Få budgivere 3 roms sentralt i Oslo

[Gjest 030de...917]

Vi selger leiligheten vår sentralt i Oslo og la leiligheten vår ut for en prisantydning som er rundt snittet av det tilsvarende boliger selges for i nærområdet her. På tidspunktet vi la den ut tenkte vi at dette var det laveste budet vi kunne akseptere. 

God respons på annonsen: 1 privat visning, 23 lastet ned salgsoppgaven, 55 har sett annonsen mer enn 5 ganger, 436 så på annonsen mellom 2 og 5 ganger og 140 favorittmarkerte den.

Ifølge megler veldig god respons sammenlignet med tilsvarende leiligheter i skrivende stund. 

Vi får et privat bud som er litt over prisantydning, men gitt rentekutt, høy interesse for annonsen og at en tilsvarende leilighet i borettslaget blir kuppet til godt over dette igjen, så valgte vi å takke nei til budet ettersom vi ville teste markedet. Megler synes også budet var litt for lavt til å takke ja til utenfor en budrunde.

På visning er det 7-8 par som er svært interesserte.. Når budrunden kommer er det bare paret med privatvisning som byr, men da godt under prisantydning. Uten at det matches av noen andre. De fleste fra visningen svarer ikke telefonen, men de 3 som svarer sier at de vil vente til etter sommeren med å kjøpe eller at den ikke ble helt riktig for dem. 

Paret som ga privat bud vil nå maks gi litt under prisantydning og vi ender dermed opp med å trekke den fra markedet. 

Da vi kjøpte den synes vi den skilte seg veldig positivt ut: Den har to store soverom, originalt tregulv, moderne peis, sydvestvendt balkong og er dessuten omkranset på begge sider av fellesområder i borettslaget, så til tross for at det er sentralt er det veldig stille her.

Har vi bare hatt litt stang ut her? Er det noen som har vært i samme situasjon som oss og kan gi oss noen tips? Nå er det sommerferie, så det blir ingen visninger før etter sommeren, men vi har litt tid etter sommeren til å få solgt ettersom vi ikke overtar nytt sted før i slutten av september.

 

Anonymous poster hash: 030de...917

[OC-Freak]

Vent til skolestart, da øker interessen igjen.

Men ellers er jo prisnivået på boliger helt hinsides i de største byene for tiden. 🙈

[ps5]

Det er nok også lett å bli blendet av aviser som skriver om rekordpriser på eiendom og rekordlav arbeidsledighet samtidig som kun de mest unike objektene selges til slike overpriser og folk sender tusenvis av søknader uten engang et intervju og konkursene kommer som perler på snor.

Men å vente til høsten er et godt tips.

[The Avatar]

Gevinsten med rentekutt klarer ikkje budgivarane å nyttegjere seg av heilt enda. Dei fleste bankane held på same lånerenta fram til hausten, så for dei som treng å låne litt meir så er det fyrst til hausten at dei kan få eit finansieringsbevis på eit høgare nivå.
Dine potensielle kjøparar er dei som alt har fått finansieringa i boks for å kjøpe i denne prisklassa, det er dei som vil nyte godt av rentekuttet seinare i år i form av at dei kan bruke mindre pengar i måneden på å betale lån.

Du skriv ingenting om kva pris du vil ha, men ei slik leilegheit som du beskriver vil typisk ha ei prisantydning på minst 5-6 millionar. Det kan godt være at dette er heilt rett pris, men prisnivået er oppe i det som er smertegrensa for vanlege folk. Dine potensielle kjøparar er eit par som begge tjener minst 600 000 kr og som ikkje har anna gjeld som reduserer maks lånebeløp. Enkelte vil kunne få drahjelp av at dei har god egenkapital gjennom å ha solgt ein tidlegare bustad med god fortjeneste men det er også mange som må til med dobbeltfinansiering.

Du har nok ei flott og attraktiv leilegheit, men du sliter nok med at dei som ønsker å kjøpe leilegheita ikkje har råd.

 

[mandodiao]

Hvor mange år har dere hatt leiligheten, og hvor mange tusen høyere er prisantydningen i dag enn når dere kjøpte?

Om jeg byr på en bolig som ikke selges etter første visning tar jeg høyde for gevinsten til selger. 

[Gavekort]

The Avatar skrev (20 minutter siden):

Gevinsten med rentekutt klarer ikkje budgivarane å nyttegjere seg av heilt enda.

Jeg ville trodd at den største effekten er kjøper-euforien der de endelig kan tillate seg å ta gjeld igjen, ikke at de stanger på maksimal rentebyrde.

[Salvesen.]

Å takke nei til bud er en risiko, her tok dere risiko og gikk på en smell. Prisene i Oslo er på vei ned og det er ikke selgers marked nå. Utleiere selger unna og metter markedet. 
 

Mange eksempler på folk som har leiligheter ute med tapspriser som ikke beveger seg. Eneste måten å selge er å senke pris eller vente på bedre tider.  Q4 kan være en mulighet, da er det ofte lite ute. Men slik som det selges der borte nå som nevnt over kan det fort gå lang tid til vi ser neste dip

EDIT: Det er i skrivende stund  2 727 annonser annonser ute i Oslo, det er det meste siden langt før 2020. Det er helt crazy

 

EDIT 2: Anbefaler å sjekke ut solgt.no på sosiale medier. Legger ut ekstremt mye god info med gode kilder. 

Endret i går, 10:09 av Salvesen.

[Gjest 030de...917]

The Avatar skrev (1 time siden):

Gevinsten med rentekutt klarer ikkje budgivarane å nyttegjere seg av heilt enda. Dei fleste bankane held på same lånerenta fram til hausten, så for dei som treng å låne litt meir så er det fyrst til hausten at dei kan få eit finansieringsbevis på eit høgare nivå.
Dine potensielle kjøparar er dei som alt har fått finansieringa i boks for å kjøpe i denne prisklassa, det er dei som vil nyte godt av rentekuttet seinare i år i form av at dei kan bruke mindre pengar i måneden på å betale lån.

Du skriv ingenting om kva pris du vil ha, men ei slik leilegheit som du beskriver vil typisk ha ei prisantydning på minst 5-6 millionar. Det kan godt være at dette er heilt rett pris, men prisnivået er oppe i det som er smertegrensa for vanlege folk. Dine potensielle kjøparar er eit par som begge tjener minst 600 000 kr og som ikkje har anna gjeld som reduserer maks lånebeløp. Enkelte vil kunne få drahjelp av at dei har god egenkapital gjennom å ha solgt ein tidlegare bustad med god fortjeneste men det er også mange som må til med dobbeltfinansiering.

Du har nok ei flott og attraktiv leilegheit, men du sliter nok med at dei som ønsker å kjøpe leilegheita ikkje har råd.

 

Leiligheten vår er en del dyrere enn det du antar her da. Markedet for disse leilighetene er stort sett unge par uten barn med mastergrad som flytter sammen (der 1 eller begge selger) eller par som vil utvide fra 2 til 3 rom. Jeg vil påstå at det er en ganske stor kjøpergruppe og markedet for mindre leiligheter i Oslo er fortsatt ganske hett etter min oppfatning, så disse kjøperne har egenkapital. Når det gjelder dette med lønn, så er flesteparten av de nyinnflyttede naboene våre ingeniører, økonomer, leger eller konsulenter og de tjener betydelig mer enn 600.000.

Det paret som bød på leiligheten vår var to sykepleiere som begge hadde solgt leilighet, så sånn sett ville de vært en utypisk kjøper. De har nok høy egenkapital, men svakere betjeningsevne enn en del andre kjøpere. 

Anonymous poster hash: 030de...917

[Gjest 030de...917]

mandodiao skrev (2 timer siden):

Hvor mange år har dere hatt leiligheten, og hvor mange tusen høyere er prisantydningen i dag enn når dere kjøpte?

Om jeg byr på en bolig som ikke selges etter første visning tar jeg høyde for gevinsten til selger. 

Vi kjøpte boligen vår for 3 år siden. Prisantydningen nå er 7% høyere enn salgssummen fra den gang. Prisene i sentrumsbydelene i Oslo har økt med 10-14% i samme periode. Når man ser på salg i borettslaget (der alle leiligheter har samme størrelse), så har det vært solgt leiligheter i løpet av de siste 4 månedene med dårligere intern beliggenhet og/eller dårligere standard for 400.000 mer enn vår prisantydning. Senest forrige uke ble det solgt en leilighet for 400.000 mer enn prisantydningen vår til en kjøper internt i borettslaget som ville ned i første etasje pga. barn. 

 

Anonymous poster hash: 030de...917

[Gjest 030de...917]

Gavekort skrev (2 timer siden):

Jeg ville trodd at den største effekten er kjøper-euforien der de endelig kan tillate seg å ta gjeld igjen, ikke at de stanger på maksimal rentebyrde.

Enig i dette

Anonymous poster hash: 030de...917

[joandreas]

Gjest 030de...917 skrev (1 time siden):

Det paret som bød på leiligheten vår var to sykepleiere som begge hadde solgt leilighet, så sånn sett ville de vært en utypisk kjøper. De har nok høy egenkapital, men svakere betjeningsevne enn en del andre kjøpere.

Er nok en typisk kjøper når de som har råd er redd for jobben.

Kjøpere forventer lavere pris når markedet er fyllt opp.

[Travellingman]

Ingen parkering/garasjeplass? = negativt

Mye fellesgjeld? = Høy husleie, negativt

 

 

[obygda]

Er mye negativt å lese om borettslag om dagen. Høy fellesgjeld og konkurs er jo noe mange som sikkert har fått med seg. Når høsten kommer så blir konkurransen høyere også..men er obkektet bra så går det vel.. Forøvrig er min holdning at å ikke selge til prisantydning fremstår useriøst. 

[Salvesen.]

obygda skrev (31 minutter siden):

Er mye negativt å lese om borettslag om dagen. Høy fellesgjeld og konkurs er jo noe mange som sikkert har fått med seg. Når høsten kommer så blir konkurransen høyere også..men er obkektet bra så går det vel.. Forøvrig er min holdning at å ikke selge til prisantydning fremstår useriøst. 

Og over er insane, trodde ikke det var lov med lokkepris men er vist det.

[Gavekort]

obygda skrev (1 time siden):

Er mye negativt å lese om borettslag om dagen. Høy fellesgjeld og konkurs er jo noe mange som sikkert har fått med seg. Når høsten kommer så blir konkurransen høyere også..men er obkektet bra så går det vel.. Forøvrig er min holdning at å ikke selge til prisantydning fremstår useriøst. 

Vil tro at de færreste i Oslo velger sameie fordi de liker boformen. Jeg vet ikke hvilket segment TS sin leilighet ligger i, men vil tro at den treffer det brede segmentet mellom 3 til 5 millioner, der den aktuelle kjøpergruppen ikke har stort andre valg om de vil bo i Oslo.

[Salvesen.]

Gavekort skrev (1 time siden):

Vil tro at de færreste i Oslo velger sameie fordi de liker boformen. Jeg vet ikke hvilket segment TS sin leilighet ligger i, men vil tro at den treffer det brede segmentet mellom 3 til 5 millioner, der den aktuelle kjøpergruppen ikke har stort andre valg om de vil bo i Oslo.

Det er dog mer valg nå enn det har vært de siste 5 årene... Det spiller en rolle. Nærmer seg vell 3000 ledige boliger der nå.

[kremt]

Dette var vel ditt eget valg. Når du satte prisantydning satte du samtidig en pris du var villig til å selge for. "Alt" går ikke for 500 tusen over takst som det står i avisene. Du hadde 1 fugl i hånden men valgte istedet 10 fugler på taket, nå vil dette salget dra ut i tid siden boligen har ligget ute lenge noe kjøperne følger godt med på. 

[Gjest 030de...917]

Travellingman skrev (5 timer siden):

Ingen parkering/garasjeplass? = negativt

Mye fellesgjeld? = Høy husleie, negativt

 

 

Parkeringsplass har nok først og fremst en verdi for kjøpere av vår leilighet med tanke på salg eller utleie. Sentralt og godt kollektivtilbud gjør at de fleste klarer seg uten bil. Men en parkeringsplass ville jo hevet verdien med en god del ja.

Borettslaget er veldrevet, har en moderat mengde gjeld og svært lave fellesutgifter med tanke på gjelden. Gjelden skyldes også nødvendig vedlikehold som er gjort iløpet av de siste årene. Ingen tikkende bomber her, slik en del andre sameier i bydelen vår har.

Anonymous poster hash: 030de...917

[Gjest 030de...917]

obygda skrev (4 timer siden):

Er mye negativt å lese om borettslag om dagen. Høy fellesgjeld og konkurs er jo noe mange som sikkert har fått med seg. Når høsten kommer så blir konkurransen høyere også..men er obkektet bra så går det vel.. Forøvrig er min holdning at å ikke selge til prisantydning fremstår useriøst. 

Dette har jeg ikke hørt noe om, men et Google-søk viser at de sakene som har vært den siste tiden dreier seg om ekstremt spesielle tilfeller som ikke har noen relevans for vårt borettslag. 

Anonymous poster hash: 030de...917

[Gjest 030de...917]

Salvesen. skrev (4 timer siden):

Og over er insane, trodde ikke det var lov med lokkepris men er vist det.

Det er mulig jeg ikke uttrykte meg tydelig nok. 

Men jeg kan ta det igjen. Vi fikk et privat bud fra et par som var 2% over prisantydning dagen før faktisk visning. Følgelig har vi ikke en plikt til å godta private bud over prisantydning. I det vi mottar budet endrer vår vurdering av leilighetens markedsverdi seg. Så på det tidspunktet vurderer vi at markedsverdien er minimum 2% høyere enn prisantydningen den har. Det er ingen som forsøker å kuppe en leilighet til overpris, hele poenget er jo å få den under ens egen vurdering av markedsprisen.
 

Vi tenker derfor at vi vil ha en budrunde med tanke på at vi vil nå minimum 2% over prisantydning dersom en annen part er interessert.

Når parten som er interessert nå ikke er villig til å strekke seg lengre enn til 20 000 under prisantydning på dette tidspunktet, i tillegg til at de står hardt på en rekke forbehold som de vet vi ikke er villig til å akseptere fra det private budet, så må vi selvfølgelig si nei (Blant annet at vi ville stått uten bosted i en måned med et barn på to år). 
 

 

 

 

 

Anonymous poster hash: 030de...917