Definisjonen av "skjulte feil og mangler" under betongrehabilitering?

[Pære-]

Jeg sitter som styreleder i et borettslag hvor vi gjennomgår en omfattende rehabilitering. Blant det som skal ordnes er betongfasaden og grunnmur. Denne grunnmuren har en mer solid betong enn resten av fasaden som har en mer "lecablokk" struktur. Vi benytter et murmesterfirma som totalentreprenør her og de utfører da "begrenset mekanisk betongrehabilitering" på fasadene. 

Nå viser det seg at mørtelen som er brukt på grunnmuren ikke får god nok vedheft og det dannes bom og riss. De er helt enige i at det ikke er slik det skal være og de har således rådført seg med leverandøren av produktene som er brukt. Leverandøren har så kommet med en løsning hvor de må bruke en annen puss enn den som er brukt for at det skal få godt nok vedheft og være holdbart. Dette har man altså avdekket når man nå er ca. 90% ferdig med rehabiliteringen av veldig mange blokker.

Murmester skal nå meisle løs dårlig puss og bruke anbefalt metode fra leverandør, men de mener at vi skal betale ekstra for dette da de mener det ikke inngår som "begrenset mekanisk betongrehabilitering", samt at de sier at de har forbehold om "skjulte feil og mangler" i sitt tilbud. 

Nå er kontrakten som er signert basert på NS 8407:2011. 

Vi skal den kommende uken ha et møte med selskapet for å diskutere om dette er grunnlag for en endringsmelding. De mener også at de må bruke et spesialprodukt, men produktet det er snakk om her er "stopuss" som meg bekjent ikke er noe særlig "spesielt". 

 

Kort fortalt så har de altså brukt feil produkt nå i ca 10 måneder. De har rådført seg med leverandør og fått beskjed om hvilke produkt de burde brukt og fremgangsmetode og krever nå at vi skal betale ekstra.

 

Jeg er ikke noen murmester selv, men for meg virker dette helt urimelig. Har også forsøkt å lese litt på NS8407 og brukt det jeg har funnet der til å skrive motargument for dette gjennom ChatGPT:
 

Påstanden om at sokkeldelen «krever en spesialløsning» som gir grunnlag for tillegg, kan ikke legges til grunn. Som totalentreprenør har dere risikoen for valg av metoder og materialer, jf. NS 8407:2011 punkt 14.3. Det er ikke gitt noen pålegg fra byggherren om bruk av en bestemt løsning, og valg av reparasjonssystem ligger derfor innenfor entreprenørens eget ansvarsområde.

At det på denne delen av fasaden ikke kan brukes samme konvensjonelle reparasjonsmørtel som på andre flater, representerer ikke en «skjult feil/mangel». Det er et forhold som knytter seg til entreprenørens faglige vurderinger, metodevalg og prosjektering av arbeidene. Skjulte feil i denne sammenheng gjelder uforutsette skader i eksisterende konstruksjon, ikke et behov for å velge et annet reparasjonsprodukt for å oppnå tilfredsstillende heft.

Det forhold at opprinnelig valgte løsning ikke gir vedheft og har medført bom, viser at løsningen ikke var egnet, jf. kravene i NS-EN 1504-serien om kompatible materialer og varig heft. Dette er å anse som en mangel, og utløser entreprenørens rettingsplikt etter NS 8407 punkt 24 – uten tilleggskostnad for byggherren.

Sokkelen er en del av posten for begrenset mekanisk reparasjon, og den foreslåtte metoden (slissing, rengjøring, elastisk fugemasse, systempuss og overflatebehandling) ligger innenfor normal fagmessig utførelse for denne typen arbeid. Det foreligger derfor ikke grunnlag for tillegg.

 

I mitt hode er ikke dette en sak i det hele tatt og murmester burde ha tatt dette på sin kappe og utbedret uten videre diskusjon. Når man gjør betongrehab og produktet løsner etter noen uker sier det seg selv at man har brukt feil produkt eller metode.

Hva tenker dere? Har de i det hele tatt en sak her? Det er kun nederste del av veggene hvor betongen er mer solid det er snakk om. Øvrig arbeid fremstår enn så lenge som godt..

[Axefjord]

Som totalentrepenør som har bestemt hvilken materialer og metode som skal brukes, så har de nok fullt ansvar for at resultatet er godt nok. Vil jeg tro.

Men det er da ikke veldig rart at de prøver unngå ansvaret, noe annet hadde egentlig vært rart. Dette vil jo bli en stort kostnad for dem, og det kan bli en advokatsak om entrepenøren tror de kan komme seg unna ansvaret. Så bare vær forberedt på at dette vil resultere i mye diskusjon fram og tilbake, muligens med advokat.

 

En interessant detalj er om denne nye metoden skulle vært brukt i utgangspunktet, altså om entrepenøren har brutt anbefalingene / metodene fra produsenten? Jeg ville prøvd å sjekke ut dette. Isåfall har du ytterligere argumenter i saken.

[nor.jorgen]

Jeg ville ikke gått på det møtet uten å ta med ekstern kompetanse. Har dere ikke en uavhengig prosjektleder? Normalt er man bare et styret som ikke kan så mye byggteknisk, det går ofte greit på mindre prosjekter, men på større prosjekter bør man definitivt ha en prosjektleder som kan følge opp entreprenøren. Styret er også byggherre og er ansvarlig for å ha en SHA-plan. Ingen mangel av en prosjektleder ville jeg kontakt en advokat som dere kan ta med på møtet, en advokat som spesialiserer seg på entreprise-kontrakter.

Utover det er jeg helt enig utifra beskrivelsen at entreprenøren er ansvarlig for dårlig utført arbeid og må ta det på sin egen kappe. Det er ingen endringsmelding, jobben er den samme som før: rehabilitering av grunnmuren.

 

[Marzo]

Sjekk forsikringen deres om det er et gitt antall timer juridisk bistand inkludert. 

Evt har normalt byggningsforsikringen også en inkludert juridisk bistand mot en liten egenandel. 

Endret 9. november av Marzo

[what_no2000]

Pære- skrev (På 8.11.2025 den 16.33):

Murmester skal nå meisle løs dårlig puss og bruke anbefalt metode fra leverandør, men de mener at vi skal betale ekstra for dette da de mener det ikke inngår som "begrenset mekanisk betongrehabilitering", samt at de sier at de har forbehold om "skjulte feil og mangler" i sitt tilbud. 

[...]

Kort fortalt så har de altså brukt feil produkt nå i ca 10 måneder. De har rådført seg med leverandør og fått beskjed om hvilke produkt de burde brukt og fremgangsmetode og krever nå at vi skal betale ekstra.

[...]

I mitt hode er ikke dette en sak i det hele tatt og murmester burde ha tatt dette på sin kappe og utbedret uten videre diskusjon. Når man gjør betongrehab og produktet løsner etter noen uker sier det seg selv at man har brukt feil produkt eller metode.

Enig med deg her.

Et forbehold om "skjulte feil og mangler" i selskapets tilbud sikter høyst sannsynlig til eksisterende "skjulte feil og mangler" i bygget deres som de ikke kunne forutsette når de ga tilbudet, og som gjør at arbeidet vil være mer omfattende enn forventet. F.eks at hele grunnmuren må byttes. Å ha et forbehold om at vi som leverandør kan lage så mange skjulte feil og mangler vi bare vil, så lenge de er skjulte i 10 mnd kan umulig være et rimelig forbehold i en normal kontrakt.

Endret tirsdag kl 14:51 av what_no2000

[Herr Brun]

1) Dette høres dyrt ut. Dere bør søke kvalifisert hjelp, ikke bare online og selvhjelp. 

2) Regelen her er at dere skal betale det det ville koste å få gjort dette riktig fra start. Om det er nødvendig med en dyrere løsning enn opprinnelig løsning, så må dere altså betale mer enn opprinnelig avtalt. Men dere skal ikke betale for det arbeidet som ble feilaktig utført. 

Altså: Om den løsningen som opprinnelig er brukt kostet 100, og den nye løsningen koster 150, så må dere betale 150. Men dere skal (selvfølgelig) ikke betale de 90 som nå er "forbrukt" fordi leverandøren valgte en feil løsning, og så 150 på toppen. Dere skal betale differansen. 

Dette stiller seg annerledes om det er dere som har instruert om hvordan arbeidet skal utføres. 

Forbeholdet om "skjulte feil og mangler" kan de stappe opp en viss plass. Det gjelder åpenbart feil og mangler ved bygget de skal arbeide på, og ikke deres egne mangelfulle arbeid som de ikke selv klarte avdekke. 

[Kubjelle]

Jeg har noe erfaring med bygg- og anleggkontrakter og NS8407, men er ingen ekspert. Det er mange detaljer jeg ikke kjenner til som kan endre mitt synspunkt. Med mindre du får et tilbud som du syns er ok, ville jeg fulgt anbefalingene til andre her og fått ekstern hjelp. Husk at å krangle på kontrakter er noe entreprenører ofte gjør og har sannsynligvis mer erfaring enn det du har.

Uansett, her er mine 2 cents:

"Begrenset mekanisk betongrehabilitering" er dette noe som står i kontrakten eller er det et forebehold eller forutsetning i entreprenørs tilbud?

Hvis det ikke står i kontrakten kan du se bort i fra den argumentasjonen.

Hvis det står i kontrakten ville jeg spurt hva "begrenset mekanisk betongrehabilitering" innebærer. Når er det begrenset mekanisk, når er det ikke begrenset. Dokumenter all kommunikasjon skriftlig. Dvs. Før referat hvis det er et møte. Send epost av oppsummering av tlf.samtaler "Som vi ble enige på tlf etc."

Skjulte feil/mangler, de kan bare påberope seg dette dersom det er feil og skjult og de ikke burde oppdaget dette.

Be entreprenør dokumenter at dette er en feil og ikke at det ble brukt feil produkt/utførelse. 

Deretter ville jeg argumentert at dersom det er en feil burde entreprenør oppdaget dette. Jeg antar at de har vært på befaring før de ga tilbud.