Forbruksutgifter, fellesutgifter og forskjellsbehandling/mindretallsvern/likhetsprinsippet i borettslag

[Gjest 6030f...37f]

Bakgrunn:

Jeg bor i et større borettslag med standard grunnpakke for TV/internett og vann-og avløpsavgiften inkludert i fellesutgiftene. Brl §5-19(1) åpner for å fordele disse utgiftene etter nytte/forbruk dersom det er "særlige grunner" til det. Fellesutgiftene fordeles 50% likt og 50% etter bruksareal. Grunnpakken var ca 8% av driftsutgiftene i 2024 og vann-og avløpsavgiften ca 10%. 

Under det årlige årsmøtet foreslo en beboer å endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften ved å installere vannsmålere. Begrunnelsen var at avgiften beregnes etter forbruk og at det ikke er rettferdig å brøkfordele avgiften fordi små leiligheter betaler mer enn forbruk og store leiligheter mindre.

Styret ga en negativ innstillig til saken fordi det ville koste ekstra å installere vannmålere (godt under 5% av årlig drift, og vi har gjort dyrere investeringer) og de mente det var lite å hente for de fleste. Forslaget ble ikke vedtatt.

Kort tid senere innkaller styret til ekstraordinært årsmøte for å endre fordelingen av grunnpakken for TV/internett. Begrunnelsen var at det ikke er rettferdig å brøkfordele grunnpakken fordi store leiligheter betaler mer og små leiligheter mindre for det samme tilbudet. Forslaget ble vedtatt.

Spørsmål 1:
Det er generalforsamlingen som har stemt over sakene, men når utfallet av to like saker blir forskjellig ser det ut som at de fleste stemmer etter styrets innstilling uten å sette seg inn i sakene. (Årsmøtene er digitale og det er ingen reel diskusjon rundt sakene. Du kan også se hva andre har stemt før du stemmer selv.)

Begrunnelsen for å endre fordelingen av grunnpakken kan nesten ord for ord brukes for å argumentere for å endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften. Har styret forskjellsbehandlet disse to sakene?

(Det er forøvrig ikke nødvendig å innstallere vannmålere for å endre fordelingen av vann-og av løpsavgiften. Det kan også gjøres ved å legge inn en ny bestemmelse i vedtektene for fellesutgifter.)

Spørsmål 2:
Styret mente det ville være mer rettferdig å fordele grunnpakken etter nytte, men rent mattematisk blir det vinnere og tapere blant beboerne, og taperne er i klart mindretall. Det blir til og med tapere blant taperne! De aller minste leilighetene vil måtte betale nesten 1200kr mer i året for grunnpakken og de største 1200kr mindre!

Jeg lurer derfor på om vedtaket om å fordele grunnpakken etter nytte blir ugyldig på grunn av mindretallsvern, brl §7-13?

Jeg forstår at det er en "utligning", men det finnes måter å gjøre dette på som ikke innebærer at noen få beboere må betale ekstra for at flertallet betaler mindre. For eksempel, ved å samtidig endre fordelingen av vann-og avløpsavgiften til 100% etter leilighetenes bruksareal (som kommunen legger opp til) og at grunnpakken til 100% lik fordeling blir det veldig liten forskjell blant beboerene.

Vannmålere er nok ikke en god løsning, da det vil bli jævlig dyrt for de store leilighetene.

Tilslutt en tilfeldighet, men verdt å nevne likevel. Det er de samme leilighetene som vinner eller taper på at fordelingen av grunnpaken endres til nytte og at fordelingen av vann og avløpsavgiften forblir den samme. Store leiligheter (ofte dobbel økonomi og større formuer) er vinnerne, og små leiligheter (ofte eneboere) taper.

Anonymous poster hash: 6030f...37f

[toralfb]

Klassisk problemstilling i sameier og borettslag.

Tv/internett er enkelt å fordele likt på alle. Det bor ofte flere i store leiligheter enn i små, dermed kommer gjerne de større leiligheter bedre ut enn de små. 

Vann og avløp har en kostnad for å innføre måling som kan fordele etter bruk. Kan føre til forholdsvis flere må betale mer enn før. 

Fordelen er det vil lønne seg å spare på vannet.

Vil tro det er forholdsvis vanlig med en slik fordeling som er beskrevet.

[joandreas]

i et mindre borettslag her ble tv fjernet på fellesutgifter. men vi hadde ikke internett på felles uansett.

var så få som brukte tv uansett.

Endret 27. juni av joandreas

[The Avatar]

Den kommunale vassavgifta blir vanlegvis fastsatt med eit stipulert forbruk multiplisert med arealet om det ikkje er montert vassmåler. Logikken med det er at i store hus og i store leilegheiter så er det plass til fleire personar som forbrukar vatn og avløp. Typisk er det det einslege og par i store hus som har mest å tene på å ha vassmålar og berre betale for det vatnet som dei brukar framfor at kommunen gjetter på at huset er stort nok til å huse 7 personar som dusjar kvar dag.
Dei som har mest å tape på å betale etter forbruk er små leilegheiter der det bur mange personar.

Eg ser ingen grunn til at vassavgifta ikkje skal delast utelukkande etter eigarbrøk, då det også er kommunen reknar ut kor mykje burettslaget skal fakturerast. Det å montere vassmålarar er ein kostnad, der største kostnaden er røyrleggararbeidet. Den store fordelen med at alle får betale etter forbruk er at det gir folk ein grunn til å ikkje sløse med vatnet, og på den måten påvirke månedlege kostnadar gjennom eigne tiltak.

 

Fordelinga av TV/internett er litt meir uklar.I forarbeida til eigarseksjonslova så står det at installering av linjer og nett er ein del av den vanlege forvaltninga av sameiget sidan dette har ein viktig samfunnsfuknsjon. Det medfører at installasjonskostnaden og også kostnaden med standard TV/Internett-pakke er ein felleskostnad. Felleskostnadar skal dekkast etter eigarbrøk. Det er ikkje skrevet tilsvarande om burettslag, men på dette området så er det grunnlag for å hevde at argumenta som gjeld sameiger også vil gjelde burettslag.
Dette medfører at det som er mest korrekt er at TV kostnadane også er fordelt etter eigarbrøk, og at eventuelle utvidingar som er mogleg å få blir betalt av kvar enkelt andelseigar. Eg veit likevel at mange sameiger og burettslag fakturerer kostanden for eit TV-abonnement per andel, men det er nok meir fordi det både er enkelt, kjennes rimeleg ut, og ikkje minst at det ikkje er nokon som har klaga på kostnadsfordelinga.

 

Etter mitt syn så er ditt burettslag ute på tynn is alt ved at dykk fordeler felleskostnadane både etter areal og etter nytte i ei 50/50 fordeling. Dette er det etter mitt syn ikkje rom for så lenge hovudregelen er at kostnadane skal delast på eigarbrøk.
Ein skal eigentleg dele alle kostnadane på eigarbrøken, og med berre nokre ytterst få unntak som kan fordelast på anna måte. Det går i alle fall ikkje ann å berre vedta at 50% av felleskostnadane kjem inn under unntaksbestemmelsane uavhengig av kva som ligg bak kostnaden.

Det finnes ein høgsterettsdom frå 2013 som slår fast at i eit sameige som har heis så skal alle andelane være med å betale kostnadane med heisa etter eigarbrøk uavhengig av om dei sjølv kan nyttegjere seg av heisa. Sameiget som høgsterett tok stilling til var eit sameige beståande av sju blokker der det berre var heis i fire av dei. Høgsterett slo fast at også dei som budde i dei tre blokkene utan heis måtte ta sin del av heisvedlikeholdet.
I denne saken så vurderte høgsterett at unntaket om å fordele etter nytten ikkje gjorde seg gjeldande. Høgsteretten vurderte det også slik at i denne saka så gjaldt heller ikkje mindretalsvernen.

I lys av denne høgsterettsdommen så kan eg ikkje sjå at det finnes gode grunnar til å fordele TV og vassavgift på nokon anna måte enn etter eigarbrøken.

[Trulss]

Nå er heis endel av konstruksjonen på samme måte som parkeringsplasser, boder og trapper - og da er det naturlig at man betaler. Når det gjelder TV og nett så er dette et abonnement som man fint kan administere selv. På 90-tallet ble det forbudt med fellesmåling av strøm i borettslag og alle måtte få måler tilkoblet sin private leilighet, og det samme bør skje med vann og avløp da forbruket er høyst varierende og ikke minst så er prisen ventet å øke til uante høyder i årene som kommer.

De som har satt inn målere i sine blokker får totalt langt mindre vannforbruk, og kostnadene med en kommunal måler pr. leilighet er relativt små. Det er altså ikke slik at man nødvendigvis må ty til de dyre private avlesningsløsningene.

Jeg mener at vannmålere bør bli et krav (slik det er i nye bygg her i området) og at TV og nett bør bli frivillig. Det er synd at man blir påtvunget abonnement. Selv om man har frivillig ordning kan det fremforhandles gode avtaler for de som ønsker tegne abonnement.

[Gjest 6030f...37f]

The Avatar skrev (På 27.6.2025 den 16.11):

Etter mitt syn så er ditt burettslag ute på tynn is alt ved at dykk fordeler felleskostnadane både etter areal og etter nytte i ei 50/50 fordeling.

 

Vi fordeler halvparten av fellesutgiftene likt blant alle leilighetene, og den andre halvparten fordeles per kvm bruksareal.

Vi har et sted mellom 10 og 20 fellesutgifter, men det er bare vannavgiften og TV/internett hvor forbruket kan måles nøyaktig til hver leilighet. Argumentet for å fordele disse etter forbruk istedenfor felles er at det er mer rettferdig. Det burde etter mitt skjønn ikke være mulig å kun vedta å endre den ene og ikke den andre. Det er prinsipielt den samme saken.

At styret direkte anbefalte beboere å stemme mot å endre vannavgiften, og selv foreslo å endre internett/tv like etterpå er kvalmt.

Alternativet jeg ser er å ta dette til retten, men da vil det bli lagt klare føringer for hva vi kan avtale internt i borettslaget og det kan jo bli et tap i lengden.

Anonymous poster hash: 6030f...37f

[Gjest 6030f...37f]

Boligbyggerlagets juridiske avdeling har forsøkt å forklare det juridiske grunnlaget for at TV/internett kan betales etter forbruk:  

Sitat

Hovedregelen for fellesutgifter er at kostnader skal fordeles etter den vedtatte fordelingsnøkkelen.

Det kan gjøres unntak fra hovedregelen for kostnader som er forbruksbaserte eller ved helt spesifikke skjønnsmessige nyttevurderinger.

Adgangen til å gjøre unntak er snever for skjønnsmessige nyttevurderinger, men noe videre for kostnader som er klart forbruksbaserte og målbare.

For tjenester som er forbruksbaserte og individualiserbare - som vann eller strøm - er det alminnelig akseptert at kostnadene kan og skal fordeles etter faktisk forbruk. Slike kostnader anses ikke som felleskostnader, men særkostnader tilknyttet hver enkelt boenhet.

Det er fremmet forslag om å endre kostnadsfordelingen av abonnement for tv/internett hvor kostnadene varierer etter individuelt valgte pakker.

Slike kostnader kan anses å tilhøre den enkelte boenehet, og det er vår vurdering at det foreligger hjemmel for å vedta at kostnadene skal fordeles etter individuelt forbruk.

 

Vi har for det første alltid betalt individuelt valgte pakker for tv/internett utenfor fellesutgiftene. Fellestilbudet har vært likt for alle. Og for det andre så har vi nettopp bestemt at vann-og avløpsavgiften - en særavgift for vannforbruk - skal betales som en fellesutgift.

At TV/internett skal betales etter forbruk kan jo ikke begrunnes med at "vann betales etter forbruk" når vi faktisk ikke gjør det.

Anonymous poster hash: 6030f...37f

[Trulss]

Det kan være at leverandøren av vannmålerene er så griske at vinningen går opp i spinningen. Flere opererer med avgift pr. måler og kanskje administrasjon/fakturaavgifter til den enkelte. Den kan også være kostbart å få laget plass på målerene i det eksisterende røropplegget.

Kommunenorge har svæt forskjellig pris og struktur på prisingen, man kan umulig slå lønnsomhet og muligheter sammen for alle kommuner.

Den beste løsningen er å få kommunen til å installere og drifte vannmålerene på samme måte som de gjør i eneboliger. Man flytter også kontorarbeidet fra styret og forretningsfører over til kommunen.

På 90-tallet hadde mange felles løsning på strøm med undermålere til hver leilighet som ble avlest og avregnet en gang i året. Dette ble den gang forbrudt, og hver andel måtte ha eget abonnement med måler. Det er på høy tid at dette skjer med vann og TV/nett også.

For å endre slikt i vedtektene tror jeg alle må være enige og at det ikke holder med 2/3 flertall?
Kan styre overkjøre og ta avgjørelsen selv og begrunne med at det blir mer rettferdig og at man oppgraderer tl dagens standard?

Styret står jo fritt til å velge leverandører på andre områder som feks. at vaktmester jobber etter timesbetaling eller en fastpris.

[Ståle Nordlie]

Dette kan være juridisk rotete.

Regelen er som TS nevnte i borettslagsloven § 5-19 første ledd siste punktum.

Quote

 

§ 5-19.Fordeling av felleskostnader

(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva. Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.

(2) Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn nemnd i første ledd.

(3) Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.

https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§5-19

 

Visse kostnader "skal" altså deles etter nytte eller forbruk når "særlege grunnar" taler for det. 

Forarbeidene gir ikke så mye mer veiledning. Fra merknaden til § 5-19 i Ot.prp.nr.30 (2002-2003), sitert fra NOU 2000:17 :

Quote

 

Etter tredje punktum kan ein eller fleire andelseigarar krevje at visse kostnader skal delast etter nytte eller forbruk. Det er tale om ein unntaksregel som kjem inn berre der særlege grunnar talar for det. Ein tilsvarande regel finst i eigarseksjonslova § 23. Gjeld det permanente tiltak som endrar verditilhøva eller eit anna grunnlag for fordelinga av felleskostnadene, bør heller fordelinga endrast. Særregelen er nok mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom.

I andre tilfelle enn der grunnlaget for fordelinga er endra, eller der den nemnde særregelen kjem inn, er regelen at fordelinga korkje skal eller kan endrast utan samtykke frå dei andelseigarane endringa går ut over. [...]

 

Dette er altså en "unntaksregel". Særregelen er "mest aktuell" for kostnader som er "klårt forbruksavhengige" og "kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom". Hvis vilkårene i § 5-19 ikke er oppfylt kan fordelingen ikke endres (uten samtykke).

Den "tilsvarende regelen" i eierseksjonsloven 2017 er i § 29 (sitatet over gjelder eierseksjonsloven 1997). Formuleringen der er ikke helt lik - det står av en eller annen grunn "kan" i stedet for "skal" i eierseksjonsloven. Men inntrykket mitt (?) er at reglene er ment å være like. Fra forarbeidene til eierseksjonsloven 2017, Prop.39 L (2016-2017), merknaden til § 29:

Quote

I tredje punktum videreføres 1997-lovens regel om at visse felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen. Fordeling etter forbruk er naturlig nok mest aktuelt der et forbruk kan måles, for eksempel varmtvann. Dersom vilkårene for å kreve felleskostnader fordelt etter nytte eller forbruk er oppfylt, er det en individualrettighet for den enkelte seksjonseier.

"Særlige grunner" vil altså innebære at det er "klart" at det vil være "rimelig" å fravike hovedregelen. Det er "mest aktuelt" å bruke unntaksregelen på "nye tiltak". 

Man fremhever også at dette er en "individualrettighet".

Det finnes en tolkningsuttalelse for regelen i eierseksjonsloven 1997 fra Kommunal- og distriktsdepartementet datert 27.04.2010. Et utdrag:

Quote

 

Forarbeidene til borettslagsloven viser dermed også at dette er en skjønnsmessig unntaksregel. Regelen kan komme til anvendelse der kostnadene klart er forbruksavhengige, forbruket kan måles og variere mye andelseierne imellom. Det er også presisert at regelen er mest aktuell for nye tiltak. Dette tyder på at dersom en kostnad er blitt ansett å være en felleskostnad, må det tyngre argumenter til for å endre kostnaden til en særkostnad enn om kostnaden fra starten er blitt ansett som en særkostnad. I den juridiske litteratur i Borettslovkommentaren av Lilleholt, Wyller og Aagenæs på side 485 understrekes det også at det skal mer til for å endre en kostnad som er fordelt:

”Er det på det rene at de aktuelle kostnadene var omfattet av en generell fordelingsnøkkel som andelseierne var enige om, må det skje endringer i forutsetningene for denne enigheten før en ny fordeling etter nytte eller forbruk kan kreves.”
  
Det er grunn til å legge de samme betraktningene til grunn for eierseksjonssameier som har en tilsvarende regel.

Departementet mener dermed at utgangpunktet er at kostnader som ikke referer seg til den enkelte seksjon skal være en fellesutgift. Særlige grunner kan likevel tale for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Om det foreligger særlige grunner, beror på en vurdering av de faktiske omstendighetene og dette er en unntaksregel. Dersom kostnader er blitt betraktet som fellesutgift, skal det trolig mer til for at det kan sies å foreligge særlige grunner.

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/-23-Adgang-til-a-ta-en-utgift-av-fellesutgiftene-og-belaste-sameierne-direkte/id601857/

 

Slik jeg forstår TS har kostnadene til TV/internett grunnpakke vært "omfattet av en generell fordelingsnøkkel som andelseierne var enige om", og etter sitatet fra juridisk teori over må det da (trolig) "skje endringer i forutsetningene for denne enigheten før en ny fordeling etter nytte eller forbruk kan kreves". 

Det samme gjelder i utgangspunktet også forbruk av vann. Men der har jeg inntrykk av at man har større frihet. For vann er det også lettere å argumentere for at kostnaden er "forbruksavhengig" og forbruket er "målbart" og "varierer mye andelseierne imellom". 

 

Slik reglene er laget er det for øvrig suspekt å i det hele tatt involverer generalforsamlingen. Hvis vilkårene i brl. § 5-19 er oppfylt "skal" det, i alle fall etter ordlyden, skje fordeling etter nytte/forbruk om så 99 av 100 andelseiere stemmer mot. Og i mange tilfeller vil en avstemming avgjøres av hvem som tjener og hvem som taper økonomisk på resultatet - avstemmingen blir et spørsmål om enkel matematikk.

(Dette kan være med på å forklare hvorfor kostnadsfordeling etter vannforbruk er lettere å forsvare. To personer med identiske leiligheter kan ha forskjellig syn alt etter hvor flinke/villige de er til å spare på vannet. En avstemming kan altså si noe meningsfullt om hva andelseierne ønsker, ikke bare gjenspeile hva som alltid og objektivt er økonomisk lønnsomt for flertallet. Det gjelder derimot ikke for en endring av kostnadsfordeling for en "grunnpakke" alle har og som i dag koster borettslaget det samme for alle leiligheter.)