Det korrekte eie eller leie regnestykket... ?

[Mephisto-]

Jeg og samboeren min leier og har gjort det i to år. Vi har begge ganske solide trygge jobber med greie lønninger (Samlet rundt 800-900k samlet).

 

Vi vrir hodet hele tiden rundt det å kjøpe eller leie bolig. Og jeg har samlet det JEG mener er de faktiske faktorene man må ta høyde for ved å kjøpe eller å leie, er svært interessert i å få litt tilbakemelding på dette. Jeg mener at man må ha med flere faktorer enn kun rente, dok. avgift osv. Rundt det å kjøpe/selge bolig. Men også faktorer som kommer i tillegg til det å eie bolig.

 

Tar eksempel i en 5 års periode:

 

Husleie per i dag 10 000,-. For 5 år blir dette 600 000,-.

 

Kjøpesum på bolig: 2 mill.

Dok. Avgift: 50 000,-

Rente 4% på 5 år*. 400 000 - Skattefradrag 112 000,-.

Fellesutgift 2 000 i måneden på 5 år: 120 000,-

Generelt vedlikehold og ekstrautgifter med å ha bolig (1% i året): 100 000,-

 

I tillegg til dette går vi begge på jobb i dag, og om vi flytter er det rimelig å anta at vi må ha en eller to biler. Som kommer i tillegg til dette.

 

Det jeg ihvertfall ender på, er at om vi ikke har noe verdiøkning/tap (mye spekulering i dag) går man i 0 først etter 5 år.

 

Tenker om dette?

 

 

*Er jo ikke en helt korrekt regning da rentene blir lavere pga. Avdrag.

[Fin Skjorte]

Og når du selger så koster megleren litt også.

 

Så om du tror på svak, ingen, eller fallende verdiøkning så bør du ikke kjøpe på kort sikt.

[Notelitten]

Spørsmålet er; har du planer om å selge boligen innen 5år? Eller er du ute etter et sted å tilbringe resten av livet?

 

Mulig jeg regner feil, men dersom jeg tar regnestykket leie/eie (uten prisendring og skattefradrag, med EK på 575k) kommer jeg frem til breakeven rundt 22mnd, kjøpet vil gå i null etter 40mnd. - Breakeven 50mnd dersom EK regnes med.

Endret 27. januar 2014 av Notelitten

[Simen1]

Rente 4% på 5 år*. 400 000 - Skattefradrag 112 000,-.

 

*Er jo ikke en helt korrekt regning da rentene blir lavere pga. Avdrag.

Det er kun hvis du velger serielån. Det er en ganske uvanlig låneform og etter min mening ugunstig. Det vanlige er annuitetslån og da får du større renteutgifter i starten og mindre etter hvert. Du kan regne mer nøye på det via laanekalkulator.no

 

Generelt vedlikehold og ekstrautgifter med å ha bolig (1% i året): 100 000,-

Hva mener du med dette? Hvis du mener 100 000,- i året til disse postene så synes jeg det hørtes utrolig høyt ut. Hvis du mener 1% av dette beløpet til disse postene så synes jeg det høres utrolig lavt ut. Hvis du prøver å spesifisere litt hvilke typer vedlikehold og ekstrautgifter du tenker på så kanskje det blir litt klarere.

 

Husk at regnestykker som dette bare er estimater fordi det er to store usikkerhetsmoment som ikke kan spås med sikkerhet: Renteutvikling og boligverdiutvikling.

 

- Rentene vil antagelig forbli lave en periode fremover, men det er ingen garanti. Kommer det en større stigning vil det snu ganske mye om på regnestykket.

 

- Ekspertene spår en ganske lav prisvekst i boligmarkedet, men det er ingen garanti. Det kan komme et priskrakk, kanskje som følge av renteoppgang. Eller prisene kan vokse mer enn noen hadde trodd. Dette avhenger av mange storpolitiske ting som oljeutvinning, oljepriser, handelsbalanse, statsbudsjett, valutaendringer som igjen er avhengig av forhold utenfor våre grenser.

 

Til slutt noen generelle tips:

- Vurder utleieenhet. Jeg har i hvert fall erfaring med at det er meget lønnsomt. Selv om inntektene bare akkurat dekker andelen av lånet som utgjør ekstraprisen for utleieenheten så er det lukurativt. Leietakeren betaler i praksis ned deres boliglån. Etter lånetiden eier ikke leietakeren boligen som han i praksis har betalt ned, den eier dere. Men vær obs på fallgruver som inntektsbortfall hvis utleieenheten står ledig en periode og problemer med leietakere. Finner dere bra leietakere er det en ren gullgruve, etter min mening.

- Vurder luft/luft varmepumpe hvis årlig energibruk er høy (over ca 15 000 kWh) og det lokale klimaet ligger til rette for det.

- Hvis noen av dere er ansatt i staten, ta maksimalt lån i statens pensjonskasse. Ingen banker kan konkurrere med de. Maksgrensen er ganske lav så dere må sannsynligvis ta tilleggslån i en vanlig bank.

- Hvis dere har dårlig kontroll på økonomien eller trenger stramme rammer for at det ikke skal skli ut, velg serielån/kort nedbetalingstid. Da forplikter dere å betale mye i starten og så blir det lettere etter hvert når renteutsikter osv. er usikre.

- Hvis dere har god kontroll på økonomien og klarer å betale mer enn planen når det er rom for det, velg annuitetslån med maksimal nedbetalingstid. Da er forpliktelsen til banken (terminbeløpene) lavest mulig og gir dere rom for uforutsette utgifter og store investeringer, f.eks bilkjøp, uten at dere må forhandle med banken først. Normalen bør uansett være å betale mer ned på lånet enn avtalt/forpliktet, samme månedsbetaling som med serielån. Ekstra innbetaling er uhyre enkelt. Bare øk beløpet på innbetalingen. Dere trenger ikke varsle banken eller noe sånt for de registrerer det automatisk.

- Ring rundt og hør om lånetilbud fra andre banker en gang i året. Ring banken og sjekk status på lån, renter etc. Lar man det bare skure og gå sniker de gjerne opp rentene og dere betaler for mye.

[Mephisto-]

Takker for responsen, artig å se at flere engasjerer seg!

Notelitten, den 27 Jan 2014 - 11:40, sa:

Spørsmålet er; har du planer om å selge boligen innen 5år? Eller er du ute etter et sted å tilbringe resten av livet?

 

Mulig jeg regner feil, men dersom jeg tar regnestykket leie/eie (uten prisendring og skattefradrag, med EK på 575k) kommer jeg frem til breakeven rundt 22mnd, kjøpet vil gå i null etter 40mnd. - Breakeven 50mnd dersom EK regnes med.

 

Jeg glemte nok å si det. Grunnen til at jeg bruker 5 år som eksempel er fordi vi er usikker på hvor mange år vi blir boende på plassen, definitivt ikke livet ut hvertfall

 

Til Simen:

 

Helt korrekt at jeg brukte serielån som eksempel, det var bare for å gjøre det enklere i excel arket mitt.

 

Godt innspill det med vedlikehold 1%, jeg har tenkt 1 prosent av kjøpesummen ganger 5 (år). Da med tanke på vedlikehold som må gjøres for å holde boligen i stand (Ikke oppussing) som rør, kloakk, elektrisk anlegg osv.. Kan hende denne er litt forsiktig?

 

Du belyser et godt poeng med usikkerhet, det som gjør det enda vanskeligere er jo usikkerheten for hvor lenge vi blir boende. Jeg nærmer meg på en måte en konklusjon om å fortsette leie, da jeg slipper å ta noe som helst form for risiko.

 

Dine generelle tips var veldig nyttig og flere ting jeg skal ha i bakhodet... Takker så mye!

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Husk at regnestykker som dette bare er estimater fordi det er to store usikkerhetsmoment som ikke kan spås med sikkerhet: Renteutvikling og boligverdiutvikling.

Dette er tungtveiende. Samt at sikkerheten ved å eie vanligvis er større (leie kan bli avsluttet, må flytte = mye mas). Ulempen med eie er samlivsbrudd.

 

I det hele tatt er dette et tilnærmet umulig regnestykke nettopp fordi en ikke har kontroll på vesentlige faktorer. Det blir synsing uansett.

[Herr Brun]

Sikkerheten er større om man eier, dersom man vet at man skal bli værende der lenge. På den andre siden er fleksibiliteten større når man leier, det er vesentlig dyrere å flytte når du eier, om du nå først er nødt til å flytte.

[Bolson]

Det er kun hvis du velger serielån. Det er en ganske uvanlig låneform og etter min mening ugunstig. Det vanlige er annuitetslån og da får du større renteutgifter i starten og mindre etter hvert. Du kan regne mer nøye på det via laanekalkulator.no

Det får du også ved serielån. Det er avdragene som er konstante, ikke rentene - de faller også ved serielån. Grunnen til at serielån oppfattes som ugunstige er at betalingsprofilen er motsatt av det man vanligvis har i lønnsutvikling.

[Wisd0m]

Noen faktorer jeg synes bør tenkes litt over:

1. Formueskatt. Jobber du og er sparsommelig blir det fort formueskatt.

2. Endel kalkulatorer på nett tar utgangspunkt i ti tommeltotter når det kommer til vedlikehold.

3. Husk at vi uansett har 2.5 % inflasjon i Norge. Om du ikke helt vet hvor prisen går så kan du iallfall ta utgangspunkt i det.

[e.hansen]

 

Det er kun hvis du velger serielån. Det er en ganske uvanlig låneform og etter min mening ugunstig. Det vanlige er annuitetslån og da får du større renteutgifter i starten og mindre etter hvert. Du kan regne mer nøye på det via laanekalkulator.no

Det får du også ved serielån. Det er avdragene som er konstante, ikke rentene - de faller også ved serielån. Grunnen til at serielån oppfattes som ugunstige er at betalingsprofilen er motsatt av det man vanligvis har i lønnsutvikling.

 

Et annuitetslån er med dagens rente nesten på nivå med et avdragsfritt lån i starten siden du bare betaler ned noen hundrelapper på lånet. Kostnaden på annuitetslån over lånets løpetid er høyere enn for serielån. Sett slik er serielån mer gunstig.

Jeg mener det kan også være mer gunstig å betale så mye avdrag som mulig nå som renta er lav så man er bedre rustet i mot en evt. renteøkning i framtiden. Men man selvsagt betale ned ekstra på et annuitetslån også.

[Herr Brun]

Sammenligningen serielån og annuitetslån over samme løpetid er kunstig. Man bør betale så mye som mulig, slik at det reelle alternativet til et serielån med nedbetalingstid på x år er et annuitetslån med kortere løpetid, da slik at man da betaler en fast sum tilsvarende det man må betale på serielånet i starten. Har du betalingsevne til serielån har du også betalingsevne til kortere annuitetslån, og da er kostnadene tvert imot lavere.

[Atmosphere]

Annuitetslån med dagens rente blir jo til at men nesten bare betaler ned på rente -- omtrent som et avdragsfritt lån-- så man betaler ikke ned sitt eget. Det man betaler ned på lånet blir "ut vinduet", på samme måte som når folk sier at husleie er penger ut vinduet.

 

Jeg kommer ikke til å kjøpe før jeg vet at jeg skal bo der i hvert fall 5 år. Leier inntil jeg får barn og stasjonsvogn, så har jeg mer fleksibilitet. Bor i tillegg utenlands, men ser ikke for meg å bo akkurat der jeg bor nå i 5år+

Endret 28. januar 2014 av Atmosphere

[Mephisto-]

Sammenligningen serielån og annuitetslån over samme løpetid er kunstig. Man bør betale så mye som mulig, slik at det reelle alternativet til et serielån med nedbetalingstid på x år er et annuitetslån med kortere løpetid, da slik at man da betaler en fast sum tilsvarende det man må betale på serielånet i starten. Har du betalingsevne til serielån har du også betalingsevne til kortere annuitetslån, og da er kostnadene tvert imot lavere.

 

Som sagt, det var kun for å gjøre faktorene litt enklere. Er fullt klar over at det ikke er korrekt, som tidligere nevnt.

[the_last_nick_left]

 

Tenker om dette?

At det blir fullstendig galt på mange måter; du neddiskonterer ikke, skiller ikke de relevante og de irrelevante kostnadene, etc.

 

Det er enklere å gjøre det riktig hvis vi ser på en representativ måned. Hvis du leier betaler du leie, greit nok. Hvis du har kjøpt betaler du renter, avdrag, fellesutgifter og vedlikehold. Avdrag er sparing, så det skal ikke tas med. Fellesutgifter/kommunale avgifter skal tas med. Når det gjelder vedlikehold er det litt komplisert, det som faktisk er vedlikehold skal tas med, men det som er oppussing (til bedre standard) blir investering i leiligheten og skal derfor holdes utenfor. Når det gjelder rente er det enda mer komplisert. Første måneden er det greit, da har du lånt markedsbeløpet og betaler rente av det. Etter du har betalt ned en del på lånet, vil du betale mindre i rente, men den rentereduksjonen må sees på som avkastning på det beløpet du har betalt ned lånet på (som jo er en sparing). Henger du med så langt? Med andre ord kan renten deles opp i to deler, renten på hele beløpet (som du betaler inn) og renter på det du har betalt ned (som du får betalt). Hvis vi dermed ser på deg som en hushai som har kjøpt en leilighet og leier den ut til deg selv blir det kanskje klarere.

 

Alt i alt: Betaler du såpass mye mindre i rente på markedsverdien enn leie (av tilsvarende leilighet) at det dekker fellesutgifter og offentlige avgifter, vedlikehold og litt til å dekke utgiftene ved kjøp og salg, lønner det seg å eie, hvis ikke lønner det seg å leie. Så dette er jo et enkelt regnestykke, og da har jeg ikke engang sett på prisstigning..

[€uropa]

På 5 år vil boligen sannsynligvis øke i verdi. Husk også på leieprisutviklingen. Hvis ikke markedet endrer seg, vil sikkert utleier øke leieprisen i takt med KPI. Hvis du derimot eier, tjener du på inflasjonen.

[Mephisto-]

 

 

Tenker om dette?

At det blir fullstendig galt på mange måter; du neddiskonterer ikke, skiller ikke de relevante og de irrelevante kostnadene, etc.

 

Det er enklere å gjøre det riktig hvis vi ser på en representativ måned. Hvis du leier betaler du leie, greit nok. Hvis du har kjøpt betaler du renter, avdrag, fellesutgifter og vedlikehold. Avdrag er sparing, så det skal ikke tas med. Fellesutgifter/kommunale avgifter skal tas med. Når det gjelder vedlikehold er det litt komplisert, det som faktisk er vedlikehold skal tas med, men det som er oppussing (til bedre standard) blir investering i leiligheten og skal derfor holdes utenfor. Når det gjelder rente er det enda mer komplisert. Første måneden er det greit, da har du lånt markedsbeløpet og betaler rente av det. Etter du har betalt ned en del på lånet, vil du betale mindre i rente, men den rentereduksjonen må sees på som avkastning på det beløpet du har betalt ned lånet på (som jo er en sparing). Henger du med så langt? Med andre ord kan renten deles opp i to deler, renten på hele beløpet (som du betaler inn) og renter på det du har betalt ned (som du får betalt). Hvis vi dermed ser på deg som en hushai som har kjøpt en leilighet og leier den ut til deg selv blir det kanskje klarere.

 

Alt i alt: Betaler du såpass mye mindre i rente på markedsverdien enn leie (av tilsvarende leilighet) at det dekker fellesutgifter og offentlige avgifter, vedlikehold og litt til å dekke utgiftene ved kjøp og salg, lønner det seg å eie, hvis ikke lønner det seg å leie. Så dette er jo et enkelt regnestykke, og da har jeg ikke engang sett på prisstigning..

 

 

Tror du har misforstått deler av regnestykket/innlegget.

 

Har ikke tatt med avdrag akkurat fordi det er sparing og ikke utgift/tap. I fellesutgifter ligger også kommunale avgifter.

 

Vedlikehold er som tidligere skrevet ikke oppussing. Det er som du sier en investering og derfor ikke relevant for dette regnestykket.

 

Og jeg gjentar på nytt... Rente regnestykket ER feil, men det er kun for å gjøre regnestykket enklere.

 

Tror du har misforstått hvordan tankegangen er med regnestykket.

 

 

[Bolson]

@Mephisto-:

 

Du er delvis inne på det rette, men du må også ta med spareelementet. Selv om prisen på boligen er lik etter 5 år, så vil en realisasjon gi penger etter lånet er innfridd (tilsvarende betalt avdrag). Skal leie komme likt ut må man ved leie ha klart å spare opp samme summen gjennom differanse mellom leie og kostnadene knyttet til kjøp (rente ++++).

 

Man må også være sikker på at kjøpsobjektet og leieobjektet har identisk markedsverdi. Er det forskjeller her så stemmer ikke regnestykket.

 

I tillegg kan man aldri regne bolig i korte horisonter - annet enn i forhold til risikobetraktning. Et sted å bo må man ha, gjerne for resten av livet. Derfor vil alltid tidshorisonten for en boliginvestering være lang, i realiteten 30 - 50 år. Det gjelder også om man skulle flytte på seg (dvs selge og kjøpe bolig).

 

Om man pga at kostnadene knyttet til kjøp er høyere enn leie i en periode på 3- 5 år utsetter det å kjøpe bolig vil man i realiteten risikere utsette det uendelig, fordi samme betraktning vil gjelde om 3 år, og om 6 år og om 9 år. Så her må man i realiteten regne på hele livsløpet sitt.

 

Og om vi ga blaffen i inflasjon, lønnsøkning og verdistigning, og regnet på hva vi vil sitte igjen med om f.eks 20 år om vi leide bolig i hele perioden, eller om vi kjøpte en tilsvarende bolig, da får vi et holdbart regnestykke. Vi kan også bruke 20 år på lånet - da det vil gi en grei realisasjonsverdi. Og da må vi også ta hensyn til sparing, slik at differansen mellom kostnadene ved kjøp (rente +++) og husleie blir spart. I begynnelsen gir dette sparing når vi leier, og senere sparing når vi eier. Regnestykket vil bli mer korrekt om vi regner med inflasjon, og at både husverdi, lønn og husleie øker tilsvarende inflasjonen.

Endret 29. januar 2014 av Bolson

[€uropa]

Her har noen gjort et skikkelig regnestykke: http://www.dn.no/privatokonomi/article2752975.ece