Bør jeg ta opp lån?

[LtdEdFred]

 

Det lønner seg vel ikke å stille med mer egenkapital enn banken krever?

 

Om det lønner seg er en individuell vurdering basert på ditt kapitalbehov i nær fremtid.

 

- Kjøper du en leilighet som trenger oppussing?

- Trenger du penger til møbler, hvitevarer/brunevarer eller har du dette?

- Har du planer om å kjøpe bil (evt. bytte ut den du har)?

 

Er svaret ja på en eller flere av disse punktene ville jeg ikke gitt banken all egenkapitalen. Er svaret nei på alle punktene ville jeg gitt dem så mye som mulig etter å ha satt av en 50.000 til buffer (i tilfelle TV/Vaskemaskinen/støvsugeren el må byttes ut, du trenger rørlegger/elektriker el).

 

Dette avhenger dog av hvor mye av EKen din som står i BSU. Dersom du fortsatt kan spare mer der og få god rente og skattefradrag ville jeg holdt igjen den.

 

For å gi deg noen tall (vet ikke hvor langt du har kommet i prosessen med å sjekke kostnader og slikt) så vil et lån på 2.5M (altså du bruker ingen egenkapital og låner hele beløpet. Om dette lar seg gjøre avhenger bl. a. av betjeningsevnen din (altså på inntekten din og evt andre lån og andre utgifter) koste deg:

 

Nedbetalingstid

20 år: ca 14.630/mnd

25 år: ca. 12.650/mnd

30 år: ca. 11.370/mnd

 

Renteutgifter:

20 år: 1.010.000

25 år: 1.300.000

30 år: 1.591.000

 

Bruker du EK til å betale inn 15% av leilighetens verdi (lånet blir da på 2.125.00) blir oppstillingen slik:

 

Nedbetalingstid

20 år: ca 12.430/mnd

25 år: ca. 10.750/mnd

30 år: ca. 9.660/mnd

 

Renteutgifter:

20 år: 859.000

25 år: 1.100.000

30 år: 1.353.000

 

Forskjellen på rene renteutgifter ved "worst" case (lengst nedbetalingstid uten å bruke EK) og "best" case (kortere nedbetalingstid og innskutt EK) er: 732.000.

 

 

Dette er bare matematikken. Det er jo massevis av forhold som må vurderes. F. eks:

- Hvor mye har du faktisk RÅD til å betale per måned og fortsett leve greit?

- Jeg antar at du er relativt ung siden du skal kjøpe din første leilighet og nevner BSU. Med stor grad av sannsynlighet er inntekten din nå den laveste du kommer til ha. Med tiden så stiger den og det vil bli lettere å betjene lånet. Da kan man f. eks velge en lavere månedskostnad nå og så betale inn mer senere.

- Diskusjon rundt renteøkning er jo tatt tidligere, men det må jo vurderes. Det er lurt å ha så lavt lån som mulig dersom renten skulle øke så ikke renteutgiftene nesten spiser opp avbetalingene. Nå tar jeg ikke høyde for at en del av lånet er nedbetalt, men om renten skulle doble seg koster et lån på 2.500.000 nesten 20.000 i måneden med 20 års nedbetalingstid.

- Er det å være gjeldsfri viktig for deg?

 

 

 

 

 

Jeg skal søke om finansieringsbevis nå på penger.no. Jeg setter kjøpesum til 2,5 mill, egenkapital til 400 000 (har 700 000, men greit å ha en buffer), og annuitetslån, men lurer på hvor mange år jeg skal sette som avdragsfrihet og hvor lang nedbetalingstid jeg skal velge.

 

Avdragsfrihet kan settes fra 0 til 5 år. Nedbetalingstid kan man sette helt opp til 40 år.

Dropp avdragsfrihet. Dette er kun for de med dårlig råd. "Det er dyrt å være fattig" er et ordtak som passer fint her. Dersom du velger ett år med avdragsfrihet vil du fortsatt måtte betale banken 90.000 i renter. Når det neste året starter har du fortsatt 2.500.000 i lån. Penger ut av vinduet. Dette brukes vel hovesaklig dersom man kun klarer å kjøpe leilighet med et nødskrik og må ha reduserte utgifter en periode for å få råd til møbler (ettersom man ikke hadde hatt råd til det om man måtte betale avdrag i tillegg).

 

 

Til slutt vil jeg bare si beklager for wall of text, men dette er et emne som interesserer meg. Lykke til med boligkjøp.

[laxx]

Hvis jeg betaler ekstra ned på boliglånet en måned, hva skjer da? Får jeg lavere innbetalinger hver av de resterende månedene?

[Herr Brun]

Jeg er litt usikker på om du får lavere innbetalinger videre eller om innbetalingene forblir like men en større andel av dem går til avdrag og en mindre andel til renter. Det er muligens en forskjell mellom serie- og annuitetslån her, hvor det er enklere med automatisk justering av slikt ved annuitetslån.

[LtdEdFred]

Jeg er litt usikker på om du får lavere innbetalinger videre eller om innbetalingene forblir like men en større andel av dem går til avdrag og en mindre andel til renter. Det er muligens en forskjell mellom serie- og annuitetslån her, hvor det er enklere med automatisk justering av slikt ved annuitetslån.

Det jeg uthevet stemmer for annuitetslån hvert fall. Banken forventer en fast sum uansett. Jeg tviler på at man kan betale 5000 ekstra en måned og så betale 5000 mindre en annen.

 

Si du har et lån på 1 million og gjør en stor innbetaling med en gang det er innvilget. Dersom betalingsplanen din sier at du skulle betale 10000 i måneden fordelt med 3000 på avdrag og 7000 på renter og du gjør en innbetaling på 50.000 vil lånet ditt være på 950.000. Du betaler fortsatt 10.000 i måneden, men andelen avdrag og renter endrer seg slik at du for eksempel betaler 4000 i avdrag og 6000 i renter. Neste gang du betaler er kanskje 4012 avdrag og 5988 renter. Osv.

[Hyd]

På et billån jeg hadde kunne jeg velge dette. Jeg valgte å betale inn ekstra nesten hver måned, beholdt terminbeløpet og forkortet da bare ned betalingstiden og slapp unna masse renter.

Skal aldri ha billån igjen

[Herr Brun]

 

Jeg er litt usikker på om du får lavere innbetalinger videre eller om innbetalingene forblir like men en større andel av dem går til avdrag og en mindre andel til renter. Det er muligens en forskjell mellom serie- og annuitetslån her, hvor det er enklere med automatisk justering av slikt ved annuitetslån.

Det jeg uthevet stemmer for annuitetslån hvert fall. Banken forventer en fast sum uansett. Jeg tviler på at man kan betale 5000 ekstra en måned og så betale 5000 mindre en annen.

 

Det tviler jeg også på, men et alternativ er at hvert enkelt framtidig beløp blir lavere. Spesielt ved større ekstraordinære innbetalinger kan det være et alternativ.

[laxx]

Lurer også på om det går an å ta opp lån sammen. F. eks. at jeg betaler 60% og dama 40%.

 

 

Forskjellen på rene renteutgifter ved "worst" case (lengst nedbetalingstid uten å bruke EK) og "best" case (kortere nedbetalingstid og innskutt EK) er: 732.000.

 

Ja, men betaler flere renteutgifter når man har lang nedbetalingstid, men i mellomtiden står jo pengene på konto og forrenter seg, eller investeres i gull Så du kan ikke bare se på 732.000 og si at det er bedre å ha kort nedbetalingstid om man kan klare det.

 

 

 

Jeg er litt usikker på om du får lavere innbetalinger videre eller om innbetalingene forblir like men en større andel av dem går til avdrag og en mindre andel til renter. Det er muligens en forskjell mellom serie- og annuitetslån her, hvor det er enklere med automatisk justering av slikt ved annuitetslån.

Det jeg uthevet stemmer for annuitetslån hvert fall. Banken forventer en fast sum uansett. Jeg tviler på at man kan betale 5000 ekstra en måned og så betale 5000 mindre en annen.

 

Si du har et lån på 1 million og gjør en stor innbetaling med en gang det er innvilget. Dersom betalingsplanen din sier at du skulle betale 10000 i måneden fordelt med 3000 på avdrag og 7000 på renter og du gjør en innbetaling på 50.000 vil lånet ditt være på 950.000. Du betaler fortsatt 10.000 i måneden, men andelen avdrag og renter endrer seg slik at du for eksempel betaler 4000 i avdrag og 6000 i renter. Neste gang du betaler er kanskje 4012 avdrag og 5988 renter. Osv.

 

Hvis jeg fortsatt, etter å ha betalt inn ekstra, må betale 10.000 i måneden, så vil det vel da si at nedbetalingstiden min blir kortere?

 

 

Jeg hadde foretrukket om hvert framtidige beløp ble satt ned som en følge av at jeg betalte inn ekstra en måned.

Endret 7. februar 2014 av Herr Brun

[LtdEdFred]

Lurer også på om det går an å ta opp lån sammen. F. eks. at jeg betaler 60% og dama 40%.

Dette lar seg nok helt sikkert ordne. Når man tar opp lån sammen med noen står en person som hovedlåntaker og en som samskyldner. Jeg er ikke helt sikker på om det ovenfor banken kan ordnes slik at dere ved ett lån har forskjellig brøk på lånet. Når du står som hovedlåntaker forventer banken den fulle summen innbetalt hver måned. Uteblir det noe penger er det nok deg de går etter for å få inn det som mangler (med inkasso om det tar lang tid). Dersom dama di står som samskyldner vil de nok gå på henne dersom du skulle blakk. Dersom dere tar opp lån sammen (og hensikten med at dere betaler forskjellig er at hun ikke har råd til å eie 50% av leiligheten ved å betale 50% av lånekostnadene) er det lurt å inngå en kontrakt hvor det står svart på hvitt at du har betalt 60% og hun 40% eller så tror (jeg er ikke jurist ) hun kan gjøre krav på 50% av leiligheten. Med mindre hun betaler en sum som tilsvarer 40% direkte fra sin konto inn til lånet så dette er lett å spore.

 

En annen løsning er at dere tar opp hvert deres lån som tilsvarer 60 og 40% av totalsummen.

 

Ja, men betaler flere renteutgifter når man har lang nedbetalingstid, men i mellomtiden står jo pengene på konto og forrenter seg, eller investeres i gull Så du kan ikke bare se på 732.000 og si at det er bedre å ha kort nedbetalingstid om man kan klare det.

 

 

Edit: Se bort fra dette

 

 

 

 

Som Herr Brun var inne på tidligere så må du ha en god avkastning på disse pengene for at renteinntekter skal overstige renteutgiftene. Jeg har null erfaring med gullpriser og potensiell avkastning, men som med alle investeringer, det være se aksjer, fond, sparekonto osv så krever potensialet for god avkastning at det er mye penger investert.

 

Så lenge lånet du ønsker å ta opp er betraktelig høyere enn summen du har på sparekontoen vil rentene på lånet spise opp rentene på sparekontoen (mange ganger). Dette ville også vært sant om du fant en magisk sparekonto med 5% rente. Jeg forstår deg helt og holdent om du vil ha litt sparepenger på konto fordi det er kjekt å ha penger til reperasjoner, utbytting av ting som går i stykker, ferier ol, men jeg skrev bare det om renteutgifter fordi det virka som du mente det var mer økonomisk fornuftig (til forskjell fra praktisk) å beholde all/mesteparten av EKen din. Bare for å få inn noen tall, si at du har 500.000 på sparekontoen og 2.500.000 i lån. La oss bruke renten du har på sparekontoen din i dag (3.4%) og lånerenten du er forespeilet (3.6%).

 

- På sparekontoen din får du da 17.000 i renter per år.

- På lånet betaler du ca 90.000 i renter på et år (det første året. Det vil riktignok synke litt hvert år).

 

 

Hvis jeg fortsatt, etter å ha betalt inn ekstra, må betale 10.000 i måneden, så vil det vel da si at nedbetalingstiden min blir kortere?

 

Det stemmer. Ber du om 30 års nedbetalingstid setter banken opp en plan som ved en gitt rente gir deg en fast sum hver måned. Denne summen dekker renter og avdrag. Etterhvert som du betaler inn vil lånesaldoen reduseres og dermed synker rentebeløpet. Betaler du inn mer penger enn de ber om vil lånesaldoen synke raskere og rentene blir lavere over tid. La oss si at et lån på 2.5M koster 10.000 per måned ved 30 års nedbetalingstid og 20.000 ved 20 års nedbetalingstid. Dersom du har bedt om 30 år, men betaler allikevel inn 20.000 per måned vil lånet ditt i prinsipp bli som et med 20 års nedbetalingstid.

 

Jeg hadde foretrukket om hvert framtidige beløp ble satt ned som en følge av at jeg betalte inn ekstra en måned.

Det lar seg dessverre ikke gjøre. Da må du evt be om betalingsutsettelse/avdragsfrihet den måneden. Så er det fare for at om hvis du betaler inn ekstra en måned så kan du få problemer med å betale hele summen neste måned bør du la være. Ekstra innbetaling bør kun gjøres dersom du har et overskudd. F. eks ved halv skatt i desember, feriepenger, skatt tilgode, bonusutbetaling el.

 

Dersom du f. eks skulle fått en stor sum penger. F. eks en høy bonus, arv el og du ønsker å redusere lånet med den hensikt å få et lavere beløp per måned må du nok restrukturere lånet. Dette tar nok banken ekstra betalt for (jeg vet ikke sikkert, men tipper 500-2000 et sted).

Endret 7. februar 2014 av LtdEdFred

[Herr Brun]

Ehm, den totale rentekostnaden og -inntekten er da totalt likegyldig for spørsmålet som diskuteres her. Du må se på kostnader og inntekter ved å plassere den enkelte krone enten som nedbetaling av gjeld eller som investert andre steder (Det gjør du enkelt ved å se på gjennomsnittlig effektiv rente). At lånesummen er høyere enn sparepengene er irrelevant hvis sparepengene gir deg bedre rente enn du må betale på lånet. Da er alternativet enten å ha si 10 000 mindre i lån eller å ha 10 000 mer på sparekontoen. Er renten (etter skatt siden alternativene uansett er skattenøytrale) på sparekontoen på 5% mens lånerenten er på 4% så taper du 1000 kroner i året på å betale det ned på lånet, gitt at du faktisk klarer å ha pengene stående på sparekontoen. At du netto går i minus fordi lånet uansett er større enn innbetalt har ingenting med saken å gjøre.

[LtdEdFred]

Javisst. Der tenkte jeg feil. Takk for oppryddingen i hodet mitt :-)

[nojac]

Dropp avdragsfrihet. Dette er kun for de med dårlig råd.

 

Det er jo bare tøv.

 

Kan du få bedre avkastning ved en alternativ plassering enn lånerenten, betaler du ikke tilbake mer enn du må.

 

Jeg har avdragsfrihet på et millionlån. Som jeg kunne innfridd på dagen om jeg ville.

 

[Inge Rognmo]

Jeg er litt usikker på om du får lavere innbetalinger videre eller om innbetalingene forblir like men en større andel av dem går til avdrag og en mindre andel til renter. Det er muligens en forskjell mellom serie- og annuitetslån her, hvor det er enklere med automatisk justering av slikt ved annuitetslån.

Dersom du f. eks skulle fått en stor sum penger. F. eks en høy bonus, arv el og du ønsker å redusere lånet med den hensikt å få et lavere beløp per måned må du nok restrukturere lånet. Dette tar nok banken ekstra betalt for (jeg vet ikke sikkert, men tipper 500-2000 et sted).

 

Det kommer kanskje litt an på bankens rutiner. Når jeg betalte ned boliglån (annuitet) med en stor sum fra tømt BSU-konto ble terminbeløpet nedjustert til å samsvare med løpetiden angitt i nedbetalingsplanen -men i mitt tilfelle skjedde det først lenge etterpå -nedbetalingen ble gjort tidlig på året, og jeg tror terminbeløpet først ble redusert ved neste årsskifte, altså etter bortimot ett år. Måtte ta kontakt med banken (Danske Bank) for å få endret det til samme terminbeløp og kortere løpetid. Betalte forøvrig ikke noe gebyr for det siste.

 

Her var det snakk om et beløp på nærmere 200.000 (150k+akkumulerte renter) -om de gjør det samme ved betydelig mindre ekstraordinære innskudd er et annet spørsmål. Effekten på terminbeløpet om man betaler inn 5.000 eller 10.000 ekstra en enkelt gang vil jo uansett ikke bli stor -det kommer jo an på hvor stor restgjelden og løpetiden er på det tidspunktet.

Endret 8. februar 2014 av Inge Rognmo