Starte AS for å drive med boligutleie?

[amelbye]

Krikkert.

 

En utgift er det som oppstår i det en vare/tjeneste/eiendom/etc. betales for. En kostnad oppstår i det en resurs blir forbrukt, og kan også brukes om et negativt resultat av et prosjekt. Du har ikke svart på det jeg spurte om, derimot feilaktig forklart et konsept jeg allerede forstår.

 

Dette med lønn har jeg derimot ikke peiling på, da jeg er vant med å jobbe selvstendig, og aldri har hatt ansatte:

 

14,1 % arbeidsgiveravgift. Pluss avsetning til feriepenger (og arbeidsgiveravgift av feriepenger). Lønn er moro.

 

Nei, ikke 60-70 % skatt. Av 1000 kroner utbetalt lønn må selskapet betale 141 kroner i arbeidsgiveravgift. De får 280 kroner i skattefradrag. I tillegg går 1000 ut til arbeidstaker.

 

Arbeidstaker får 1000 kroner. Av dette må han skatte 280 kroner i alminnelig skatt og 78 kroner i trygdeavgift. I tillegg mellom 0 og 120 kroner avhengig av om han slår inn over toppskattsgrensene. (Fradrag er ignorert her.)

 

 

så regnestykket blir:

1000kr lønn

-141kr arbeidsgiveravgift

du nevner også +280kr skattefradrag, men dette regnestykket tar utgangspunkt i en modell der vår lønn regnes ut slik at selskapet får et overskudd på kr0 for å omgå problemet med skatt. Dermed hører ikke dette tallet hjemme i dette regnestykket.

-280kr skatt

-78kr trygdeavgift

-90kr toppskatt (jeg havner i klasse 1)

sum 411kr.

 

 

((1000-411)/1000)*100)= 58,9%. Eller 61,9% om man havner i klasse 2. Jeg synes jeg traff ganske bra i mitt anslag.

 

I tillegg kommer feriepenger. Er dette skattefritt? I såfall blir tallet litt penere...

 

EDIT: Jeg regnet feil. riktig regnestykke blir:

((1000-411)/1141)*100)= 51,6%.

 

Beklager

Endret 26. januar 2012 av amelbye

[wampster]

Det er ikke noe som er skattefritt..

Det er heller ikke noe som heter halv skatt i desember..

 

Istedenfor at folk her skal prøve å forklare opp og i mente synes jeg du på enkle faste begrep som arbeidsgiveravgift, feriepenger, skatt etc bruke google.com. Der finner du alt du trenger å vite og mer til.

 

edit: arbeidsgiveravgift, 5 sek søk på google - første linken: http://www.skatteetaten.no/Alt-om/Arbeidsgiveravgift/

Endret 26. januar 2012 av wampster

[amelbye]

haha, ja takk for den linken. Skulle jeg lest alle de PDF'ene der hadde jeg brukt en hel dag og pådratt meg hjerneblødning i samme slengen.

 

Google er flott for enkeltopplysninger (og jeg kan innrømme at jeg har spurt et par spørsmål her som google også kunne ha svart på) men dårlig for å få svar på sammensatte situasjoner som det jeg prøver å utrede her.

 

Og det er forøvrig ting som er skattefritt. F.eks. diett ved overnatting borte fra egen adresse. Det ante meg at det var skatt på feriepengene, og det kunne nok google ha svart på, det har du rett i.

[krikkert]

Krikkert.

 

En utgift er det som oppstår i det en vare/tjeneste/eiendom/etc. betales for. En kostnad oppstår i det en resurs blir forbrukt, og kan også brukes om et negativt resultat av et prosjekt. Du har ikke svart på det jeg spurte om, derimot feilaktig forklart et konsept jeg allerede forstår.

 

Hvis du forsto konseptet hadde du ikke stilt spørsmålet slik du gjorde, men slik du forklarer kostnadsbegrepet her bør du da også forstå at en kostnad oppstår når en eiendel realiseres med et negativt resultat i forhold til eiendelens regnskapsmessige verdi.

 

I tillegg kommer feriepenger. Er dette skattefritt? I såfall blir tallet litt penere...

 

I tillegg kommer feriepenger, med lovbestemt minstesats på 10,2 % av feriepengegrunnlaget (ferieloven § 10) -- 102 kr. Pluss arbeidsgiveravgift på feriepenger (14,38 kr). Dette skattes av som ordinær inntekt (trygdeavgift, toppskatt, og alminnelig skatt). Siden dette er akkurat de samme faktorer som for alminnelig lønn blir tallet hverken mer eller mindre pent.

[amelbye]

Slik jeg formulerte dette brukte jeg begrepet "utgift" ikke "kostnad". Du har likevel et poeng, for det var en viktig bit her jeg hadde glemt.

 

Det er altså slik at man ikke har fradragsrett for utgifter, men for kostnader. I den næringen jeg driver til daglig har jeg ikke varelager, og alt av utgifter er umiddelbare kostnader i regnskapet. Jeg har jo lært det her på skolen, men rett og slett hoppet over den biten så lenge at jeg har glemt at det var sånn. Du har helt rett!

 

----

Siden dette er akkurat de samme faktorer som for alminnelig lønn blir tallet hverken mer eller mindre pent.

 

Konklusjonen er dermed at det er mer lønnsomt å ta ut utbytte ved 48,1% enn å ta ut lønn, da dette skattlegges med over 50%.

 

All den tid man bare skatter 28% av leieinntekter som privatperson er dette mer lukrativt frem til man kjøper utleieobjekt nr. 5

 

----

 

Det eneste jeg trenger å finne ut av hva som er mest lønnsomt av å leie ut personlig uten foretak vs. ENK.

 

EDIT: Jeg går ut ifra at dette blir skatt av næringsinntekt, og dermed ganske likt som utbyte fra et AS. Men hva med å kjøpe det på et foretak og ha det der det første året, mens utgiftene er høye (for å få fradrag for disse), deretter overføre eiendommen til privat eie? Er det lov?

Endret 26. januar 2012 av amelbye

[Mortis360]

Takk for at du er en av de som gjør boligprisene enda høyere, for de unge som allerede sliter med å komme seg inn på markedet. Bolighaier er det værste som finnes, og eie mer enn tre boliger burde utløse store skattekrav, om man leier de ut (min mening, for å forhindre de som kjøper boliger for å leie ut til skyhøye priser, de som har lite fra før av, skal flås enda mer, slik at de ikke har noe).

 

- Mortis

Endret 27. januar 2012 av Mortis

[wampster]

Takk for at du er en av de som gjør boligprisene enda høyere, for de unge som allerede sliter med å komme seg inn på markedet. Bolighaier er det værste som finnes, og eie mer enn tre boliger burde utløse store skattekrav, om man leier de ut (min mening, for å forhindre de som kjøper boliger for å leie ut til skyhøye priser, de som har lite fra før av, skal flås enda mer, slik at de ikke har noe).

 

- Mortis

 

Bolighai og 1-4 utleieobjekter passer ikke i samme setning. Hvis man i dagens samfun har en god del penger på bok og ikke kjøper bolig for å leie ut er man mindre smart - ihvertfall med nåtdiens rente og renteutiskt.

 

Og nei, boligprisene er ikke skyhøye over hele landet. F.eks. du kan få en 60m2 sentrumsnært i Oslo (St.haugen/Frogner/Majorstua/etc) eller 130m2 10 min med bil utenfor oslo for samme prisen... Alle MÅ ikke bo i sentrum..

[amelbye]

Takk for at du er en av de som gjør boligprisene enda høyere, for de unge som allerede sliter med å komme seg inn på markedet. Bolighaier er det verste som finnes, og eie mer enn tre boliger burde utløse store skattekrav, om man leier de ut (min mening, for å forhindre de som kjøper boliger for å leie ut til skyhøye priser, de som har lite fra før av, skal flås enda mer, slik at de ikke har noe).

 

- Mortis

 

En bolighai er en som eier typisk hele bygårder og har en holdning om at opp-pussing ikke lønner seg, krever at du betaler strømregningen gjennom han og legger på ekstra påslag (les dobbel strømpris), oppgir et høyere areal på leiligheten enn det det faktisk er, tar betalt for at du benytter deg av felles vaskerom, utsetter reparasjoner i det uendelige og trekker deg i depositum i det du har fått nok og flytter ut, for skader og mangler som har vært der lenge før du flyttet inn. Ikke alle som leier ut bolig driver en sånn strategi.

 

I dagens system utløses store skattekrav (48,1% skatt) i det du investerer i bolig nr 5. Jeg synes det er ganske fornuftig, selv om du kanskje mener det burde skje på bolig nr 4 isteden.

 

Og du mener at skattene skal settes OPP for å forhindre høye priser. Har du tenkt på at jo mer skatt en huseier må betale, jo høyere må leieprisen være for at han skal få dekket sine utgifter? Det er ikke alle som hverken kan eller bør eie sin egen leilighet. Heller ikke alle vil. De holdningene mange har i dag, at "alle som har fylt 25 skal kunne eie sitt eget sted å bo, og alt annet er skrekkelig fælt" er helt på jordet etter min mening. Høyere utleiepriser vil gjøre det enda vanskeligere for studenter og unge voksne å klare seg i hverdagen, evt. spare opp nok kapital til en gang å få lån på en leilighet.

[wampster]

De holdningene mange har i dag, at "alle som har fylt 25 skal kunne eie sitt eget sted å bo, og alt annet er skrekkelig fælt" er helt på jordet etter min mening.

 

Alle over 25, som har jobbet noen år riktignok, har muligheten til å eie sitt eget sted. ALLE kan derimot ikke forvente seg å kunne kjøpe et sted å bo på det dyreste stedet i hele Norge i ung alder. Jeg synes ikke boligprisene i Norge generelt er høye, jeg synes derimot at boligprisene i utvalgte deler av Oslo er veldig høye. Det er mange steder i Oslo som ikke har m2 priser på 40+, stovner/grorud/etc. Har man mer lyst til å bo på Vika derimot må man betale mer. Tilbud - Etterspørsel, simple as.

Dette fordrer til at man tar en besluttning

1. Jeg er villig til å betale 40-60.000 pr m2
   
2. Jeg er ikke villig til å betale 40-60.000 pr m2,
   

Endret 27. januar 2012 av wampster

[bIsk0p]

Han vi kjøpte leilighet av, eide ca 25 hus med minimum 4 leiligheter i hver. Det kan vel kalles bolighai?

[amelbye]

Han vi kjøpte leilighet av, eide ca 25 hus med minimum 4 leiligheter i hver. Det kan vel kalles bolighai?

 

Det er helt fint mulig å drive med boligutleie i stor skala og fremdeles gjøre det på en etisk forsvarlig måte. Jeg ser ikke noe problem med det, men så fort du har mer en 4 objekter er det altså en næring, noe man kan vurdere å leve av, og ikke bare en bi-inntekt.

 

Nå tilbake til emnet:

Fordelen med å leie ut som foretak er at du kan trekke utgifter, f.eks. til opp-pussing

Fordelen med å leie ut privat er at du bare skatter 28%.

 

Men: Hvis du leier ut privat, kan du da utgiftsføre på samme måte som du ville gjort som et foretak?

[krikkert]

Privatpersoner som driver utleie utenfor næringsvirksomhet skal levere RF-1189 som vedlegg til selvangivelsen. Som du ser er det her felter for fradrag for kostnader tilknyttet utleievirksomheten.

 

Du blir ikke stilt dårligere som privatperson enn som næringsdrivende på dette punktet - det er inntekt minus godkjente fradrag som er skattepliktig inntekt.