Spørsmål angående fastrente

[Kontorstol]

Vil binding av renta på boliglånet ha noe som helst innvirkning på ting som salg og refinansiering i annen bank? Er man fritt til å refinansiere med flytende rente f.eks?

Endret 17. september 2018 av Kontorstol

[The Avatar]

Med forbehold om at enkelte bankar kan ha andre vilkår, så er det vanlig at du ved å binde renta også binder deg til eit kundeforhold i same periode.

 

Det vil være mulig å bytte bank, men då blir du vanligvis avkrevd ei ekstrarente/gebyr.

 

Med flytande rente står du meir fritt.

[aklla]

Så vidt jeg vet, så må du betale deg ut tilsvarende det banken taper ut fra fastrente og rente på tidspunktet du vil ut. Evt få penger motsatt vei igjen.

Altså er lånet mer eller mindre låst i perioden. Bankene kunne jo ikke hatt fastrente om man bare kunne refinansiert til flytende om renta gikk ned.

[Tor C]

Fastrente er i praksis et veddemål du gjør med banken din. Det veddemålet kan du ikke trekke deg fra uten ganske heftige gebyrer. 

 

Eneste fordel med fastrente er at du vet nøyaktig hva du skal betale i rente til enhver tid. Ulempen er at du i 99% av tilfellene må betale en del mer enn ved flytende rente. 

[Kontorstol]

Takk for svar. Vi vurderer å binde deler av lånet i 3 år for å få mer forutsigbarhet nå når dama og kanskje jeg skal studere litt igjen. Vanskelig valg det der.

[aklla]

Du kan jo spørre deg selv, hvor stor renteoppgang tåler dere og hvor stor renteoppgang antar du maks kan komme?

Fastrente er fint for de som ikke tåler så stor renteoppgang. Selv om man oftest taper på fastrente, så kan det alikevel være bedre ettersom man ikke får noen rentetopper som kanskje ikke økonomien tåler.

[Tor C]

Bør egentlig ikke så være vanskelig valg. Banken har nærmest ubegrenset ressurser til å vurdere risikoen, du har bare deg selv. Hvis banken tilbyr en fastrente på X%, så kan du nok temmelig trygt forvente at den flytende renten over hele perioden i snitt ikke bli høyere. 

[Kontorstol]

Vi tåler jo fint en renteøkning på 4-5 % øknomisk sett, men det hadde ikke vært spesielt moro om bare en av oss var i full jobb f.eks. Om den flytende renten stiger med 0,3 % så er vi plutselig over det vi får bundet den til i 3 år, så det skal ikke så mye til nå før det lønner seg. Samtidig ser jeg økonomer som spår renter på rundt 4 % i 2020, men som alt annet er dette umulig å vite sikkert. Det ser derfor ut til at vi må vurdere om forutsigbarhet i noen år er mer verdt enn å spare noen tusenlapper.

[aklla]

Husk at det er banken sine eksperter som også regner ut hva de antar snitt rente er i perioden, så legger på litt i tilfelle, det er renten du får.

Men stoler du på at andre eksperter vet bedre enn banken så kjør på. Men banken tar generellt sett ikke så mye feil, for deres del er det fort snakk om milliarder om de forutser feil rente..

 

Fastrente er ikke noe man velger for å spare penger, men for å ha forutsigbarhet. Ikke forsøk å slå banken sin renteprognose..

 

Edit: men med så lav rente som nå, så er det også begrenset hva man kan tape på fastrente.

Endret 17. september 2018 av aklla

[Kontorstol]

Det er derfor jeg bare nevner 3 år. Renten ved 5 og 10 år er for høy til at jeg tror at det vil lønne seg (3 og 3,55 % nominell). Samtidig så er ikke 3 år veldig lenge, og om renta har holdt seg lav eller økt kan vi da uansett refinansiere. Vi har noe høy belåningsgrad på boligen, og det er derfor ikke alle banker som vil "ha oss" nå, men om 3 år vil vi ha betalt ned en del, noe som da åpner opp for en bedre avtale.

[Villfaren]

Blir ikkje helt rett å si at det ikkje går an å gjøre endringer bare fordi en har fastrente.

 

Eg med mitt fastrentelån kan feks selge bolig, og dra lånet med meg videre.

Kjøper eg billigere bolig må eg betale tilbake det som eg eventuelt casher ut.

 

De stiller dog litt strengere krav til hvor lenge eg kan ha to lån ( kjøpe så selge) og hvor lenge eg kan ha lån uten bolig( selge for så å kjøpe)

[aklla]

Nja, selger man og kjøper nytt og beholder lånet, så har man jo fortsatt den samme låneavtalen.

Det samme om man øker lånet, man beholder den gamle avtalen og går inn en ny avtale om nytt lån.

 

Det er jo avtalen man inngår man ikke kan endre uten å betale seg ut, ikke alt annet..

[zanta]

Blir ikkje helt rett å si at det ikkje går an å gjøre endringer bare fordi en har fastrente.

 

Eg med mitt fastrentelån kan feks selge bolig, og dra lånet med meg videre.

Kjøper eg billigere bolig må eg betale tilbake det som eg eventuelt casher ut.

Ikke bare det, men du må betale overkursen for det du reduserer lånet ditt med. Dersom for eksempel du har fastrentelån til 4 %, og flytende lånerente er 2 %, må du betale banken det de "taper" på at du ikke lenger låner pengene til den dyre fastrenten.

[the_last_nick_left]

Det er visst mange her som tror det, men nei, det er ikke eksperter i de forskjellige bankene som sitter og regner på hva renten blir de neste årene og dermed bestemmer fastrenten. Bankene henter inn pengene til fastrentelån på andre måter.

 

Men man skal ikke betrakte fastrente som et veddemål, man skal heller betrakte det som en forsikring mot for høye boutgifter. I situasjonen Kontorstol beskriver virker det hensiktsmessig.

[Kontorstol]

Så fastrenten kan være et problem dersom vi selger før avtalen er over og kjøper en bolig som koster mindre enn det beløpet som har fastrente? Utenom det tror jeg at det kan være fornuftig for oss med forutsigbarheten de nærmeste årene.

[Herr Brun]

Å se på fastrente som et veddemål er bare tull. Hvis du gjør det fordi du tror du kommer til å tjene penger så blir du nok misfornøyd. Se på det som en forsikring. Forsikringsselskapet vet mye mer om risikoen for at du vil utsettes for et forsikringstilfelle enn du gjør selv. Det er ingen grunn til å ikke ta ut forsikring.

 

Lånerente kan på samme måte som typiske forsikringstilfeller ha asymmetrisk opp- og nedside, ved at lavere rente kan få begrenset betydning for din velferd, mens høyere rente kan ha svært stor betydning for det samme. Å få litt mer å rutte med har begrenset verdi om du har et budsjett som du lever greit med. Å få litt mindre å rutte med om du allerede lever på grensa kan velte hele lasset og lede til at du må flytte, avslutte studier eller på andre måter ta valg som vesentlig påvirker velferden din.

 

Hvis du har romslig økonomi er det altså ingen som helst grunn til å binde renta. Hvis du har trang økonomi i en periode fremover, men så regner med å komme ut av det igjen etter en viss periode, så kan fastrente være et godt og rasjonelt valg.

 

Det er visst mange her som tror det, men nei, det er ikke eksperter i de forskjellige bankene som sitter og regner på hva renten blir de neste årene og dermed bestemmer fastrenten. Bankene henter inn pengene til fastrentelån på andre måter.

Faktisk er det enda verre, det er den samlede ekspertisen i rentemarkedet som bestemmer fastrenten. Det gjør det jo enda mindre sannsynlig at en tilfeldig lånekunde vil "slå" dem enn om det "bare" var en enkelt banks eksperter.

 

Så fastrenten kan være et problem dersom vi selger før avtalen er over og kjøper en bolig som koster mindre enn det beløpet som har fastrente? Utenom det tror jeg at det kan være fornuftig for oss med forutsigbarheten de nærmeste årene.

Ja, hvis du selger boligen (uansett om du kjøper opp eller ned) kan du måtte betale erstatning til banken. Den erstatningen skal tilsvare (den neddiskonterte summen av) differansen mellom din faktiske rente og et tenkt fastrentelån med like lang løpetid og like stort lånebeløp som det gjenstår av din fastrenteavtale som inngås på tidspunktet du bryter avtalen. Endret 17. september 2018 av Herr Brun

[Armador]

Det er derfor jeg bare nevner 3 år. Renten ved 5 og 10 år er for høy til at jeg tror at det vil lønne seg (3 og 3,55 % nominell). Samtidig så er ikke 3 år veldig lenge, og om renta har holdt seg lav eller økt kan vi da uansett refinansiere. Vi har noe høy belåningsgrad på boligen, og det er derfor ikke alle banker som vil "ha oss" nå, men om 3 år vil vi ha betalt ned en del, noe som da åpner opp for en bedre avtale.

 

Historisk har det aldri lønt seg å velge den korteste perioden på 3 år, den er høyest priset (og rentebanen er sikrere - sjelden stater setter opp renten mer enn 1.5% over ett år, som ville ført til 6% om tre år i dag, MAKS). Etter 3-5år aner ingen rentene uansett (ikke det totale rentemarkedet heller) så der har man høyere sannsynlighet (50/50 - kost) for å slå markedet.

 

Jeg tok ut 10års fastrente hos Storebrand for 2 år siden til 2.4% uten avdrag, på 50% av boliglånet mitt, resterende er flytende (nå 1.95%). Taper jeg penger er jeg confident på at det ikke er snakk om mye, men det er heller ikke usannsynlig at vi vil se ~5% rente over de neste 8 årene. Dette betyr at jeg har betalt ned 50% av lånet etter 10 år, mens 50% er samme som i dag. Det mange glemmer er inflasjon. for 10 år siden var 1million ganske mye mer enn 1 million i dag, jeg håper det samme gjelder om 8 år... I tillegg til dette går alle rentekostnadene jeg ikke har på den avdragsfrie delen rett på fondskonto og gir meg 10 års rentesrente.

 

Desverre har fastrentene steget godt siden den gang...

Endret 18. september 2018 av Armador

[Kontorstol]

Takk for mange gode svar. Det er tydelig at valget ikke er å rett frem som jeg håpte på. Det kan være at vi i stedet for å binde renten øker nedbetalingstiden og heller sparer mer.

[Armador]

Takk for mange gode svar. Det er tydelig at valget ikke er å rett frem som jeg håpte på. Det kan være at vi i stedet for å binde renten øker nedbetalingstiden og heller sparer mer.

 

God ide, velg 30 år fremfor 20/25 og putt rentene du sparer direkte inn i indeksfond med lave kostnader, da skal disse med VELDIG høy sannsynlighet tjene deg mer penger enn de ekstra rentene det koster å betale ned over lengre tid. Igjen, rentersrente er GULL, så lenge horisonten er 15+år ettersom den er eksponensiell

[Kontorstol]

Jeg sparer allerede mye i fond hver måned, og tenker å øke dette så mye som jeg kan etter at vi har reparert sparekontoen etter den pågående oppussingen.