Praktisk styrearbeid i sameie

[Lid/Ran]

Fant ikke noe mer fornuftig sted å poste dette enn her i jussdelen. Selv om utganspunktet for det jeg spør om ikke er det juridiske så kan det være elementer som bikker over jussen, og så er det jo mange advokater som tar en del styrearbeid.

 

Vi er et lite sameie, 5 år gammelt. Det har vært kaos fra dag 1,og først i fjor fikk vi på plass et fungerende styre. Styrearbeid er nytt for oss i styret og etter gjennomført sameiermøte nr 2 (nr 1 var i fjor) så har jeg gjort med noen erfaringer og lurer på hvordan det er vanlig å jobbe i et styre, spesielt med tanke på behandling av innkommende (eller styrets egne forslag) og hvordan man formulerer forslaget og innstiling.

 

La meg ta et eksempel, innkjøp av snøfreser. Snøfreser ble et krav fra beboere. Det ble ikke sendt inn formelt forslag fra noen beboere, så styret gjorde en grundig utredning av behov, krav og eksisterende råd på emnet. Jeg våger å påstå at vi klarte å dra ut essensen i det som finnes av tanker og erfaringer (det krangles enormt på nett om til og med snøfresere!) på dette og klarte å gjøre begrunnede valg. Vi snevret oss inn ved krav til motorkraft, ny og ikke brukt, at lokal forhandler skulle brukes, en makspris samt en del andre tekniske krav. Så formulerte vi et forslag om innkjøp av fres innenfor disse rammene. Dette ble det mildt sagt bråk av. Alle hadde sin mening om hva man skulle kjøpe. Brukt! Det finnes bare et merke! Krav om at vi måtte endre det eller det fordi "en eller annen bombastisk påstand" som vi selvsagt hadde lest før i vår utredning, men hadde falt ned på motsatt standpunkt etter grundig kartlegging. Det ble ingen enighet og forslaget falt og vi står uten vedtak om innkjøp av snøfreser inntil videre.

 

Spørsmålene mine blir da: Er det slik det skal være? Gjorde vi noe feil? Burde vi bare foreslått snøfreser og makspris og så drite i resten, så tar styret avgjørelsen etterpå? Eller burde vi stemt på hvert enkelt punkt (noe som kunne blitt en fantasimaskin med en prislapp deretter)?. Eller burde vi rett og slett komme med et helt konkret forslag til modell, pris og forhandler - take it or leave it?

 

Om dere fremdeles har tålmodighet så ønsker jeg å spinne videre på det samme eksempelet for å belyse problemstillinger rundt andre saker.

 

Hvis vi hadde fått et formelt forslag fra beboer til sameiermøtet og dette var så enkelt som "Jeg foreslår innkjøp av snøfreser". Hva gjør styret med et slikt forslag? Det er jo umulig å stemme over noe som er så lite spesifikt, spesielt med tanke på pris - det er jo pris som griper inn mest i beboernes hverdag.

 

Og for å ta enda en vri på samme eksempel: Et formelt innsendt, konkret forslag om modell. Styret mener, etter undersøkekelser, at fresen er ubrukelig til vårt bruk. Hva gjør vi da? Stiller et konkurrerende forslag? Hva gjør vi da dersom det blir 50/50 og det trengs 2/3-flertall for et slikt forslag siden prisen er såvidt høy. Faller begge forslagene da?

 

Mange spørsmål, men jeg håper dere skjønner essensen. Det går på i hvor stor grad styret kan, skal eller bør ta avgjørelser i detaljene slik at man i det store og hele får noe gjort.

[The Avatar]

Innkjøp av snøfres ligg litt i grenseland mellom det som er vanleg forvaltning av eigendomen som styret sjølv styrer med, og det som går utover vanleg forvaltning og vedlikehald.

 

Dersom snøfresar er ei nødvendigheit for å forvalte eigendommen så kan styret sjølv gjere vedtak om dette så lenge ein kan bruke midlar som sameiget rår over (ikkje nødvendig å ta opp lån).

Dersom dette er ei investering som ligg utover vanleg forvaltning så må generalsforsamlinga vedta innkjøpet med 2/3 fleirtal. Trikset er då å foreslå vedtak som er enkle for styret å følge, som f.eks. vedtak om at styret skal gå til anskaffing av snøfreser til under 5000 kr, og ikkje vedtak om at styret skal kjøpe blå snøfreser med belter til under 2000 kr.

 

Dersom spørsmålet er komplisert og det er mange som har meiningar, så må du dele opp forslaga til vedtak. Då legg styret fyrst fram forslag til vedtak om å kjøpe snøfreser, ja eller nei. Dersom årsmøtet vedtek å kjøpe snøfreser så legg du fram nye forslag, f.eks. om det skal kjøpast brukt eller ny.

 

 

Små sameiger har nok i mykje større grad utfordringar med å innvolvere generalforsamlinga i for mange detaljar.

Detaljane i vedtaka er det i all hovudsak styret som har fått tillit til å bestemme gjennom styrevalget. Det er styret som ser på detaljane, andelseigarane som ikkje sitt i styret tek seg av dei store linjene.

Veldig mange av enkeltpersonar sine "gode" innspel kan styret med fordel ignorere, særlig når det gjeld detaljvurdering.

Spørsmålet om å kjøpe brukt eller nytt kan brytast ned i det enkle spørsmålet; kva har sameiget råd til? I all enkelheit så vil nykjøp medføre ein forholdsvis stor eingongskostnad og lave driftskostnadar, medan eit bruktkjøp vil være ei mindre investering med vil føre til større årlege driftskostnadar.

Styret må også gjere ei vurdering på kor store uforutsette utgifter sameiget kan tåle. Ofte vil den foretrukne løysninga være den dyre løysninga som garantert ikkje gir plutselege og store utgifter, og ikkje den billige løysninga som kan være billig eller kan bli kjempedyrt.

 

 

Ellers så er det lurt å avtale faste styremøter på fastsatt stad til fastsatt tid, som f.eks. den andre onsdagen kvar måned kl 18 hos styreleiar.

[Dubious]

Hvem skal bruke snøfreseren?

Jeg ser for meg at den blir stående ubrukt, hvor alle klager på at ingen bruker den

[Lid/Ran]

Det kom muligens ikke godt nok fram at snøfreser bare var brukt som et illustrerende eksempel, så betraktninger rundt akkurat dettet kjøpet er ikke så altfor interessant. Det er mer det prinsipielle jeg er ute etter - hvordan styret bør tenke når det legger fram saker og hvor mye de må la seg detaljstyre.

 

 

Innkjøp av snøfres ligg litt i grenseland mellom det som er vanleg forvaltning av eigendomen som styret sjølv styrer med, og det som går utover vanleg forvaltning og vedlikehald.

 

Dersom snøfresar er ei nødvendigheit for å forvalte eigendommen så kan styret sjølv gjere vedtak om dette så lenge ein kan bruke midlar som sameiget rår over (ikkje nødvendig å ta opp lån).

Dersom dette er ei investering som ligg utover vanleg forvaltning så må generalsforsamlinga vedta innkjøpet med 2/3 fleirtal. Trikset er då å foreslå vedtak som er enkle for styret å følge, som f.eks. vedtak om at styret skal gå til anskaffing av snøfreser til under 5000 kr, og ikkje vedtak om at styret skal kjøpe blå snøfreser med belter til under 2000 kr.

 

Dersom spørsmålet er komplisert og det er mange som har meiningar, så må du dele opp forslaga til vedtak. Då legg styret fyrst fram forslag til vedtak om å kjøpe snøfreser, ja eller nei. Dersom årsmøtet vedtek å kjøpe snøfreser så legg du fram nye forslag, f.eks. om det skal kjøpast brukt eller ny.

 

 

Små sameiger har nok i mykje større grad utfordringar med å innvolvere generalforsamlinga i for mange detaljar.

Detaljane i vedtaka er det i all hovudsak styret som har fått tillit til å bestemme gjennom styrevalget. Det er styret som ser på detaljane, andelseigarane som ikkje sitt i styret tek seg av dei store linjene.

Veldig mange av enkeltpersonar sine "gode" innspel kan styret med fordel ignorere, særlig når det gjeld detaljvurdering.

Spørsmålet om å kjøpe brukt eller nytt kan brytast ned i det enkle spørsmålet; kva har sameiget råd til? I all enkelheit så vil nykjøp medføre ein forholdsvis stor eingongskostnad og lave driftskostnadar, medan eit bruktkjøp vil være ei mindre investering med vil føre til større årlege driftskostnadar.

Styret må også gjere ei vurdering på kor store uforutsette utgifter sameiget kan tåle. Ofte vil den foretrukne løysninga være den dyre løysninga som garantert ikkje gir plutselege og store utgifter, og ikkje den billige løysninga som kan være billig eller kan bli kjempedyrt.

 

 

Ellers så er det lurt å avtale faste styremøter på fastsatt stad til fastsatt tid, som f.eks. den andre onsdagen kvar måned kl 18 hos styreleiar.

Takk for innspill!

 

Styrets vurdering var at snøfreser ikke kunne vurderes som en del av vanlig drift og forvaltning siden det har blitt fjernet snø med skuff og spade her i mange, mange år uten store kommerser. Og derfor ble det tatt til sameiermøtet selv etter massivt press fra enkelte om at styret måtte kjøpe umiddelbart. Siden prisen var så høy (over 5% av årlige fellesutgifter) så krevde det dessuten 2/3 i flertall.

 

Jeg er litt usikker på hva du mener er den beste eller riktige veien å gå med et forslag. Først sier du at man må dele kompliserte spørsmål opp dernest sier du, slik jeg også føler, at det bare er styret som ser hele bildet og at det er uhensiktsmessig å dele det opp. Mulig jeg misforstår noe i det du sier?

 

 

Hvem skal bruke snøfreseren?

Jeg ser for meg at den blir stående ubrukt, hvor alle klager på at ingen bruker den

Jeg ser ingen relevans i svaret ditt når det kommer til det jeg lurer på, men jeg kan garantere deg at den vil bli brukt. Når det er sagt så vil det neppe løse problematikken med skjev arbeidsfordeling - noe som av utgangspunktet for krav om fres. Men det er en helt annen diskusjon.

[The Avatar]

Jeg er litt usikker på hva du mener er den beste eller riktige veien å gå med et forslag. Først sier du at man må dele kompliserte spørsmål opp dernest sier du, slik jeg også føler, at det bare er styret som ser hele bildet og at det er uhensiktsmessig å dele det opp. Mulig jeg misforstår noe i det du sier?

 

I all hovudsak så må du ikkje la generalforsamlinga få jobbe for mykje med detaljane, dette er det styret som har fått fullmakt til å gjere.

 

Men dersom det likevel blir ei sak på generalforsamlinga så må du styre møtet slik at generalforsamlinga heile tida tek stilling til berre to enkle alternativ. Du må aldri legg fram ei sak med meir enn to forslag til vedtak, og dersom det er fleire forslag så må du dele opp saka. 

[PantZman]

Hvem skal bruke snøfreseren?

Jeg ser for meg at den blir stående ubrukt, hvor alle klager på at ingen bruker den

Vi har snøfreser i vårt sameie. Virket bra når vi hadde en pensjonist som var styreleder og tok på seg rollen som vaktmester.

 

Nå er det ikke mange dagene i året her langs kysten av nordvestlandet det er nok snø til at det er vits i å bruke snøfreser. Når det er snø er det vel bare jeg og kanskje et par andre (av ca 30 boenheter) som gidder å gjøre jobben.

Er vel maks 1/3 av boenhetene som stiller til dugnad også.

[krikkert]

Enhver organisasjon er forskjellig, men noen generelle betraktninger kan ses på som relativt allmenngyldige.

 

Aller viktigst er å kjenne organisasjonsformen og reglene som regulerer den. Det er forholdsvis lett med den nye 2018-loven om eierseksjonssameier.

 

Dernest handler det om å kjenne formålet til de forskjellige organene. Det er for eksempel styrets oppgave å iverksette årsmøtets vedtak. Det betyr at spørsmål om hvordan vedtaket skal iverksettes som hovedregel bør overlates til styret med mindre årsmøtet selv tar det opp eller det kreves tatt opp på årsmøtet.

 

Skaffe snøfreser: Årsmøtesak. Skal vi ha en snøfreser, ja eller nei. Det kan eventuelt stilles tilleggsspørsmål til votering om makspris.

Finansiering, valg av type, pris, mv: Styresak.

 

Kommer det et formelt forslag enten innenfor fristen før ordinært årsmøte, eller med tilstrekkelig signaturer til å utløse rett til ekstraordinært årsmøte, må styret forberede saken, eventuelt i dialog med forslagsstiller. Forslagsstiller kan utrede forslaget selv, eller styret kan gjøre det. Styret har alltid rett til å komme med forslag til vedtak (f.eks. "Forslaget bifalles ikke").

 

Kommer det et formelt forslag som er spesifisert med hva som skal kjøpes, og dette er innenfor fristen/har tilstrekkelig signaturer må dette forslaget behandles. Er styret uenig i forslaget kan styret innstille på at forslaget ikke skal bifalles. Stiller styret motforslag, og begge forslagene krever 2/3 flertall, vil begge forslagene falle hvis 2/3 flertall ikke oppnås for noen av dem.

[Lid/Ran]

I all hovudsak så må du ikkje la generalforsamlinga få jobbe for mykje med detaljane, dette er det styret som har fått fullmakt til å gjere.

 

Men dersom det likevel blir ei sak på generalforsamlinga så må du styre møtet slik at generalforsamlinga heile tida tek stilling til berre to enkle alternativ. Du må aldri legg fram ei sak med meir enn to forslag til vedtak, og dersom det er fleire forslag så må du dele opp saka.

 

Ja, utgangspunktet har vært at generalforsamlingen ikke skulle jobbe for mye med detaljene. Det som skjedde var vel at siden vi ønsket å være transparente så delte vi for mye av hva vi hadde tenkt og dermed tilsynelatende inviterte til diskusjon. Det er grunner til at vi ønsket å være transparente, men når folk ikke er rasjonelle eller sitter på nok kunnskap til å egentlig kunne mene noe om saken samtidig som at de tror at de gjør det (i motsetning til styret som la ned et betydelig arbeid), så blir alt bare feil. Lesson learned.

 

Men én ting gjorde vi rett. Det var ja/nei på alle forslag.

 

Enhver organisasjon er forskjellig, men noen generelle betraktninger kan ses på som relativt allmenngyldige.Aller viktigst er å kjenne organisasjonsformen og reglene som regulerer den. Det er forholdsvis lett med den nye 2018-loven om eierseksjonssameier.Dernest handler det om å kjenne formålet til de forskjellige organene. Det er for eksempel styrets oppgave å iverksette årsmøtets vedtak. Det betyr at spørsmål om hvordan vedtaket skal iverksettes som hovedregel bør overlates til styret med mindre årsmøtet selv tar det opp eller det kreves tatt opp på årsmøtet.Skaffe snøfreser: Årsmøtesak. Skal vi ha en snøfreser, ja eller nei. Det kan eventuelt stilles tilleggsspørsmål til votering om makspris.Finansiering, valg av type, pris, mv: Styresak.Kommer det et formelt forslag enten innenfor fristen før ordinært årsmøte, eller med tilstrekkelig signaturer til å utløse rett til ekstraordinært årsmøte, må styret forberede saken, eventuelt i dialog med forslagsstiller. Forslagsstiller kan utrede forslaget selv, eller styret kan gjøre det. Styret har alltid rett til å komme med forslag til vedtak (f.eks. "Forslaget bifalles ikke").Kommer det et formelt forslag som er spesifisert med hva som skal kjøpes, og dette er innenfor fristen/har tilstrekkelig signaturer må dette forslaget behandles. Er styret uenig i forslaget kan styret innstille på at forslaget ikke skal bifalles. Stiller styret motforslag, og begge forslagene krever 2/3 flertall, vil begge forslagene falle hvis 2/3 flertall ikke oppnås for noen av dem.

Takk, nok en gang krikkert. Dette var oppklarende. Det er slik vi har tenkt egentlig, men vi har åpnet for innsigelser og diskusjon ved å legge for mange detaljer i forslagene. Håpet var jo at folk skulle se at vi visste hva vi gjorde, at de skulle se at det var gjort et grundig arbeid slik at det ikke ble klager i etterkant, med det ble feil likevel. Og så noterer jeg dette med motforslag og 2/3-flertall, da tenkte jeg rett der.

[klingende]

Enhver organisasjon er forskjellig, men noen generelle betraktninger kan ses på som relativt allmenngyldige.

 

Aller viktigst er å kjenne organisasjonsformen og reglene som regulerer den. Det er forholdsvis lett med den nye 2018-loven om eierseksjonssameier.

 

Dernest handler det om å kjenne formålet til de forskjellige organene. Det er for eksempel styrets oppgave å iverksette årsmøtets vedtak. Det betyr at spørsmål om hvordan vedtaket skal iverksettes som hovedregel bør overlates til styret med mindre årsmøtet selv tar det opp eller det kreves tatt opp på årsmøtet.

 

Skaffe snøfreser: Årsmøtesak. Skal vi ha en snøfreser, ja eller nei. Det kan eventuelt stilles tilleggsspørsmål til votering om makspris.

Finansiering, valg av type, pris, mv: Styresak.

 

Kommer det et formelt forslag enten innenfor fristen før ordinært årsmøte, eller med tilstrekkelig signaturer til å utløse rett til ekstraordinært årsmøte, må styret forberede saken, eventuelt i dialog med forslagsstiller. Forslagsstiller kan utrede forslaget selv, eller styret kan gjøre det. Styret har alltid rett til å komme med forslag til vedtak (f.eks. "Forslaget bifalles ikke").

 

Kommer det et formelt forslag som er spesifisert med hva som skal kjøpes, og dette er innenfor fristen/har tilstrekkelig signaturer må dette forslaget behandles. Er styret uenig i forslaget kan styret innstille på at forslaget ikke skal bifalles. Stiller styret motforslag, og begge forslagene krever 2/3 flertall, vil begge forslagene falle hvis 2/3 flertall ikke oppnås for noen av

 

Eierseksjonsloven er ikke lett å forstå. Et sameie er vel ingen organisasjon i juridisk sammenheng. Såvidt jeg vet er et sameie ikke en juridisk person, og har følgelig ingen organer. Styret jobber vel for seksjonseierne. Når styret fatter vedtak så er det vel som seksjonseiernes motpart, og bør vel derfor avklare eventuelle tvister før vedtak gjennomføres. Styret deltar ikke i årsmøter, har følgelig ingen forslagsrett, men kan uttale seg i innkallingen.

Endret 18. mai 2019 av klingende

[Lid/Ran]

Eierseksjonsloven er ikke lett å forstå. Et sameie er vel ingen organisasjon i juridisk sammenheng. Såvidt jeg vet er et sameie ikke en juridisk person, og har følgelig ingen organer. Styret jobber vel for seksjonseierne. Når styret fatter vedtak så er det vel som seksjonseiernes motpart, og bør vel derfor avklare eventuelle tvister før vedtak gjennomføres. Styret deltar ikke i årsmøter, har følgelig ingen forslagsrett, men kan uttale seg i innkallingen.

Dette skjønner jeg ingenting av. Et eierseksjonssameie er da absolutt en organisasjon i juridisk sammenheng og det SKAL ha et styre og et årlig sameiermøte, som utgjør de to organene. Styret deltar selvsagt i årsmøtet siden de både plikter å arrangere møtet og siden styret i de aller fleste sammenhenger består av seksjonseiere. Styret har også forslagsrett, i alle fall i praksis, men det er mulig det er noen juridiske spissfindigheter (som jeg aldri har hørt om) i at det ikke er styret som sådan som har forslagsrett men styremedlemmene i kraft av å være seksjonseiere som har det.

 

Jeg er enig i at eierseksjonsloven ikk er så lett å forstå alltid, men er det mulig du blander med sameieloven her?

[zanta]

Har styret fått opplæring i hvordan et styre skal drives? Både HL og OBOS (og sikkert andre) tilbyr kurs i dette, og det er til stor nytte for alle styremedlemmene å delta.

[Lid/Ran]

Har styret fått opplæring i hvordan et styre skal drives? Både HL og OBOS (og sikkert andre) tilbyr kurs i dette, og det er til stor nytte for alle styremedlemmene å delta.

Nei, men det er på blokka. Utvalg og hyppighet er ikke allverden her vi bor og vi har bare hatt et fungerende styre i 11 måneder. 

 

Når det er sagt så tror jeg når det gjelder de store linjene at vi har ting på stell. Det er mye bra info om teorien rundt omkring. Det er når denne teorien skal ut i praksis at det blir litt hikke. Vårt hovedproblem er egentlig at en del seksjonseiere burde vært sendt på kurs for å skjønne hva et eierseksjonssameie er og hva de skrev under på når de var med å opprette det (evt skrev under kjøpekontrakt senere). Det har vært ekstremt mye krangling når styret har forsøkt å peke på aktivitet og ønsker som er i åpenbar strid med eierseksjonsloven og selv etter et titalls slike runder med påfølgende forklaringer så glir det bare ikke inn.

[klingende]

Dette skjønner jeg ingenting av. Et eierseksjonssameie er da absolutt en organisasjon i juridisk sammenheng og det SKAL ha et styre og et årlig sameiermøte, som utgjør de to organene. Styret deltar selvsagt i årsmøtet siden de både plikter å arrangere møtet og siden styret i de aller fleste sammenhenger består av seksjonseiere. Styret har også forslagsrett, i alle fall i praksis, men det er mulig det er noen juridiske spissfindigheter (som jeg aldri har hørt om) i at det ikke er styret som sådan som har forslagsrett men styremedlemmene i kraft av å være seksjonseiere som har det.

 

Jeg er enig i at eierseksjonsloven ikk er så lett å forstå alltid, men er det mulig du blander med sameieloven her?

 

 

I lovforslaget Prop. 39 L (2016–2017) står på side 118: "Et borettslag er for eksempel en selvstendig juridisk person i motsetning til et eierseksjonssameie. Det har følgelig vært et bevisst politisk valg å opprettholde to sammenslutningsformer med ulike regler for hver av dem, se eksempelvis Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 30–32. Et eierseksjonssameie forvalter midler på vegne av seksjonseierne, og er ikke en juridisk enhet med egne midler."

 

Etter gjeldende eierseksjonslov har årsmøtet den øverste myndigheten i sameiet, og årsmøtet kan ikke være et organ når sameiet ikke er en juridisk person. Av samme grunn kan ikke styret være et organ. På årsmøter er det kun seksjonseierne som kan delta med forslagsrett. Det er forskjellige habilitetsregler for styrevedtak og årsmøtevedtak.

[Lid/Ran]

I lovforslaget Prop. 39 L (2016–2017) står på side 118: "Et borettslag er for eksempel en selvstendig juridisk person i motsetning til et eierseksjonssameie. Det har følgelig vært et bevisst politisk valg å opprettholde to sammenslutningsformer med ulike regler for hver av dem, se eksempelvis Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 30–32. Et eierseksjonssameie forvalter midler på vegne av seksjonseierne, og er ikke en juridisk enhet med egne midler."

 

Etter gjeldende eierseksjonslov har årsmøtet den øverste myndigheten i sameiet, og årsmøtet kan ikke være et organ når sameiet ikke er en juridisk person. Av samme grunn kan ikke styret være et organ. På årsmøter er det kun seksjonseierne som kan delta med forslagsrett. Det er forskjellige habilitetsregler for styrevedtak og årsmøtevedtak.

Det kan godt være du har rett når det kommer til juridisk terminologi her. Ser at loven bruker ordet "myndighet", mens utallige nettsider av en eller annen grunn bruker "organ" om sameiermøtet og styret. I paragraf 58 står det dessuten "Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.", så det er litt forvirrende.

 

Men jeg ser likevel ikke hva du forsøker å si eller relevansen av det sett i lys av denne tråden. Det er et beslutningshierarki (organ eller ikke), styret har styreansvar nedfelt i lov, det er et foretak med organisasjonsnummer og definert organisasjonsform, styret kan delta på møtet, i praksis har de som regel (i kraft av å være seksjonseiere) også forslagsrett.

[klingende]

Det kan godt være du har rett når det kommer til juridisk terminologi her. Ser at loven bruker ordet "myndighet", mens utallige nettsider av en eller annen grunn bruker "organ" om sameiermøtet og styret. I paragraf 58 står det dessuten "Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.", så det er litt forvirrende.

 

Men jeg ser likevel ikke hva du forsøker å si eller relevansen av det sett i lys av denne tråden. Det er et beslutningshierarki (organ eller ikke), styret har styreansvar nedfelt i lov, det er et foretak med organisasjonsnummer og definert organisasjonsform, styret kan delta på møtet, i praksis har de som regel (i kraft av å være seksjonseiere) også forslagsrett.

 

Jeg tror du forstår at et sameie ikke er en juridisk person selv om styret har registrert det i foretaksregisteret som et sameie. Loven gjelder kun for fysiske og juridiske personer. Loven gjelder altså ikke for sameiet, men for reelle personer som kommunen, styremedlemmer og seksjonseiere.

 

Styret deltar ikke i årsmøter. Fordi sameiet ikke er en juridisk person så har det ingen egne rettigheter eller plikter som styret kan ivareta i et årsmøte. Det er først etter lovlige vedtak i årsmøtet at styret er gitt kompetanse i en sak. Jeg antar at det er praktisk informasjon.

[what_no2000]

Velkommen til forumet.

Minst følgende uttalelser i innleggende dine er åpenbart feilaktige, det ser du ved å lese Eierseksjonsloven, som du finner i fulltekst her https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 .
 

[...] og har følgelig ingen organer. [...] Styret deltar ikke i årsmøter [...]

 

[...] Av samme grunn kan ikke styret være et organ. [...]

[...] Styret deltar ikke i årsmøter. [...] Det er først etter lovlige vedtak i årsmøtet at styret er gitt kompetanse i en sak. [...]

§ 58 sier at styret er et organ, og at et eierseksjonssameie kan ha andre organer enn et styre.

§ 46 gir styret rett til å delta på årsmøtet, og gir styreleder plikt til å delta.

§ 57 og § 58 gir styret fullmakt til å fatte en lang rekke beslutninger uten vedtak på årsmøtet.
 

§ 46. Hvem som kan delta på årsmøtet

Alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale seg.

Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall.

En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det.

§ 57. Styrets oppgaver

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

§ 58. Styrets beslutningsmyndighet

Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.

Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

Endret 21. mai 2019 av what_no2000

[klingende]

Velkommen til forumet.

 

Minst følgende uttalelser i innleggende dine er åpenbart feilaktige, det ser du ved å lese Eierseksjonsloven, som du finner i fulltekst her https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 .

 

 

 

§ 58 sier at styret er et organ, og at et eierseksjonssameie kan ha andre organer enn et styre.

 

§ 46 gir styret rett til å delta på årsmøtet, og gir styreleder plikt til å delta.

 

§ 57 og § 58 gir styret fullmakt til å fatte en lang rekke beslutninger uten vedtak på årsmøtet.

 

 

Det er mange paragrafer i loven. Men et organ må uansett tilhøre en person. Når et sameie ikke en juridisk person så mangler den personen som styret kan være en del av. Så enkelt er det. Ordlyden i § 58 er fra forrige lov, altså før kommunen ble tatt inn som en beslutningstaker etter loven. Skal styret beslutte eiendomsskatten?

[what_no2000]

Det er mange paragrafer i loven.

Her har du faktisk rett, loven har hele 68 paragrafer.

 

Men et organ må uansett tilhøre en person. Når et sameie ikke en juridisk person så mangler den personen som styret kan være en del av. Så enkelt er det. Ordlyden i § 58 er fra forrige lov, altså før kommunen ble tatt inn som en beslutningstaker etter loven. Skal styret beslutte eiendomsskatten?

Her er du på bærtur. Ordlyden i § 58, både sitert tekst og linken til hele loven er gjeldene versjon av Eierseksjonsloven.

 

Det er forøvrig kommunestyret som har myndighet til å vedta eiendomskatt, det følger av Eigedomsskattelova § 2.

 

Hele Eigedomsskattelova finner du her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1975-06-06-29.

 

Har du flere spørsmål om eiendomskatt foreslår jeg at du oppretter en egen tråd.

 

§ 2. Kommunestyret avgjer om det skal skrivast ut eigedomsskatt i kommunen.

Endret 21. mai 2019 av what_no2000

[klingende]

Her har du faktisk rett, loven har hele 68 paragrafer.

 

 

Her er du på bærtur. Ordlyden i § 58, både sitert tekst og linken til hele loven er gjeldene versjon av Eierseksjonsloven.

 

Det er forøvrig kommunestyret som har myndighet til å vedta eiendomskatt, det følger av Eigedomsskattelova § 2.

 

Hele Eigedomsskattelova finner du her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1975-06-06-29.

 

Har du flere spørsmål om eiendomskatt foreslår jeg at du oppretter en egen tråd.

 

 

I forrige eierseksjonslov var ordet "organ" brukt mange ganger. I gjeldende lov står ordet kun en eneste gang - i § 58. Når dette sees i sammenheng med at det i lovforslaget er viet et helt kapittel nr 21 på å forklare at det aldri har vært meningen at sameiet skal være en juridisk person, så tilsier det at bruken av ordet organ er en utilsiktet feil. Det er altså ikke tilstrekkelig å lese loven.

 

Gjeldende eierseksjonslov er utvidet til også å regulere kommunens rettigheter og plikter. Da er det vittig at det fortsatt står at styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, for det betyr strengt tatt at styret skal bestemme eiendomskatten. Jeg ser naturligvis konflikten med andre lover, men det er en annen sak. Hodet må stikkes temmelig dypt i sanden for å unngå å se at jeg har et relevant poeng.

[Lid/Ran]

Jeg tror du forstår at et sameie ikke er en juridisk person selv om styret har registrert det i foretaksregisteret som et sameie. Loven gjelder kun for fysiske og juridiske personer. Loven gjelder altså ikke for sameiet, men for reelle personer som kommunen, styremedlemmer og seksjonseiere.

Jeg skjønner at et sameie ikke er en juridisk person. Problemet er alt det andre du sier.

 

Jeg forstår at du sannsynligvis driver en eller annen form for teoretisk juss-øvelse rundt dette med forholdet mellom en juridisk person og organ, men hva er det du forsøker å si? Hva er relevansen når det kommer til de spørsmålene jeg har rundt praktisk styrearbeid? Jeg skjønner at det for noen kan være både interessant og i noen sammenhenger relevant å diskutere hva som i juridisk forstand kan eller ikke kan være et "organ", men i den praktiske verden er det revnende likegyldig hva man kaller det. Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie. Det er ikke urimelig å kalle eller tenke på dem som organer eller beslutningsorganer selv om de eventuelt ikke er organer i lovens forstand. Jeg skriver "eventuelt" siden det er vanskelig å vite hva man skal tro om det du skriver siden du også kommer med uttalelser som er positivt feilaktige.