver virker på meg som noe skatteetaten vil anse som at ts og sin far egentlig blir sameiere, med den følge at faren vil få gevinstskatt ved et senere salg på verdistigningen av ca halvparten av boligens verdi siden faren kjøpte den.

Endret 1. september 2017 av mobile999

[BIGG]

Det er oppgitt 140000 i fellesgjeld lenger opp. Fellesgjeld har man vel ikke i selveierleiligheter.

 

Sameiet jeg bor i hadde fellesgjeld som nå er nedbetalt.

[Llandari]

 

Jeg ser dokumentavgift blir nevnt flere ganger her. Med det beløpet som oppgis i felleskostnader pr. mnd, så antar jeg at dette er en andel i borettslag (selv om trådstarter ikke har sagt noe om det ene eller det andre). Da er det ingen dokumentavgift, det betaler man kun på selveier.

Det er ofte felleskostnader i selveierleiligheter også.

 

 

Joda, men jeg syns 4000 i mnd hørtes mye ut til å være selveier.

[newman221]

Relativt vanlig med 3500-4000 i felleskostnader i bygårder der det er inkludert varmtvann, tv og påkrevd vedlikehold av bygningsmassen. Bygårder fra 1900 er ikke gratis å holde i live

Fellesgjeld er fint mulig å ha i en selveierleilighet

[The Avatar]

Det er oppgitt 140000 i fellesgjeld lenger opp. Fellesgjeld har man vel ikke i selveierleiligheter.

Så lenge eit eller anna er i felleseige så kan ein ha fellesgjeld.

Vanligaste årsaken er vanligvis at sameiget har vedlikehold eller oppgraderingsbehov som kostar så mykje at ein må låne.

[Herr Brun]

Men det er sjeldent stor fellesgjeld i sameier, så stor fellesgjeld gjør det mer sannsynlig at det er borettslag.

[krikkert]

I motsetning til borettslag er det uvanlig å finansiere byggingen av et seksjonert sameie med fellesgjeld, blant annet fordi sameiet som sådan ikke eier eiendommen. Derfor er det sjelden høy fellesgjeld i seksjonerte sameier.