På hvilken måte lønner det seg for oss å låne?

[Studenten!]

Hei,

Vi er en familie på 4 som tenker å ta opp boliglån. Vi trenger råd før vi går til banken. Saken er den at vi samlet har veldig god økonomi, vi har alltid hatt gode sparevaner og vi klarer oss veldig godt økonomisk. Til sammen har vi god egenkapital også.

 

Problemet et det at når banken deler inntekten vår på 4 personer, så sier de at vi ikke kan regne med å få veldig høyt lån fordi inntekten vår da ikke er så høy likevel. Det banken imidlertid ikke forstår er at vi ikke er en "vanlig" familie, dvs at vi har klart oss eksepsjonelt bra med selv mindre inntekt enn det vi nå har.

 

Derfor lnsker jeg råd fra dere på forumet før jeg går til banken igjen. For nå har vi begynt å tenke på om vi "på papiret" skal opplyse at vi er 2 eller 3 som tar opp lånet, slik at banken får færre personer å "dele" inntekten på.

 

Kan jo først fortelle om utgangspunktene våre:

- inntekt til person 1 er brutto 12 000 kr i mnd. Vedkommende kommer trolig aldri til å få en høyere inntekt.

- inntekt til person 2 er brutto 23 000 kr i mnd. Vedkommende kommer til å holde samme inntektsnivå fremover.

- inntekt til person 3 er brutto 6 000 kr i mnd. Vedkommende kan regne med å ligge på rundt 16 000 om et års tid, men inntil da er det 6000 som gjelder.

- inntekt til person 4 er brutto 4 000 kr i mnd og kommer til å ligge på dette de nærmeste årene.

 

Til sammen gir dette oss en månedlig brutto på ca. 45 000 kr. Vi har ingen annen gjeld. Vi betaler nå ca. 12 000 i husleie i mnd. Vi har en bil men bruker denne sjeldent. Person 2, 3 og 4 bidrar til sammen med en egenkapital på til sammen 450 000.

 

Det vi er på utkikk etter er en 3-roms i Oslo - da selvfølgelig ikke på "beste vestkant", men i de mer billigere områdene.

 

Ingen av bankene har gitt oss et estimat på lånebeløp enda, men vi har i første runde fått opplyst at inntekten ikke er "så høy" som vi tror når denne skal deles på 4 personer. Vi selv synes dette er merkelig. Altså vi forstår jo at bankene må ta utgangspunkt i tabeller ol for å estimere hvor mye en familie trenger for å leve på. Men vi har klart oss med mye mindre enn dette før, og selv nå går vi månedlig i overskudd.

 

Så jeg tenger noen råd fra dere ang. hva det er realistisk å.forvente i lån? Og det jeg viste til tidligere - at vi på papiret sier at vi er færre som skal ta opp lånet, om det i det hele tatt er lovlig? Jeg tenker da at vi f. eks kan si at det kun er person 2 og 3 som skal ta opp lånet, slik at det blir færre personer å dele inntekten på. Men da risikerer vi jo samtidig å få enda mindre lån da person 2 og 3 kun vil ha inntekt på 29 000.

 

Vi er svært bekymret vedr dette da det er veldig viktig for oss å få lån så snart som mulig.

 

Takker for råd og innspill.

[The Avatar]

Tommelfingerregelen seier at du får låne 2,5 til 3 ganger årsinntekt. Med 45 000 i måneden gir dette 1,6 mill i lån.

Med egenkapitalen så gir dette handlerom på litt over 2 mill.

[Llandari]

Hvilken tommelfingerregel sikter du til? Jeg fikk 4x årsinntekt uten spørsmål, og har tidligere fått finansieringsbevis på 5x. (Men den gangen ble det ikke noe kjøp)

[The Avatar]

Det er ein tommelfingerregel som mange bankar opererer med, det betyr ikkje at du ikkje kan få meir i boliglån men banken tar utgangspunkt i at du skal få låne 2,5-3 gongar årsinntekta. Dette fordi dette er lånebeløp som dei aller fleste klarer å betjene og betale tilbake.

Skal du låne meir enn dette så må du ha andre ting å vise til, som at du har stabil jobb, forventningar om at lønna skal auke, forventningar om at verdien på boligen skal auke (som står som sikkerheit for lånet), osv.

Det var også lettare å få store lån før, men nå held bankane litt meir igjen fordi dei frykter at dei tapar pengane dersom det er mange som ikkje klarer å betjene bolilåna dersom renta auker, og samtidig som at vi kan sitte på ei boligbobble som kan sprekke slik at heller ikkje eigendommen nødvendigvis vil gi tilfredsstillande sikkerheit for lånet.

[Prusk]

Bankene tar utgangspunkt i SIFOs tall for levekostnader. Uten å huske i detalj, mener jeg de regnet rundt 6.500 per måned per voksen. Med flere voksne sammen, får man noe bedre økonomi som følge av "stordrift" (typisk mindre penger per person i matutgifter).

 

Jeg tipper banken bruker et levekostnadstall for dere på rundt 20-24'. Vi hadde en 30 år gammel bil som knapt ble brukt da vi studerte og søkte boliglån. Bilen "kostet" oss 200' i potensielt boliglån i første runde. Jeg skjønner dere ønsker å kjøpe noe, men dere har veldig lav inntekt, selv for å være 2 personer, i bankens øyne. Jobbmarkedet i mange yrker kan være usikkert om dere er studenter (tolker det dit hen av brukernavnet ditt). 

[Salvesen.]

Lag ett budsjett basert på deres utgifter de siste 6 månedene. Ta med denne og "bevis" så kan ikke banken "beregne" hvor mye dere bruker i måneden etter SIFO sine tabeller. 

[Dapp47]

2,5-3x har jeg aldri opplevd på min runde rundt til banker. Varierer mellom 3,5-4,5x for mindel hvertfall. 

[learntofly]

3-gangeren er et begrep som er seiglivet å avlive. Generelt så kan man si at jo høyere inntekt man har, jo flere ganger inntekten kan man låne. En person med lav inntekt kan ikke forvente å kunne låne 3 gangeren, da det meste går til faste kostnader, mens en høytlønnet person kan låne mer da han har mer disponibelt.

 

Så til TS sitt spørsmål. Som det beskrives tidligere i tråden her, så tar bankene som regel utgangspunkt i SIFO sine tall i forbindelse med kostnadsberegninger. Dere kan finne SIFO-kalkulator her: http://kalkulator.referansebudsjett.no/php/standard.php

 

I tillegg kommer det kostnader i forbindelse med evt. bil(er), barn, fritidsboliger, båt osv. Dette kommer på toppen av SIFO. Å juge i en lånesøknad er mildt sagt ikke å anbefale. Avsløres dere blir dere uønsket som kunder i all fremtid. Bankene lever av å låne ut penger, og ønsker å gjøre dette i størst mulig grad. De er imidlertid underlagt regler fra Finanstilsynet, noe som gjør at dersom man ikke oppfyller kravene må bankene si nei. Det betyr samtidig at man mener det er uforsvarlig å ta opp denne gjelden. Hva skjer f.eks ved inntektsbortfall, arbeidsledighet, sykdom, renteoppgang osv?

Endret 7. desember 2015 av learntofly

[Nimrad]

Fremtidsutsiktene er også viktig for banken. En del av de personene du snakker om har relativt lav inntekt. Er de under utdanning? Har de utsikter for høyere inntekt fremover?

 

Selv fikk jeg og min kone lån på 8-9x inntekt (eller litt over 4x inkludert stipen og lån fra lånekassen) som studenter med deltidsjobb mye pga relativt gode utsikter for fremtidig inntekt og god egenkapital.

 

Ellers kan du jo se på muligheten for at noen av dere går sammen og tar opp lån og "leier ut" til noen av de andre? Det er litt vanskelig å svare på hvordan dette kan ordnes i praksis i forhold til at du sier lite om familiesituasjonen din, men en leieinntekt vil ses på som en vanlig inntekt for banken.

Endret 7. desember 2015 av Nimrad

[Titanic]

Det er lenge siden bankene opererte med 2,5-3 ganger årsinntekt i lån. Jeg har alene lånt 4 ganger årsinntekt (ny bolig i prosjekt med husbankfinansiering i tillegg til 0,5 ganger årsinntekt i studielån.

[Svolp]

Jeg fikk låne 5x inntekt for 2 år siden..

[Studenten!]

Tusen takk for svar, alle sammen - setter pris på det!

Jeg har tenkt nå på at jeg kan søke alene slik at det blir færre personer å dele inntekten på. Problemet da blir jo at jeg alene har jo 200 000 i egenkapital.

 

Så hvis jeg finner en leilighet så hører jo megleren med min kontaktperson i banken om jeg har råd til boligen. Dersom prisen avviker fra mitt lån + egenkapital så er jeg redd jeg havner i trøbbel. Altså er akseptert at jeg alene tar opp lånet, men at jeg da i tillegg får penger fra familiemedlemmene mine som skal bo sammen med meg?

 

I tillegg kommer.følgende; vi.vurderer nå å gå for borettslage da.det.fremstår billigere/mer oppnåelig med tanke på våre økonomiske utgangspunkter. Jeg har nok spurt på forumet tidligere om ulemper ved å kjøpe boretslag, men er fremdeles ikke sikker på om jeg forstår opplegget. Har jeg forstått det riktig at dersom min andel av fellesgjelden er "sikret", dvs at så lenge jeg ikke trenger å gjøre opp for andre borettslag-medlemmer som ikke betaler sin del av fellesgjelden, så er det egentlig ikke noen nevneverdig ulempe.med å velge borettslag? Så lenge vi skal bo i leiligheten selv og ikke har tenkt å leie ut? Og dersom det er fare for at borettslaget "overbruker" penger eller stiftet unødvendig gjeld, så er det bare å.bli med.i.styret og stemme mot forslag man ikke selv.ønsker?

[Salvesen.]

 

 

husk at når du søker lån om en leilighet med fellesgjeld må du kunne betjene ett lån like stort som kjøpsum + fellesgjeld. Dvs at du må ha egenandel for kjøpsum + fellesgjeld(typisk 15%) og du må ha nok inntekt til å kunne betjene kjøpsum + fellesgjeld(typisk 4x årslønn).

[Dapp47]

Altså, du må ikke finne på å by på en leilighet du ikke har fått godkjent fra banken, tiltross for at du mener du kan betjene det. Snakk med banken, få finansieringsbevis også by på leilighet  

[Konto brukes ikke]

Ingen av bankene har gitt oss et estimat på lånebeløp enda, men vi har i første runde fått opplyst at inntekten ikke er "så høy" som vi tror når denne skal deles på 4 personer. Vi selv synes dette er merkelig.

 

Inntekten er jo på ingen måte høy - det er lavt, selv hvis det har vært inntekten til to. (2 vil også si mindre utgifter til tlf, mat osv)

[Studenten!]

Takk til alle dere som har svart - ser at vi ikke har noen særlig gode utsikter til lån i nærmest fremtid. Kanskje vi må vente til de andre to også får litt høyere inntekt i fulltidsjobb. Ser ut til at vi må leie en god stund til... :/

Takk for hjelpen til dere som har svart!

[AdNauseam]

Banken vil se dette i stor grad basert på hvor sikker økonomien din er. Du må også til en viss grad bevise deg selv, enten ved at du har spart gjevnt og trutt og har mye oppspart.

 

Et tips kan være å kjøpe noe med utleigemuligheter, da kan dere også få låne mer. Men når dere er 4 stk, så trenger dere jo en del plass selv.

 

Borettslag og lignende er vel greit så lenge det ikke er fellesgjeld. Det finnes en del slike boliger (gjerne rekkehus) der man betaler en fast sum.

 

Spør du meg så er det jo bare å satse. Med det så mener jeg: planlegg, spar og let etter bolig. Ha en dialog med banken.

 

Det tok meg en stund å gå gjennom denne prosessen, og jeg lærte mye. Spesielt med tanke på at jeg siktet meg innpå veldig ugunstige huskjøp. I begynnelsen så jeg på større/dyrere hus som gjerne hadde en del som måtte fikses. Gjennom dette lærte jeg også å tolke tilstandsrapporten, og heldigvis endte jeg opp i en mindre bolig, i god stand og lite som måtte fikses. En bolig som også potensielt kan stige i verdi. Jeg har også en liten del som jeg leier ut.

 

Her vil jeg anbefale dere å gå samme vei, fokuser på at det skal være økonomisk. God stand, lite å fikse. Sjekk drenering, fukt, rør og elektrisk. Generelt ting som kan bli dyrt å fikse. Enkelte ting er du NØDT til å fikse for at det ikke skal gjøre skade på resten av boligen, så det er viktig å tenke på. Les nøye gjennom tilstandsrapporten, gjerne få med deg andre som har erfaring. Ring til takstmannen og spør. Noen ganger er det litt uklart hvorfor en karakter er satt som den er, og takstmannen kan gi et svar på hvor alvorlig og betydelig dette er. Nummeret står på tilstandsrapporten i prospektet.

 

Selv om jeg kjøpte en bolig i god stand har jeg fortsatt måttet legge ut penger på det. Tro meg, det blir dyrt uansett hva det gjelder.

 

En ting som også er viktig er å være streng med økonomien. Etter du har kjøpt boligen, fortsett å spar, gjerne spar litt av egenkapitalen. Trikset er å ha en buffer i tilfelle du skulle få uforutsette utgifter. Jeg har satt min buffer til 30000, og den skal vedlikeholdes om du bruker noe av den. Det kan ta tid å spare opp, men når du først har gjort det så er det penger som du ikke skal bruke med mindre det er nødvendig. Nødvendig som i "vannlekasje".

 

 

Så planlegg økonomien, ta høyde for "worst-case", få tilbud fra så mange banker som mulig, både lokale og nasjonale. Når du får lånetilsagn så er dette et bevis på at du får låne disse pengene, med mindre det er spesifikke betingelser i lånetilsagnet (f.eks. at boligen har utleigemuligheter med antatt markedsverdi på rundt 4000 kr i måneden).

 

 

 

Hvilken tommelfingerregel sikter du til? Jeg fikk 4x årsinntekt uten spørsmål, og har tidligere fått finansieringsbevis på 5x. (Men den gangen ble det ikke noe kjøp)

2,5-3x har jeg aldri opplevd på min runde rundt til banker. Varierer mellom 3,5-4,5x for mindel hvertfall.

Det er jo som sagt en tommelfingerregel som påvirkes av en rekke faktorer. Og det er derfor det heter "tommelfingerregel".

 

 

 

Takk til alle dere som har svart - ser at vi ikke har noen særlig gode utsikter til lån i nærmest fremtid. Kanskje vi må vente til de andre to også får litt høyere inntekt i fulltidsjobb. Ser ut til at vi må leie en god stund til... :/

Takk for hjelpen til dere som har svart!

For å sammenligne det med min situasjon:

 

Jeg satte et mål om at jeg skulle kjøpe bolig i 2013. Det skjedde ikke. Året etter var jeg fast bestemt, og hadde i løpet av perioden spart enda mer. Jeg fikk meg bolig, men jeg måtte bare senke standarden litt. Fikk mye nyttig lærdom, og kom frem til at det beste for meg var å kjøpe noe billigere og mindre.

 

Så jeg synes ikke det ser så umulig ut, men kanskje dere må senke standarden og bo litt trangere enn dere hadde sett for dere. Det er uansett en veldig god måte på å bli flink til effektiv plassutnyttelse.

 

Det er dumt å gi opp ihvertfall. Fortsett å spar så mye dere kan, fortsett å spar på BSU (ikke knekk den), gå fra bank til bank. Plutselig finner du/dere noe som passer dere perfekt.

 

 

Slik jeg fant min bolig var etter å ha kommet hjem fra visning, på en bolig i mye dårligere stand enn antatt. Vi tok et kjapt søk på Finn og fant annonsen, ganske tilfeldig. 3 dager etter var jeg på visning og visste at dette var det smarteste jeg hadde funnet så langt. Jeg overvurderte også det å skulle fikse ting på huset selv, ikke begi deg ut på det uten erfaring!

 

Jeg hadde ikke de aller beste forutsetningene, men jeg ga ikke opp. Og nå sitter jeg mye bedre i det enn når jeg leide en leilighet - noe som var mye av motivasjonen til å eie noe selv.

Endret 12. desember 2015 av AdNauseam