Leie ut leilighet, skatt?

[Peaks]

Skal leie ut leiligheten jeg selv eier i Trondheim for ca. 12 000 i mnd. da jeg begynner på skole.
Selv skal jeg også leie en hybel på skolen, ettersom avstanden blir for stor iht. pendling.
For å finansiere min egen eiendom leier jeg den altså ut.

Jeg vil fremdeles ha postadresse på eiendommen jeg eier, ettersom jeg kommer til å besøke hjembyen to/tre ganger i mnd. -Dette er OK for alle som har vært interessert.

 

Finnes det noen måte å unngå å skatte av dette? Hadde håpet på å kunne finansiere lånet + fellesutgiftene med inntektene fra utleien, altså at jeg omtrent går i null. Dersom jeg er nødt for å skatte, hvor mange prosent er det da snakk om?

 

Leien jeg selv skal betale finansieres med stipend/lån fra lånekassen.

 

 

Har hatt visning og veldig mange interessenter foreløpig, noen gode tips på å plukke ut rett(e) kandidat(er)?

Endret 11. desember 2018 av Peaks

[aklla]

Du kan ikke leie ut å bo ett annet sted uten å skatte av utleiet nei.

Hvor du har postadressen din har lite å si så lenge du ikke bor der. Men hvordan har du tenkt det med post? er vel ganske upraktisk at leietager må ta imot og ta vare på posten din?

 

Du kan lese om det her: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-annen-bolig-fritidseiendom-i-norge/

 

23% i år, kjenner ikke til om det er endringer til neste år.

[mobile999]

Man skatter av gevinsten, altså inntekter-utgifter. Fradrag på lån er ikke utgift.

[unik42]

Mener du avdrag på lån er ikke utgift?

 

Man skatter av gevinsten, altså inntekter-utgifter. Fradrag på lån er ikke utgift.

[nirolo]

Mener du avdrag på lån er ikke utgift?

Verken avdrag eller renter på huslån er en utgift som kan trekkes fra når mann beregner skattepliktig overskudd ifm utleie av bolig.

[gravypressure]

12000 i måneden x 12 måneder = 144.000 kr
Av denne summen kan du trekke fra fellesutgifter på leiligheten, og litt for slitasje på inventar hvis du leier ut møblert. Da sitter du igjen med et overskudd som du må betale 23% skatt av.

I tillegg bør du også passe på at du ikke tjener for mye ved siden av studiene. Hvis du har inntekter på mer enn 177.257 kr faller stipendet fra Lånekassen bort, og alt blir gjort om til lån. Dvs at du kun kan tjene litt over 30.000 kr i året på en deltidsjobb ved siden av studiene.

[nirolo]

Skattesatsen er forøvrig 22% fra 2019

[mobile999]

Mener du avdrag på lån er ikke utgift?

 

Man får ikke skattefradrag for avdragene. Avdragene regnes derfor for "sparing" og ikke utgift.

 

Når det gjelder rentene, så får man i praksis fradrag for disse, men beregnet separat fra skatten på inntekten av utleien.

[Tor C]

12000 i måneden x 12 måneder = 144.000 kr

Av denne summen kan du trekke fra fellesutgifter på leiligheten, og litt for slitasje på inventar hvis du leier ut møblert. Da sitter du igjen med et overskudd som du må betale 23% skatt av.

 

I tillegg bør du også passe på at du ikke tjener for mye ved siden av studiene. Hvis du har inntekter på mer enn 177.257 kr faller stipendet fra Lånekassen bort, og alt blir gjort om til lån. Dvs at du kun kan tjene litt over 30.000 kr i året på en deltidsjobb ved siden av studiene.

 

Men samtidig får man skattefradrag på rentene man har betalt med 22%. 

 

Så selv om man må angi leieinntektene, så får man fradraget i en annen post

 

Så for å i forkant beregne hva man reelt skal betale i skatt kan man trekke rentene av fra leieinntekten. 

 

Avhengig av personlig økonomi og hvor stort lån man har, så kan man også be banken om å redusere månedlig avdrag mens man studerer. 

[Peaks]

Ingen skal ta inn posten for meg nei, får uansett ikke så mange brev i uken at det renner over akkurat.

Leieboer ordner jeg egen postkasse til.

 

Men, rent hypotetisk og av ren nyskjerrighet, hvordan finner myndighetene ut at jeg har leid ut leiligheten uten å skatte av den? Eventuelt hvordan vet de at jeg ikke bor i over 50% av leiligheten selv? -Ettersom jeg også har postadressen min der?

 

Takk for opplysningene ifht. maks inntekt i studieåret.

[aklla]

Om du går på skole veldig langt unna der du sier du bor, samtidig som du leier ut den boligen og leier bolig nærme skolen, så trenger man ikke akkurat å være rakettforsker for å skjønne at det er noe rart..

 

Skattesvindel blir gjerne slått hardt ned på.

[Tor C]

Men, rent hypotetisk og av ren nyskjerrighet, hvordan finner myndighetene ut at jeg har leid ut leiligheten uten å skatte av den? Eventuelt hvordan vet de at jeg ikke bor i over 50% av leiligheten selv? -Ettersom jeg også har postadressen min der?

 

 

Tja noe så enkelt som at leietakeren i de fleste tilfeller vil ha fast bopel i leiligheten den leier? Og at det da gjerne registreres at man bor der. NAV, Skatteetaten, banken, Posten, osv osv osv... 

 

Og som student har man ofte ganske lav inntekt. Hvis du så plutselig får inn 144 000,- mer enn inntekten din så er det en ganske stor prosentandel av dine totale inntekter. Denne typen beløp kan man gjerne skjule når man tjener 500 000 eller mer, men ikke når man lever på lånekassen og en deltidsjobb...  

 

Tro det eller ei så følger skatteetaten med. Jeg fikk faktisk selv futen på nakken som student pga en bittenliten arv. 

 

Og folka på Skatteeaten har ekstremt vide fullmakter, og bruker dem mer enn gjerne. De krever gjerne kopier av dine kontoutskrifter fra banken, men du får ikke beskjed om at de har snoket eller at de i det hele tatt har deg i søkelyset. For mitt vedkommende oppdaget jeg det kun fordi jeg ba om innsyn fordi jeg ikke kunne forstå hvordan de hadde fått snusen i at jeg hadde fått penger. Da fikk jeg tilsendt flere kilo utskrifter med kopier hentet fra samtlige mine bankforbindelser, selv de jeg ikke hadde brukt på flere år. Inkludert VPS-konto, lånekassen, og endog en konto jeg har i utlandet som kun brukte da jeg var utvekslingsstudent nesten 10 år tidligere. 

[Peaks]

Vil bare presisere en ting før dere tror jeg har planer om svindel. Kun ute etter potensielle smutthull, kjedelig å ha betalt over 70 000 i skatt fordi jeg ikke har undersøkt godt nok. Har betalt skatt i alle år på en relativt høy inntekt så staten får og har fått sitt til nå.

 

Mulig jeg tar litt lett på innsynet myndighetene har på hva som går inn/ut av private konti.

Skolen er kun 40 minutter unna leiligheten jeg eier, så det ville ikke vært rart om jeg tok bussen hver dag f.eks.

Men jeg vil unngå pendling for mest mulig fokus på skolearbeid.

 

Spørsmålet mitt er, hvordan vet de at jeg selv ikke bor der (store) deler av tiden i et kollektiv med en leietager og samtidig leier leiligheten ved skolen? Altså at jeg har begge to.

 

Det eneste jeg ser de da kan ta meg på da er at jeg tar veldig godt betalt for kun 50% av leiligheten som da blir leietagere prosentandel for å unngå skatt.

 

 

Et annet spørsmål, dere sier at totalinntektene for et studieår med Lånekassen i ryggen er 177.257,-.

Dersom jeg leier ut for 12 000,- per mnd. er det dette Lånekassen da går ut i fra, eller går de ut i fra netto leieinntekter, altså etter skatt?

[Tor C]

Et smutthull er per definisjon ikke ulovlig. Det å bevisst unnlate å opplyse om inntekter for å slippe skatt er ikke et "smutthull", men skatteundragelse som jo er ulovlig. 

 

Man kan selvsagt minimere sjansen for å bli tatt til nær null, men her kan du bli pisket både fra skatteetaten og Lånekassen. 

 

Inntektsgrensen til 182 575 for 2019. Dette brutto såvidt jeg har forstått.

 

Men det er brutto inntekt. Beløpet du skal rapportere inn som leieinntekter er de 144 000 per år minus de direkte kostnadene du har hatt til normal drift (altså ikke investeringer, oppgraderinger osv). Det inkluderer fellesutgifter, strøm, vann, avløp osv osv osv. Du kan nok sikkert også trekke fra litt sånn småtterier av oppussing og møbler for noen tusenlapper i året. 

 

Så hvis du har 3000,- i fellesutgifter etc. per måned så kan du trekke fra dette. Jeg ville ikke hatt dårlig samvittighet for å trekke fra ytterligere en tusenlapp i måneden for "diverse". 

 

 

Rentefradraget kan du ikke trekke fra på leieinntektene såvidt jeg har forstått, men du får skattefradraget for det. 

[aklla]

Til å ikke planlegge svindel virker du veldig interessert i hvordan du best kan lyve for å slippe skatt og hvor store sjansen er for å bli tatt i løgnen..

[Peaks]

@aklla, du er en moderator... Fint om du forholder deg profesjonell til posisjonen du er gitt her inne og svarer konstruktivt uten å rette beskyldninger. 

[aklla]

Med mindre annet er spesifisert, så svarer jeg som en helt vanlig bruker.

Endret 11. desember 2018 av aklla

[Peaks]

Et smutthull er per definisjon ikke ulovlig. Det å bevisst unnlate å opplyse om inntekter for å slippe skatt er ikke et "smutthull", men skatteundragelse som jo er ulovlig. 

 

Man kan selvsagt minimere sjansen for å bli tatt til nær null, men her kan du bli pisket både fra skatteetaten og Lånekassen. 

 

Inntektsgrensen til 182 575 for 2019. Dette brutto såvidt jeg har forstått.

 

Men det er brutto inntekt. Beløpet du skal rapportere inn som leieinntekter er de 144 000 per år minus de direkte kostnadene du har hatt til normal drift (altså ikke investeringer, oppgraderinger osv). Det inkluderer fellesutgifter, strøm, vann, avløp osv osv osv. Du kan nok sikkert også trekke fra litt sånn småtterier av oppussing og møbler for noen tusenlapper i året. 

 

Så hvis du har 3000,- i fellesutgifter etc. per måned så kan du trekke fra dette. Jeg ville ikke hatt dårlig samvittighet for å trekke fra ytterligere en tusenlapp i måneden for "diverse". 

 

 

Rentefradraget kan du ikke trekke fra på leieinntektene såvidt jeg har forstått, men du får skattefradraget for det. 

 

@Tor c, takk for gode tilbakemeldinger, det virker som du har god kontroll på dette.

 

Risikoen for å bli tatt på dette punktet er der, selvom den kanskje er liten er konsekvensen for stor og dyr.

Tanken er selvsagt å skatte av inntektene men ville undersøke om det fantes noen tips og triks en kan være smart og klare å "lure" seg litt unna.

Det viktigste for meg er at leiligheten jeg eier kan finansiere seg selv i studietiden inkl. alle kostnadene nevnt under + avdrag og renter på boliglånet.

 

La oss si jeg leier ut leiligheten på 60kvm. til:

12 000,- per mnd. inkl. fellesutgifter (2200,-), strøm (ca. 900,-), internett (650,-), vann/avløp (gj.snitt 500,-)

samtidig vil møblementet følge leiligheten og ha en totalverdi på ca. 60 000,- (hvert produkt koster under 15 000 per stk.)

Hva kan jeg trekke fra her?

 

Blir dette regnestykket rett med ovennevnte verdier (tar ikke hensyn til møblement her):

12 000 - 2200 - 900 - 650 - 500 = 7750,- ' Er det altså denne summen det skal trekkes 23% skatt fra?

[Tor C]

Du har åpenbart sjekket litt rundt dette siden du skriver "hvert produkt koster under 15 000 per stk." Her har du muligens misforstått. Hvert produkt over 15 000,- kan du kjøre et fradrag på 20% frem til restverdien er mindre enn 15 000,- 

 

Med mindre du bor veldig minimalistisk så er 60 000,- i innbo veldig lite. Begynner du å regne på det så vil du veldig fort finne ut at en helt vanlig leilighet fort vekk har innbo i hundretusenkronersklassen. Bare en sofagruppe koster jo selv på IKEA bortimot 10 000,- Tenk hva det koster å kjøpe senger, madrasser, kopper og kar, bestikk, kjøkkenstoler, tepper, støvsuger osv osv osv osv osv. 

MEN, dette er jo brukt så det har lavere verdi. 

 

Så hvis man tar utgangspunkt i at du har 60 000,- i innbo så kan du trekke fra 15% på leieinntekten. Altså kan du trekke fra ytterligere 750,- per måned.  Har du en helt normalt innredet leilighet så ville jeg nok "bumpet" opp til minst 100 000,-. 

 

Og det er nok helt uproblematisk at du trekker fra litt ekstra i vanlig vedlikehold, men da må du jo faktisk gjennomføre det i løpet av året. Din egeninnsats kan også trekkes ut. 

[Peaks]

Takk igjen, forsøker å lese litt rundt her nå, samtidig som jeg sitter igjen med noen spørsmål.

60 000 er lite som du sier, men her skal ikke alt medfølge i leien, det er kun snakk om hvitevarer, sofa, TV benk, spisestuebord og stoler altså større møbler. Men regner jeg skikkelig på dette snakker vi nok om en plass i nærheten av NOK 100 000.

 

Leser også at en får km. fradrag for inntil 10 turer frem og tilbake ila. et år for normalt vedlikehold av boligen. 4.10,- per kjørte km.

Kjører en 80km én vei for vedlikehold og deretter 80km tilbake kan en oppnå skattefradrag på ytterligere 6560,- per år.

Tror jeg begynner å forstå mer av tegningen her nå(?).

 

Et siste spørsmål -
Inntekten av husleien på 12 000 jeg mottar hver mnd. vil jeg selv måtte beregne meg frem (som vi har gjort over her) samt sette av beregnet skatt frem til selvangivelsen kommer for deretter opplyse om disse inntektene m/fradrag i RF-1189?

Dette er altså ikke noe jeg betaler månedlig inn til skatteetaten? -Jeg betaler altså inn én totalsum for året inn etter at alle fradrag er gjort og deretter godkjent?

 

Noen andre fradrag som er verdt å nevne?