Kjøpe pantsatt tomt

[Trulss]

Vi vurderer å kjøpe en pantsatt tomt/eiendom som har flere eiere. Disse eierne er dårlige betalere og det er derfor tomten er pantsatt herfra og til månen iflg kartverket. Vi har forstått at panten ikke nødvendigvis slettes selv om lån og heftelser er innbetalt. Mye er datert over ti år tilbake i tid.

Kan vi ringe de som har pant å høre hvordan det ligger an?
Hvordan går vi frem?

Tomten er ikke i nærheten av å ha den verdien den er pantsatt for.

[Gjest ed8f2...4e5]

Trulss skrev (2 timer siden):

Kan vi ringe de som har pant å høre hvordan det ligger an?

Ikke kast bort tiden din på dette. De opplyser ingenting pga "GDPR".

Anonymous poster hash: ed8f2...4e5

[Ogywara]

Hvis tomten ligger ute for salg så vil eiendomsmegler sørge for at heftelser slettes. 

Hvis det er salg uten megler så må dere få bekreftet av panthavere at de sletter sine pant mot sin andel av salgssummen (nettoproveny). Heftelser finner dere på Kartverket: https://www.kartverket.no/eiendom

[Trulss]

Ogywara skrev (3 minutter siden):

Hvis tomten ligger ute for salg så vil eiendomsmegler sørge for at heftelser slettes. 

Hvis det er salg uten megler så må dere få bekreftet av panthavere at de sletter sine pant mot sin andel av salgssummen (nettoproveny). Heftelser finner dere på Kartverket: https://www.kartverket.no/eiendom

Den ligger ikke ute for salg, og kartvarket sier den er pantsatt. Vi må da kontakte alle panthavere og høre hva de skal ha?

[Ogywara]

Dere må først gå til eierne av tomten og bli enige om pris. Kan sikkert være greit å få en verdivurdering også. Så må kreditorer kontaktes med forespørsel om pantefrafall mot at de får sin andel av salgssummen, selv om dette skulle være 0,-. Det er de kreditorene som har tatt utlegg først som skal ha oppgjør først så lang det er midler til det. 

Med flere eiere og kreditorer så kan dette fort bli uoversiktlig, så anbefaler egentlig at dere bruker megler ved kjøp.

[Rune_says]

Hvis den ikke ligger for salg så er det opp til eierne å bestemme om de i det hele tatt vil selge.

Dernest må megler eller advokat sørge for urådighetserklæring som sikrer at ikke nye pantsettinger kan gjøres.

Dernest betaler kjøper og megler/advokat vil sørge for at pant betales og slettes.  Noen pant kan være fra kommune etc - disse kan ikke slettes men er et såkalt legalpant som som sikring for eventuelt ubetalte kommunale avgifter og gebyr.

Megler vil også innhente informasjon om det f.eks. er pågående reguleringer eller kommunale vedtak (f.eks. skredsikring der kommunen etter anbefaling av NVE har vedtatt å sikre en fjellside, så vil grunneiere måtte betale en andel av dette).  Så tenk litt på dette - er det mulighet for sikringstiltak mot skred eller flom etc...

[Trulss]

Eierne vil vel ikke selge fordi de ikke vil sitte igjen med en krone når kreditorene har tatt sitt. Videre er jo ikke tomten verdt noenting slik eierforholdene er i dag.

Det er her jeg kommer inn i bildet, som kan kjøpe tomten for en lav pris mot at noen av kreditorene får bittelitt tilbake igjen.

[barfoo]

9 minutes ago, Trulss said:

Eierne vil vel ikke selge fordi de ikke vil sitte igjen med en krone når kreditorene har tatt sitt. Videre er jo ikke tomten verdt noenting slik eierforholdene er i dag.

Det er her jeg kommer inn i bildet, som kan kjøpe tomten for en lav pris mot at noen av kreditorene får bittelitt tilbake igjen.

Om eigarane ikkje vil selje så kan ikkje du kjøpe.

Då må eventuelt kreditorane begjære tvangssal. Det koster ein god del penger fordi det er kompleks prosess, så om den har liten verdi er dei neppe interessert i å bruke penger på tvangssal. I tillegg må den ut på den opne marknaden ved tvangssal, slik at andre og kan by.

[WiiBoy]

Kan TS tilby å kjøpe opp krav fra kreditorerene?

Altså selskap X har krav på 100'000 med pant i eiendommen. TS kjøper det kravet av X for feks. 50'000. Da vil X i hvertfall få noe penger igjen og blir "ferdig" med saken, TS er kvitt en kreditor i eiendommen og TS har et krav på 100'000 i eiendommen.
 

Endret onsdag kl 13:47 av WiiBoy

[Herr Brun]

Trulss skrev (41 minutter siden):

Eierne vil vel ikke selge fordi de ikke vil sitte igjen med en krone når kreditorene har tatt sitt. Videre er jo ikke tomten verdt noenting slik eierforholdene er i dag.

Det er her jeg kommer inn i bildet, som kan kjøpe tomten for en lav pris mot at noen av kreditorene får bittelitt tilbake igjen.

Det du kan gjøre er å alliere deg med en panthaver høyt oppe i prioriteringslista, som har gode utsikter til dekning dersom eiendommen blir solgt. De kan begjære tvangssalg, som innebærer at tingretten oppnevner megler, og selger uansett hva eier sier, og uansett protest fra panthavere med dårligere prioritet enn den som begjærer salget. 

Enhver annen prosess innebærer at du trenger samtykke fra eier, og enten full betaling (inkl. renter) til, eller pantefrafall fra, hver eneste panthaver i eiendommen. 

Denne prosessen er for viderekomne. Om du ikke enten har gjort det før, eller ser oppsidepotensial nok til å bruke en hel del advokatutgifter her, så ville jeg ikke belagt meg ut på det. 

[Herr Brun]

WiiBoy skrev (19 minutter siden):

Kan TS tilby å kjøpe opp krav fra kreditorerene?

Altså selskap X har krav på 100'000 med pant i eiendommen. TS kjøper det kravet av X for feks. 50'000. Da vil X i hvertfall få noe penger igjen og blir "ferdig" med saken, TS er kvitt en kreditor i eiendommen og TS har et krav på 100'000 i eiendommen.
 

Ja, det kan TS gjøre. Kjøp et av kravene som har utgift til dekning, og bruk det til å begjære tvangssalg. 

[Trulss]

Herr Brun skrev (2 timer siden):

Ja, det kan TS gjøre. Kjøp et av kravene som har utgift til dekning, og bruk det til å begjære tvangssalg. 

Men hva med de andre eierne?

Tvangssalg fører vel til at tomten må ut på det åpne markedet?
Men er dette mulig om en eier setter seg på bakbeina og ikke vil selge (og som da heller ikke har noen krav mot seg)?

[Herr Brun]

Trulss skrev (1 time siden):

Men hva med de andre eierne?

Tvangssalg fører vel til at tomten må ut på det åpne markedet?
Men er dette mulig om en eier setter seg på bakbeina og ikke vil selge (og som da heller ikke har noen krav mot seg)?

Du sier tomta er pantsatt. Er det tomta som er pantsatt, eller andelen til en av eierne? Hvis tomta er pantsatt er det synd for dem at de ikke vil selge. Hvis en andel av tomta er pantsatt må man først begjære tvangssalg av denne, kjøpe denne, så begjære tvangsoppløsning av sameiet  

og ja, skal du tvinge frem et salg i strid med eiers ønske må naturligvis tomta ut på det åpne markedet.

Hvor mye tenker du tomta er verdt? 

[Trulss]

Herr Brun skrev (34 minutter siden):

Du sier tomta er pantsatt. Er det tomta som er pantsatt, eller andelen til en av eierne? Hvis tomta er pantsatt er det synd for dem at de ikke vil selge. Hvis en andel av tomta er pantsatt må man først begjære tvangssalg av denne, kjøpe denne, så begjære tvangsoppløsning av sameiet  

og ja, skal du tvinge frem et salg i strid med eiers ønske må naturligvis tomta ut på det åpne markedet.

Hvor mye tenker du tomta er verdt? 

Andelene til noen av eierene. Lånene er misligholdt og utleggsforretning. Det er ingen tegn til bedring av deres økonomi og forholdene har vært slik i mer enn ti år.

Det er kun en av eierne som ikke har dette problemet, men vedkommende vil foreløpig ikke selge sin andel. Jeg regner med det er her må begynne jobben og tror det skal gå fint å få kjøpt denne andelen, men det er lite poeng om jeg ikke får gjort noe med de andre "konkurskongene", men tror også dette skal gå greit.

Spørsmålet er hvordan jeg skal forholde meg til de som har pant i eiendommen. Eiendommen har liten til ingen verdi for noen i dag som følge av eierstrukturen, og mener jeg har lest et sted at i slike tilfeller vil verdiforringelsen være kanskje 80%. Kan også nevne at denne eiendommen har liten verdi i seg selv, men jeg er likevel ikke interessert i å betale noe i nærheten av full pris.

[Herr Brun]

Hva er du interessert i å gi? Hvorfor vil du gi dette? Hva er dine planer for tomta?

[Trulss]

Herr Brun skrev (38 minutter siden):

Hva er du interessert i å gi? Hvorfor vil du gi dette? Hva er dine planer for tomta?

En tomt jeg vil gi minst mulig for. 

Jeg er usiker på om jeg må gi enn kravene tilsier som følge av renter mellom årene, eller mindre fordi de ellers ikke vil få noen ting. Jeg tror vel disse kreditorene gjerne vil avslutte saken for en rimelig penge. Selv om kravene mot selger kan opprettholdes blir det enklere for dem om å selge sin andel rimelig til meg.

Hva jeg skal bruke tomten til er jeg ikke helt sikker på enda.

[barfoo]

13 minutes ago, Trulss said:

Jeg er usiker på om jeg må gi enn kravene tilsier som følge av renter mellom årene

I utgangspunktet vil tvangssal gå til høgstbydande. Om du går for å kjøpe deg inn og tvangsoppløyse sameige så vil du kunne tre inn i det høgaste bodet. At panthaver ikkje får full utteljing er ikkje ditt problem i nokon av tilfella.

Om du tenker på å kjøpe krav så er jo svaret at det er opp til seljar å avgjere prisen.

Forøvrig høyres dette ut som god måte å tape penger på.

Endret onsdag kl 20:36 av barfoo

[Herr Brun]

Hva er hensikten din med denne øvelsen egentlig? Hva ønsker du å oppnå? 

[WiiBoy]

Jeg tror TS håper på å gjøre et kupp, og håper på å få en tomt for en billig penge.

Jeg tror dog at omkostningene med en så komplisert sak, mange eiere og mange pantehavere, vil gjøre tomten totalt sett dyr.

[ilpostino]

Trulss skrev (11 timer siden):

En tomt jeg vil gi minst mulig for. 

De fleste som kjøper noen som helst form for eiendom vil i utgangspunktet gi minst mulig for den.