Kjøpe andel eller selveier - hva er mest økonomisk lønnsomt?

[MrL]

Har laget noen poster og prøvd å sett i tidligere, men må innrømme jeg ikke helt har skjønt prinsippet. Jeg vet at man selv eier leil. ved selveier, og man på en måte halveis eier og leier ved andel.

 

Men hva er mest økonomisk lønnsomt, grunnen til at jeg vil "eie" leilighet er fordi jeg ikke vil betale 5-10.000 i utgifter som går rett bort til ingenting. Fellesutgifter har man uannsett ved selveie eller andel, men andelen er høyere seff.

 

Når jeg har en andel og betaler kanskje 5000 i måneden, går like mye av utgiftene til felleskapet som ved selveier, og resten i leil.? Vil leil. noen gang bli min, og vil jeg få/øke verdien av leil. for noe av den månedsprisen jeg putter inn?

 

Hva er det som man sitter igjen mest med etterhvert og koster minst totalt, hvis man kan kjøpe en billig andel uten banklån, eller en selveier med banklån?

Endret 6. august 2010 av MrLG

[Wisd0m]

http://no.wikipedia.org/wiki/Borettslag

http://no.wikipedia.org/wiki/Eierseksjon

 

Det mest økonomiske er ett bra borettslag pga. du slipper å betale 2,5 prosent i dokumentavgift til staten.

[hunus]

Det er ikke riktig at du eier leiligheten ved "selveier". Du eier andel i et eierseksjonssameie med eksklusiv bruksrett til "din" leilighet.

 

Borettslag og "selveier" har blitt mer lik hverandre, men det er fremdeles slik at du i et borettslag er andelseier i laget. Borettslaget har derfor større myndighet til å f eks ta opp lån, eller nekte godkjennelse av framleie.

 

Rent økonomisk er det mye billigere å kjøpe en borettslagsleilighet ettersom det da ikke påløper dokumentavgift, og tinglysingsgebyrene er lavere.

 

Etter at leiligheten er kjøpt er det av større betydning å kjøpe i en veldrevet gård, enn om gården er borettslag eller selveier.

 

For et borettslag er det lettere å ta opp lån, slik at disse finansierer evt rehabilitering, mens man for selveier må den enkelte betale inn (eller sameiet ta opp dyrere lån).

[Mythos]

Jeg bodde tidligere i enebolig, og har på mine gamle dager flyttet i rekkehus i borettslag. Hva som er mest lønnsomt kan sikkert diskuteres siden jeg har mindre råderett på leiligheten i borettslaget enn jeg hadde i eneboligen. På den annen side er det ganske bekvemt at noen kommer og maler huset enn at jeg må gjøre det selv.

 

Etter å ha prøvd begge deler må jeg si at jeg trives godt i borettslag, men man føler seg mer som leieboer enn som eier med full råderett over egen bolig.

 

Det du betaler i husleie går ikke til ingenting som TS skriver. Som regel er det endel fellesgjeld som skal betjenes. Dessuten går det til eiendomsskatt, renovasjon, vann/kloakk, kabelTV, brøyting og diverse fellesutgifter. Da jeg hadde enebolig hadde jeg en drøss med regninger som jeg ikke har nå. Bortsett fra husleien er det nesten kun bilforsikring, strømregning og avisabonnement jeg betaler.

[Zeph]

Men hva er mest økonomisk lønnsomt, grunnen til at jeg vil "eie" leilighet er fordi jeg ikke vil betale 5-10.000 i utgifter som går rett bort til ingenting. Fellesutgifter har man uannsett ved selveie eller andel, men andelen er høyere seff.

Akkurat det kan vel diskuterast, med tanke på at ein må betale renter på eit lån. Sjølv om dagens rentenivå er ganske lågt.

 

Eg bur i burettslag og synest det er veldig greit. Kjem ikkje til å bu sånn heile livet, men det å kun ha ansvar for det som befinner seg innanfor mine veggar er fint. Vedlikehald, brøyting, alt uteareal går av seg sjølv. Innanfor veggane på leiligheten kan eg gjere det eg vil.

Økonomisk sett vil det nok være forskjell frå leilighet til leilighet, så det er vanskeleg å påstå noko. Eg vil kanskje tru at burettslag er lettare å selge, avhengig av standard, fellesgjeld osv. enn sjølveigar.

[MrL]

Hmm okei så ser ut til at det er litt vanskeligheter til å se hva som er mest lønnsomt. Men la meg heller sette det opp slik:

 

Jeg har 400.000 i startkapital og skal ha leilighet til ca 1,9 mill:

 

1. Jeg kjøper selveier og tar opp lån på 1,5 mill. Med betaling på 11.000 i måneden eier jeg leiligheten etter 15 år.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg en eiendom til 1,5 mill og har derfor også dette som formue.

 

2. Jeg kjøper en andelsleilighet til 400.000, betaler 11.000 i måneden.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg 400.000 av leilighetes verdi og hvor mye mer x antall kroner av den?

 

3. Jeg betaler 11.000 i måneden i leie i 15 år.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg ikke nåla i veggen!

 

Skjønner dere greia? Tenker ikke bare på hva som er mest lønnsomt i henhold til renter, men hva jeg faktisk eier etter et par år.

[nirolo]

Hmm okei så ser ut til at det er litt vanskeligheter til å se hva som er mest lønnsomt. Men la meg heller sette det opp slik:

 

Jeg har 400.000 i startkapital og skal ha leilighet til ca 1,9 mill:

 

1. Jeg kjøper selveier og tar opp lån på 1,5 mill. Med betaling på 11.000 i måneden eier jeg leiligheten etter 15 år.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg en eiendom til 1,5 mill og har derfor også dette som formue.

 

2. Jeg kjøper en andelsleilighet til 400.000, betaler 11.000 i måneden.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg 400.000 av leilighetes verdi og hvor mye mer x antall kroner av den?

 

3. Jeg betaler 11.000 i måneden i leie i 15 år.

Konklusjon: Etter 15 år eier jeg ikke nåla i veggen!

 

Skjønner dere greia? Tenker ikke bare på hva som er mest lønnsomt i henhold til renter, men hva jeg faktisk eier etter et par år.

 

Uten at jeg skal påstå å ha 100% kontroll på dette, så tror jeg du har misforstått litt:

 

Ved Alternativ 1 så sitter du igjen med en leilighet til 1,9 mill - men det regner jeg med at var en leif. Ved kjøp av selveierleilighet så må du betale dokumentavgift på 2,5%. Dette blir da 47500 kr som du taper.

 

Hvis vi i alternativ 2 antar at det er den samme leiligheten du kjøper, men at den nå er en andelsleilighet og ikke selveierleilighet, så vil du slippe dokumentavgiften. Du vil, i alle praktiske formål, sitte med like mye formue etter 15 år. I de 15 årene betaler du da typisk ned på fellesgjelden (såfremt denne ikke er låst el). Det samme gjelder for borettslagsleiligheter.

 

Den største ulempen med leiligheter i alternativ 2, er at du har innskrenkede rettigheter til hva du kan gjøre med dem. Å leie ut til andre er ofte ikke lov, ihvertfall ikke over en lengre periode. Sikkert mange andre begrensninger også. Fordelen er at du slipper dokumentavgift.

 

Alternativ 3 er jeg helt enig i din tolkning av - du sitter igjen uten noe når et leieforhold opphører. Hvorvidt du kan leie en større leilighet for de samme pengene som du ellers ville brukt på renter/nedbetaling av lån/vedlikehold, er en annen sak. Dette spiller også en rolle iom at du da ville hatt noe "bedre" i leieperioden. Likefullt ville du, som du sier, ikke sittet igjen med noe som helst.

 

Når du snakker om "formue", så tolker jeg det slik at du mener hvor mye penger du kan få ut dersom du selger leiligheten. Hva du har i formue i skattesammenheng er noe helt annet.

[MrL]

Uten at jeg skal påstå å ha 100% kontroll på dette, så tror jeg du har misforstått litt:

 

Ved Alternativ 1 så sitter du igjen med en leilighet til 1,9 mill - men det regner jeg med at var en leif. Ved kjøp av selveierleilighet så må du betale dokumentavgift på 2,5%. Dette blir da 47500 kr som du taper.

 

Hvis vi i alternativ 2 antar at det er den samme leiligheten du kjøper, men at den nå er en andelsleilighet og ikke selveierleilighet, så vil du slippe dokumentavgiften. Du vil, i alle praktiske formål, sitte med like mye formue etter 15 år. I de 15 årene betaler du da typisk ned på fellesgjelden (såfremt denne ikke er låst el). Det samme gjelder for borettslagsleiligheter.

 

Okei dvs at foruten rettigheter og avgift er det egentlig akkurat det samme om jeg kjøper selveier eller andel? Det jeg ser er at felleskostandene ofte er mindre pr måned, dvs at felleslånet er over en lengre periode enn det jeg muligens ønsker, sånnsett kan det være hendigere med banklån i den forstand at man kan velge en mindre periode og betale mindre renter og avdrag totalt.

 

 

Den største ulempen med leiligheter i alternativ 2, er at du har innskrenkede rettigheter til hva du kan gjøre med dem. Å leie ut til andre er ofte ikke lov, ihvertfall ikke over en lengre periode. Sikkert mange andre begrensninger også. Fordelen er at du slipper dokumentavgift.

 

Vil dette også si at jeg f.eks ikke kan leie ut til venner mens jeg bor der også, altså dele med en annen?

 

Alternativ 3 er jeg helt enig i din tolkning av - du sitter igjen uten noe når et leieforhold opphører. Hvorvidt du kan leie en større leilighet for de samme pengene som du ellers ville brukt på renter/nedbetaling av lån/vedlikehold, er en annen sak. Dette spiller også en rolle iom at du da ville hatt noe "bedre" i leieperioden. Likefullt ville du, som du sier, ikke sittet igjen med noe som helst.

 

Når du snakker om "formue", så tolker jeg det slik at du mener hvor mye penger du kan få ut dersom du selger leiligheten. Hva du har i formue i skattesammenheng er noe helt annet.

 

Tenker på formue hvis jeg skulle solgt ja. Om jeg så betaler masse gebyrer og renter er jeg ihvertfall et og et steg nærmere å eie noe isdenfor å betale til ingenting

Endret 8. august 2010 av MrLG

[nirolo]

Uten at jeg skal påstå å ha 100% kontroll på dette, så tror jeg du har misforstått litt:

 

Ved Alternativ 1 så sitter du igjen med en leilighet til 1,9 mill - men det regner jeg med at var en leif. Ved kjøp av selveierleilighet så må du betale dokumentavgift på 2,5%. Dette blir da 47500 kr som du taper.

 

Hvis vi i alternativ 2 antar at det er den samme leiligheten du kjøper, men at den nå er en andelsleilighet og ikke selveierleilighet, så vil du slippe dokumentavgiften. Du vil, i alle praktiske formål, sitte med like mye formue etter 15 år. I de 15 årene betaler du da typisk ned på fellesgjelden (såfremt denne ikke er låst el). Det samme gjelder for borettslagsleiligheter.

 

Okei dvs at foruten rettigheter og avgift er det egentlig akkurat det samme om jeg kjøper selveier eller andel? Det jeg ser er at felleskostandene ofte er mindre pr måned, dvs at felleslånet er over en lengre periode enn det jeg muligens ønsker, sånnsett kan det være hendigere med banklån i den forstand at man kan velge en mindre periode og betale mindre renter og avdrag totalt.

 

Det er riktig. Felleslånet kan ha opp til 50 års løpetid har jeg sett. Det kan også ha avdragsfrihet de første 10 årene. Banker kan da ofte være såpass kjipe at de nekter enkeltpersoner å betale ned sin del uavhengig. Disse avtalene blir inngått siden renten ofte er gunstig, men man mister mye frihet.

Den største ulempen med leiligheter i alternativ 2, er at du har innskrenkede rettigheter til hva du kan gjøre med dem. Å leie ut til andre er ofte ikke lov, ihvertfall ikke over en lengre periode. Sikkert mange andre begrensninger også. Fordelen er at du slipper dokumentavgift.

 

Vil dette også si at jeg f.eks ikke kan leie ut til venner mens jeg bor der også, altså dele med en annen?

 

Så lenge du bor der, så pleier det gå greit å leie ut. Det er å leie ut hele leiligheten det ofte er forbud mot, dette antagelig for å unngå for mye boligspekulasjon.

Endret 8. august 2010 av rspy

[MrL]

Takk for svar. Nå vet jeg ihvertfall en del mer om emnet, selvom jeg kan vell nesten konkludere med at jeg forsatt ikke vet hva jeg skal velge, men får vell velge det jeg finner. Mest sannsynlig blir det vell andel uannsett, da 90 % av annonsene på finn er dette.

Endret 8. august 2010 av MrLG

[EfinansBT]

Takk for svar. Nå vet jeg ihvertfall en del mer om emnet, selvom jeg kan vell nesten konkludere med at jeg forsatt ikke vet hva jeg skal velge, men får vell velge det jeg finner. Mest sannsynlig blir det vell andel uannsett, da 90 % av annonsene på finn er dette.

Hei MrLG!

Gi meg gjerne et ring eller en mail så skal jeg forklare deg, det er ofte litt enklere enn på et forum

 

Mvh.

Bjørn Tobiassen

Efinans

[blackbrrd]

Det spiller liten rolle om det er selveier eller borettslag, så sant fellesgjelden ikke er vesentlig i forhold til kjøpesummen.

 

Det er noen fordeler med borettslag og det er bl.a. at du ikke har så mye ansvar når det kommer til vedlikehold osv. I verste fall får du utdelt et span maling og beskjed om å male. Andre ting er at f.eks internett/kabeltv gjerne er rundt 30% billigere i borettslag hvis du tar det over husleia (borettslaget får kvantumsrabatt som du nyter godt av).

 

Som selveier må du sørge for alt av vedlikehold osv selv, men du har mer frihet til når og hva du vil gjøre. Tilsvarende med internett/tv osv.

 

La oss si at to prikk like boliger er til salgs, den ene som selveier og den andre som borettslag med 50% fellesgjeld. I husleia til borettslaget er det inkludert endel ting som du må betale for på egenhånd i selveier-eksempelet, totalt 1500kr.

 

Månedlige utgifter beløper seg til 8500kr for lånet og 1500kr for ekstra-tingene for selveier. Tilsvarende for borettslaget blir da 4250kr for lånet + 5750kr for husleia som inkluderer nedbetaling av fellesgjeld. Etter x antall år så ser det slik ut:

 

Selveier bolig verdi: 1.900.000,

personlig gjeld 500.000,

total gjeld 500.000

månedlige utgifter lån: 8.500

andre utgifter: 1.500

totale utgifter 10.000

 

Borettslag verdi: 1.900.000

personlig gjeld 250.000,

felles gjeld 250.000,

total gjeld 500.000

månedlige utgifter lån: 4250

felles utgifter: 5750

totale utgifter 10.000

 

Som du ser blir regnestykket likt når det kommer til totale utgifter/lån/verdi, - med et unntak da, og det er at for selveier må du betale 2,5% dokumentavgift til staten, mao 47.500kr som er et rent tap.

 

Det er her ikke tatt hensyn til prisstigning, men den vil være tilnærmet lik for de to boligene.

Endret 16. august 2010 av blackbrrd

[Jakoozie]

Nå bumper jeg en gammel tråd her, men sliter litt med samme dilemma.

 

Ser at noen sier at andelsleiligheter er like gunstig som selveier, så fremt det ikke er snakk om store summer i fellesgjeld. Hvorfor er det slik?

 

Jeg vurderer å kjøpe meg en leilighet i et nytt bygg som er under oppføring. TOtalverdien er på rundt 2,5 mill, innskuddet er på 800 000 tror jeg. Vil dette være dumt å begi seg ut på?

 

(Kan for ordens skyld nevne at fellesgjelden er avdragsfri i 10 år. Så lenge har ikke jeg tenkt å bli boende, så for min del blir det bare "husleien" på rundt 1500-2000 som må betales i tillegg til lånet.)

 

Da betaler jeg jo rundt 2000 i måneden som husleie. Men utenom det så "taper" jeg vel ingenting på å gå for andel, rent økonomisk? Jeg mener, verdiøkningen vil vel være lik. (Såvidt jeg har forstått kan det være enklere å selge andelsleiligheter, siden det kreves en mye mindre inngangssum)

[yaddah]

Nå bumper jeg en gammel tråd her, men sliter litt med samme dilemma.

 

Ser at noen sier at andelsleiligheter er like gunstig som selveier, så fremt det ikke er snakk om store summer i fellesgjeld. Hvorfor er det slik?

 

Jeg vurderer å kjøpe meg en leilighet i et nytt bygg som er under oppføring. TOtalverdien er på rundt 2,5 mill, innskuddet er på 800 000 tror jeg. Vil dette være dumt å begi seg ut på?

 

(Kan for ordens skyld nevne at fellesgjelden er avdragsfri i 10 år. Så lenge har ikke jeg tenkt å bli boende, så for min del blir det bare "husleien" på rundt 1500-2000 som må betales i tillegg til lånet.)

 

Da betaler jeg jo rundt 2000 i måneden som husleie. Men utenom det så "taper" jeg vel ingenting på å gå for andel, rent økonomisk? Jeg mener, verdiøkningen vil vel være lik. (Såvidt jeg har forstått kan det være enklere å selge andelsleiligheter, siden det kreves en mye mindre inngangssum)

 

Det du må se på er totalprisen (innskudd + fellesgjeld) sammenlignet med prisen på tilsvarende boliger uten fellesgjeld. Er totalprisen høyere enn en tilsvarende ny selveier uten fellesgjeld, er det et dårlig kjøp.

[TheHawk]

Nå bumper jeg en gammel tråd her, men sliter litt med samme dilemma.

 

Ser at noen sier at andelsleiligheter er like gunstig som selveier, så fremt det ikke er snakk om store summer i fellesgjeld. Hvorfor er det slik?

 

Jeg vurderer å kjøpe meg en leilighet i et nytt bygg som er under oppføring. TOtalverdien er på rundt 2,5 mill, innskuddet er på 800 000 tror jeg. Vil dette være dumt å begi seg ut på?

 

Det du må ha i bakhodet er at dersom naboen din ikke betaler for seg kan lånegiveren komme å ta alle leiligehetene og selge dem fritt eller leie dem ut til eget ønske. Dvs du blir kastet ut dersom noen ikke overholder sin del av lånet.

 

Jeg ville personlig valgt selveie pga friheten du har kontra borettslag. Ser at mange sammenligner borettslag med sameie og det med god grunn. De er veldig like, men de har sine forskjeller. Les litt her Forbrukerportalen. Dersom du kjøper et bygge prosjekt av type selveie betaler du bare 2,5 % av tomteverdien som er BETYDELIG lavere enn 2,5 % av leilighets verdien. Siterer også at i borettslag kan du oppleve dette:

 

"Ved kjøp av bolig i borettslag betaler man ikke dokumentavgift. I stedet vil det kunne påløpe eierskiftegebyrer."

Endret 19. september 2011 av TheHawk

[Euklid]

Under 1/3 i innskudd er lavt – etter min smak i laveste laget. Selv om fellesgjelden er avdragsfri en lang periode vil det komme en real smell når nedbetalingen skal begynne, og salgsprisen vil naturligvis reflektere risikoen.

 

Med svært høy fellesgjeld og lave innskudd er incentivene til å betale sin andel av borettslagets forpliktelser nokså begrensede, og det er her mange potensielle tapsbomber ble satt opp i en periode.

[xibriz]

Enig med Eukild her, ved kjøp av andelsleilighet til 1,9 mill bør ikke andelen av fellesgjelden være mye mer enn 3-400k.

Endret 20. september 2011 av xibriz

[festen]

Jeg regner med at det lønner seg å leie. Norge kan vel ikke unngå det uunngåelige for evig. Jeg tror den svake dollaren og sterke oljeprisene får markedet til å motstå tyngdekraften. Det som vil sende markedet ned er trolig en sterkere dollar.

Endret 20. september 2011 av festen

[TheHawk]

Jeg regner med at det lønner seg å leie. Norge kan vel ikke unngå det uunngåelige for evig. Jeg tror den svake dollaren og sterke oljeprisene får markedet til å motstå tyngdekraften. Det som vil sende markedet ned er trolig en sterkere dollar.

 

Lønner seg ikke i det lange løp dersom du er på jakt etter noe godt og levelig med utsikt for å stifte familie. Det funker i hvertfall meget dårlig i sentrale områder. Skal du ha et brukbart leie objekt i nærheten av hvor jeg bor må du fort ut med 10 000,- i mnd. Dvs hadde du slengt på 2 000,- hadde du eid dette og du hadde faktisk betalt pengene inn til deg selv. Ved å leie kaster du pengene ut vinduet. Det er klart at markede vil alltid gå opp og ned, men til syvende og sist er boligverdi noe som man ytterst sjeldent taper penger på.

[Euklid]

Person 1: Jeg tror prisene kan komme til å falle.

Person 2: Jeg tror prisene kan komme til å stige.

 

Hvis denne delen av debatten inneholder noe mer setter jeg pris på om noen kan gjøre det klart for en langsynt stakkar.