Beskatning av leieinntekter på bolig(er)

[Countryman]

Jeg tenker å kjøpe en sekundærbolig (som jeg skal bo i) som inneholder en utleieleilighet. Jeg skal i tillegg leie ut leiligheten jeg eier idag - lurer på hvordan disse inntektene vil påvirke skatten min.

 

Leiligheten jeg eier pr. idag er lånefinansiert.

Aktuelle leieinntekter pr. måned ligger 2-3000kr over det jeg har i månedlige avdrag/renter på lånet.

Dette overskuddet er ment å dekke kommunale avgifter + årlig festetomtavgift.

 

Sekundærboligen jeg vurderer å kjøpe er lånefinansiert.

Huset inkluderer et frittstående aneks som idag inneholder en fast leieboer. Leieinntektene her dekker 50% av månedlige avdrag/renter på nytt lån.

Jeg skal selv bo i hovedhuset.

 

Hvor mye av disse leieinntektene må beskattes - tas med i regnestykket for årlig beskatning av inntekt?

 

Er det noen som vet om det er egne regler når utleieleilighet er "frittstående"?

 

Takk for hjelpen

[nirolo]

Hvor mye lån du har og hvor mye leieinntektene er i forhold til lånekostnader og avdrag er helt irrelevant. Du får ikke fradrag for noen av delene.

 

Når det gjeler din nye bolig som du skal bo i så antar jeg at biten du bor i og har eksklusiv adgang til er hoveddelen av boligen? Og at du bare skal leie ut anekset? I så fall kan jeg ikke skjønne annet enn at denne utleien er helt skattefri.

 

Dersom du skal leie ut hele din nåværende bolig, så må du skatte av alle leieinntekter fratrukket de kostnader du har (men som sagt er ikke lånet relevant). Skattesatsen er 23% for 2018. Se https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/ for mye nyttig info.

 

PS! Dersom du leier ut din nåværende bolig i ett år eller mer så kan du ikke lenger selge den uten å skatte av evt fortjeneste. Det kan derfor være gunstig å selge den - avhengig av hvor mye den har endret seg i verdi.

[Countryman]

Hvor mye lån du har og hvor mye leieinntektene er i forhold til lånekostnader og avdrag er helt irrelevant. Du får ikke fradrag for noen av delene.

 

Når det gjeler din nye bolig som du skal bo i så antar jeg at biten du bor i og har eksklusiv adgang til er hoveddelen av boligen? Og at du bare skal leie ut anekset? I så fall kan jeg ikke skjønne annet enn at denne utleien er helt skattefri.

 

Dersom du skal leie ut hele din nåværende bolig, så må du skatte av alle leieinntekter fratrukket de kostnader du har (men som sagt er ikke lånet relevant). Skattesatsen er 23% for 2018. Se https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/ for mye nyttig info.

 

PS! Dersom du leier ut din nåværende bolig i ett år eller mer så kan du ikke lenger selge den uten å skatte av evt fortjeneste. Det kan derfor være gunstig å selge den - avhengig av hvor mye den har endret seg i verdi.

 

Takk skal du ha

 

Slik jeg forstår det vil leieinntektene for annekset tilhørende den mulig kommende nye boligen være skattefritt inntekt, men inntektene på gammel bolig (hvor jeg ikke lenger skal bo) har skattesats på 23%.

 

Det er veldig relevant at jeg må skatte av et eventuelt (overskudd) salg av bolig jeg ikke har bodd i på et år eller mer. Boligen har nemlig statistisk sett doblet seg i verdi siden jeg kjøpte den for 11år siden.

Antar at skattesatsen her og er 23%(?). Det må bli et regnestykke jeg bør sette meg inn i ja.

 

EDIT: I følge liken du la ved må jeg også skatte av leieinntektene på "utleie av del av bolig jeg selv bor i"?

Klarer ikke å se at dette er skattefritt - LINK

Endret 21. juni 2018 av Countryman

[nirolo]

Under "skatteregler" så står det

Dersom du leier ut mindre enn halvparten av din egen bolig, er leieinntektene skattefrie.

 

Du betaler 23% av fortjeneste ved salg av egen bolig ja (dersom du ikke har bodd der minst 12 av siste 24 mnd).

 

En mulighet er selvsagt å flytte tilbake og bo der et år før du selger.

[zanta]

Jeg hadde tidligere en eiendom med 2 boliger. Bodde i den ene selv, og leide ut den andre (som var mye mindre). Utleie var skattepliktig, av netto overskudd.

[Herr Brun]

Utleie av frittstående enhet er skattepliktig.

[krikkert]

Dersom annekset er frittstående må man vurdere om annekset skal ses under ett med hovedbygningen (annekset har kun "tjenende funksjon") eller om annekset skal ses på som en selvstendig boenhet.

 

Garasjer, boder, og uthus har som regel tjenende funksjoner. Det vil si at de har en naturlig sammenhengende funksjon med hovedbygningen, de tilbyr funksjoner hovedbygningen selv ikke tilbyr. Anneks, lysthus, mv. kan også ha tjenende funksjoner.

 

Om annekser uttaler Skatteetaten i Skatte-ABC 2017/2018:

 

Anneks kjennetegnes ved at det er en mindre bygning som bruksmessig hører til hovedbygningen og som i det ytre fremstår som en del av boligeiendommen. Slike annekser som er ment å tjene som gjesterom mv. for beboerne av hovedhuset, anses i utgangspunktet å ha tjenende funksjon for dette. Dette må gjelde selv om annekset midlertidig leies ut, for eksempel til sommergjester eller som hybel. Hvis annekset innredes som utleiebygg og leies ut i sin helhet som sådan, vil annekset tape sin tjenende funksjon. Se for eksempel LRD 29. januar 2007 (Borgarting) i UTV 2007 565 og BFU 25/2007.

 

Se også BFU 18/2013 hvor det ble det lagt til grunn at en frittliggende bygning som i seg selv oppfylte kravene til å anses som en selvstendig fullverdig bolig, ikke kunne anses som en tjenende bygning. Dette gjaldt selv om hele bygningen ble brukt av beboerne i hovedhuset.

Det sentrale synes å være om annekset er leid ut i sin helhet (og uten at noen del av hovedbygningen også er leid ut). Da vil annekset ikke lenger være noen tjenende funksjon.

[Countryman]

Under "skatteregler" så står det

 

Du betaler 23% av fortjeneste ved salg av egen bolig ja (dersom du ikke har bodd der minst 12 av siste 24 mnd).

 

En mulighet er selvsagt å flytte tilbake og bo der et år før du selger.

 

Yes

 

Dersom annekset er frittstående må man vurdere om annekset skal ses under ett med hovedbygningen (annekset har kun "tjenende funksjon") eller om annekset skal ses på som en selvstendig boenhet.

 

Garasjer, boder, og uthus har som regel tjenende funksjoner. Det vil si at de har en naturlig sammenhengende funksjon med hovedbygningen, de tilbyr funksjoner hovedbygningen selv ikke tilbyr. Anneks, lysthus, mv. kan også ha tjenende funksjoner.

 

Om annekser uttaler Skatteetaten i Skatte-ABC 2017/2018:

 

 

Det sentrale synes å være om annekset er leid ut i sin helhet (og uten at noen del av hovedbygningen også er leid ut). Da vil annekset ikke lenger være noen tjenende funksjon.

 

Takk

 

Ja annekset er innredet som en selvstendig bolig, med innlagt vann, toalett, kjøkken og egen strømmåler og kan da ikke betegnes å ha en "tjenende funksjon" for huseier/eiendommen - så slik jeg kobler dette da er det 23% på overskuddet av leieinntektene her.

[krikkert]

Det medfører riktighet.

[Countryman]

Jeg hadde tidligere en eiendom med 2 boliger. Bodde i den ene selv, og leide ut den andre (som var mye mindre). Utleie var skattepliktig, av netto overskudd.

 

Tør jeg spørre om hvordan jeg kan regne ut dette "overskuddet"?

 

Jeg leser lenger oppe "Hvor mye lån du har og hvor mye leieinntektene er i forhold til lånekostnader og avdrag er helt irrelevant."

Da blir det litt vanskelig

[nirolo]

Se under fradrag på siden hos skatteetaten som jeg linket til lenger opp. Der står det mer utfyllende forklaring, men eksempler på kostnader som nevnes er:

Kostnader til vedlikehold

Kommunale avgifter

Forsikringer

Eiendomsskatt

Festeavgift

Kostnader til strøm, oppvarming, renhold

 

Overskuddet er da inntekter fratrukket disse kostnadene.

Endret 22. juni 2018 av nirolo

[krikkert]

Legg merke til at selv om renter er fradragsberettiget får du ikke trekke dem fra i leieinntekten. Dette skyldes at du trekker renter fra i totalinntekten, og du får ikke trekke fra to ganger. Resultatet blir det samme.

 

Avdrag er ikke fradragsberettiget hverken det ene eller det andre stedet.

 

Legg også merke til at felleskostnader (typisk eiendomsskatt, kommunale avgifter, forsikringer, festeavgift), altså kostnader som gjelder hele eiendommen, må fordeles mellom din bruk (ikke fradragsberettiget) og utleid bruk (fradragsberettiget).

[Countryman]

Tusen takk for meget nevenyttige svar folkens

 

Som takk har jeg servert et realt dryss med "likes"