Boligkjøp - overtakelse

[Slagen mann]

Hei,

Hva skjer når en i budrunder byr under prisvurdering, men med kjapp overtakelse. Ender til slutt over prisvurdering, men overtakelse ikke er nevnt i siste bud. 

Da med høyere bud, da kan ikke selger kreve samme overtakelse? 

[knutinh]

Spørsmålet ditt er hva som skjer hvis budgiver B byr over budgiver A, hvor budgiver A har lagt inn dato for overtagelse mens budgiver B ikke har det?

Selger står såvidt jeg forstår fritt til å velge det budet han/hun foretrekker (også et lavere bud). Det virker urimelig at selger skal kunne kreve av budgiver B at han/hun både må betale den prisen man har bydt, men samtidig være «forpliktet» til samme overtakelse som budgiver A?

Intrressant spørsmål. Hvis selger ikke har spesifisert overtakelse i prospektet og kjøper ikke har spesifisert dette i budet så ville jeg tro at dette er noe man «ordner i minnelighet» evt så fort selger rekker å vaske og tømme huset?

Hvis kjøper eller selger er avhengig av å utsette overtagelsen med 6 mnd (pga annet hus eller finansiering) så burde man vel opplyse eksplisitt om det?

-k

Endret 4. januar 2023 av knutinh

[Nedward]

Forbehold og vilkår må følge hvert bud. Så hvis budet uten spesifikk overtagelsesdato ble godtatt, så er det nettopp det som gjelder. Hvis selger skal påberope seg den overtakelsesdatoen som ble gitt i 1. bud, må han akseptere dette budet. 

[Slagen mann]

knutinh skrev (1 minutt siden):

Spørsmålet ditt er hva som skjer hvis budgiver B byr over budgiver A, hvor budgiver A har lagt inn dato for overtagelse mens budgiver B ikke har det?

Beklager dårlig formulering.

tidligere bud og vinnende bud er fra budgiver A. 

Tidlig bud: 2.5 mnok med 1 mnd overtakelse

Vinnende bud: 3.1 mnok med ikke spesifisert overtakelse.

Da kan ikke selger kreve at budgiver opprettholder samme overtakelse som tidligere bud ?

håper denne var litt klarere. 

[Uderzo]

Har det vinnende budet spesifisert ønsket overtagelsedato tidligere i budrunden? Hva andre budgivere har spesifisert i sine bud når det angår ønsket overtagelsedato har ingen relevans.

[knutinh]

Nedward skrev (59 minutter siden):

Forbehold og vilkår må følge hvert bud. Så hvis budet uten spesifikk overtagelsesdato ble godtatt, så er det nettopp det som gjelder. Hvis selger skal påberope seg den overtakelsesdatoen som ble gitt i 1. bud, må han akseptere dette budet. 

Enig.

Men hva skjer hvis jeg legger inn et bud uten forbehold om overtakelse, og selger ikke har lagt noen føringer på det i prospektet, og han godtar budet mitt? Kan det i det hele tatt skje, eller vil megleren sørge for å få noen føringer på det før evt aksept?

Jeg tenker at da må det være noen "bransjenormer" for hvordan det skal løses. F.eks innen 1 mnd, 3mnd eller hva-enn?

-k

Endret 4. januar 2023 av knutinh

[Uderzo]

Jeg solgte nylig leiligheten min og da var megler veldig tydelig på at alle bud skulle inkludere ønsket overtagelsedato. Jeg vurderte å gå for et litt lavere bud grunnet overtagelsedatoen, og en budgiver justerte ønsket dato underveis av den grunn.
Hvis en budgiver ikke har lagt med ønsket overtagelsedato i budrunden i det hele tatt, så vil jeg tro at selger dermed kan sette en dato innenfor det som jeg vil kalle en bransjenorm på 1-3 måneder.

Endret 4. januar 2023 av Uderzo

[krikkert]

Når det tidligere budet er avslått så mister dette sin bindende virkning. 

Hvis overtakelsesdato ikke er avtalt så følger dette av loven, ikke av selgers forgodtbefinnende. Avhendingslova § 2-3 bestemmer når kjøperen kan kreve skjøte, og når kjøperen kan kreve overtakelse: 

Når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje skøyte av seljaren. På same vilkår kan kjøparen krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande.

Hvis bud er akseptert 4.1.2023 kan kjøperen kreve overtakelse 1.4.2023, hvis kjøper og selger ikke blir enige om noe annet. 

[The Avatar]

Uderzo skrev (1 time siden):

Jeg solgte nylig leiligheten min og da var megler veldig tydelig på at alle bud skulle inkludere ønsket overtagelsedato. Jeg vurderte å gå for et litt lavere bud grunnet overtagelsedatoen, og en budgiver justerte ønsket dato underveis av den grunn.

For selgaren er det ein stor fordel at alle bod også inkluderer ein overtakingsdato, det gir selgar kontrollen til å avvege pris opp mot overtakingsdato. Særleg dersom overtakingsdatoen ikkje er avtalt i forkant så vil eit bod utan overtakingsdato gi kjøparen makta til å bestemme når overtakinga skal være. Kjøpar kan kreve overtaking etter 3 månadar, eller seinare. Om seljaren utan å ha gjort eigen avtale om betaling/overtaking vil kvitte seg med eigedommen innan ein bestemt tidsfrist så må ein gå vegen om å sette ein betalingsfrist og eventuelt tilleggsfrist, som då kan gi grunnlag til å heve avtalen og krevje erstatning frå kjøparen.
Ei slik problemstilling kan løysast ved at seljar oppgir at ein vil kvitte seg med eigedommen snarast råd, men i dag er det ofte slik at ein nesten er avhengig av å få solgt bustaden før ein kan tørre eller klare å finansiere den nye.

Ved å ha ein meklar som er tydleg på at seljaren berre vil vurdere bod med overtakingsdato så har seljaren betre kontroll. Det kan fort være vell verdt å akseptere eit litt lågare bod frå ein seljar som er villig til å tilpasse seg seljaren sitt behov, enten det er behov for å at overtakinga skjer umiddelbart eller om eit år.

[Slagen mann]

krikkert skrev (44 minutter siden):

Når det tidligere budet er avslått så mister dette sin bindende virkning. 

Hvis overtakelsesdato ikke er avtalt så følger dette av loven, ikke av selgers forgodtbefinnende. Avhendingslova § 2-3 bestemmer når kjøperen kan kreve skjøte, og når kjøperen kan kreve overtakelse: 

 

 

Hvis bud er akseptert 4.1.2023 kan kjøperen kreve overtakelse 1.4.2023, hvis kjøper og selger ikke blir enige om noe annet. 

Kan selger gå bort fra salget uten noen form for avtaleebrudd/straff, om hen ikke aksepterer 1.4.2023? 

 

[The Avatar]

Slagen mann skrev (24 minutter siden):

Kan selger gå bort fra salget uten noen form for avtaleebrudd/straff, om hen ikke aksepterer 1.4.2023? 

Nei. Om det ikkje er avtalt anna overtakingstidspunkt så kan seljar krevje å få overta ved tredje månadsskifte etter at bodet vart akseptert.

For at seljar skal kunne krevje å få ta over etter tredje månadsskifte så er det ei føresetning om at kjøpesummen er betalt.

[krikkert]

Hvis kjøper og selger er uenige, og den ene hevder det er avtalt en overtakelsesdato og den andre hevder at det ikke er det, så må den ene ta feil. Parten som tar feil kan stå i fare for å misligholde avtalen. 

[HW1]

krikkert skrev (2 timer siden):

Når det tidligere budet er avslått så mister dette sin bindende virkning. 

Hvis overtakelsesdato ikke er avtalt så følger dette av loven, ikke av selgers forgodtbefinnende. Avhendingslova § 2-3 bestemmer når kjøperen kan kreve skjøte, og når kjøperen kan kreve overtakelse: 

 

 

Hvis bud er akseptert 4.1.2023 kan kjøperen kreve overtakelse 1.4.2023, hvis kjøper og selger ikke blir enige om noe annet. 

I dette tilfellet så ser det ut som om selger ønsker snarlig overtakelse, kjøper ønsker å vente så lenge som mulig.

Hva skjer hvis kjøper ønsker enda senere overtakelse?

[Rune_says]

Selger står fritt til å akseptere det budet som synes best både mhp pris og overtakelsesdato.   Gjerne vil kjøpere spørre på forhånd hva selger tenker seg av overtagelsesdato og ellers om de ønsker spesielt tidlig eller sen overtagelse.  Da må selger vurdere dette opp mot budet og hvordan det passer.  Kanskje er tidlig overtagelse ugunstig fordi man må mellomlagre før man selv får ny bolig eller at det er spesielt sen overtagelse som er ugunstig for selger dersom denne allerede har kjøpt seg nytt (dvs blir 2 lån i paralell)).

Kjøper er bare bundet av budet som er gitt av dem selv og ikke av andre bud med (tidlig/sen) spesifisert overtagelsesdato.

Det eneste tilfellet det evt blir viktig er ved forkjøpsrett i borettslag og lign.  Da må den som bruker forkjøpsretten kunne tre inn i alle betingelser til vinnende bud, inkludert avtalt tidlig overtagelse f.eks. eller hvis andre ting en penger var en del av budet (et uvurderlig maleri til 1 mill + kjøpesum 2 mill, som et teoretisk eksempel)

[krikkert]

HW1 skrev (37 minutter siden):

I dette tilfellet så ser det ut som om selger ønsker snarlig overtakelse, kjøper ønsker å vente så lenge som mulig.

Hva skjer hvis kjøper ønsker enda senere overtakelse?

Det kan kjøper ønske seg, men situasjonen er den samme for kjøper som for selger -- blir man ikke enige om noe annet er det lovens ordning som gjelder. 

Selgeren kan imidlertid ikke kreve at kjøperen overtar eiendommen. Dette følger av at avhendingslova § 5-1 annet ledd ikke viser til § 5-2 om selgers rett til oppfylling. Hvis kjøperen har betalt kjøpesummen til avtalt tid (og selgeren ikke har "ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen") plikter selgeren å føre tilsyn med eiendommen frem til faktisk overtakelse (avhendingslova § 2-7) på kjøpers regning. 

Siden grunnen til at man ønsker sen overtakelse som regel er at man også ønsker å kunne betale senere er dette "smutthullet" ikke veldig praktisk, men det finnes. 

[Slagen mann]

For min del kan jeg ha snarlig overtakelse. men om jeg skulle ha bydd prisantydning så hadde overtakelsestidspunktet for meg måtte ha blitt så sent som lovlig (i dette eksempelet 1.4.23), da jeg må betale litt over min låneramme. 

Så om jeg hadde bydd under PA med snarlig overtakelse, og blitt bydd over en annen budgiver, men selv hadde vunnet med et høyere bud - så har jeg ikke råd til å betale både lån og leie i 2 mnd. Derfor jeg lurte på om selger tar det som en selvfølge at jeg opprettholdt snarlig overtakelse som fra Bud 1, men som ikke var spesifisert i vinnende bud. 

[HW1]

krikkert skrev (16 timer siden):

Det kan kjøper ønske seg, men situasjonen er den samme for kjøper som for selger -- blir man ikke enige om noe annet er det lovens ordning som gjelder. 

Selgeren kan imidlertid ikke kreve at kjøperen overtar eiendommen. Dette følger av at avhendingslova § 5-1 annet ledd ikke viser til § 5-2 om selgers rett til oppfylling. Hvis kjøperen har betalt kjøpesummen til avtalt tid (og selgeren ikke har "ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen") plikter selgeren å føre tilsyn med eiendommen frem til faktisk overtakelse (avhendingslova § 2-7) på kjøpers regning. 

Siden grunnen til at man ønsker sen overtakelse som regel er at man også ønsker å kunne betale senere er dette "smutthullet" ikke veldig praktisk, men det finnes. 

Hei, 

Jeg må inrømme at dette er utenfor mitt område. 

Sånn jeg leser §2-3 så leser jeg denne som om det er en rettighet kjøper har til å kreve dato hvis ingenting annet har blitt avtalt mellom kjøper og selger. jeg ser ingenting om at dette er en dato selger er forpliktet til å vente på for å kreve oppgjør. 

Sånn jeg leser avhendingslova § 5-2 som jeg ser som den paragrafen som best dekker selgers krav på oppfyllelse så står det ingenting her om at selger må vente på en dag i fremtiden for å kreve oppgjør, 

Hvis man har gitt bud på ett hus som står klart til overtakelse uten å spesifisere dato så mener jeg at du i praksis plikter å betale/ta over huset uten ugrunnet opphold. Det å påstå att man på ett uspesifisert bud har rett til å vente opp til 3 mnd med å betale mener jeg er urimelig

 

[krikkert]

Hvis ikke annet er avtalt har kjøper en rett til å overta eiendommen senest ved tredje månedsskifte etter at bud ble akseptert. Dette er også det tidligste tidspunktet selger kan kreve at kjøperen overtar eiendommen. Du kan ikke bortfortolke helt klar, tydelig, og relativt ny lovtekst bare fordi du "mener det er urimelig".

Det skal vel for så vidt også nevnes at det skal mye til før tredje månedsskifte er urimelig lenge å vente, særlig med tanke på at fristen regnes fra budaksept. Det kan være urimelig for selger å måtte vente flere måneder, men dette er noe selger er nærmest å ta hensyn til ved f.eks. å tydeliggjøre i markedsføringen at rask overtakelse er påkrevd, eller ved å sette dette som vilkår i motbud. 

Det vil derimot ofte være urimelig for kjøper å måtte forholde seg til noe så vagt som "uten ugrunnet opphold". Det er en grunn til at da man forberedte avhendingslova valgte man et tidspunkt som var lett forutsigbart ut fra objektivt konstaterbare fakta, man valgte nettopp ikke kjøpslovens løsning (§ 9, "innen rimelig tid etter kjøpet"). Det var faktisk ikke blant alternativene som ble vurdert en gang - Sivillovbokutvalget foreslo at for jord- og skogbrukseiendommer skulle overtakelsesdato være 14. april eller 14. oktober, for forretnings- og industrieiendom skulle overtakelsesdato 1. januar og 1. juli, og for annen eiendom skulle overtakelse skje ved andre månedsskifte etter at selger hadde utstedt skjøte (dog slik at selger hadde krav på 3 ukers varsel med flyttefrist). Departementet foreslo én felles frist for all eiendom, og så fikk man heller avtale andre løsninger. 

Kjøperen plikter heller ikke uten særskilt avtale å betale vederlaget for eiendommen før overtakelsesdato. Dette står ikke eksplisitt i loven, men følger av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Det ble foreslått å gjøre bestemmelsen eksplisitt i NOU 1979:48 s. 42, som avhendingslova § 13, men departementet så ikke behov for det. Departementet skrev:

Sitat

Bakgrunnen for at departementet ikkje har nokon direkte tilsvarande regel med i lovframlegget her, er at yting mot yting-prinsippet likevel kjem til uttrykk i paragrafen om heimelsoverføring og overtakingstid (§ 2-3), og at det er teke inn særskilte reglar om tilbakehaldsrett i kapitla om avtalebrot, jf. §§ 4-6, 4-15, og 5-5.

 

Forutsetningen for at noen av bestemmelsene i kapittel 5 skal være tilgjengelige for selger er, som avhendingslova § 5-1 beskriver, at "kjøparen ikkje betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtala". For at selger skal kunne kreve betaling av kjøpesummen etter § 5-2 er det altså en forutsetning at kjøperen har misligholdt avtalen om betaling. For å avgjøre om kjøperen har misligholdt må man se på avtalen, eventuelt utfylt med lovgivningen. 

[The Avatar]

Så om seljaren ikkje har ei særleg interesse i å værte kvitt eigedommen, og det ikkje er avtalt overtakingstidspunkt (og då er det vel gjerne heller ikkje avtalt betalingsfrist?) så har ikkje lovverket nokon frist for når seljar sette krav til kjøparen?

Seljaren som har akseptert eit bod utan ein dato må då gjere ein av to ting:
-Enten heve heile avtalen på bakgrunn av at til dømes huslån utgjer ei særleg interesse for å værte kvitt eigedommen.
-Eller så må seljar føre tilsyn med eigedommen fram til kjøparen er klar til å ta over? Om det blir ført tilsyn så har seljar rett til å få dekt sine forsvarlege utgifter, men det inkluderer ikkje nødvendigvis kostnadar ved å f.eks. ikkje få innvilga sitt nye bustadlån før det gamle er innløyst?

[krikkert]

Betalingsfristen er den samme som overtakelsesfristen. 

En selger som har akseptert et bud uten overtakelsesdato, og som ikke klarer å bli enige med kjøper om en overtakelsesdato, må forholde seg til at han ikke kan kreve at kjøper overtar eiendommen. Han kan kreve at kjøper betaler kjøpesummen (innen nevnte dag - tredje månedsskifte etter budaksept), og hvis kjøper ikke betaler kjøpesummen i tide vil selgers tap kunne kreves dekket av kjøper etter avhendingslova § 5-4. 

Hvis kjøper ikke betaler, så kan det være grunnlag for heving etter avhendingslova § 5-3 første og tredje ledd. 

Hvis kjøper har oppfylt alle sine plikter men ikke overtar eiendommen, så må selger ha en "særleg interesse i å verte kvitt eigedomen" for å kunne heve etter avhendingslova § 5-3 annet eller tredje ledd. 

Dette illustreres ganske greit av departementets merknader i Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) s. 121: "Stor sjølvstendeg meining vil ikkje denne føresegna ha. Vil ikkje kjøparen ta over eigedomen, vil kjøparen som regel heller ikkje betale kjøpesummen, og seljaren kan heve i medhald av fyrste ledd eller krevje oppfylling av betalingsskyldnaden i medhald av § 5-2. Vil kjøparen betale utan å ta over eigedomen, vil dette som regel ikkje vere noka stor ulempe for seljaren sjølv om det vil vere tilsynsplikt etter § 2-7. Seljaren vil kunne krevje dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsyn med eigedomen". 

Dette er det samme prinsippstandpunktet som gjelder for andre kjøp. Kjøperen plikter f.eks. etter kjøpsloven § 50 og forbrukerkjøpsloven § 40 å overta tingen, men selgeren har som regel ikke rett til å kreve at han gjør det hvis han nekter, se kjøpsloven § 55 og forbrukerkjøpsloven § 44.