Ikke økonomisk gunstig å kjøpe seg opp til en dyrere/finere bolig? Er det oppskrytt å "kjøpe seg opp"?

[Gjest 16b62...f9f]

Jeg føler en gjenganger blant venner er at det blir sagt at det lønner seg å kjøpe seg opp til en finere og dyrere bolig i et bedre strøk hvis man kan. Men, når jeg regner på det, så får jeg det ikke til å gi mening. La oss ta for oss et hypotetisk regnestykke med 5% effektiv boliglånsrente, og 5% boligprisstigning i året, og at man skal bo i oppgradert bolig i 5 år. La oss si man bor i en bolig til 4 millioner, og kjøper seg opp til en på 7.5 millioner og får 3.5 millioner mer i boliglån.

- Helt forenklet blir det da 175 000 i året i renter, som blir 136500 i året etter 22% fradrag. Over 5 år blir dette, noe forenklet (ganget med 5) 682 500 kr.
- Å bytte bolig, med dokumentavgift og utgifter til salg av egen bolig, megler etc. koster 300 000 kr (grovt estimert)
- I løpet av 5 år blir den opprinnelige boligen verdt 4 mill * 1.05^5 = 5.105 millioner kr
- Den nye boligen blir verdt 7.5 mill * 1.05^5 = 9.572 millioner kr

- Fortjeneste på opprinnelig bolig blir da 5.105 millioner - 4 millioner = 1.105 millioner kr
- Fortjeneste på den nye boligen blir da 9.572 millioner kr - 7.5 millioner - 0.3 millioner (boligbytte) - 0.682 millioner (renter) = 1.09 millioner kr

Det er da altså mer fortjeneste å sitte på den gamle boligen enn å bytte til en ny. Da det er ekstremt mye arbeid å flytte fremstår det fort ikke som verdt det for meg. Jeg innser at regnestykket er veldig sensitivt for endring i renter, eller om boligprisene stiger mer eller mindre enn 5% per år. 

Argumentet er kanskje at man kan bo finere til ca. samme pris, og hvis man eier lenger enn 5 år så blir det gradvis mer og mer i favør av den nye boligen. Men det er gjerne ikke så vits å flytte ellers så vidt jeg ser det dersom man trives der man bor. Og jeg har vel litt tvil om at det i snitt klarer å holde 5% prisstigning i de store norske byene, kanskje utenom Oslo, i de neste årene. Men renten skal jo også noe ned da (som annonsert senest i dag av Norges bank).

Om man MÅ flytte fordi livssituasjon endrer seg eller lignende, så ser jeg jo den. Men ellers er det å "kjøpe seg opp" temmelig oppskrytt, eller? Man kunne fått mer avkastning av å putte pengene i fond tipper jeg. Litt usikker hvilken sum i regnestykket jeg skulle regnet på for å se avkastning i fond vs. bolig, men mistanken min er at det kommer VELDIG i favør ut for å investere i fond istedet for å putte penger i bolig. 

Er det noe jeg ikke ser, eller er "kjøpe seg opp" veldig oppskrytt? 

Anonymous poster hash: 16b62...f9f

[23:4]

Kjøpe seg opp ? Til mer status du skal vise og skryte ovenfor venner, kollegaer og familie ? Har du en bolig som du trives i, i et strøk du trives i og som er funksjonell for deg ? Så er det å kjøpe seg opp bare meningsløs bruk av penger. Klart har man disse pengene og kan kaste det bort på dette, og eventuelt noen arvinger kan tjene litt på det så er det jo en frivillig sak. Jeg hadde brukt pengene til å nyte livet mens det er her. 

[Gjest 16b62...f9f]

6 minutes ago, 23:4 said:

Kjøpe seg opp ? Til mer status du skal vise og skryte ovenfor venner, kollegaer og familie ? Har du en bolig som du trives i, i et strøk du trives i og som er funksjonell for deg ? Så er det å kjøpe seg opp bare meningsløs bruk av penger. Klart har man disse pengene og kan kaste det bort på dette, og eventuelt noen arvinger kan tjene litt på det så er det jo en frivillig sak. Jeg hadde brukt pengene til å nyte livet mens det er her. 

Jeg er tilbøyelig til å være enig med deg, men ville også sette opp et regnestykke for å se på det. 

Anonymous poster hash: 16b62...f9f

[kremt]

Bolig er et yndet formuesobjekt. Mange blir omtrent tvunget til å kjøpe større bolig for å skjule mest mulig midler fra formuesbeskatning. En annen ting er jo fritidsbolig. Hvorfor tror du "alle" rundt 40 skal kjøpe seg hytte? Skjule formue. Hytte til 5 mill skjuler 3-4 mill i formue. I tillegg får man mye skattefradrag for renter. Og med verdistigning etc vil det på mange måter "betale seg selv". Utleie av hytter er vel også sterkt økende.

[MrL]

Interesant regnestykke, jeg er overrasket over hvor lite lønnsomt det var over 5 år.

Endret i går, 19:44 av MrL

[nor.jorgen]

Bra regnestykke! "Å kjøpe seg opp" handler nok mye om status. Når man ser hvor presset marginene er i ditt regnestykke, så kan det åpne øynene for å se at det er lett å bli overinvestert i bolig og hvorfor mange er senstitive er for renteoppgang.
 

For at det skal være gunstig med å kjøpe en sekundærbolig for utleie eller å "kjøpe seg opp", så er man som regel avhengig av en god prisstigning i markedet og lave renter for 1) at prisene i markedet skal presses videre oppover og 2) for å ha råd til å betjene høyere lån.

Med økte renter de siste par årene, er det mange profesjonelle utleiere som har kastet inn håndklet og solgt hele bygårder fordi rentene gjør det ikke så lønnsomt å leie ut lengre. 

[Gjest 16b62...f9f]

Jeg kan jo se litt det med status. Som singel mann så tipper jeg damene blir imponerte om de kommer hjem til meg og det er en kjempeflott leilighet eller beliggenhet. Så spørs det jo om det kan tiltrekke feil type damer, hehe. Og så kan man faktisk bo mye flottere, som kanskje burde ha en verdi i regnestykket mitt :- )

Jeg syns i alle fall på et vis at det er digg å se at det er ca likt økonomisk, så slipper man å la det økonomiske være motivasjon for å flytte. Med mindre man skal bo et sted i langt flere enn 5 år da, men det er jo vanskelig å planlegge for slikt om man er singel som meg.

Faktorer som ikke er medregnet er jo noe redusert formuesskatt hvert år om man kjøper seg opp, og rentene blir jo faktisk mindre og mindre hvert år. Men sikkert mange andre faktorer som veier tyngre som jeg også har glemt. Det skumleste med å kjøpe seg opp er all risikoen man tar på seg. Men det ville man jo gjort om man puttet mye penger i fond også. Kanskje det er best å være diversifisert mellom fond og bolig? 

Anonymous poster hash: 16b62...f9f

[Salvesen.]

Regn på det over 50 år. Man skal såklart ikke bytte bolig ofte, det gir mye kostnader. Men å eie en bolig til 1 million og 10 million i dag vill gi ett helt annet liv etter lang tid.

[daruu]

Problemet med å regne på det over lang tid er jo at man ikke helt vet hva som blir "fasit" med tanke på lønnsomhet feks om 50 år. 

Det skal ikke "mere til" enn en litt alvorlig epidemi eller feks krigssituasjon (eller noe annet) så kan det å bo i byen plutselig være svært ugunstig.

 

Hvis man bor greit nok der man er tror jeg uansett det kan være mer gunstig å kjøpe en sekundærbolig/leilighet - men her er det svært mange faktorer som spiller inn, uten noe klart fasitsvar.

 

Jeg ville nok prioritert høyt det å faktisk ha litt mer "økonomisk spillerom" enn å "bo seg ihjel" ihvertfall 

[Salvesen.]

daruu skrev (1 minutt siden):

Problemet med å regne på det over lang tid er jo at man ikke helt vet hva som blir "fasit" med tanke på lønnsomhet feks om 50 år. 

Det skal ikke "mere til" enn en litt alvorlig epidemi eller feks krigssituasjon (eller noe annet) så kan det å bo i byen plutselig være svært ugunstig.

 

Hvis man bor greit nok der man er tror jeg uansett det kan være mer gunstig å kjøpe en sekundærbolig/leilighet - men her er det svært mange faktorer som spiller inn, uten noe klart fasitsvar.

 

Jeg ville nok prioritert høyt det å faktisk ha litt mer "økonomisk spillerom" enn å "bo seg ihjel" ihvertfall 

Såklart, det er umulig å spå fremtiden. Men en trenger ikke å bo seg i hel for å kjøpe noe dyrere..

[del_diablo]

Men du har også motsatt ende på skalaen:
Ikke plass til hobbier, bil, barn, matlaging og ikke et gjesterom.

[daruu]

Salvesen. skrev (20 minutter siden):

Såklart, det er umulig å spå fremtiden. Men en trenger ikke å bo seg i hel for å kjøpe noe dyrere..

Nei det trenger man absolutt ikke.

 

Jeg kan ta et konkret eksempel over 50 år: Mine besteforeldre bygget seg hus på midten av 70 tallet. De bygget relativt landlig, men med gangavstand til både togstasjon og skole. Over tiårene etterpå ble mer og mer sentralisert - noen "småsteder" vant "kampen" og overlevde, andre ble "borte". Mine besteforeldres "sted" var av de som "tapte". Hadde dette huset ligget "riktig" i forhold til hvilke steder som ble "opprettholdt" ville det huset nok være verdt ihvertfall dobbelt så mye i dag.

 

Nå skal det også nevnes at de flyttet fra ei lita stue uten vann/kloakk (usikker på om de hadde noe særlig strøm) og inn i nybygget moderne hus med eget rom for alle 3 ungene - fremtidig verdi et halvt århundre etter var nok ikke det de tenkte mest på.

[Trulss]

Dokumentavgift og meglerhonorar ødelegger mye, uten tvil.

Det som derimot kan være svært lønnsom er å kjøpe renoveringsobjekt som man pusser opp for så å selge. Den tiden man bor der har man lav ligningsverdi noe som gjør at man sparer formueskatt om man rammes av dette.

Man kan kjøpe renoveringsobjekt som leies ut, før man selv overtar og pusser opp. Selges skattefritt etter ett par år og man kan trekke fra renoveringskostnadene på skatten.

[Herr Brun]

Det regnestykket du setter opp her er jo bare selvfølgeligheter? Hvis du antar prisstigningen er lik renta, så vil du ikke tjene penger på å flytte. Selvfølgelig ikke? Det er jo bare matematikk, du har ingen andre inntekter på dette enn prisstigningen. Så får du rentefradrag, prisstigningen gir deg en rentesrenteeffekt (mens renta i dette isolerte regnestykket ikke gir det, selv om den i praksis gjør det), som så må regnes mot transaksjonskostnader. Men når de to totalt dominerende parametrene settes lik hverandre, så blir reultatet nødvendigvis ca. likt. 

Det er til syvende og sist bare to grunner til å kjøpe en dyrere bolig (som du skal bo i): 

1) Du tror prisstigningen kommer til å overstige rentekostnaden (og alternativplasseringen), eller 

2) Du setter pris på den økte bruksverdien i boligen. 

Punkt 2 faller helt utenfor ditt regnestykke. Men alle jeg snakker med boligkjøp om legger mye mer vekt på punkt 2 enn punkt 1. Jeg kjenner ingen som kjøper dyrere bolig enn de trenger fordi de vil tjene penger på det. Men jeg omgir meg nok med folk som 1) har lyst på mer bolig enn de har råd til, så de stort sett opplever å måtte gå på akkord med noe (siden jeg bor i Oslo), og 2) har noenlunde god økonomisk forståelse. 

Et element her er nok at den historiske prisstigningen stort sett har vært høyere enn renta (såvidt jeg vet, har ikke sett nøyere på det), og når du kombinerer dette med giring-effekten av at du gjerne kjøper med ca 80 % lån så har bolig i praksis for veldig mange i dette landet skapt svært mye (papir)formue. Men det betyr ikke at det kommer til å fortsette å være sånn. 

[23:4]

Herr Brun skrev (2 timer siden):

2) Du setter pris på den økte bruksverdien i boligen. 

Den der forsvarer uansett mye ! Om man er villig og har råd til det. Da er det jo ikke så mye å tenke på egentlig. I alle fall ikke om boligen ligger slik til at det i fremtiden om man skulle "selge seg ned" igjen kan få mye av pengene tilbake. Det stemmer markedet, og det er noe man ikke vet før man kommer dit. Over årtier kan veldig mye endre seg. Men å eie en bolig har stort sett alltid lønnet seg i sentrale strøk i alle fall. Utenfor ? Ikke så mye, mange som har bygget nytt for 10 år siden og frem til i dag kan ikke mange steder i distriktene forvente å få igjen bygge kostnadene en gang.