Lån og nedbetalingshyppighet

[Revie]

Hei!
Jeg har en diskusjon med en kamerat gående. Selv betaler jeg ned på huslånet (25 år, ca 2mill) og planlegger å øke størrelsen på avdragene, slik at lånetid og rentebelastning over hele perioden blir mindre. I tillegg sparer jeg ekstra til pensjon i aksjefond.

Min kamerat ser etter ny bolig, men sier han etter å ha skaffet seg denne, ikke skal betale avdrag i det hele tatt (dersom banken ville gått med på det). Argumentasjonen er at aksjemarkedet gir høyere avkastning, samtidig som lønnsøkning vil minke den reelle rentebelastningen. I tillegg vil han "få" økningen i boligens verdi. Totalt sett vil hans private EK øke.

Jeg syns hans modell virker veldig lettvint, men at den må inneha en "skult" risiko han eller jeg ikke ser. Gitt at banken hadde godtatt dette, har noen noen tanker rundt emnet?

På forhånd takk!

Endret 3. oktober 2013 av Revie

[1245112654122755325882462]

Så han planlegger og bare betale rentene? Da vil jo i praksisk aldri lånet hannes minske.

[Revie]

Så han planlegger og bare betale rentene? Da vil jo i praksisk aldri lånet hannes minske.

Ja, det er planen hans.

 

Han mener at han like fullt kan spare i aksjefond og kun betale rentene på lånet, samtidig som lønns- og boligprisvekst vil gi han økt EK i forhold til å nedbetale lånet fortløpende.

Han er ikke risikoavers og "forventer" at boligprisene vil fortsette å øke kraftig, men ser selvsagt problem iht bankens mening om å ha avdragsfritt over lengre tid.

 

 

 

[1245112654122755325882462]

Ja, det er planen hans.

 

Han mener at han like fullt kan spare i aksjefond og kun betale rentene på lånet, samtidig som lønns- og boligprisvekst vil gi han økt EK i forhold til å nedbetale lånet fortløpende.

Han er ikke risikoavers og "forventer" at boligprisene vil fortsette å øke kraftig, men ser selvsagt problem iht bankens mening om å ha avdragsfritt over lengre tid.

 

 

 

 

 

Det er ett idiotisk utgangspunkt, bare så det er sagt.

 

Det er ikke gitt at boligprisene kommer til å fortsette og stige, det er faktisk forutsett at dem kommer til å gjøre det motsatte. Det er en myte att man får så mye bedre lån av å betale avdragsfritt, har man ett vanlig anuitetslån så betaler man stort sett renter forann avdrag, og det gjør man hele veien.

Dersom du velger og ikke betaler avdrag så minsker ikke lånesummen og du betaler egentlig bare inn banken sin fortjeneste på å låne deg penger, ergo betaler du aldri ned boligen, du betaler en slags husleie til banken. Da kunne du likegodt ha tatt pengene du spyttet inn i egenkapital og brukt på fyll og fanteri, mens du leigde deg en studenthybel. For i praksis så betaler du mange tusen kroner i månen uten å komme deg noen vei.

 

Dessuten så er ikke aksjefond og spekulering i det der noe som gir mange millioner i avkastning på sikt, kontra det å betale ned lånet, for også oppgradere boligen sin.

 

 

Tenk på det sånn - Betaler du avdragsfritt i 5 år, så skyver du lånetiden din med 5 år også, derav påløper også rentene for di 5 årene du skyver lånetide, så da betaler du renter for 10 år ekstra.

[Revie]

Takk!

[Herr Brun]

Risikoen er ikke skjult overhodet, den ligger i forutsetningen om at både boligverdiene og aksjemarkedet kommer til å fortsette å stige, og at aksjemarkedets økning kommer til å være større enn boligmarkedets.

[Revie]

Risikoen er ikke skjult overhodet, den ligger i forutsetningen om at både boligverdiene og aksjemarkedet kommer til å fortsette å stige, og at aksjemarkedets økning kommer til å være større enn boligmarkedets.

Joda, den er åpenbar, men jeg forutsatte at han tenker på dette. Prøvde også å argumentere med dette, men det falt nok ikke inn.

[1245112654122755325882462]

En nedgang i boligmarkedet og en oppgang i aksjemarkedet vil også ha en negativ innvirkning, det kommer lite godt utav iden.

 

Grunnen til at en nedgang i boligmarkedet vil ha negativ ringvikrning er at man da vil betjene ett lån som gjerne er høyere en boligen sin verdi.

 

En oppgang i aksjemarkedet som er så stor krever stor egenekapital og stor satsning i tilegg til at det å investere i fond ikke akkurat er di mest risikable og høyprofitt-satsningene som finnes. Så med mindre han prosentvis har høyere avkastning i form av aksjene sine i løpet av ett år en han ville ha hatt i å betale ned lånet sitt på den samme løpetiden vil han ikke hente noe. Det er da også greit å tilføye at han må tjene mer på avkastnigen enn det han i tilegg betaler i renter.

 

Bankene er ikke ute etter og flå oss på boliglån, siden dem alltid ønsker vi skal komme oss 'videre' i boligmarkedet, det er sånn di tjener penger.

[Bolson]

@Revie:

 

Kameraten din er ikke nødvendigvis helt på jordet, men som Priim peker på må gitt forutsetninger oppfylles for at dette skal ha noen mening. Da jeg kjøpte bolig på 90-tallet var det i realiteten en slik situasjon, aksjekursene steg relativt mye og det samme gjaldt boligprisene. I perioder steg også aksjemarkedene mer enn boligmarkedet. I realiteten er dette mulig å regne på under et sett av gitte forutsetninger. Personlig ville jeg aldri anbefalt noe slikt i dag, om man da ikke har en 20 - 30 års horisont og i utgangspunktet svært romslig økonomi.

 

Aksjemarkedet er fremdeles svært volatilt og avkastning er vanskelig å vurdere. Boligpriser skal ned i løpet av de neste årene (har alt begynt å vise tegn på nedgang), og renta skal opp.

 

I realiteten kan man si at det kameraten din ønsker å gjøre er det samme som andre gjør når det låner på boligverdien for å investere i aksjer.

[Herr Brun]

Dersom du velger og ikke betaler avdrag så minsker ikke lånesummen og du betaler egentlig bare inn banken sin fortjeneste på å låne deg penger, ergo betaler du aldri ned boligen, du betaler en slags husleie til banken. Da kunne du likegodt ha tatt pengene du spyttet inn i egenkapital og brukt på fyll og fanteri, mens du leigde deg en studenthybel. For i praksis så betaler du mange tusen kroner i månen uten å komme deg noen vei.

Dette er feil. Du kunne ikke "like gjerne leid en hybel", av den enkle grunn at du nå eier et hus. Dersom det huset stiger i verdi, så får du en papirgevinst du ikke ville fått om du leide.

[1245112654122755325882462]

Dette er feil. Du kunne ikke "like gjerne leid en hybel", av den enkle grunn at du nå eier et hus. Dersom det huset stiger i verdi, så får du en papirgevinst du ikke ville fått om du leide.

 

Det er satt på spisse, selvfølgelig.

 

Det vil alltid være en fordel å eie forann å leie, det er ett kjent begrep. Fordelen med å eie er jo att man betaler ned til seg selv forann å betale til en utleiger, det du 'tjener' er den delen du betaler til deg selv.

Den delen du betaler til banken kan du sammenligne med en husleige, fordi at betalingen er penger du i utgangspunktet taper, ved å leige en studenthybel ville den samme (om ikke mindre) sum gått tapt.

 

Viss jeg har 2 millioner i lån og bare betaler renter av dette i 10 år, vil jeg fortsatt ha 2 millioner i lån. Jeg vil da ha betalt ca 800.000 i renter, dette er da gjerne mer enn det jeg spyttet inn i egenkapital og lånet har ikke flyttet seg en tøddel. La oss si at jeg spyttet 500.000 inn i egenkapital, som da blir 20%jeg vil da ha betalt nesten 300.000 mer i renter enn det jeg brukte som egenkapital. Di 300.000 kronene er tapte penger siden jeg har betalt dem for å 'ha ett lån' jeg betaler da i praksis en leige på lånet (Henger du med eller forklarer jeg dårlig?)

 

Viss jeg hadde betalt avdrag ville jeg da hatt omtrent 1.4 millioner i lån, det vil si at jeg vil betale renter av ett mindre beløp, jeg vil ha høyere fortjeneste på ett eventuelt bolig salg.

 

Viss man hadde tatt di 500.000 man bruker i egenkapital i egen lomme for å kunne 'bruke dem' for deretter og ha benyttet seg av muligheten til å leige en bolig hadde man hatt A: Penger på bok B: En husleige som er tilsvarende det man allerede hadde betalt til banken.

Da kunne man investert disse 500.000, ventet på avkastning for deretter benytte dem til å betale EK + eventuelle ekstra avdrag på lånet.

 

Det er selvfølgelig bedre å eige enn og leige, men det forutsetter att man faktisk betaler noe annet en leien, ellers er mann omtrent like langt.

 

Det kom kanskje ikke helt frem.

 

For å svare på papirgevinsten: Viss renten holder seg kunstig lav og verdien stiger, må det fortsatt gjøre opp for kostnaden som rentene også har, det vil med dagens marked ikke være en naturlig utvikling.

Endret 3. oktober 2013 av Priim

[Herr Brun]

Vel, her er jo situasjonen at det man vanligvis ville betalt i avdrag heller investeres i aksjemarkedet. Dersom avkastningen der er større enn boliglånet, går man i pluss.

[1245112654122755325882462]

Vel, her er jo situasjonen at det man vanligvis ville betalt i avdrag heller investeres i aksjemarkedet. Dersom avkastningen der er større enn boliglånet, går man i pluss.

 

Dette er nevnt i di andre innleggene og kriteriene for dette der under.

[Herr Brun]

 

Dette er nevnt i di andre innleggene og kriteriene for dette der under.

Say what? Du kan med fordel ordlegge deg klarere, for det du sier gir altså ikke mening. Du sier det ikke lønner seg å eie framfor å leie om man ikke betaler ned på hovedstolen, men det er altså helt feil. Dersom det lønner seg å eie, så lønner det seg uansett om man betaler ned på hovedstolen eller ikke. For det man betaler i avdrag ville man i motsatt tilfelle spart i andre aktiva. At man betaler mer i renter om man ikke betaler avdrag er irrelevant om man uansett investerer pengene, så lenge man ikke sparer de på ordinær sparekonto. Dersom husprisene faller taper du på å eie, dersom de stiger tjener du på det. Dette gjelder uavhengig av lånegrad, så lenge vi forutsetter konstant rente. Det er forsåvidt en gal forutsetning, men det er jo ikke det argumentet du fremmer, at banken kan finne på å tvangsselge/sette opp renta fordi de får mindre sikkerhet.

[1245112654122755325882462]

Say what? Du kan med fordel ordlegge deg klarere, for det du sier gir altså ikke mening. Du sier det ikke lønner seg å eie framfor å leie om man ikke betaler ned på hovedstolen, men det er altså helt feil. Dersom det lønner seg å eie, så lønner det seg uansett om man betaler ned på hovedstolen eller ikke. For det man betaler i avdrag ville man i motsatt tilfelle spart i andre aktiva. At man betaler mer i renter om man ikke betaler avdrag er irrelevant om man uansett investerer pengene, så lenge man ikke sparer de på ordinær sparekonto. Dersom husprisene faller taper du på å eie, dersom de stiger tjener du på det. Dette gjelder uavhengig av lånegrad, så lenge vi forutsetter konstant rente. Det er forsåvidt en gal forutsetning, men det er jo ikke det argumentet du fremmer, at banken kan finne på å tvangsselge/sette opp renta fordi de får mindre sikkerhet.

 

Jeg har påpekt at pågrunn av markedet så er det en usikker investering siden det er mye som skal klaffe som ikke ligger ann til å klaffe.

 

Poenget kommer frem i at viss du har en post A som her er avdraget så har du en post B som blir rentene, du velger og bytte ut post A med en alternativ post C som da blir en investering.

For at det skal kunne bli en total avkastning må post B og C gjøre opp for totalen av AB for å kunne få avkastning.

 

Alså, du er nødt til å ha en høyere avkastning enn den totalte kostnaden og betjene lånet ved en nedbetalningsplan, derfor påpekte jeg i den forklarende posten at dersom dette er målet kunne man ha brukt egenkapitalen til investering for og få større tyngde i investeringen, som vil gi større avkastning, som vil gi mer penger.

 

Det er uansett marginaler.

 

Jeg må ærlig inrømme att jeg ikke helt forstår hvor dette blir vanskelig.

Endret 3. oktober 2013 av Priim

[Herr Brun]

Det blir vanskelig fordi du bare postulerer at dette er en dårlig løsning, og at det "alltid vil være en fordel å eie". Poenget mitt er at hvorvidt det lønner seg å eie ikke påvirkes av hvorvidt du betaler avdrag. Du gir inntrykk av det motsatte.

Endret 3. oktober 2013 av Herr Brun

[1245112654122755325882462]

Det blir vanskelig fordi du bare postulerer at dette er en dårlig løsning, og at det "alltid vil være en fordel å eie". Poenget mitt er at hvorvidt det lønner seg å eie ikke påvirkes av hvorvidt du betaler avdrag. Du gir inntrykk av det motsatte.

 

Du må gjerne presentere noe annent dersom du ikke føler at kompetansen min holder mål

[Herr Brun]

Kompetansen din vet jeg lite om, men påstanden holder ikke vann uavhengig av hvem som har fremsatt den. Jeg har allerede forklart hvorfor.

[1245112654122755325882462]

Kompetansen din vet jeg lite om, men påstanden holder ikke vann uavhengig av hvem som har fremsatt den. Jeg har allerede forklart hvorfor.

Jeg har sagt at med prognosene fremover er det en lite lovende modell, det er såvidt meg bekjent bare du som ikke har fått med deg at det ligger noe i grunnen til dette.

[Herr Brun]

Du har sagt mye annet også, som er feil. For eksempel at det å eie uten å betale avdrag er likestilt med å leie. Det er feil. Om noe blir det strengt tatt mindre lønnsomt å eie når en betaler avdrag, gitt at prisene stiger. Når en prisene synker til gjengjeld tapene av å eie mindre.