Kan et sameie-styret lokalt gjøre et vedtak om en stor endring for et gårdsrom.

[Gjest 10527...dc9]

Sameiet her er ikke spesielt barnevennlig. Det er ikke noen fasiliteter for barn i det indre gårdsrom. Dette har vært et faktum, akseptert og ingen har satt spørsmålstegn ved dette tidligere. Slik har altså plan og bygning vært fra start.

Nå har det for første gang endt opp med å bli et styre sammensatt av tre stk. unge kvinnelige mødre. De vil banke igjennom bygging av sandkasser, husker etc.. i gården på felleskapets bekostning. De vil evt ta en beboer avstemming. Tipper det blir flertall. Jeg er absolutt ikke for dette. Gårdsrommet er særlig uhensiktsmessig anlagt da det er høye murfasader tett omkransende i dette lille gårdsrommet. Støy eskalerer pga dette. Ref.KIRKE. 

Alle blir selvsagt ikke like berørt av en slik støy, avhengig av hvor i sameiet leiligheten din ligger. Jeg vil bli kraftig berørt. Fasiliteten kommer rett utenfor vinduet mitt. De vil ta det et tilhørende gress/friareal svært nær min leilighet til disposisjon av barnefasilitetene.

Jeg mener det finnes byggforskrifter på dette gjeldende større endringer ang. modernisering/endring av et gårdsrom o.l. Er det noen som vet?

Anonymous poster hash: 10527...dc9

[simen929]

I all hovedsak så er det sameiet i sin helhet som bestemmer. Om du tipper det blir flertall, så er det faktisk flesteparten som ønsker dette og det er prisen du betaler ved å bo i et sameie. 

Kjenner ikke til noen byggforskrifter som sier noe om større endringer ang endring av gårdsrom, men jeg kjenner til at det er krav ved nybygg til lekeareal i tett nærhet til bebyggelse. Min antagelse er at det vil være en skjønnsmessig vurdering hvor barna vil bli vurdert høyest og lekeareal vil vinne.

Det du kan gjøre er å stille opp i møte og fremme din sak. Legge frem dine bekymringer og håpe at andre sameiere har sympati med hvordan du blir berørt.

Endret 16. februar av simen929

[Gjest 12fbf...bd0]

Du kan prøve å spørre om hvem som har ansvaret for huskene og vedlikehold. Og hvem har ansvaret hvis noen barn skader seg ved bruk av huske osv når det er sameiet som eier dem. Dekker forsikringen det?

Vi hadde ei som ønsket å sette opp trampoline for ungen sin der jeg bor, eneste ungen i sameiet, og vi sa det var ok så lenge hun fikk bekreftet fra sin egen forsikring at den dekket eventuelle skader som kunne skje ved hopping, det samme hvis uvedkommende benyttet den (unger i nabolaget).

Vi slapp da at denne trampolinen ble satt opp, som ville blitt rett utenfor mitt stue vindu.

Men det er dessverre slikt at bor man i sameier og borettslag, så må man betale for ting man ikke ønsker selv, og man må akseptere noe støy fra naboer. Det største håpet ditt for å slippe er nok at folk syntes kostnaden for det som skal gjøres blir for dyrt. Bygger de skikkelig ut så er det nok noen krav som de må følge, og da flyr kostnadene nokså kjapt unna vil jeg anta.

Anonymous poster hash: 12fbf...bd0

[zanta]

Gjest 10527...dc9 skrev (12 timer siden):

Sameiet her er ikke spesielt barnevennlig. Det er ikke noen fasiliteter for barn i det indre gårdsrom. Dette har vært et faktum, akseptert og ingen har satt spørsmålstegn ved dette tidligere. Slik har altså plan og bygning vært fra start.

Nå har det for første gang endt opp med å bli et styre sammensatt av tre stk. unge kvinnelige mødre. De vil banke igjennom bygging av sandkasser, husker etc.. i gården på felleskapets bekostning. De vil evt ta en beboer avstemming. Tipper det blir flertall. Jeg er absolutt ikke for dette.

Dette er en endring, som styret ikke kan avgjøre alene, altså er det en årsmøtesak, for enten et ordinært eller et ekstraordinært årsmøte. Både eiere/beboere og styret kan levere forslag til saker det skal stemmes over på årsmøte, og da er det flertallet som avgjør. Hvis flertallet er imot dette, blir forslaget nedstemt. Som argumenter mot forslaget kan brukes kostnader for etablering, egenkontroll og årlig kontroll av anlegget, og ansvar ved skader.

Endret 16. februar av zanta

[Rune_says]

Årsmøtet er den øverste myndighet i et sameie og kan ta slike avstemninger.

For slike vesentlige endringer så kreves det gjerne 2/3 flertall, men med 30% oppmøte og forhåndsstemmer, så blir det fort at de oppmøtte stemmer for Styrets forslag.

Spørsmålet er om endringen er så stor at den går utover dine bo- og bruks-interesser.  Da kreves enighet fra alle sameiere (100% enighet).  Men ikke ta lett på dette, engasjer en advokat å ha ved din side ellers blir du overkjørt av styre/sameie (som godt kan lyve om de er mest opptatte av å vinne).  Det blir også tøft å stå imot om du er eneste som ikke stemmer ja (regn med en eller annen form for represalier).  Er dere flere som er i mot så er det straks enklere.

https://eiendomsadvokat.no/event/ Lekeplasser nevnes som særlige bomiljøtiltak, men ikke full enighet i forarbeidene.  

- Jeg vil tro elementer som støy, ulempe knyttet til utsikt eller innsyn vil sannsynliggjøre at dine bo- og bruksinteresser påvirkes.  Derfor tror jeg det er lurt å bruke litt på advokat.  Alternativet kan være å bytte bolig og det koster jo fort 200 000+ for megler og dokumentavgift om du kjøper ny selveier.

- Videre vil det være at alle som er oppover i etasjene/ikke grenser til lekeplassen ikke bryr seg. Men de kan evt bry seg dersom det betyr økning i månedlige fellesutgifter.

https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§50

[The Avatar]

Nye bustadsbygg vil ofte ha krav om leiekplass fastsatt av kommunen. Ofte blir eit slikt krav satt som krav for å få ferdigattest for å på den måten sikre at leikeplassen faktisk blir bygd.
Det er ikkje tilbakevirkande krav om å etablere leikeplass i/ved eksisterande bygningsmasse.

Det å endre fellesareal frå eit bruksområde til eit anna bruksområde vil kreve 2/3 fleirtal på generalforsamlinga, merk at dersom det er eller har vært eit leikeareal i gårdsrommet så ligg det innafor styrets fullmakt å sette i stand eller fornye leikeplassen.

 

Hadde eg vært deg så ville eg argumentert med at forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr setter strenge krav til sikkerheitsivået ved leikeapparata og at det blir krav til at sameiget må utføre jamnlege kontrollar og vedlikehald, og at dette må kunne dokumenterast ved tilsyn eller erstatningssak.
For mange sameige, burettslag og velforeiningar så blir det ofte alt for dyrt å etablere leikeplass ettersom det er krav om at det skal foreligge dokumentasjon på alle leikeapparata oppfyller sikkerheitskrava. Det å berre sette opp nokre leikestativ utan slik dokumentasjon medfører ein stor økonomisk risiko.

Eit anna praktisk spørsmål er at gjennomføring og dokumentasjon på korleis leikeplassen har blitt kontrollert vil fort være nok ei oppgåve som fell på styret å utføre sjølve, alternativt må det leigast inn personell til å gjennomføre kontrollen.

Så ditt beste argument for å få med deg andre bebuarar til å stemme mot forslaget er å etterspørre kostnadsoverslag på kva som blir dei årlege kostnadane ved å kontrollere og vedlikehalde leikeplassen. Innkjøp og montering av leikeapparat er berre ein liten del av kostnadane.

[Rune_says]

Gode poeng av @The Avatar  Lekeappat etter nye forskrifter er blitt kjempedyre (støtdempende på bakke f.eks.) og alt skal være kjempesikkert med årlig kontroll (noe kan utføres som årlig selvkontroll av styret/på dugnad etter etablering men innimellom må det til profesjonelt ettersyn).

Vil også kunne påvirke forsikringsprisen som sameiet har - dvs må dekke at barn skader seg.

[zanta]

Rune_says skrev (12 minutter siden):

Lekeappat etter nye forskrifter er blitt kjempedyre (støtdempende på bakke f.eks.) og alt skal være kjempesikkert med årlig kontroll (noe kan utføres som årlig selvkontroll av styret/på dugnad etter etablering men innimellom må det til profesjonelt ettersyn).

Vil også kunne påvirke forsikringsprisen som sameiet har - dvs må dekke at barn skader seg.

Vi har et par lekeplasser her jeg bor, og har oppgradert disse de siste årene. Lekeplassene våre var med i utbyggingsplanene da sameiet ble bygget for 15-20 år siden. Vi utfører egenkontroll månedlig (som en del av vaktmesteravtalen), og har avtale med autorisert firma som står for årskontrollen.

Jeg har ikke lenger barn i aktuell alder selv, men synes ikke det er plagsomt med lyden av lekende barn. Dette skjer som regel på dagtid, og vi har også barnehager på "utflukt" innom av og til, som leker på lekeplassene våre. Jeg har vært i styret en stund, og vi har aldri fått negative kommentarer til bruken av lekeplassene her.

[Gjest 10527...dc9]

TS her..

Dette var mange gode informasjoner. Igjen, fra min leilighet sin posisjon fra deres ønskede plassering vil bli ekstra plagsomt for meg. Støy, innsyn etc.

En annen påfallende ting er at én av styremedlemmene har vært veldig pågående for å komme seg inn i styret. Fra da av har hun nærmest utelukkende vært opptatt av denne utbyggingen, fremme sin egen sak. Finnes faktisk kun hennes barn i sameie som passer til disse lekefasilitetene. Jeg synes dette vitner om mistillit til hennes virke som styremedlem.

Anonymous poster hash: 10527...dc9

[zanta]

Gjest 10527...dc9 skrev (Akkurat nå):

En annen påfallende ting er at én av styremedlemmene har vært veldig pågående for å komme seg inn i styret.

Det er uansett årsmøtet som velger styremedlemmene. En utfordring i de fleste boligselskaper er at ingen vil stille til valg som styremedlemmer. Hvis man mener at styret fungerer dårlig, står man jo fritt til å stille til valg selv.

Dette er uansett en årsmøtesak, som legges frem av styret for avstemming, og der flertallet bestemmer. Flertallet for å vedta slike saker kan være minst 50 %, minst 67 %  eller 100 %, avhengig av sakens innhold.

[Zepticon]

Gjest 10527...dc9 skrev (25 minutter siden):

TS her..

Dette var mange gode informasjoner. Igjen, fra min leilighet sin posisjon fra deres ønskede plassering vil bli ekstra plagsomt for meg. Støy, innsyn etc.

En annen påfallende ting er at én av styremedlemmene har vært veldig pågående for å komme seg inn i styret. Fra da av har hun nærmest utelukkende vært opptatt av denne utbyggingen, fremme sin egen sak. Finnes faktisk kun hennes barn i sameie som passer til disse lekefasilitetene. Jeg synes dette vitner om mistillit til hennes virke som styremedlem.

Anonymous poster hash: 10527...dc9

Det er sånn politikken fungerer. Om styret ikke vil ta tak i saken selv, så må man bli valgt inn og ordne det selv. Men uansett er årsmøtet den "lovgivende" forsamling i slike tilfeller.

[simen929]

Gjest 10527...dc9 skrev (30 minutter siden):

En annen påfallende ting er at én av styremedlemmene har vært veldig pågående for å komme seg inn i styret. Fra da av har hun nærmest utelukkende vært opptatt av denne utbyggingen, fremme sin egen sak. Finnes faktisk kun hennes barn i sameie som passer til disse lekefasilitetene. Jeg synes dette vitner om mistillit til hennes virke som styremedlem.

Anonymous poster hash: 10527...dc9

Det er helt normalt og ikke noe som er galt med dette. Det er årsmøtet som har valgt henne inn.

Ofte bryr ikke 70% av beboerne i sameiet seg om hva som skjer i sameiet. De bare bor der. De resterende 30% møter til de møtene som dukker opp og sier gjerne sin mening. Av de 30% er det gjerne et fåtall som faktisk gidder å gjøre en innsats for at noe skal skje. Ikke så rart om de da har en sak i tankene. De bor der tross alt de også like mye som dere andre. Likevel er det slik at de må ha årsmøtet eller styrets flertall i sakene avhengig av sak.

[The Avatar]

Gjest 10527...dc9 skrev (29 minutter siden):

En annen påfallende ting er at én av styremedlemmene har vært veldig pågående for å komme seg inn i styret. Fra da av har hun nærmest utelukkende vært opptatt av denne utbyggingen, fremme sin egen sak. Finnes faktisk kun hennes barn i sameie som passer til disse lekefasilitetene. Jeg synes dette vitner om mistillit til hennes virke som styremedlem.

I tillegg til det @zanta skriv så er det jo også ofte slik at dersom ein ynskjer at noko skal skje i sameiget så må ein ha personar i styret som ynskjer å jobbe for å få til ting.
Slik er det på alle ting som skal skje i eit sameige, enten det er snakk om å male bygget eller etablere nye parkeringsplassar. Har ein ingen i styret som ønsker å få til noko nytt så er det absolutt ingenting som skjer.

Reint juridisk så vil vedkommande få tillit gjennom å blir valgt inn i styret, og igjen ved at generalforsamlinga stemmer for det ho har foreslått via styret.

[Gjest 10527...dc9]

Dere har nok helt rett i alt dette, jeg ser den. Jeg, forhåpentligvis også noen til i sameiet, synes det uansett er ganske egoistisk å mene seg berettiget til en betydelig merkostnad for sameiet bare pga hennes barn, og kanskje max. to til.

Det ville fra vedkommende mor også vært mulig å foreslå en utbygging på et friareal utenfor sin egen leilighet, motsatt side av bygningen. Ønsker ikke støy fra eget barn går jeg ut ifra😂

Anonymous poster hash: 10527...dc9

[zanta]

Gjest 10527...dc9 skrev (5 minutter siden):

Jeg, forhåpentligvis også noen til i sameiet, synes det uansett er ganske egoistisk å mene seg berettiget til en betydelig merkostnad for sameiet bare pga hennes barn, og kanskje max. to til.

Det er flertallet på årsmøtet som avgjør. Her må alle engasjere seg, og møte opp (ev stemme på digitalt årsmøte).

[simen929]

Situasjonen er kanskje annerledes om noen år enn nå.

Kanskje noen vurderer det slik at om et par år skal de ha barn selv og dette kommer dem tilgode. Eventuelt at noen innimellom har besøk av barnebarn og ønsker at det skal være en lekeplass de kan benytte.

Det spiller egentlig ingen rolle. Flertallet bestemmer.

[The Avatar]

Gjest 10527...dc9 skrev (12 minutter siden):

Dere har nok helt rett i alt dette, jeg ser den. Jeg, forhåpentligvis også noen til i sameiet, synes det uansett er ganske egoistisk å mene seg berettiget til en betydelig merkostnad for sameiet bare pga hennes barn, og kanskje max. to til.

For å nyansere litt så kan du også sjå på dette som ei standardheving av eigedomen som kan gi grunnlag for ein ganske bra verdiaukning på bustadane i sameiget. Ein leikeplass vil være meir attraktivt enn ein tom gårdsplass, og alle alle leilegheitene i sameiget vil bli meir attraktive for småbarnsforeldre, og kanskje også besteforeldre som ynskjer ei leilegheit som også er tilrettelagt for besøk frå barnebarna.

Så det er ikkje berre ulempar med dette sjølv om du personleg synes dette er ein ulempe akkurat no. Sjølv om det sikkert ikkje er ein ønskesituasjon for deg så kan det være at du kan selge leilegheita di med bra forteneste rett etter at leikeplassen er bygd. Då selg du deg ut før dei store utgiftene kjem, og for ein barnefamilie så er det vel nærmast perfekt med ein leikeplass rett utanfor vindauget. Du synes det er ein ulempe med støyen av leik utanfor vindauget, småbarnsforeldre vil nok heller sjå på det som ein stor fordel å kunne følgje med på leiken gjennom det same vindaguet.

[nebrewfoz]

1 hour ago, Guest 10527...dc9 said:

Det ville fra vedkommende mor også vært mulig å foreslå en utbygging på et friareal utenfor sin egen leilighet, motsatt side av bygningen.

Du står jo fritt til å fremme dette som en alternativ løsning dersom saken kommer opp på årsmøte.

 

5 hours ago, Guest 10527...dc9 said:

fremme sin egen sak.

Ja, alle tenker på seg selv. Det er bare du som tenker på deg ...

[zanta]

nebrewfoz skrev (9 minutter siden):

Du står jo fritt til å fremme dette som en alternativ løsning dersom saken kommer opp på årsmøte.

Da må forslaget stilles innen fristen, før årsmøtet. Årsmøtet kan ikke stemme over forslag som ikke er tatt inn med i innkallingen.