Har sameie lov til å skille ut kostnader fra sameiebrøken?

[Ananas24]

Jeg regner med at dette da blir en sak på årsmøtet som skal stemmes over om ca. 1 mnd. 

Styret skriver dette: På linje med at TV- og internettkostnadene ble skilt ut til ikke å bli fordelt etter sameiebrøk, er det luftet at dette også kan gjøres med andre utgifter som ikke er avhengig av boligareal. Det kan være utgifter til forretningsførsel, revisor, styrehonorar, snømåking og strøing, gressklipping og trappevask.

Vedtektene sier: Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Er det i det hele tatt lovlig å skille ut slike kostnader fra sameiebrøken? Dette er utgifter til vedlikehold av fellesareal og drift av sameiet.

[krikkert]

Nei, i utgangspunktet ikke. Det er kun hvis det foreligger særlige grunner at man kan fordele på annet enn sameiebrøk. Alternativene til sameierbrøk er nytte eller forbruk. Dette er en svært høy terskel, hovedregelen skal være fordeling på sameierbrøk. Forretningsførsel, styrehonorar, revisor, snømåking, strøing, gressklipping, og trappevask er eksempler på utgifter som nær sagt aldri vil godtas fordelt på noen annen måte enn brøk. 

[Ananas24]

Tusen takk krikkert!

[kremt]

Det kan vel argumenteres for at ting som fakturering, leie av vannmåler, leie av fjernvarmemåler. At dette blir likt for alle uavhengig av leilighetens størrelse. Da kostnadene for det meste er like for dette. 

[The Avatar]

Ananas24 skrev (4 timer siden):

Det kan være utgifter til forretningsførsel, revisor, styrehonorar, snømåking og strøing, gressklipping og trappevask.

Dette går nok ganske greit utover det som er urimeleg å ta på eigarbrøk. TV/internett blir noko anna sidan kvar einig forbrukerne dette likt. Men snømåking, trappevask og liknande er ganske direkte knytt mot eigarbrøk. Den som har stor leilegheit og dermed stor eigarbrøk, eig også meir av alt fellesareal som veg, plen og trapper. 

[krikkert]

kremt skrev (14 timer siden):

Det kan vel argumenteres for at ting som fakturering, leie av vannmåler, leie av fjernvarmemåler. At dette blir likt for alle uavhengig av leilighetens størrelse. Da kostnadene for det meste er like for dette. 

Det at kostnadene er like per leilighet er i seg selv ikke nok. Et grunnvilkår er at kostnadene etter sin art har en nytteverdi som ikke gjenspeiler sameiebrøken, eller at de gjenspeiler et forbruk som ikke samsvarer med sameiebrøken. 

Norsk lovs hovedregel - i nær alle sammenhenger - er at den som eier mer av noe må betale mer av driftsutgiftene til det. I boligsameier føles denne regelen ofte litt urettferdig, fordi man får større regning, men man får ikke de andre fordelene ved å eie mer av noe, som økt bruksrett (alle seksjoner i et sameie har i utgangspunktet lik bruksrett til fellesarealer) eller økt innflytelse over styringen (i boligsameier har alle seksjoner én stemme). 

Forretningsførsel, revisjon, og styrehonorar vil derfor i praksis aldri bli fordelt etter noe annet enn sameiebrøk (og dette selv om forretningsfører vanligvis priser sine tjenester i form av en sum penger multiplisert med antall seksjoner). En større eier anses å ha en større interesse i at sameiet blir fornuftig drevet enn en liten eier, fordi han eier mer av sameiet. 

[Trulss]

krikkert skrev (22 timer siden):

Nei, i utgangspunktet ikke. Det er kun hvis det foreligger særlige grunner at man kan fordele på annet enn sameiebrøk. Alternativene til sameierbrøk er nytte eller forbruk. Dette er en svært høy terskel, hovedregelen skal være fordeling på sameierbrøk. Forretningsførsel, styrehonorar, revisor, snømåking, strøing, gressklipping, og trappevask er eksempler på utgifter som nær sagt aldri vil godtas fordelt på noen annen måte enn brøk. 

Dette vil si at endringer til likefordling av TV/nett er ulovlig og at en slik endring bør tilbakeføres til sameiebrøk-delingen selv om dette er stemt over på årsmøtet/generalforsamlingen?

Endret 12. mars av Trulss

[krikkert]

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

[Trulss]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

Men det står ofte ingenting i vedtektene om brøkfordelingen. Dette er noe som ofte har blitt "vedtatt" før borettslaget ble stiftet. Jeg undres over hvor man egentlig kan finne informasjon om brøkfordelingen for gamle borettslag fra 60-tallet.

[krikkert]

Før 2003 var forholdet mellom borettslaget og andelseierne et husleieforhold. Styret fastsatte husleien etter normer som ble fastsatt av generalforsamlingen ved lagets stiftelse (men ikke nødvendigvis tatt inn i vedtektene). Det er ofte umulig å finne igjen disse i dag. 

[Ananas24]

krikkert skrev (52 minutter siden):

Det er nokså sannsynlig at en endring til likedeling av TV/internett ikke fyller kravene om "særlig grunn", men det er ikke helt åpenbart. For å gjennomføre den likevel må man da ha en vedtektsendring hvor alle de berørte seksjonseierne stemmer for endringen, se eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tilsvarende burettslagslova § 5-19 annet ledd). 

Tusen takk!

I vårt tilfelle ble det ikke gjort en vedtektsendring. Det var kun et forslag på årsmøtet som ble vedtatt.
Vedtektene sier fortsatt dette: § Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Dersom sameiet ev. skal rette opp i dette nå, og stemme over en vedtektsendring;
Hva skjer dersom de berørte seksjoneierne ikke deltar på geralforsamlingen/årsmøtet? Det er vanligvis 1/3 av sameierne som møter.

Endret 12. mars av Ananas24

[krikkert]

Da må man gå på underskriftsrunde hos de som ikke møter. Det er ikke nok med enstemmighet blant de som møter, man må ha tilslutning fra alle som blir berørt. 

[Ananas24]

krikkert skrev (12 minutter siden):

Da må man gå på underskriftsrunde hos de som ikke møter. Det er ikke nok med enstemmighet blant de som møter, man må ha tilslutning fra alle som blir berørt. 

Takk!

[Trulss]

Ananas24 skrev (48 minutter siden):

Tusen takk!

I vårt tilfelle ble det ikke gjort en vedtektsendring. Det var kun et forslag på årsmøtet som ble vedtatt.
Vedtektene sier fortsatt dette: § Fellesutgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.

Dersom sameiet ev. skal rette opp i dette nå, og stemme over en vedtektsendring;
Hva skjer dersom de berørte seksjoneierne ikke deltar på geralforsamlingen/årsmøtet? Det er vanligvis 1/3 av sameierne som møter.

Hvordan får man egentlig med de små boenhetene på dette da det taler til deres ugunst?

[Ananas24]

Trulss skrev (2 timer siden):

Hvordan får man egentlig med de små boenhetene på dette da det taler til deres ugunst?

Jeg deltar som regel alltid på alle beboermøter og årsmøter, men akkurat i fjor var jeg opptatt på årsmøtet. Av erfaring er det kun 1/3 av sameierne som møter opp på slike møter, og da er det en risiko for at flertallet av de møtte har de store leilighetene. Og det var dette jeg var redd for hvis vedtaket kan avgjøres med flertall på generalforsamlingen alene av de møtte.

Jeg kommer til å gi beskjed til styret at vedtaket sannsynligvis ikke er gyldig, og da regner jeg med at man ønsker å endre vedtektene.

Jeg går ut ifra at de med mindre boenheter ikke går med på dette. Uansett er hele forslaget med å dele fellesutgifter flatt usolidarisk.

[krikkert]

Trulss skrev (15 timer siden):

Hvordan får man egentlig med de små boenhetene på dette da det taler til deres ugunst?

Man gjør ikke det. Sameier som har slike klausuler i vedtektene sine fordi utbygger skrev det inn i sin tid. Utbygger sitter på et tidspunkt på alle seksjonene og kan derfor diktere fordeling av felleskostnader nokså fritt. 

[Rune_says]

TV-abo er vanlig å skille ut pga at det knytter seg til eget forbruk og gir mulighet for den enkelte til å bestille ekstra kanaler, opptak etc utover basispakke. Uansett en god deal da borettslag og sameier får halv pris av individuelle/enebolig abo.

Ellers deles vedlikehold/drift etter sameiebrøk (om ikke vedtektene sier noe annet). Om bare noen har nytte av heis så hører det likevel til fellesutgifter.

[Ananas24]

Rune_says skrev (51 minutter siden):

TV-abo er vanlig å skille ut pga at det knytter seg til eget forbruk og gir mulighet for den enkelte til å bestille ekstra kanaler, opptak etc utover basispakke. Uansett en god deal da borettslag og sameier får halv pris av individuelle/enebolig abo.

Ellers deles vedlikehold/drift etter sameiebrøk (om ikke vedtektene sier noe annet). Om bare noen har nytte av heis så hører det likevel til fellesutgifter.

I utgangspunktet er ikke vedtaket om Tv/wifi et stort problem. Men dette virker som en «inngangsport» noen ønsker å utnytte til å dele andre utgifter flatt.

Men når du påstår at det er en «god deal»; hvor mange er det som egentlig ser på lineær-tv nå?
Er det egentlig en så god deal at de som ikke ser på tv må betale for det eksklusivt til sin leilighet med flat betaling, som de ikke kan fjerne? Det er en kollektiv avtale hvor man kan legge til ekstra ting, men ikke fjerne grunnpakken.

Enkel mulighet til å bestille ekstra tjenester hadde vi fra før også.

[The Avatar]

I kva grad det er ein god avtale med kollektive avtalar blir off-topic. Det er likevel heilt sant at ein kollektiv avtale er sjeldan den perfekte løysinga for absolutt alle, enten det er snakk om ein TV-grunnpakke eller i valget mellom å individuell eller kollektiv renovasjonsavtale.
Det er likevel eit viktig moment at sjølv om sameiget inngår ein kollektiv TV-avtale som har oppgitt ein pris på X kr ganger Y andelar, så er det ikkje gitt at kvar andel skal betale X kr, men hovudregelen er fortsatt å bruke eigarbrøk sjølv om det nok er gode argument for at akkurat TV-tilgang er ein kostnad som alle andelane forbruker likt og har lik nytte av uavhengig av størrelse. Der dette er gjort "korrekt" ved at sameiget betalar heile TV-rekninga og denne kostnaden blir dekt opp via felleskostnaden, så er det likevel slik at den som har størst eigarbrøk og dermed betalar mest i felleskostnadar, også betalar meir for sin TV-grunnpakke enn naboen som har ei litt mindre leilegheit.

Det er likevel typisk at på kostnadar som er direkte knytt mot kvar andel at det er vanleg å dele kostnaden likt på alle betalarane i staden for å gå vegen om eigarbrøk, særleg når det er mange andelar som har små arealavvik, og kanskje særleg i små burettslag og sameiger der det medfører manuelt arbeid å bruke eigarbrøken. Har ein til dømes eit sameige der felleskostnaden er satt til 1500 kr i måneden så er det sjølvsagt enklare å gløtte over innkomne betalingar og bekrefte at alle har betalt inn denne runde summen enn om ein skal kryssreferere for å finne ut om den andelen som betalte kr 1485,82 skulle betale akkurat denne summen og ikkje ei krone til eller frå. I slike tilfeller er det normalt sett heller ingen som protesterer på å ha ei enkel løysing med enkle summar.
I praksis er det ofte også eit stort problem at svært mange av dei som kjøper bustad ikkje har satt seg inn regelverket. I daglegtalen blir ofte sameige og burettslag brukt om kvarandre. Eg har høyrt om folk som har kjøpt seg leilegheit i eit sameige og som bevist valgte å ikkje kjøpe i øverste etasje fordi dei ikkje ville ha vedlikeholdskostnaden med å reparere taket, og det har blitt overraskande vanleg at ein i sameiger avtalar at kvar andel skal male "sin" vegg, med alt det medfører av krangling og ueinigheiter.

[Rune_says]

Ananas24 skrev (17 timer siden):

I utgangspunktet er ikke vedtaket om Tv/wifi et stort problem. Men dette virker som en «inngangsport» noen ønsker å utnytte til å dele andre utgifter flatt.

Men når du påstår at det er en «god deal»; hvor mange er det som egentlig ser på lineær-tv nå?
Er det egentlig en så god deal at de som ikke ser på tv må betale for det eksklusivt til sin leilighet med flat betaling, som de ikke kan fjerne? Det er en kollektiv avtale hvor man kan legge til ekstra ting, men ikke fjerne grunnpakken.

Enkel mulighet til å bestille ekstra tjenester hadde vi fra før også.

Det er selvfølgelig et poeng at færre og færre etterhvert ser på lineær TV, men da blir det evt opp til styre eller beboere å legge fram sak.   Mange eldre vil nok fortsatt foretrekke lineær TV og ha minimal bruk for noe mer enn 50/50 internett.

Konkret kan Internett + TV pakke til sameiepris være 450,-/mnd kontra individuell pris på 1300,-/mnd

Bredbåndsleverandørene som tilbyr TV, har også priset det slik at det med sameie-prisingen er lite å tjene på å kutte TV og ha kun internett. 

Så har sameiet en prisgunstig internett+TV avtale - keep it.  De som har gamere eller har mange i familien som ser på forskjellige filmer samtidig (så de trenger mer enn 50/50) kan fortsatt oppgradere hastighet på internett til rimeligere pris enn individuelle avtaler og evt kjøpe egne strømmetjenester i tillegg.

Endret 14. mars av Rune_says