Arealsvikt i ny oppført leilighet

[Geekeern]

Hei,

Nylig overtatt en ny oppført leilighet jeg har kjøpt på prosjekt. 

Leiligheten er i salgsdokumentene oppgitt til å være 43 kvm BRA.

 

Der bla. soverom er oppgitt til å være 7,1 kvm, men levert 6,5 kvm.

 

I prospekttegningen er alle bruksenheter eller rom definert med navn. I dette tilfellet for soverom står det "SOVEROM" og arealet av soverommet "7,1 m2".

 

Når de detalj tegner planløsningen, og det avviker, så mener at jeg har retten på min side. De har heller ikke varslet meg om avviket verken før eller etter overtagelsen.

 

Det er avvik i andre rom, men soverom er det plager meg mest. Hva mener dere?

Endret 6. juli 2018 av Geekeern

[tigerdyr]

Hei,

Nylig overtatt en ny oppført leilighet jeg har kjøpt på prosjekt. 

Leiligheten er i salgsdokumentene oppgitt til å være 43 kvm BRA.

 

Der bla. soverom er oppgitt til å være 7,1 kvm, men levert 6,5 kvm.

 

I prospekttegningen er alle bruksenheter eller rom definert med navn. I dette tilfellet for soverom står det "SOVEROM" og arealet av soverommet "7,1 m2".

 

Når de detalj tegner planløsningen, og det avviker, så mener retten på min side. De har heller ikke varslet meg om avviket verken før eller etter overtagelsen.

 

Hva mener dere?

 

Det eneste interessante er hvor mye totalen eventuelt avviker. 

[Geekeern]

Det eneste interessante er hvor mye totalen eventuelt avviker. 

 

ikke nødvendigvis, sett flere saker der kjøper har fått medhold fordi det når de oppgir dette hvert rom for seg, så gir man forventing om hvor stort rommene er, og ikke bare total arealet.

[tigerdyr]

ikke nødvendigvis, sett flere saker der kjøper har fått medhold fordi det når de oppgir dette hvert rom for seg, så gir man forventing om hvor stort rommene er, og ikke bare total arealet.

 

Har du tilfeldigvis kilde på de sakene?  Er nysgjerrig på hvilke andre forhold som eventuelt har spilt inn.  Jeg leste mye om dette emnet for et år siden da jeg også har vært i igjennom en process med overtakelse av nybygg.  I mitt tilfelle ble det bare marginale forskjeller og ikke noe klage på. 

 

Jeg har liten tro på at om totalen stemmer greit, så vil det ha veldig lite å si for noen sak om en vegg tilfeldigvis er plassert 10 cm "feil" iflg tegning i salgsdokumentet.  Litt unøyaktigheter vil der altid være. 

[Ståle Nordlie]

Den sentrale dommen på dette er "Arealsviktdomen" (Rt-2003-612) fra Høyesterett. Saken gjelder avhendingslova, mens man i din sak antakelig (?) skal bruke bustadoppføringslova, men den er likevel relevant. Jeg kan sitere noen avsnitt fra dommen.
 

(35) Tidligere kunne en viss romslighet i forhold til arealmålinger begrunnes med at målingene ofte var omtrentlige. Mest gjaldt dette for større landeiendommer. I dag er teknikken forbedret slik at målinger kan utføres langt mer nøyaktig. For boligarealer har målinger generelt kunnet gjøres mer nøyaktig, selv om teknikken også her har gjort målingene både sikrere og enklere. Men tidligere var mål av boliger beheftet med metodisk usikkerhet: om målene inkluderte yttervegger, om forskjellige boder og kott skulle medtas og så videre. Dette er nå vesentlig forbedret ved at målemetodene er definert i Norsk Standard 3940 og gitt ulike betegnelser, slik som bruttoareal og boligareal. Denne utviklingen medfører at det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. I forbindelse med salg av boliger er det videre grunn til å trekke frem den bruk som i dag gjøres av statistikker over og sammenligninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Dermed øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger.
 
(36) Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.

 
Her er et eksempel fra senere rettspraksis, fra Frostating lagmannsrett ( LF-2007-121205), der man [med litt rot] bruker bustadoppføringslova. Retten trekker først fram, og siterer, høyesterettsdommen over. Så sier de: 
 

I dette tilfelle har kjøperne som foran nevnt basert seg på opplysninger gitt gjentatte ganger umiddelbart forut for avtaleinngåelsen om at noen arealreduksjon ikke ville finne sted. Om det aktuelle avvik på 5,6 % representerer en mangel må vurderes i lys av dette.

Høyesterett har i den nevnte dom funnet at en arealreduksjon på 10 kvm (8,9%) fra 112 til 102 kvm. klart representerer en mangel. Dette innebærer at spørsmålet må anses som noe mindre klart i nærværende sak, der det har skjedd en mindre prosentvis reduksjon av en større leilighet.
 
Det er ikke uten betydning hvordan arealet er redusert i forhold til de opprinnelige planer. Små leiligheter tåler mindre reduksjon enn store, og små rom mindre enn større rom.

Det må legges til grunn at leilighetene er redusert fra 151 til 142,5 kvm. I dette tilfelle har det som nevnt skjedd en ren nedskalering, hvor alle rom er redusert forholdsmessig like mye. Rommene er, med unntak av kjøkken/stue på ca 48 kvm., relativt små. Dette gjelder særlig i soveromsetasjen, der det største soverommet opprinnelig var på 11,5 kvm. Badet var etter de opprinnelige planer på 4,1 kvm, noe som nå er redusert til 3,9 kvm.

Ankemotpartene har uimotsagt forklart at reduksjonen har medført at det ikke er mulig å plassere et normalt badekar på baderommet.

Det er også av betydning, slik som berørt i sitatet ovenfor, om selgeren kan lastes for feilen. I dette tilfelle ligger årsaken på selgersiden, da endringene ble besluttet på bakgrunn av en feilvurdering av bygningsmyndighetenes vedtak.

Etter en helhetsvurdering, der det både er tatt hensyn til forholdene omkring avtaleinngåelsen, partenes forhold for øvrig, størrelsen på leiligheten, den absolutte og prosentvise reduksjon av arealet samt virkningen av den for beboerne, finner lagmannsretten at arealsvikten i dette tilfelle må anses som en mangel.

 

Her var altså lagmannsretten noe i tvil ved et avvik på 5,6%. 

 

 

 

Hvis du prøver å klage på at ett av rommene er 0,6 km2 mindre enn oppgitt tror jeg ikke du kommer langt. Vanligvis skal det mer til.

 

Skal du ha en sjanse må det være fordi du ikke hadde noen mulighet for å gjennomføre befaring av en uferdig bolig. Begrunnelsen for å gi litt slingringsmonn på areal faller da bort. Og/eller at selger kan klandres for feilen.

[tigerdyr]

Det er avvik i andre rom, men soverom er det plager meg mest. Hva mener dere?

 

Ser at du tok dette opp herinde allerede tidlig i mai.  Hva har egentlig skjedd siden da?  Har du hatt en dialog med utbyggeren? 

 

Hvis du fortsatt er veldig misfornøyd er det kanskje lite greit å selge unna istedet for å bo et sted hvor man irriterer seg over alt. 

 

Når det er sagt, så bør det ikke være overraskende at en 2-roms på ~40 m2 nødvendigvis er veldig trang uansett hvordan man vender og dreier det.  Litt som å kjøpe en mikrobil og klage på dårlig benplass og man ikke engang får med seg reol fra ikea med hjem. 

[zanta]

Leiligheten er i salgsdokumentene oppgitt til å være 43 kvm BRA.

 

Der bla. soverom er oppgitt til å være 7,1 kvm, men levert 6,5 kvm.

 

BRA er boligens innvendige areal, målt innenfor ytterveggene. Soverommets areal er trolig oppgitt målt til innerveggenes senterlinje.

[Geekeern]

Ser at du tok dette opp herinde allerede tidlig i mai.  Hva har egentlig skjedd siden da?  Har du hatt en dialog med utbyggeren? 

 

Hvis du fortsatt er veldig misfornøyd er det kanskje lite greit å selge unna istedet for å bo et sted hvor man irriterer seg over alt. 

 

Når det er sagt, så bør det ikke være overraskende at en 2-roms på ~40 m2 nødvendigvis er veldig trang uansett hvordan man vender og dreier det.  Litt som å kjøpe en mikrobil og klage på dårlig benplass og man ikke engang får med seg reol fra ikea med hjem. 

 

 

BRA er boligens innvendige areal, målt innenfor ytterveggene. Soverommets areal er trolig oppgitt målt til innerveggenes senterlinje.

 

 

Den sentrale dommen på dette er "Arealsviktdomen" (Rt-2003-612) fra Høyesterett. Saken gjelder avhendingslova, mens man i din sak antakelig (?) skal bruke bustadoppføringslova, men den er likevel relevant. Jeg kan sitere noen avsnitt fra dommen.

 

 

Her er et eksempel fra senere rettspraksis, fra Frostating lagmannsrett ( LF-2007-121205), der man [med litt rot] bruker bustadoppføringslova. Retten trekker først fram, og siterer, høyesterettsdommen over. Så sier de: 

 

 

Her var altså lagmannsretten noe i tvil ved et avvik på 5,6%. 

 

 

 

Hvis du prøver å klage på at ett av rommene er 0,6 km2 mindre enn oppgitt tror jeg ikke du kommer langt. Vanligvis skal det mer til.

 

Skal du ha en sjanse må det være fordi du ikke hadde noen mulighet for å gjennomføre befaring av en uferdig bolig. Begrunnelsen for å gi litt slingringsmonn på areal faller da bort. Og/eller at selger kan klandres for feilen.

 

 

men det er likevel ikke iht. forskriften, krav om 1,5 m radius tilpasset for rullestolbrukere. Det er målt 1,15 m radius på maksimale i rommet. Så der ryker dessverre utbygger på det kravet.  Vel å merke at 1,5 m er ikke anbefaling... det er minimumskrav.

[aklla]

Vurdert å prøve å heve kjøpet?

[Geekeern]

Vurdert å prøve å heve kjøpet?

 

Høy verdistigning i området, så tapet vil være større enn om jeg selger den videre. Det er snakk om prinsipp... jeg har betalt millioner kroner, og forventer at de forholder seg til avtalen. Er det avvik skal man rett og slett ha rett ha krav på prisavslag...!

[tigerdyr]

men det er likevel ikke iht. forskriften, krav om 1,5 m radius tilpasset for rullestolbrukere. Det er målt 1,15 m radius på maksimale i rommet. Så der ryker dessverre utbygger på det kravet.  Vel å merke at 1,5 m er ikke anbefaling... det er minimumskrav.

 

Det er 1,5 m i diameter, ikke radius, det er snakk om.  Rommet er nok stort nok for det hvis du ikke møblerer det noe særlig.

Endret 7. juli 2018 av tigerdyr

[aklla]

Høy verdistigning i området, så tapet vil være større enn om jeg selger den videre. Det er snakk om prinsipp... jeg har betalt millioner kroner, og forventer at de forholder seg til avtalen. Er det avvik skal man rett og slett ha rett ha krav på prisavslag...!

Så kan man jo spørre seg hvor stort prisavslag man bør få for en vegg som står noen cm feil.

Er soverommet helt firkantet er det snakk om 10cm i bredden og lengden, har dette en betydelig verdiforskjell for boligen?

 

Eller er det "tort og svie" du vil ha erstattning for?

[Geekeern]

Det er 1,5 m i diameter, ikke radius, det er snakk om.  Rommet er nok stort nok for det hvis du ikke møblerer det noe særlig.

man følger prospekttegningen, har de plassert en enkeltseng så gjør jeg det samme. Det handler om forventningstyre.

 

Det skal tilfredstille kravene når rommet er møblert, man skal tross alt sove på rommet... ikke ha et tomt rom.

[Geekeern]

Så kan man jo spørre seg hvor stort prisavslag man bør få for en vegg som står noen cm feil.

Er soverommet helt firkantet er det snakk om 10cm i bredden og lengden, har dette en betydelig verdiforskjell for boligen?

 

Eller er det "tort og svie" du vil ha erstattning for?

hadde det vært mulig, så hadde jeg foretrukket å få 7,1 kvm soverom fremfor prisavslag. Jeg er ikke interessert i prisavslag, da prisavslaget på nåværende tidspunkt kan være lite i forhold til verdistigningen om 10-15 år. 

 

Dessverre blir det nok prisavslag om jeg får medhold.

Endret 7. juli 2018 av Geekeern

[aklla]

hadde det vært mulig, så hadde jeg foretrukket å få 7,1 kvm soverom fremfor prisavslag. Jeg er ikke interessert i prisavslag, da prisavslaget på nåværende tidspunkt kan være lite i forhold til verdistigningen om 10-15 år. 

 

Dessverre blir det nok prisavslag om jeg får medhold.

Prisavslag du får nå har jo lite å si for verdistigningen fremover.

Og at soverommet er marginalt mindre enn tegningene har ingenting å si ift. fremtidig salg.

Ingen på visning kommer til å dra frem målebåndet på soverommet og konkludere med at her var det 10cm for lite plass, så denne vil jeg ikke ha..

 

Ellers er vel soverommet ca 2,55m x 2,55m?

Altså bør det være mer enn nok plass til 1,5m diameter med en vanlig 75cm bred enkeltseng.

Endret 7. juli 2018 av aklla

[Geekeern]

Prisavslag du får nå har jo lite å si for verdistigningen fremover.

Og at soverommet er marginalt mindre enn tegningene har ingenting å si ift. fremtidig salg.

Ingen på visning kommer til å dra frem målebåndet på soverommet og konkludere med at her var det 10cm for lite plass, så denne vil jeg ikke ha..

 

Ellers er vel soverommet ca 2,55m x 2,55m?

Altså bør det være mer enn nok plass til 1,5m diameter med en vanlig 75cm bred enkeltseng.

er ikke likesidig vegg... i tillegg har de skrudd fast en løpemeter skapp, slik som prospekttegningen viser. Og det er det som gjør at rommet ikke lenger tilfredstiller kravene  og nei, det er maksimal 1,15 cm i diameter på det lengste.  Normalt ville de fort si at det er stort nok plass ved inngangen, men døra skal kunne slå fullt ut, og derfor kan ikke dørens slag radius beregnes med. 

 

Om prisen pr kvm pr. dags dato er 50 000 kr, og det er 0,6 kvm så utgjør dette kanskje ikke så mye nå... men hva om 10-15 år når prisen fort stiger til 65 000 kr pr kvm.? 

 

Og ved salg av leiligheten har man opplysningsplikt. Ved feilopplysning vil lett kunne få problemer.

 

Bedre å ta problemstillingen med utbygger nå... 

[aklla]

I følge tegningene så er den ganske firkante

 

Og de 0,6kvm du mangler på soverommet er jo ikke borte, de er på stua og kjøkkenet. Flytter de veggen litt ut, så blir stua og kjøkkenet tilsvarende mindre.

Å flytte to vegger 10cm gjør ikke arealet på leiligheten verken større eller mindre.

[Geekeern]

I følge tegningene så er den ganske firkante

 

Og de 0,6kvm du mangler på soverommet er jo ikke borte, de er på stua og kjøkkenet. Flytter de veggen litt ut, så blir stua og kjøkkenet tilsvarende mindre.

Å flytte to vegger 10cm gjør ikke arealet på leiligheten verken større eller mindre.

 

Det trodde jeg også, helt til jeg faktisk målte opp... jeg mistenker at sjakten er blitt utvidet, slik at kjøkkenet har måttet blitt flyttet mot soverommet, og soverommet blitt krympet med 0,6 kvm.

 

Se side 31, punkt 3: https://www.sintef.no/globalassets/upload/ikke_sa_dyrt_likevel1.pdf

Vel å merke at døra slår innover mot soverommet, motsatt i forhold til tegningen i lenken over.

Endret 7. juli 2018 av Geekeern

[aklla]

Uansett hvordan du vrir på det, så blir ikke totalarealet til leiligheten 0,6kvm større av å flytte to vegger 10cm. Soverommet blir større, kjøkken og stue mindre.

[Geekeern]

Uansett hvordan du vrir på det, så blir ikke totalarealet til leiligheten 0,6kvm større av å flytte to vegger 10cm. Soverommet blir større, kjøkken og stue mindre.

har målt opp... kontrollert av en takstmann. Stue og kjøkken er uendret på kvadratmeter. Så der ha de utrolig nok klart å levere. men igjen, sjakt-veggen mot kjøkkenet stikker lenger ut enn prospekttegningen viser, så jeg mistenker at det er sjakten som har skylda for avviket.

 

Og for å understreke ifht. 1,5 diameter på soverommet... det er minimumskrav og ikke en "anbefaling" du kan lese mer om det i TEK10

 

---

 

Jeg kan velge å ta utbygger for kravet i forhold til diameter tilpasset rullestolbrukere, eller ta dem for avviket på 0,6 kvm.

TEK10 anbefaler soverom på minst 7 kvm for å oppfylle alle kravene for soverom... om utbygger klarere å tilfredstille kravene med soverom under 7 kvm så er det helt greit..., men om ikke det tilfredstiller alle KRAVENE.... så er ikke det godkjent som soverom.

Endret 7. juli 2018 av Geekeern