Utleie eller annen investering

[Anki79]

Vi er et par i midten av 30 årene som nesten har nedbetalt boliglånet vårt. Vi vil nå finne noe annet å investere i. Vi tenker langsiktig sparing, både for vår egen del, og for våre barns del til de skal studere/kjøpe egne boliger (har mange barn).

 

Vi kikker på utleieboliger, og sparer også noe i fond pr mnd. Jeg har lest litt rundt på nettet ang. hva som lønner seg å investere i av fond eller utleieleilighet. Det nevnes flere steder at det er dumt å binde egenkapital opp i utleieleilighet framfor å f.eks spare i aksjefond. Men jeg forstå ikke helt hvordan dette kan ha seg. I forhold til de kalkylene vi har gjort, vil utleieleiligheten hovedsaklig bli finansiert at utleieinntektene, og ikke av egne sparepenger. Jeg har da iberegnet alt av utgifter som følger med leiligheten, samt renter på lånet (og deler av avdraget vil også bli betalt av leieinntektene). Hva av vår egenkapital er det da som blir bundet i utleieleiligheten? Er det kun den delen av avdragene som ikke dekkes av utleieinntektene?Føler jeg har misforstått noe ang. utleie og egenkapital. Er det noen som kan hjelpe meg på rett spor?

 

På forhånd takk!

 

 

[krikkert]

Ein utleigebustad er lite likvid - det tek lang tid og mykje penger å selje han, i motsetnad til eit fond. Det er det som ligg i å binde opp mykje eigenkapital - formua di ligg i boligen, og avkastninga på boligen (leigeinntekta) går til å auke bunden låg-likvid formue.

[Anki79]

Takk for svar!

 

Forstår det fortsatt ikke jeg.... Leieinntektene ville vi ikke fått dersom vi ikke hadde hatt utleieboligen, så de pengene er vel ikke å regne som vår formue? Hvilken formue er det du mener som ligger i boligen? Er dette kun for de som kjøper boligen for allerede opparbeidet formue, eller også for de som tar lån for å finansiere boligen? Er da det som tenkes, at vi kunne heller lånt penger for å sette på fond? I steden for å låne for å kjøpe utleie bolig? Og da det er den lånte "formuen" som bindes?

 

Jeg forstår det at den er lite likvid, men vi tenker på det som en langsiktig form for sparing. Altså at leietager betaler ned boligen for oss, og vi da kan selge boligen om f.eks 30 år, og så er da lånet nedbetalt av noen andre enn oss.

 

Vil så gjerne klare å forstå dette, for å se om det er noe vi burde gå for.

[hfthomas]

Jeg ser også etter utleiebolig, og har funnet ut at det er veldig lite penger å tjene på det. Kanskje 5% i året i forhold til hva man putter inn(kommer selvfølgelig an på kjøpspris). Og som en investor skal man vel egentlig ikke være fornøyd med det. Men, kanskje dere er det. Hvis dere går i + hver mnd med utgifter og lån, så er det jo ikke dumt. Bare husk på at det koster ganske mye med megler og andre ting ved eventuelt salg, så det tar "lang" tid bare å dekke opp de utgiftene(om dere en dag skal selge)

Og så er det som krikkert sier, at dere får penger inn i boligen og ikke på deres egen konto. Det man bør lete etter er penger rett inn på kontoen.

 

Har du regnet 25% skatt på inntekt? Det jeg leter etter er bolig med utleiedel, for da kan jeg eie min egen enebolig og kanskje bo gratis om jeg finner rette objektet. Må ha folk oppå deg, men for min del er det ihvertfall bedre enn å bo i et leilighetskompleks

 

Men, her er problemet. Jeg har kanskje en helt annen plan enn dere har. Jeg har f.eks planer om å til slutt leve av passiv inntekt og ikke ha en tradisjonell jobb, mens dere skal sikre dere og barna deres. Mine (og andres) tips trenger ikke å være fasiten for dere.

 

 

Jeg har en kollega/kompis som eier 3 utleieenheter. 2 leiligheter og 2.etasje i huset sitt. Han kjøpte først to leiligheter som var veldig billig, og fikset litt opp selv sånn at verdien på de økte litt. Nå leier han de ut for 8-9000 hver. Dette var mens han bodde i andre etasje i leiligheten på huset. Litt etterpå ble leiligheten under han lagt ut på tvangssalg(snakk om flaks), og han slo til. Poenget er at man kan finne bra dealer hvis man bare leter litt og gjør litt selv.

 

Men, om dere kjøper en utleieenhet, så pass på å spar opp ved siden av (det trur jeg dere gjør uansett?). Sett av 10% av inntekten til sparing om dere har råd til det. Skulle det dukke opp en boligkrise, så mister dere mye av kapitalen fordi mye av det er i boligene dere eier. Om dere da har penger ved siden av så har dere faktisk penger til å slå til på mange gode dealer.

Endret 16. oktober 2014 av hfthomas

[xibriz]

Se på følgende eksempel:

 

Du kjøper en utleiebolig for 1 000 000,- Dette finansierer du med 200 000,- av egne penger å 800 000,- i lån.

Leieinntektene dekker lånet, dermed øker din formue (hvis prisene holder seg uendret).

 

Alternativ to: Du investerer 200 000,- i fond, å dette går opp eller ned.

 

Hvis du nå skulle realisere gevinsten/tapet så er det dyrt (megler) og tidkrevende å selge utleieboligen, men lett å cashe ut fondet.

 

Dermed er formuen din "bundet" i utleieboligen.

[Anki79]

Jeg ser også etter utleiebolig, og har funnet ut at det er veldig lite penger å tjene på det. Kanskje 5% i året i forhold til hva man putter inn(kommer selvfølgelig an på kjøpspris). Og som en investor skal man vel egentlig ikke være fornøyd med det. Men, kanskje dere er det. Hvis dere går i + hver mnd med utgifter og lån, så er det jo ikke dumt. Bare husk på at det koster ganske mye med megler og andre ting ved eventuelt salg, så det tar "lang" tid bare å dekke opp de utgiftene(om dere en dag skal selge)

Og så er det som krikkert sier, at dere får penger inn i boligen og ikke på deres egen konto. Det man bør lete etter er penger rett inn på kontoen.

 

Har du regnet 25% skatt på inntekt? Det jeg leter etter er bolig med utleiedel, for da kan jeg eie min egen enebolig og kanskje bo gratis om jeg finner rette objektet. Må ha folk oppå deg, men for min del er det ihvertfall bedre enn å bo i et leilighetskompleks

 

Men, her er problemet. Jeg har kanskje en helt annen plan enn dere har. Jeg har f.eks planer om å til slutt leve av passiv inntekt og ikke ha en tradisjonell jobb, mens dere skal sikre dere og barna deres. Mine (og andres) tips trenger ikke å være fasiten for dere.

 

 

Jeg har en kollega/kompis som eier 3 utleieenheter. 2 leiligheter og 2.etasje i huset sitt. Han kjøpte først to leiligheter som var veldig billig, og fikset litt opp selv sånn at verdien på de økte litt. Nå leier han de ut for 8-9000 hver. Dette var mens han bodde i andre etasje i leiligheten på huset. Litt etterpå ble leiligheten under han lagt ut på tvangssalg(snakk om flaks), og han slo til. Poenget er at man kan finne bra dealer hvis man bare leter litt og gjør litt selv.

 

Men, om dere kjøper en utleieenhet, så pass på å spar opp ved siden av (det trur jeg dere gjør uansett?). Sett av 10% av inntekten til sparing om dere har råd til det. Skulle det dukke opp en boligkrise, så mister dere mye av kapitalen fordi mye av det er i boligene dere eier. Om dere da har penger ved siden av så har dere faktisk penger til å slå til på mange gode dealer.

 

Ja, jeg har regnet med skatt av leieinntekter. Trodde det var 28%. Pluss alt av andre utgifter, som kommunale avgifter, forsikring mm.

 

Vi eier allerede en enebolig med utleieleilighet, så får inn en del tusen i mnd på dette. Er derfor vi har klart å betale ned boliglånet vårt så pass fort som vi har. Har derfor fått frigjort lånet vårt (har fleksilån), så tenkte det kunne lønne seg å kjøpe utleiebolig for det. Da vil jo leietagerne betale ned lånet for oss via leieinntekten, og vi kan om 30 år selge leiligheten og da sitte med hele salgsprisen på bok (bortsett fra melerhonorar mm) uten å ha betalt ned lånet selv.

 

Prisene her vi bor er relativt lave, og leiemarkedet er presset (mye studenter og unge familier). Kan få en ok utleiebolig på 75-100 kvadrat til 1-1,5 mill totalt (iberegnet litt egeninnsats med oppussing). Med en leieinntekt på 7500-10 000 kr pr mnd. Så i forhold til mine kalkyler, vil vi gå ca i null pr mnd. Men må jo ta høyde for at det kanskje er noen mnd den ikke blir leid ut. Men vi har nå leid ut leiligheten i vår bolig i 6,5 år, og har ennå ikke hatt en mnd uten leieinntekt.

 

I og med at alt ved leiligheten betaler seg selv, så vil vi fortsatt kunne sette våre egne sparepenger (altså overskuddet fra lønn fratrukket alle våre egne utgifter) i fond ol. Så ut over at det selvsagt er en risiko med investering i bolig (er jo risiko ved alle former for investering - også fond), så ser jeg ikke hvordan vi kan tape på dette. Men føler det er noe jeg ikke har skjønt ennå...

[Anki79]

Se på følgende eksempel:

 

Du kjøper en utleiebolig for 1 000 000,- Dette finansierer du med 200 000,- av egne penger å 800 000,- i lån.

Leieinntektene dekker lånet, dermed øker din formue (hvis prisene holder seg uendret).

 

Alternativ to: Du investerer 200 000,- i fond, å dette går opp eller ned.

 

Hvis du nå skulle realisere gevinsten/tapet så er det dyrt (megler) og tidkrevende å selge utleieboligen, men lett å cashe ut fondet.

 

Dermed er formuen din "bundet" i utleieboligen.

 

Ja, dette skjønner jeg Men vi tenker å låne hele summen til kjøp av utleieboligen, dermed er ikke noe av vår egenkapital bundet i leiligheten.

[hfthomas]

 

Jeg ser også etter utleiebolig, og har funnet ut at det er veldig lite penger å tjene på det. Kanskje 5% i året i forhold til hva man putter inn(kommer selvfølgelig an på kjøpspris). Og som en investor skal man vel egentlig ikke være fornøyd med det. Men, kanskje dere er det. Hvis dere går i + hver mnd med utgifter og lån, så er det jo ikke dumt. Bare husk på at det koster ganske mye med megler og andre ting ved eventuelt salg, så det tar "lang" tid bare å dekke opp de utgiftene(om dere en dag skal selge)

Og så er det som krikkert sier, at dere får penger inn i boligen og ikke på deres egen konto. Det man bør lete etter er penger rett inn på kontoen.

 

Har du regnet 25% skatt på inntekt? Det jeg leter etter er bolig med utleiedel, for da kan jeg eie min egen enebolig og kanskje bo gratis om jeg finner rette objektet. Må ha folk oppå deg, men for min del er det ihvertfall bedre enn å bo i et leilighetskompleks

 

Men, her er problemet. Jeg har kanskje en helt annen plan enn dere har. Jeg har f.eks planer om å til slutt leve av passiv inntekt og ikke ha en tradisjonell jobb, mens dere skal sikre dere og barna deres. Mine (og andres) tips trenger ikke å være fasiten for dere.

 

 

Jeg har en kollega/kompis som eier 3 utleieenheter. 2 leiligheter og 2.etasje i huset sitt. Han kjøpte først to leiligheter som var veldig billig, og fikset litt opp selv sånn at verdien på de økte litt. Nå leier han de ut for 8-9000 hver. Dette var mens han bodde i andre etasje i leiligheten på huset. Litt etterpå ble leiligheten under han lagt ut på tvangssalg(snakk om flaks), og han slo til. Poenget er at man kan finne bra dealer hvis man bare leter litt og gjør litt selv.

 

Men, om dere kjøper en utleieenhet, så pass på å spar opp ved siden av (det trur jeg dere gjør uansett?). Sett av 10% av inntekten til sparing om dere har råd til det. Skulle det dukke opp en boligkrise, så mister dere mye av kapitalen fordi mye av det er i boligene dere eier. Om dere da har penger ved siden av så har dere faktisk penger til å slå til på mange gode dealer.

 

Ja, jeg har regnet med skatt av leieinntekter. Trodde det var 28%. Pluss alt av andre utgifter, som kommunale avgifter, forsikring mm.

 

Vi eier allerede en enebolig med utleieleilighet, så får inn en del tusen i mnd på dette. Er derfor vi har klart å betale ned boliglånet vårt så pass fort som vi har. Har derfor fått frigjort lånet vårt (har fleksilån), så tenkte det kunne lønne seg å kjøpe utleiebolig for det. Da vil jo leietagerne betale ned lånet for oss via leieinntekten, og vi kan om 30 år selge leiligheten og da sitte med hele salgsprisen på bok (bortsett fra melerhonorar mm) uten å ha betalt ned lånet selv.

 

Prisene her vi bor er relativt lave, og leiemarkedet er presset (mye studenter og unge familier). Kan få en ok utleiebolig på 75-100 kvadrat til 1-1,5 mill totalt (iberegnet litt egeninnsats med oppussing). Med en leieinntekt på 7500-10 000 kr pr mnd. Så i forhold til mine kalkyler, vil vi gå ca i null pr mnd. Men må jo ta høyde for at det kanskje er noen mnd den ikke blir leid ut. Men vi har nå leid ut leiligheten i vår bolig i 6,5 år, og har ennå ikke hatt en mnd uten leieinntekt.

 

I og med at alt ved leiligheten betaler seg selv, så vil vi fortsatt kunne sette våre egne sparepenger (altså overskuddet fra lønn fratrukket alle våre egne utgifter) i fond ol. Så ut over at det selvsagt er en risiko med investering i bolig (er jo risiko ved alle former for investering - også fond), så ser jeg ikke hvordan vi kan tape på dette. Men føler det er noe jeg ikke har skjønt ennå...

 

 

Ja mente 28% Skrev feil. 27% i år faktisk

 

10000 i mnd for en leilighet på 1,5 er 5,76% i året når jeg har regnet med skatt. Har da ikke tatt med andre utgifter og renter på lån, og det er regnet med at man har utleie alle 12 måneder hvert år. Dette er også regnet ut ifra at boligprisene holder seg. Går de opp er jo det bra, går de ned så kan det fort gå i minus, og mange år med betaling fra leieboere går tapt. Det er her jeg mener grunnen er til at du bør være i pluss hver måned, altså at noe av leieinntektene går rett inn på kontoen deres. Si du klarer å få inn 1500-3000 rett inn på konto fra utleierne, så er dette de pengene som er mest sikret, og som man kan investere fortest mulig videre/spare. Og det er her du tjener på å leie ut. Jeg forstår tankegangen din med at pengene kommer inn uansett, men det mest gunstige er å få noe rett inn på kontoen, for da er de deres uansett hva markedet sier(kommer an på om du vil investere de i enda en ny leilighet, fond eller bare spare).

[Anki79]

Takk for svar og god hjelp! Er litt klarere for meg nå hvordan tankegangen rundt dette er.

[newman221]

Er ikke bare stas med fond heller... Skagenfondet "Vekst" har duppet 10% på ca 2 uker nå...

[Janbanan123]

Håper alle dere bolighaier får smake samme medisin en gang. Dere blir rike på andres ulykke.

Nå er det på tide å gjøre det veldig lite lukrativt å spekulere i bolig.

[wampster]

Håper alle dere bolighaier får smake samme medisin en gang. Dere blir rike på andres ulykke.

Nå er det på tide å gjøre det veldig lite lukrativt å spekulere i bolig.

1, Bolighai av å ha en (1) ! utleieleilighet?

Den var ny.

 

2, Rike på andres ulykke ?

[Janbanan123]

 

Håper alle dere bolighaier får smake samme medisin en gang. Dere blir rike på andres ulykke.

Nå er det på tide å gjøre det veldig lite lukrativt å spekulere i bolig.

1, Bolighai av å ha en (1) ! utleieleilighet?

Den var ny.

 

2, Rike på andres ulykke ?

 

 

Ja. Dere er bolighaier, En hai lever på andre sin lidelse akkurat som dere tar fra fattige som ikke kan kjøpe bolig. Dere blir rikere og rikere og de fattige blir fattigere og fattigere, staten hjelper også dere med dette.

 

Det er et ordtak som heter: dont hate the player, hate the game. Dette kan brukes i stor grad om boligpolitikken i Norge, den er usolidarisk og elendig på alle måter.

Endret 16. oktober 2014 av Janbanan123

[The Avatar]

Det er stor forskjell på å være bolighai og utleiger.

 

Ein bolighai er nokon som spekulerer i å bryte lovene, eller legge seg så tett opp i gråsonene som det er mulig å komme med det formål å tjene mest mulig medan ein betaler minst mulig.

 

Ein utleigar er nokon som har ein bolig som ein gjer tilgjengelig slik at andre får seg ein bolig. Følger ein husleigelova så er leigetakaren godt beskytta mot å bli utnytta.

[wampster]

 

 

Håper alle dere bolighaier får smake samme medisin en gang. Dere blir rike på andres ulykke.

Nå er det på tide å gjøre det veldig lite lukrativt å spekulere i bolig.

1, Bolighai av å ha en (1) ! utleieleilighet?

Den var ny.

 

2, Rike på andres ulykke ?

 

 

Ja. Dere er bolighaier, En hai lever på andre sin lidelse akkurat som dere tar fra fattige som ikke kan kjøpe bolig. Dere blir rikere og rikere og de fattige blir fattigere og fattigere, staten hjelper også dere med dette.

 

 

Ulykke.. Lidelse..

Så for deg så er alle som leier bolig ulykkelig og lider?

Kjøper ikke helt den..

 

Hvert sitt synspunkt riktignok.

[The Avatar]

Til trådstarter:

 

Før du bestemmer deg for kva du vil investere i så er det viktig at du tenker over kor stor risiko du er villig til å ta. På generelt grunnlag så er det potensielle avkastninga høg dersom ein går for høgrisikosparing. Om ein forvalter pengane sine som lavrisiko investering så vil ein normalt kunne forvente lav avkastning.

 

Personleg så ville eg ikkje gått for utleigebolig med mindre dere finner ei god investering.

Fordelen med utleigebolig er at dere til ei viss grad kan auke verdien gjennom rein eigeninsatts i form av oppussing. Men det krever at dere får kjøpt billeg, og får ein god pris når dere leiger ut.

Eg synes at risikoen for uforutsette utgifter er litt for store dersom dere må kjøpe bolig (med lån) for å leige ut.

Ein ting er boligprisane og usikkerheita der, men ein anna ting er at som utleiger så forplikter du å vedlikeholde boligen. I din eigen bolig så kan du til ei viss grad utsette enkelte vedlikeholdsoppgåver, men når du leiger ut så vil manglande vedlikehold føre til at leigetakaren holder igjen eller trekker ifrå husleige.

 

Du vil også ha risikoen med å gå på eit tap dersom leigetakaren slutter å betale husleige slik at dere må gå til tvangsutkastelse. Eller dersom leiligheita blir ståande tom i eit par måneder. Det er ikkje mange månedane med tomgang som skal til før heile fortjenesten forsvinner.

 

Disse risikoane må du veg opp mot risikoen i det aksjefondet som du tenker på som alternativ.

[Janbanan123]

Som sagt, jeg har ikke noe personlig i mot utleiere, jeg hater ikke spilleren, bare spillet.

 

Problemet er at det skal ikke være lukrativt å sitte på flere boliger enn den ene man bor i. Alt annet er med på å drive prisen unaturlig opp, bare se hvordan boligmarkedet har blitt i Norge de siste 20 årene. Det er absurd.

 

I Tyskland så er det bare rundt 20-40% som eier sin egen bolig, nettop fordi boligpolitikken gjør det å leie like bra som å eie. Slik skal det være, det skal ikke være slik at de som eier skal betale ned gjelden, vedlikehold og modernisering. I Tyskland så betaler leietagerne bare for vedlikehold og modernisering.

 

Det viktigste her er at det skal ikke være dårligere å leie enn å eie.

[The Avatar]

Som sagt, jeg har ikke noe personlig i mot utleiere, jeg hater ikke spilleren, bare spillet.

 

Problemet er at det skal ikke være lukrativt å sitte på flere boliger enn den ene man bor i. Alt annet er med på å drive prisen unaturlig opp, bare se hvordan boligmarkedet har blitt i Norge de siste 20 årene. Det er absurd.

 

I Tyskland så er det bare rundt 20-40% som eier sin egen bolig, nettop fordi boligpolitikken gjør det å leie like bra som å eie. Slik skal det være, det skal ikke være slik at de som eier skal betale ned gjelden, vedlikehold og modernisering. I Tyskland så betaler leietagerne bare for vedlikehold og modernisering.

 

Det viktigste her er at det skal ikke være dårligere å leie enn å eie.

 

Dette er langt over off-topic, men om det ikkje er lukrativt å ha fleire boliger som ein kan leige ut så vil det bli for lite boliger. Det er langt ifrå alle som har økonomi til å få bygd noke sjølv og då er dei avhengig av å leige. Om det ikkje er gunstig å tilby utleigeleiligheiter så vil det også føre til at ingen vil bruke pengane sine på å bygge utleigeboliger då dei får større avkastning for mindre arbeid andre plassar.

[Anki79]

Målet for oss er ikke å bli rike, men å sikre våre barns framtid. Fordi vi har jobbet oss mange år gjennom skole, og har fått oss gode jobber hvor vi yter 100 % og mer enn det, så skal vi ikke bli trakasert. Jeg er selv rimelig irritert på NAV-ere som fint kunne vært ute i jobb, men som sitter hjemme, rett og slett fordi de ikke gidder å jobbe. Vet at mange har gyldig grunn for trygd, og da er det helt greit, men mange har det faktisk IKKE (kjenner personlig noen av disse). Og de subsidierer vi med våre skattepenger, som vi faktisk jobber og sliter for.

 

Så dette synes jeg var unødvendig - Janbanan.

[Janbanan123]

 

Som sagt, jeg har ikke noe personlig i mot utleiere, jeg hater ikke spilleren, bare spillet.

 

Problemet er at det skal ikke være lukrativt å sitte på flere boliger enn den ene man bor i. Alt annet er med på å drive prisen unaturlig opp, bare se hvordan boligmarkedet har blitt i Norge de siste 20 årene. Det er absurd.

 

I Tyskland så er det bare rundt 20-40% som eier sin egen bolig, nettop fordi boligpolitikken gjør det å leie like bra som å eie. Slik skal det være, det skal ikke være slik at de som eier skal betale ned gjelden, vedlikehold og modernisering. I Tyskland så betaler leietagerne bare for vedlikehold og modernisering.

 

Det viktigste her er at det skal ikke være dårligere å leie enn å eie.

 

Dette er langt over off-topic, men om det ikkje er lukrativt å ha fleire boliger som ein kan leige ut så vil det bli for lite boliger. Det er langt ifrå alle som har økonomi til å få bygd noke sjølv og då er dei avhengig av å leige. Om det ikkje er gunstig å tilby utleigeleiligheiter så vil det også føre til at ingen vil bruke pengane sine på å bygge utleigeboliger då dei får større avkastning for mindre arbeid andre plassar.

 

 

Jeg er faktisk kronisk syk og ble kronisk syk før jeg ble 18 år gammel. Tror du det jeg vil gå på livsviktige medisiner med bivirkninger hele livet? Tror du det er lett å komme ut i arbeidsliv når jeg ble kronisk syk i så ung alder? Skal jeg lide fordi noen misbruker velferdsstaten? Skal alle muslimer lide fordi noen muslimer begår terrorhandlinger?

 

Staten hadde massiv utbygging rett etter krigen og jeg syns godt "vi" kan begynne å ta vare på våre vanskeligstilte i boligmarkedet. Norge bruker 15 ganger så mye penger på skattesubsidier i forhold til hva vi bruker på bostøtte. Norge bruker også minst penger i hele Europa på å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet.

 

Så jeg sier til trådstarter: Ikke spekuler i ny bolig. Vær et medmenneske og enten spar i banken eller spekuler i aksjer.

Endret 16. oktober 2014 av Janbanan123