Søksmål mange år etter boligkjøp

[bruser]

Hva tenker dere om denne saken? 

Det handler om salg av et hus for sju år siden. Kjøper har nå saksøkt selger og meglerhuset fordi han (etter reklamasjonsfristen) oppdaget setningsskader på en frittstående terrasse. Det var ikke krav til bruk av takstmann den gang, så det ble ikke brukt. Saksøker var aldri på visning selv, men kjøpte boligen for noen hundretusen under markedsverdi. Kjøper har saksøkt selger og meglerhus fordi han mener det har vært brudd på opplysningsplikt.

Han vil ha i underkant av en million fra de saksøkte for å få igjen det han angivelig har betalt for å utbedre skadene. Selger står fast ved at han opplyste megler om setningsskadene, men meglerhuset påstår at det ikke har vært gjort. De har uansett ikke noe skriftlig som kan bekrefte det selger sier.

Selger og selgers advokat mener at reklamasjonsfristen er utløpt og foreldet, at det ikke foreligger opplysningsplikt og at eiendommen ble solgt "som den er", noe kjøper var klar over. De mener også at kjøper selv har undersøkelsesplikt, noe han ikke oppfylte da han aldri var på visning. Kjøper mener selger har hatt kjennskap til setningsskadene, da utbedrende tiltak var gjort en eller annen gang, men dette er noe som ble gjort av et familiemedlem av selger. Selger påstår at det ikke hadde vært bevegelse i den nevnte setningsskaden på over ti år etter at det ble utbedret.

[mobile999]

Når oppdaget kjøperen setningsskadene på terrassen?

[wampster]

Rundt en million for å utbedre en frittstående terrasse?
Den/de fakturaene/dokumentasjonen skulle jeg gjerne likt å se.

[bruser]

mobile999 skrev (17 minutter siden):

Når oppdaget kjøperen setningsskadene på terrassen?

Aner ikke, men søksmålet ble levert for ikke veldig lenge siden.

wampster skrev (4 minutter siden):

Rundt en million for å utbedre en frittstående terrasse?
Den/de fakturaene/dokumentasjonen skulle jeg gjerne likt å se.

Hehe, det kan du si, ja. Mulig den summen også inkluderer andre ting, jeg vet ikke. Og så kan jeg ikke si med hundre prosent sikkerhet at det er en frittstående terrasse da det er lenge siden jeg fikk høre om det, så det er mulig jeg husker feil.

[Gjest aea3c...57c]

Minner farlig mye om da min far solgte sitt hus, samme situasjon men jeg tror kjøper den gang var klar over enkelte ting som måtte utbedres men klaget fortsatt på dette og fant visst «flere» ting under veis også.

Ironisk nok valgte han og pusse opp for millioner i håp om salg for millioner, huset er fortsatt ikke solgt.

Noen kommer til å klage uansett, men tar man en bolig usett (!) syntes jeg en kun kan takke seg selv, det må jo være hovedfokuset her at en kjøper bolig usett, kanskje en eldre bolig også hvor slike ting nesten garantert forekommer i en eller annen grad.

Anonymous poster hash: aea3c...57c

[Zeph]

Krav til dokumentasjon var mindre for sju år sidan, men det vart vel laga tilstandsrapport? Finnes ikkje den lengre? Har ikkje meglar kopi heller?

[bruser]

Zeph skrev (8 minutter siden):

Krav til dokumentasjon var mindre for sju år sidan, men det vart vel laga tilstandsrapport? Finnes ikkje den lengre? Har ikkje meglar kopi heller?

Mener du tilstandsrapport fra takstmann? Det var ikke krav til det i 2016, sånn jeg forsto det ble ikke takstmann brukt.

[Zeph]

bruser skrev (2 minutter siden):

Mener du tilstandsrapport fra takstmann? Det var ikke krav til det i 2016, sånn jeg forsto det ble ikke takstmann brukt.

Eg meinte eigenerklæringsskjema frå selgar. Om dette var kjent så bør det stå der.

[bruser]

Zeph skrev (6 minutter siden):

Eg meinte eigenerklæringsskjema frå selgar. Om dette var kjent så bør det stå der.

Skjønner  Det bør jo selvsagt stå der, men det vet jeg ikke. Regner ikke med kjøper hadde gått til sak om det sto der, egentlig.

[krikkert]

Hvis kravet oppsto for mer enn tre år siden, eller kjøper har kjent til kravet i mer enn ett år, er kravet foreldet, jf. foreldelsesloven §§ 3 og 10. 

[d'espresso]

23 hours ago, krikkert said:

Hvis kravet oppsto for mer enn tre år siden, eller kjøper har kjent til kravet i mer enn ett år, er kravet foreldet, jf. foreldelsesloven §§ 3 og 10. 

Mulig jeg er ute her nå, men blir det ikke mer riktig med "og" i stedet for "eller", her? Med tanke på at man etter § 10 får en tilleggsfrist?

Vil ikke uansett dette kravet være tapt? Lovkommentar til foreldelsesloven § 2 (note 3, Alex Borch. Noten er sist hovedrevidert 14.06.2023):

Selv om foreldelsesfristen ikke er utløpt, kan et krav være bortfalt som følge av manglende reklamasjon. I de fleste kontraktsforhold gjelder en relativ reklamasjonsfrist (se f.eks. lov 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp (kjøpsloven eller kjl.) § 32 første ledd, lov 16. juni 1989 nr. 63 om håndverkertjenester m.m. for forbrukere (håndverkertjenesteloven eller hvtjl.) § 22 første ledd, lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingsloven eller avhl.) § 4-19 første ledd og lov 21. juni 2002 nr. 34 om forbrukerkjøp (forbrukerkjøpsloven eller forbrkjl.) § 27 første ledd. I

Endret 1. november 2023 av d'espresso

[krikkert]

Ved opplysningssvikt vil det ofte ikke gjelde noen reklamasjonsfrist, se for boligtvister avhendingslova § 4-19 tredje ledd (og da gjelder heller ikke avskjæringen av forhold kjøper burde ha oppdaget, avhendingslova § 3-10 annet ledd annet punktum). 

[d'espresso]

12 hours ago, krikkert said:

Ved opplysningssvikt vil det ofte ikke gjelde noen reklamasjonsfrist, se for boligtvister avhendingslova § 4-19 tredje ledd (og da gjelder heller ikke avskjæringen av forhold kjøper burde ha oppdaget, avhendingslova § 3-10 annet ledd annet punktum). 

Skjønner. Ser for øvrig Help (som jeg har inntrykk av har en stor saksmengde), melder:

"Reklamasjonsfristene gjelder ikke hvis selger har vært «grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru», jf. avhendingslova § 4-19 (3). Dette er snever unntaksregel som sjeldent kommer til anvendelse."

Men klart, må jo være praktisk i enkelte tilfeller.

Men det blir vel uansett riktig å si at betingelsene for at kravet her skal være foreldet er at kravet

• oppsto for mer enn tre år siden, og
• kjøper har kjent til kravet i mer enn ett år

 

 

Endret 2. november 2023 av d'espresso

[krikkert]

Yup. 

[bruser]

d'espresso skrev (6 timer siden):

Skjønner. Ser for øvrig Help (som jeg har inntrykk av har en stor saksmengde), melder:

"Reklamasjonsfristene gjelder ikke hvis selger har vært «grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru», jf. avhendingslova § 4-19 (3). Dette er snever unntaksregel som sjeldent kommer til anvendelse."

Men klart, må jo være praktisk i enkelte tilfeller.

Men det blir vel uansett riktig å si at betingelsene for at kravet her skal være foreldet er at kravet

• oppsto for mer enn tre år siden, og
• kjøper har kjent til kravet i mer enn ett år

 

 

Jeg er helt grønn når det kommer til juss, men er det altså sånn å forstå at det blir vanskelig for kjøper å vinne frem i saken pga. foreldelse, med mindre selger regnes for å ha vært grovt uaktsom eller handlet i strid med god tro? Selger utelot sannsynligvis setningsskaden fra egenerklæringsskjemaet, og sånn jeg forstår det var det en forglemmelse fordi det ikke hadde vært bevegelse i det skadde området på mange år. Hvor befinner det seg på skalaen for uaktsomhet mon tro?

 

 

Tusen takk til alle som bidrar her forresten! 

[krikkert]

Foreldelse er helt uavhengig av om selger var grovt uaktsom eller handlet i ond tro. Reglene om foreldelse beskytter selv den mest ondskapsfulle selger. 

[bruser]

krikkert skrev (49 minutter siden):

Foreldelse er helt uavhengig av om selger var grovt uaktsom eller handlet i ond tro. Reglene om foreldelse beskytter selv den mest ondskapsfulle selger. 

Interessant, men da klarer ikke jeg å forstå hvordan kjøper mener han skal vinne saken? Han har jo en advokat som representerer ham, som jeg regner med mener han har en god sak?

[d'espresso]

13 hours ago, bruser said:

Interessant, men da klarer ikke jeg å forstå hvordan kjøper mener han skal vinne saken? Han har jo en advokat som representerer ham, som jeg regner med mener han har en god sak?

Det må i så fall være fordi kravet ikke er foreldet etter foreldelsesloven (se § 10 første ledd), og fordi det må argumenteres med at det ikke er reklamert for sent, etter avhendingsloven § 4-19.

Endret 3. november 2023 av d'espresso

[process]

14 hours ago, bruser said:

Han har jo en advokat som representerer ham, som jeg regner med mener han har en god sak?

Jeg har erfart, eh "mindre gode"  advokater som gir feilaktige eller mangelfulle juridiske vurderinger og tar seg betalt for søksmål som aldri fører fram.

Dette i kombinasjon med kranglefanter kaster bort masse tid og penger.

Endret 3. november 2023 av process

[bruser]

d'espresso skrev (2 timer siden):

Det må i så fall være fordi kravet ikke er foreldet etter foreldelsesloven (se § 10 første ledd), og fordi det må argumenteres med at det ikke er reklamert for sent, etter avhendingsloven § 4-19.

Aha! Det jeg vet om saken er at boligen ble solgt i 2016 og at det aldri ble reklamert. Det første selger hørte om saken var da han ble saksøkt i fjor eller tidlig i år, seks-sju år etter salg.

process skrev (1 time siden):

Jeg har erfart, eh "mindre gode"  advokater som gir feilaktige eller mangelfulle juridiske vurderinger og tar seg betalt for søksmål som aldri fører fram.

Dette i kombinasjon med kranglefanter kaster bort masse tid og penger.

Hehe, da håper jeg det er en sånn en i dette tilfellet også