Feil opplysninger i tilstandsrapport

[Gjest ade18...a76]

Hei!

Vi selger en bolig som vi kjøpte på slutten av 2022. Når jeg sammenligner tilstandsrapporten fra da med nå finner jeg at takstmannen fra den gangen har gjort en rekke feil:

- Hovedstoppekran: Takstmann i 2022 har kontrollert hovedstoppekran i leiligheten og gitt TG 0/1 på denne, men det er ingen hovedstoppekran i leiligheten og i 2025 får vi dermed TG2 på dette. 

- Ventilasjon på bad: I 2022 har takstmannen registrert at det er mekanisk ventilasjon på badet og gitt tilstandsgrad 0/1, men det er kun naturlig avtrekk her og dermed gies leiligheten vår TG 2. 

- Vannrør på kjøkken: Takstmannen i 2025 har avdekket en ukjent problemstilling med rør på kjøkken som gir TG2 (noe om at vannrør ikke er plugget mot varerør) Dette ble ikke avdekket av takstmann i 2022. 

Vi ønsker å klage / søke kompensasjon på bakgrunn av faktafeilene i den første rapporten. Muligens også at den første takstmannen ikke avdekket svakhetene med rørene på kjøkkenet. Tror noen at vi har en sak? 

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Darkbill]

Antakeligvis ikke. De første feil burde dere oppdaget tidligere, ikke 2-3 år senere. 

[afterall]

Hva med boligkjøperforsikring eller innboforsikring? 

 

[toralfb]

Har dere opplevd noe tap som følge av feilene? Lavere salgspris er vanskelig vurdere vil jeg anta?

[obygda]

Slike feil får hele systemet til å fremstå som råttent. Min erfaring er at takstmenn og eiendomsmeglere ofte er venner og at de snakker sammen slik at taktsrapporten kan finpusses før den legges frem. Her kan megler ofte snakke frem boligens verdi eller korrigere opplysninger. I denne prosessen så forundrer det meg ikke at man "glemmer" eller utelater visse mangler.

Endret 10. juni av obygda

[Gjest ade18...a76]

Darkbill skrev (52 minutter siden):

Antakeligvis ikke. De første feil burde dere oppdaget tidligere, ikke 2-3 år senere. 

Hvorfor tenker du at det er relevant når jeg oppdaget det? Jeg har vurdert informasjon som vi fikk fra takstmann / selger som korrekt inntil ny informasjon ble oppdaget av en annen takstmann. 

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Gjest ade18...a76]

afterall skrev (52 minutter siden):

Hva med boligkjøperforsikring eller innboforsikring? 

 

Boligkjøperforsikring gjelder kun et år og innboforsikring vil nok heller ikke dekke dette. Mulig at vi er dekket av boligselgerforsikringen til selger fra da vi kjøpte i 2022.

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Gjest ade18...a76]

obygda skrev (31 minutter siden):

Slike feil får hele systemet til å fremstå som råttent. Min erfaring er at takstmenn og eiendomsmeglere ofte er venner og at de snakker sammen slik at taktsrapporten kan finpusses før den legges frem. Her kan megler ofte snakke frem boligens verdi eller korrigere opplysninger. I denne prosessen så forundrer det meg ikke at man "glemmer" eller utelater visse mangler.

Vet ikke om dette stemmer, men i tillegg til de åpenbare feilene fra 2022 har takstmannen kontrollert masse greier forrige takstmann ikke kontrollerte og resultatet er dermed at leiligheten vår fremstår som mye mer slitt enn for 2 år siden. Så ja, jeg også blir litt oppgitt over dette systemet!!

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Gjest ade18...a76]

toralfb skrev (45 minutter siden):

Har dere opplevd noe tap som følge av feilene? Lavere salgspris er vanskelig vurdere vil jeg anta?

Ikke noe direkte tap, nei.

Men er det egentlig ikke en dobbeleffekt her? Vi har kjøpt en leilighet som er i dårligere stand enn det som fremgikk av rapporten. Dersom man antar at dette gir 2% lavere salgspris nå, så må man jo anta at det ga 2% høyere kjøpspris i sin tid..

Anonymous poster hash: ade18...a76

[toralfb]

Ta kontakt med takstmann som laget tilstandsrapport i 2022. Legg ved ny tilstandsrapport og spør om årsak til de er ulike? 

[Gjest ade18...a76]

toralfb skrev (23 minutter siden):

Ta kontakt med takstmann som laget tilstandsrapport i 2022. Legg ved ny tilstandsrapport og spør om årsak til de er ulike? 

Det er samme selskap som har laget begge rapportene, så jeg har henvendt meg til dem. Jeg har lagt ved rapporten og bedt om tilbakemelding, men foreløpig svar er om jeg kan dokumentere om opplysningene fra tilstandsrapport fra 2022 stemmer. Har funnet ut at opplysningene fra 2022 ikke stemmer, så da tar jeg kontakt med de igjen. 

 

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Gjest 0da4d...ce5]

Gjest ade18...a76 skrev (1 time siden):

Hvorfor tenker du at det er relevant når jeg oppdaget det? Jeg har vurdert informasjon som vi fikk fra takstmann / selger som korrekt inntil ny informasjon ble oppdaget av en annen takstmann. 

Anonymous poster hash: ade18...a76

'Hvis boligen har en mangel, må du gi beskjed til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen'

...er en ofte brukt setning for å blant annet avvise krav. Ventilasjon på bad burde du vel ha oppdaget samme uke du flyttet inn, og dermed reklamert omgående. Hovedstoppekran vil jeg også påstå du burde ha oppdaget i løpet av 2-3 år...

Hvordan har du ikke oppdaget det mangler ventilasjon?

Anonymous poster hash: 0da4d...ce5

[Gjest ade18...a76]

Gjest 0da4d...ce5 skrev (2 minutter siden):

'Hvis boligen har en mangel, må du gi beskjed til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen'

...er en ofte brukt setning for å blant annet avvise krav. Ventilasjon på bad burde du vel ha oppdaget samme uke du flyttet inn, og dermed reklamert omgående. Hovedstoppekran vil jeg også påstå du burde ha oppdaget i løpet av 2-3 år...

Hvordan har du ikke oppdaget det mangler ventilasjon?

Anonymous poster hash: 0da4d...ce5

Du har selvfølgelig et poeng her, men.. 

Det mangler ikke ventilasjon, det er 'naturlig ventilasjon' gjennom lufteventil i himling. I takstmannensrapport fra 2022 står det at denne lufteventilen er mekanisk og at det holder til TG 0/1. Da har jeg forholdt meg til at vi har TG0 eller TG1 ventilasjon. Om den er naturlig eller mekanisk, det har jeg ikke reflektert så mye rundt. Jeg er ikke en fagperson og er ikke si stand til å vurdere hva som er hva. 

Samme med stoppekranen, vi har ikke hatt noe behov for å bruke den, dermed har jeg forholdt meg til takstmannens konklusjon på at stoppekranen på badet er en faktisk stoppekran. 

Snu det på det hodet.. Hvordan i alle dager kunne han vurdere at dette var en hovedstoppekran når han ikke har kontrollert at den stopper vannet på kjøkkenet? Og hvordan kunne han vurdere at ventilen i himlingen var mekanisk når den ikke er det. 

'Hvis boligen har en mangel, må du gi beskjed til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen'

Spiller egentlig den setningen så stor rolle i denne sammenhengen? Dette er jo faktafeil i tilstandsrapporten og ikke feil/mangler ved boligen. Det er heller ikke feil som kan ha oppstått, mens boligen har vært i vår eie. 

 

Anonymous poster hash: ade18...a76

[Nedward]

Du må reklamere til selger. Og det må du gjøre med en gang. Send en mail eller brev. 
Der krever du naturligvis prisavslag tilsvarende det utbedringene faktisk koster, fratrukket den delen du selv må dekke iht. loven. Dvs. 10 000 kr.

Det er eventuelt selger som må ta krangelen med takstmannen som selger engasjerte i 2022. Det er ikke din jobb. Du skal forholde deg til selger. Ikke eiendomsmegler heller. Han har ikke noe med saken å gjøre.

Så får du vente å se hva responsen blir. Også bør du tenke igjennom hva du gjør hvis selger avviser kravet ditt, noe som ikke er usannsynlig. Det er neppe de enorme kostnadene for utbedring. Så det er ikke sikker at det er hensiktsmessig å dra saken inn i rettsvesenet heller, med tanke på saksomkostninger.

Endret 10. juni av Nedward

[Gjest ade18...a76]

Nedward skrev (3 minutter siden):

Du må reklamere til selger. Og det må du gjøre med en gang. Send en mail eller brev. 
Der krever du naturligvis prisavslag tilsvarende det utbedringene koster. Men: Det kom ny avhendingslov 1. Januar 2022. Et av punktene er kjøper må dekke feil og mangler opp til 10 000 kr. I praksis blir det din egenandel. 

Det er eventuelt selger som må ta krangelen med takstmannen som selger engasjerte i 2022. Det er ikke din jobb. Du skal forholde deg til selger. Ikke eiendomsmegler heller. Han har ikke noe med saken å gjøre.

Hehe. Vi bruker samme megler til å selge vår leilighet som hadde oppdraget da vi kjøpte den. Og megler bruker samme firma til å utarbeide tilstandsrapportene. Og dette firmaet er også de selger tegnet boligselgerforsikring hos i 2022. Derfor henvender jeg meg til det firmaet sin oppgjørsavdelingen. Og klagen går da via firmaet og videre til selger. 

Når det gjelder utbedring av feil: 

1. Jeg tror ikke det vil være mulig å etablere en hovedstoppekran i leiligheten ettersom vannet kommer inn via to separate rør, et via kjøkken og et via bad. 

2. Jeg tror heller ikke det er mulig å etablere mekanisk avtrekk i enkeltstående leilighet i borettslaget.

3. Jeg aner ikke hva det kan koste å utarbeide mangelen på rørsystemet på kjøkken (at rør ikke er plugget mot varerør). Kanskje ikke så dyrt?

Jeg ser vel ikke helt for meg at vi får noen form for kompensasjon her. Som noen påpeker, så er det lenge siden. Det er også sikkert vanskelig å tallfeste et tap hvis det ikke er mulig å utbedre?

Det skal også sies at jeg er passe irritert, fordi det har vært flere uregelmessigheter i leiligheten. Blant annet ulovlig montering av stikkontakter av selgers far, lysbrytere som ikke fungerer, defekt kran på kjøkken ++. Alle tingene hver for seg har vært småting som det har kostet mindre enn 10.000 å utbedre, men samlet sett har det jo blitt en del. Disse tingene orket vi ikke ta den gang da og de er jo åpenbart ikke aktuelle lengre ettersom alt er utbedret.

Så er det denne takstmannen vi har hatt på besøk som har brukt ikke mindre enn 2 timer og 40 minutter på inspeksjonen av leiligheten vår (70 m2). I tillegg til at han har avdekket feil fra tilstandsrapporten den gangen har han også kontrollert en rekke ting forrige takstmann ikke kontrollerte som igjen gjør at vi nå selger en 75 år gammel leilighet som fremstår som vesentlig mer slitt enn da vi tok over for under tre år siden. Det føles jo urettferdig at tilstandsrapportene fremstår så ulike når de ligger så nærme hverandre i tid.

Moralen blir vel å ta en skikkelig gjennomgang av neste leilighet i kort tid etter overtagelse. 

Anonymous poster hash: ade18...a76

[qualbeen]

Har disse TG2-feilene noen praktisk betydning for deg? 

Husk at takstmann har ikke bestemt prisantydning. Det er megler (via Eiendomsverdi) som foreslår pris. Dette forslaget tar virkelig ikke hensyn til slike takst-detaljer. (Og du må gjerne argumentere i mot, hvis du er uenig i prisforslag. Din bolig; du bestemmer!)

Kontrollspørsmål: Dersom begge takstrapporter hadde avdekket det samme; hadde du da latt være å kjøpe boligen i første omgang? Eller hadde du ilagt inn bud uansett?

Sannsynligvis er ikke dette noe det er verdt å bruke tid på. Dessverre er det alltid noe unøyaktighet og slurv. Spesielt ved eldre leiligheter. Å skulle avdekke alt, 100% korrekt, der tror jeg rett og slett ikke vi kommer med det første ... 

Det eneste jeg ville ha sett mer på, er vifte på bad. Stemmer det virkelig at den kun er naturlig? Ikke noen som helst form for avsug for å fjerne fuktig luft? 

Jeg antar dette er et større bygg, med flere lignende leiligheter. Kanskje sameiet er interessert i å finne en felles løsning, slik at samtlige kan få mekanisk avtrekk på bad? 🤷 Nå skal riktignok du ikke bo der lenger, så for deg har det ikke så fryktelig mye å si. Men jeg vil jo anbefale resten av beboerne å få inn en noe bedre løsning …

[Gjest ade18...a76]

qualbeen skrev (7 timer siden):

Har disse TG2-feilene noen praktisk betydning for deg? 

Husk at takstmann har ikke bestemt prisantydning. Det er megler (via Eiendomsverdi) som foreslår pris. Dette forslaget tar virkelig ikke hensyn til slike takst-detaljer. (Og du må gjerne argumentere i mot, hvis du er uenig i prisforslag. Din bolig; du bestemmer!)

Kontrollspørsmål: Dersom begge takstrapporter hadde avdekket det samme; hadde du da latt være å kjøpe boligen i første omgang? Eller hadde du ilagt inn bud uansett?

Sannsynligvis er ikke dette noe det er verdt å bruke tid på. Dessverre er det alltid noe unøyaktighet og slurv. Spesielt ved eldre leiligheter. Å skulle avdekke alt, 100% korrekt, der tror jeg rett og slett ikke vi kommer med det første ... 

Det eneste jeg ville ha sett mer på, er vifte på bad. Stemmer det virkelig at den kun er naturlig? Ikke noen som helst form for avsug for å fjerne fuktig luft? 

Jeg antar dette er et større bygg, med flere lignende leiligheter. Kanskje sameiet er interessert i å finne en felles løsning, slik at samtlige kan få mekanisk avtrekk på bad? 🤷 Nå skal riktignok du ikke bo der lenger, så for deg har det ikke så fryktelig mye å si. Men jeg vil jo anbefale resten av beboerne å få inn en noe bedre løsning …

Det har ikke hatt noen praktisk betydning for meg og jeg ville nok lagt inn bud uansett, men vi strakk oss langt i budrunden for å få leiligheten. En av grunnene til at jeg tenkte at vi kunne strekke oss så langt var at jeg fikk et veldig godt inntrykk av leiligheten slik den var beskrevet i tilstandsrapporten. Jeg tenkte at her kan vi flytte inn rett inn og slippe å gjøre noe. Rapporten den gang fikk 71% av alt i boligen vurdert som TG0/TG1, mens vi nå fikk 50% TG0/TG1. Greit nok at takstmannen ikke har avdekket alt den gangen, greit nok at han nye har vurdert ting som ikke ble vurdert i forrige rapport og greit nok at han vi har er konsekvent strengere, men at den første takstmannen har gjort feil tenker jeg at det er OK å klage på for få vurdert om vi har krav på kompensasjon. 

Jeg tipper at sameiet vil vurdere det med avtrekk når de tar badene som er snart er 20 år gamle.

Anonymous poster hash: ade18...a76

[mobile999]

Gjest ade18...a76 skrev (39 minutter siden):

jeg fikk et veldig godt inntrykk av leiligheten slik den var beskrevet i tilstandsrapporten.

Mangel på hovedstoppekran og mekanisk avtrekk på badet tenker jeg lett vil bli ansett som at du burde ha oppdaget forlengst. Dermed har du mistet rett på kompensasjon.

Anyway, det må da være en stoppekran et eller annet sted for kjøkkenet også. Er den utenfor leiligheten?

Sjekk også at det stemmer at avtrekket er naturlig og ikke mekanisk.

[rozon]

On 6/9/2025 at 10:57 PM, Guest ade18...a76 said:

- Hovedstoppekran: Takstmann i 2022 har kontrollert hovedstoppekran i leiligheten og gitt TG 0/1 på denne, men det er ingen hovedstoppekran i leiligheten og i 2025 får vi dermed TG2 på dette. 

Ett bygg har bare én hovedstoppekran. Hvis du har kraner per boenhet, kalles disse stoppekran. Jeg ville diskutert dette med takstmannen.

 

[Gjest ade18...a76]

Vi har to stoppekraner i leiligheten, en på bad (stopper kaldt vann på bad) og en bak varmtvannsberederen (stopper varmt vann i leilighet og kaldt vann på kjøkken). Skrur man av disse er alt vann stoppet i leiligheten. I tillegg finnes det en hovedstoppekran i kjelleren som stopper alt vann i hele oppgangen. I tillegg til dette er det montert lekkasjestopper under vasken. Takstmannen klarte ikke å finne stoppekranen bak varmtvannsbereder på inspeksjonen, men forsto på ham at TG2-vurderingen hans henger på at vi ikke har "hovedstoppekran" plassert i leiligheten. 

Har sjekket opp i mot styret at det er naturlig ventilasjon på badet. 

 

Anonymous poster hash: ade18...a76