Lån og nedbetalingshyppighet

[1245112654122755325882462]

Kompetansen din vet jeg lite om, men påstanden holder ikke vann uavhengig av hvem som har fremsatt den. Jeg har allerede forklart hvorfor.

 

 

Men OK - Jeg skal prøve å forklare hva og hvorfor jeg har den tilnærmingen jeg har.

 

Jeg poengterte ikke dette som ett teoretisk utspill at i en annen utvikling så kunne dette ha vært en god økonomisk løsning, på -90 tallet hadde det vært det. Det handler om forutsetninger. Disse forutsetningene tok jeg bevist ut i fra det markedet og den utviklingen det har hatt og at det er sagt den kommer til å få, dette kunne jeg kanskje spesifisert, jeg må ærlig si at det er ganske åpenbart, men fair enough.

I det markedet vi nå ser så ligger det ann til at renten skal øke og boligprisene synke. Dette er derfor di forutsetningene vi har, enig?

 

Hadde forutsetningene vært annerledes og utviklingen rundt om i verden vært annerledes hadde det selvfølgelig vært en annen tilnærming.

 

Det er ikke gitt at ethvert scenario er ett negativt, men ut i fra mitt ståsted føler jeg at argumentet er gyldig og holder mer en vann.

 

Flytente rente kan man unngå med å kjøpe seg en forsikring, nemmelig binde renten. Det er mange måter og gardere seg på.

 

Du har sagt mye annet også, som er feil. For eksempel at det å eie uten å betale avdrag er likestilt med å leie. Det er feil. Om noe blir det strengt tatt mindre lønnsomt å eie når en betaler avdrag, gitt at prisene stiger. Når en prisene synker til gjengjeld tapene av å eie mindre.

 

Det er ikke likestilt, det er sammenlignbart. Når man betaler avdragene får man en mindre sats og betale renter utav også, uavhengig av om boligprisen stiger eller synker, dersom den stiger sitter man igjen med en større margin, dette er rein profitt.

 

Hva er det egentlig du henger deg oppi?

 

 

Edit: Får vel begrunne det enda mer.

 

Boligprisene har i takt med den norske økonomien steget mye di siste årene og har kommet opp på et kunstigt høgt nivå, dette er almennkunnskap. I lag med en rekordlav rente har vi fått ett marked som er villig til å betale mye mer enn ligningsverdien noe som har presset markedet i lang tid. Det vil si følgende, det sitter folk i Norges land som har lån som tilsvarer en god kjøpesum. Boligmarkedet har også i mange år vært en av di sikreste investeringene folk har gjort, pågrunn av at det har gitt avkastning og verditapet er lavere en prisøkningen, i motsetning til eksempelvis biler.

 

Dersom bolig boblen som den omtales som sprekker vil prisene stupe og renten stige, dette er ett spørsmål om tid og trenger egentlig bare en 'trigger'

 

Dersom man idag kjøper en bolig, og betaler kun rentene og lar avdraget stå, så vil man risikere at A: Boligprisen synker B: Renten stiger

Her er 2 faktorer som vi mest sannsynlig kommer til å møte på. Viss faktor A og B inntreffer gjør dem det gjerne med en kort period i mellom hverandre siden bankene nå trenger en høyere rente for å holde inntektsnivået.

 

I Scenarioet som ble presentert i denne tråden var det en venn av trådstarter som nå, mens gjerne boligmarkedet er på topp ønsker og spekulere i en prisøkning - med dette som ett klart utgangspunkt i sin profitt. For at vedkommende skal kunne ha en profitt må derfor markedet utvikle seg i samme kurve som det har gjort, dette er forutsetningen for alle som idag kjøper en bolig. Men i tillegg til å ta risikoen med prisfall ønsker han også å ta risikoen med at renten skal holde seg/synke og at aksjemarkedet skal ha en positiv utvikling siden han ønsker å ta pengene han ville betalt i avdrag på lånet og bruke disse i ett fond - av dette kommer da det 'idiotiske utgangspunktet' som jeg tenker traff en sår nerve hos deg. For at det skal være lønnsomt må aksjemarkedet ha en utvikling som gjør at di kronene han ville betalt som ett avdrag gjør opp for avdraget + rentene, for det å betale renter er sammenlignbart med det å betale leie, viss du ikke forstår sammenhengen i dette er det fordi du ikke vil. Det vil jo naturligvis ikke si at han leiger boligen forann å eige den, for prisreguleringene vil han jo eller ikke dra nytte eller skade av, men den økonomiske utgiftsposten vil være tilnærmet lik. Med dette som forutsetning tok jeg det forgitt at en konsekvens av å ikke betale avdragene og investere pengene og med di markedsprognosene som ligger at det per idag mest sannsynlig vil bli en ulønnsom handling.

 

Dersom du er sterkt uenig må du gjerne vær det. Men da syns jeg du skal direkte påpeke det i sin helhet.

Endret 3. oktober 2013 av Priim

[Titanic]

Bruktboligprisene ligger rundt kostnadene ved å bygge nytt på gratis tomt. Noen ganger litt høyere. Noen ganger litt lavere. Boligprisene er ikke kunstig høye. De var kunstig lave før.

[nojac]

Om TS eller hans kamerat kommer best ut av det er umulig å si på forhånd.

Hvis avkastningen kameraten får er høyere enn rentene på boliglånet, vinner kameraten.

Selv velger jeg også å la være å betale avdrag på boliglånet. Fordi høyrentekontoen gir mer enn lånerenta. Jeg velger sikkerheten i garanterte innskudd framfor muligheten for større gevinst i et risikomarked.

[Sheasy]

Aksjemarkedet har historisk sett gitt en avkastning på 10% per år. Man får boliglån til rundt 3%. Tallene er klare, men man vet selvsagt aldri.

[Revie]

Men er det i det hele tatt noen banker som godtar avdragsfrihet over lengre tid?

Om han har lån over 25 år, vil det jo innebære en økt risiko for banken iht å få tilbakebetalt lånet sitt etterhvert som han utsetter nedbetalingene. Rentene er bankenes fortjeneste på lånet, men de vil jo til slutt ha igjen de pengene de originalt lånte ut også, selv om lånet eventuelt er tilbakebetalt via renter.

Om man kunne hatt et lån i evig tid, uten å betale på det, så er det jo selvsagt det banken til slutt ville tjent mest mulig penger på, men jeg kan ikke helt se en bank som sier 'det er greit om du ikke har betalt avdrag på 20 år, du har jo god egenkapital'. Man lever jo tross alt ikke evig!

Endret 6. oktober 2013 av Revie

[Herr Brun]

De fleste banker tilbyr vel rammelån innenfor 60% av boligens verdi, men med høyere belåning enn det spørs det om du får varig avdragsfrihet.

[Zeph]

Aksjemarkedet har historisk sett gitt en avkastning på 10% per år. Man får boliglån til rundt 3%. Tallene er klare, men man vet selvsagt aldri.

 

For alle? I kva marked? "Aksjemarkedet" er ganske stort, og det er ganske mange aktørar involvert. I tillegg er det forskjell på dei som kan det og dei som ikkje kan det.

 

Du har aldri noko garanti for å tene pengar på aksjar.

[Bolson]

En bank godtar fint lån uten avdrag, men som Herr Brun peker på så gis det bare innenfor en viss del av boligens verdi. 70 % er det høyeste jeg har sett, mest vanlig er 60 %. Og selv om de skriver 70 % (60 %) så vet jeg med bakgrunn av direkte informasjon av man vurderer % klart opp mot prisingen i boligmarkedet.

 

Rammelån er heller ikke å oppfatte som et vanlig lån, det er i realiteten en kredittramme som gis med pant i boligene. Kredittrammen (ledig del) kan f.eks benyttes til plassering i verdipapirer osv. Personlig ville jeg ikke brukt et rammelån på 70 % om lånet på boligen var ca 70 %, og så utnyttet "avdragsfriheten" til å plassere i aksjer. Om både boligverdi og aksjeverdi skulle falle så kan man komme svært dårlig ut - fall i boligmarkedet kan medføre at banken vil "reduserer" rammen, og da kan man bli nødt til å realisere de andre plasseringene (potensielt med tap). Men har man greie marginaler, så er ikke rammelån så dumt.

 

@Sheasy: Du har rett i den historiske avkastningen, selv om den er noe avdempet etter år 2000. Men for å få en slik historisk avkastning må du være stabil i markedet lenge, du må være sikker på at du ikke gikk inn på en topp osv. Jeg gjorde noen beregninger for et par år side knyttet til dette, og bare forskjell i kjøpstid på 3 - 6 mnd gav enorme utslag. Nå vi dog en som sparer på denne måten spare jevnt, så over tid vil han ha kjøp med ulik avkastning. Men som alltid er en forutsetning for å være sikker på god avkastning i aksjer, at man kan styre i stor grad når man selger.

 

Ellers er ikke historisk avkastning i bank på 3 %, den er betydelig høyere.

Endret 6. oktober 2013 av Bolson

[Sheasy]

 

For alle? I kva marked? "Aksjemarkedet" er ganske stort, og det er ganske mange aktørar involvert. I tillegg er det forskjell på dei som kan det og dei som ikkje kan det.

 

Du har aldri noko garanti for å tene pengar på aksjar.

 

OSEBX og Dow Jones de siste hundre år. Jeg tar det nærmest for gitt at en privatperson sparer i indeksfond, slik slipper man at kurtasje spiser opp gevinst på småbeløp og man kan kan ha så stor risikospredning man vil. Det er heller ingenting å "kunne".

 

Så klart, det finnes ingen garantier.

[Zeph]

 

OSEBX og Dow Jones de siste hundre år. Jeg tar det nærmest for gitt at en privatperson sparer i indeksfond, slik slipper man at kurtasje spiser opp gevinst på småbeløp og man kan kan ha så stor risikospredning man vil. Det er heller ingenting å "kunne".

 

Så klart, det finnes ingen garantier.

 

Med indeksfond er du ganske sikker, men eg veit ikkje kor mange som sparer i det. Eg gjorde sjølv litt research på sparemåtar, og var innom aksjar og aksjefond før eg til slutt endte på indeksfond (som har gitt svært god avkastning så langt). Det var ein brukar på forumet som tilfeldigvis tipsa om indeksfond. Ingen andre har nemnd indeksfond, så eg veit ikkje kor mykje brukt det er av den gjengse nordmann. Går du til banken og ber om aksjesparing så får nok dei fleste eit fond av noko slag som gjev fleire kroner i kassen til banken.

[Sheasy]

Det er nok sant, men selv om mange velger "tradisjonelle" fond, og kaster bort 2% på en forvalter ligger de fortsatt an til en gjennomsnittlig avkastning godt over dagens pris på et boliglån.

 

Det er selvsagt mange hensyn å ta, spesielt på "kort" sikt, og jeg har ikke alle pengene mine i aksjemarkedet selv.

 

Om noen er interessert i å sjekke ut indeksfond har KLP et greit utvalg. DNB har også et par alternativer. Forvaltningsavgiften ligger typisk på rundt 0.3%.