Starte AS for å drive med boligutleie?

[amelbye]

Jeg og en kammerat har pratet litt om å kjøpe et hus for å pusse det opp, og leie det ut. Deretter er planen å leie ut dette huset, samt ta lån på det og kjøpe ett til og gjøre det samme igjen hver gang vi har tid og lyst.

 

For å få dette ryddig tenker vi å starte et AS.

 

I den anledning har jeg noen spørsmål:

Skattemessig, er det noen betydelig fordel/ulempe ved å bruke AS fremfor å eie dette privat?

 

Hvordan gjennomfører vi dette? Er det så greit at man etablerer et AS, deretter går og prater med banken, oppretter en firmakonto og blir eninge med dem om hvor mye EK vi må skyte inn for å få det lånet vi trenger?

 

Har noen av dere noen generelle tips? Hva bør vi tenke på før vi begynner?

 

Vi har begge erfaring fra før med å drive enkeltpersonsforetak, men innenfor en helt annen bransje.

[festen]

Tenk på hvordan det vil påvirke vennskapet deres og om det egentlig er verdt det.

[bIsk0p]

Hvis jeg ikke tar feil, så koster det 50-100tusen å starte opp et AS. Mulig jeg tar feil, også lurer jeg og på hvordan det blir å få lån som et AS. Evt så må dere leie boligen til deres eget AS .. :S

[wampster]

Det har bli laget en AKKURAT lik tråd som tar for seg akkurat det samme som her for under en måned siden...

[amelbye]

Det har bli laget en AKKURAT lik tråd som tar for seg akkurat det samme som her for under en måned siden...

 

Hmm, jeg prøvde å søke etter emnet før jeg postet, men søkefunksjonen her er ikke særlig god (med mindre jeg gjorde noe feil)

 

Kan du linke til tråden du nevnte?

[wampster]

Her:

 

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1398706

 

edit: Vil på det sterkeste fraråde venner å gjøre slik prosjekter med mindre man

1. er villig til å ofre vennskap hvis noe ikke går som planlagt
   
2. er villig til å ofre (mye) penger hvis noe ikke går som planlagt
   
3. er villig til å betale 48% skatt på det man tjener på utleie
   
4. er villig til å betale 28% skatt av fortjeneste ved salg av eiendom
   

Endret 26. januar 2012 av wampster

[Titanium87]

Det er forresten nye regler for AS i år

f.eks. koster det nå bare 30.000

[amelbye]

Her:

 

https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1398706

 

edit: Vil på det sterkeste fraråde venner å gjøre slik prosjekter med mindre man

1. er villig til å ofre vennskap hvis noe ikke går som planlagt
   
2. er villig til å ofre (mye) penger hvis noe ikke går som planlagt
   
3. er villig til å betale 48% skatt på det man tjener på utleie
   
4. er villig til å betale 28% skatt av fortjeneste ved salg av eiendom
   

 

 

Takk for link og nyttig info!

1. Tror jeg ikke blir noe problem. Vi har begge et veldig likt forhold til penger, og har samme mål med dette prosjektet. Vi kommer til å lage grundige skriftlige avtaler for å være sikker på at dette ikke skjærer seg.

2. Fordelen med et AS er at dette i stor grad bortfaller

3. Dette visste jeg ikke. Jeg visste at vi måtte skatte, men ikke at prosenten er så høy. Er den lavere ved utleie av eiendom man eier privat, men ikke bor i?

4. Bortfaller dette hvis man eier privat og ikke har fast adresse i bolien?

 

Fordelen for meg ved å gjøre dette sammen med en kammerat er at han har gjordt dette før (han har 2 leieligheter som han har kjøpt som vrak, pusset opp og nå leier ut).

 

Bare i det å pusse opp ting selv (vi er begge nevenyttige) ligger det en ganske stor fortjeneste. Og i utleie ligger det en passiv inntekt som jeg også er veldig interessert i, all den tid jeg ikke har troen på aksjer i dagens marked.

 

Et anternaltiv er f.eks. å begynne med å kjøpe en tomannsbolig, seksjonere den, og eie en del hver.

 

Jeg skal nå lese igjennom den andre tråden en gang til. Mye informasjon der, og jeg må sette meg ordentlig inn i dette

[wampster]

Hvis jeg skulle kjøpte noe for å pusse opp så hadde jeg definitivt gjort det for å selge det igjen snarest for mest fortjeneste for så å hoppe over på neste prosjekt. Hvis tanken er å leie ut kan man heller tråle markedet på leting etter "gode kjøp" som man kan leie ut med fortjeneste fra dag en. Nå vet jeg ikke hvor i landet du bor, så varierer sikkert.

 

Grunnen til at det er 48% skatt på AS er at det er 28% skatt "inn" til AS'et, og 28% skatt på det du/dere eventuelt skal ta ut i form av lønninger e.l. Blir derimot all kapital i AS'et er det da bare 28% skatt.

 

Det er 28% skatt på salg av bolig (merk fortjeneste) man ikke selv har hatt som fast adresse/bodd i over en viss periode, om dette er 1 år eller mer vet jeg ikke. Hvordan det er med et AS vet jeg heller ikke.

 

Leier man ut privat og ikke i AS er det kun 28% skatt på fortjeneste uansett hvor mye den fortjenesten er. Dette gjelder såfremt det ikke blir leid ut til næringsvirksomhet, eller at man har mer enn 4 utleieobjekter.

[amelbye]

"Hvis jeg skulle kjøpte noe for å pusse opp så hadde jeg definitivt gjort det for å selge det igjen snarest for mest fortjeneste for så å hoppe over på neste prosjekt. Hvis tanken er å leie ut kan man heller tråle markedet på leting etter "gode kjøp" som man kan leie ut med fortjeneste fra dag en. Nå vet jeg ikke hvor i landet du bor, så varierer sikkert."

 

Ulempen med å selge er at det påløper en salgsomkostninger. Det vi gjør nå er å finne objekter som er lite attraktive i utgangspunktet, og som ved rimelige grep kan gjøres om til gode leieobjekter samtidig som vi skaper en stor nok verdiøkning på leielighet 1 til at vi kan ta opp et lån på leielighet 2 med denne som sikkerhet uten å investere mer av våre egne penger. Hvis vi i tillegg passer på å handle i byer der vi forventer uvanlig høy prisstigning i et 10-15års perspektiv, vil vi ha 3 kilder til inntjening i ett og samme prospekt.

 

 

"Grunnen til at det er 48% skatt på AS er at det er 28% skatt "inn" til AS'et, og 28% skatt på det du/dere eventuelt skal ta ut i form av lønninger e.l. Blir derimot all kapital i AS'et er det da bare 28% skatt."

 

Det er altå sånn at AS'et skatter 28% på all omsetning, og at du som privatperson skatter 28% av dette igjen i det penger taes ut som lønn?

 

Eller er det sånn at AS'et skatter 28% av alt overskudd, og at lønn til oss selv er fradragsberettiget? I såfall er det jo ikke værre enn å ta ut alt overskudd som lønn, så har AS'et null overskudd, og man skatter bare én gang...

 

Så kan disse pengene (hvis det er snakk om mer enn det som er fornuftig å betale seg selv som kompensasjon for utført arbeid) heller skytes inn igjen i selskapet neste gang det skal gjøres en betydelig investering?

 

"Det er 28% skatt på salg av bolig (merk fortjeneste) man ikke selv har hatt som fast adresse/bodd i over en viss periode, om dette er 1 år eller mer vet jeg ikke. Hvordan det er med et AS vet jeg heller ikke."

 

Hvor mye man skatter av salg av bolig er ikke så viktig, da vi ikke har planer om å selge, men det er likevel greit å vite: Skatter man av salgsinntekt - kjøpssum, eller av hele salgsinntekten? Er det forskjell på dette for privat vs AS?

 

-------

 

Her kommer to nye spørsmål:

Sett at man opererer som et AS, er det en mengde utgifter som man kan trekke fra på inntekten før det beregnes skatt. I vårt tilfelle brukes det mye penger på opppussing. Hvordan fungerer dette om man eier privat? Kan man fremdeles trekke fra hver minste lille skrutrekker og kulepenn man bruker ifm driften? Hvis ikke, er det kanskje mer gunstig å gjøre dette som enkeltpersonsforetak?

 

Kan ett menneske ha mer enn ett enkeltpersonsforetak? Jeg opererer allerede i to næringer, og hvis jeg skulle integrere bolig-utleie i samme foretak ville det blitt veldig rotete...

[festen]

I et AS kunne du teoretisk hatt såpass mye utgifter at du ungikk beskatning, skatten er på overskuddet og ikke omsetningen, men du ville neppe fått rentefradrag med mindre du leide ut til deg selv, og du måtte hatt mer egenkapital sammenlignet med om du tok opp et privat lån, men til gjengjeld ville du ikke hefte ved lånet i tilfelle en konkurs.

[festen]

Hvis du bare ønsker å eie en bolig er det beste å finne et potensiale for utleie som ikke reflekteres i salgsprisen, og så både få rentefradrag og skattefri utleie. Uansett er det ingen garanti for at boligmarkedet skal stige og det finnes også andre ting å investere i. Hvis du har mye penger antar jeg at du ikke har så mye tid, og den tiden du har kanskje bedre brukt på å tjene penger enn å forvalte dem, ikke forvent at pengene kommer uten arbeid. Jeg ville heller investert i aksjer.

[amelbye]

I et AS kunne du teoretisk hatt såpass mye utgifter at du ungikk beskatning, skatten er på overskuddet og ikke omsetningen, men du ville neppe fått rentefradrag med mindre du leide ut til deg selv, og du måtte hatt mer egenkapital sammenlignet med om du tok opp et privat lån, men til gjengjeld ville du ikke hefte ved lånet i tilfelle en konkurs.

 

Takk for svar.

 

Hvorfor må man leie ut til seg selv for å få rentefradrag? er ikke renteutgift en reell utgift så sant lånet står i AS'ets navn?

 

Hvor stor prosent EK tror du man må ha på et lån av dette slaget?

 

"ikke hefte ved lånet" dette er et språk jeg ikke forstår (jeg er hverken økonom eller advokat ). Jeg går ut ifra at det du mener er at jeg ikke er personlig ansvarlig for å tilbake betale lånet etter at AS'et evt. er slått konkurs.

[wampster]

Hvis du bare ønsker å eie en bolig er det beste å finne et potensiale for utleie som ikke reflekteres i salgsprisen, og så både få rentefradrag og skattefri utleie. Uansett er det ingen garanti for at boligmarkedet skal stige og det finnes også andre ting å investere i. Hvis du har mye penger antar jeg at du ikke har så mye tid, og den tiden du har kanskje bedre brukt på å tjene penger enn å forvalte dem, ikke forvent at pengene kommer uten arbeid. Jeg ville heller investert i aksjer.

 

Å investere i bolig/eiendom er vel MYE sikrere enn aksjer.

Og kan man markedet kan man slå aksjegevinst med en god margin uten å ta for store risikoer.

 

Som svar på det jeg har uthevet. Mine penger på boligmarkedet kommer inn uten absolutt noe arbeid. Trenger ikke følge med - i motsetning til aksjer, trenger ikke være redd for at jeg skal tape (stort) - i motsetning til aksjer.

edit: tar da forbehold om at man ikke kjøper i finnmark/svalbard e.l., men på steder der det faktisk er tilflyttning og/eller press på markedet nå, og kommer til å være det i fremtiden.

 

Dessuten, det er en garanti for at boligmarkedet skal stige - ikke på kort sikt, men det kommer alltid! til å stige på lang sikt.

 

edit2: For å understreke den første komentaren til festen, tenk meget nøye gjennom dette før du går løs på et slikt prosjekt med en venn. Uansett hvor sikkert et slikt prosjekt hadde vært hadde jeg ikke villet gjøre det med en venn. Den ene kan mene at h*n bidrar med mer enn den andre og dermed skal ha mer tilbake, og lignende situasjoner kan fort bli kjedelige og ødleggende.

Endret 26. januar 2012 av wampster

[amelbye]

"Hvis du bare ønsker å eie en bolig er det beste å finne et potensiale for utleie som ikke reflekteres i salgsprisen, og så både få rentefradrag og skattefri utleie."

 

Snakker du her om å bo i samme bolig som du leier ut? Pga. jobb vil jeg bo i Oslo, men å kjøpe med utleiedel her er for dyrt. Planen er dermed å kjøpe et sted for meg selv og bo (ca 2.000.000), pluss et utleieobjekt i en annen by (ca 1.500.000 delt på to eiere, evt. halvparten eller litt mer alene). Ved å legge litt tid i dette utleieprosjektet håper jeg at det kan bli nokså selvgående økonomisk, og evt. overflødig kapital opparbeidet i min vanlige jobb kan gå til å betale ned boliglån, evt. aksjer.

 

Uansett er det ingen garanti for at boligmarkedet skal stige og det finnes også andre ting å investere i.

 

Hvilke andre ting kan jeg investere i?

De jeg kommer på er følgende:

banken (ingen avkasting)

aksjer (for utrygt)

kjøpe gull og grave det ned (kursen har vel omtrent aldri vært så høy som nå, kommer nok til å falle)

 

er det noen fler? For meg så virker det som at boli i en av de mindre byene på østlandet er noe av det tryggeste som er å invistere i akkurat nå. Tar jeg feil her?

[krikkert]

"Grunnen til at det er 48% skatt på AS er at det er 28% skatt "inn" til AS'et, og 28% skatt på det du/dere eventuelt skal ta ut i form av lønninger e.l. Blir derimot all kapital i AS'et er det da bare 28% skatt."

 

Det er altå sånn at AS'et skatter 28% på all omsetning, og at du som privatperson skatter 28% av dette igjen i det penger taes ut som lønn?

 

Eller er det sånn at AS'et skatter 28% av alt overskudd, og at lønn til oss selv er fradragsberettiget? I såfall er det jo ikke værre enn å ta ut alt overskudd som lønn, så har AS'et null overskudd, og man skatter bare én gang...

 

Så kan disse pengene (hvis det er snakk om mer enn det som er fornuftig å betale seg selv som kompensasjon for utført arbeid) heller skytes inn igjen i selskapet neste gang det skal gjøres en betydelig investering?

 

Her blandes det snørr og bart. Det er forskjell på å ta ut lønn og å ta ut utbytte

 

Et AS betaler 28 % skatt av sitt overskudd. Hvis det deles ut utbytte (av det som er igjen etter overskuddet) skal eierne betale 28 % alminnelig skatt av dette. Til sammen blir dette 48,16 % skatt. 1 krone overskudd = 51,84 øre utbytte.

 

Dersom AS'et utbetaler lønn, vil lønna være fradragsberettiget for AS'et (det vil si at man kan redusere overskuddet = mindre skatt for AS), men det vil bli beregnet arbeidsgiveravgift, og eiere vil måtte svare trygdeavgift og alminnelig skatt.

 

"Det er 28% skatt på salg av bolig (merk fortjeneste) man ikke selv har hatt som fast adresse/bodd i over en viss periode, om dette er 1 år eller mer vet jeg ikke. Hvordan det er med et AS vet jeg heller ikke."

 

Hvor mye man skatter av salg av bolig er ikke så viktig, da vi ikke har planer om å selge, men det er likevel greit å vite: Skatter man av salgsinntekt - kjøpssum, eller av hele salgsinntekten? Er det forskjell på dette for privat vs AS?

 

Det som er skattbart er fortjeneste (og tilsvarende er tap fradragsberettiget). Unntatt fra dette er privatperson som selger egenbodd bolig.

 

Her kommer to nye spørsmål:

Sett at man opererer som et AS, er det en mengde utgifter som man kan trekke fra på inntekten før det beregnes skatt. I vårt tilfelle brukes det mye penger på opppussing. Hvordan fungerer dette om man eier privat? Kan man fremdeles trekke fra hver minste lille skrutrekker og kulepenn man bruker ifm driften? Hvis ikke, er det kanskje mer gunstig å gjøre dette som enkeltpersonsforetak?

 

Det er ingen stor og magisk forskjell på skattefradrag for deg om du driver som AS eller ENK her. Fradrag til oppussing er fradrag til oppussing.

 

Kan ett menneske ha mer enn ett enkeltpersonsforetak? Jeg opererer allerede i to næringer, og hvis jeg skulle integrere bolig-utleie i samme foretak ville det blitt veldig rotete...

 

Etter Enhetsregisterforskriften § 9 kan næringsvirksomhet i forskjellige bransjer registreres som separate enkeltpersonsforetak.

[wampster]

 

1 ...Pga. jobb vil jeg bo i Oslo ... pluss et utleieobjekt i en annen by

 

 

2 For meg så virker det som at bolig i en av de mindre byene på østlandet er noe av det tryggeste som er å invistere i akkurat nå. Tar jeg feil her?

 

1, Bo i Oslo og ha et oppussingsobjekt/utleieobjekt i en annen by er etter min mening ganske dumt. For det første må du kjøre/ta buss/tog hver vei for å komme frem og tilbake for å pusse det opp. Hvis noe skjer tar det lengre tid å komme seg dit/få fikset det. Og du har mindre kontroll på hva som skjer der.

 

2 Har ikke fulgt med på boligpriser noe annet sted enn i Oslo så kan ikke si noe om det, men kan si at jo mindre sted jo færre potensielle kjøpere/utleiere kan nåes.

[amelbye]

Krikkert: takk for svar.

 

Taes overskudd ut som utbytte blir det altså 48,1% skatt.

Taes penger ut som lønn blir det 30%?? arbeidsgiveravgift + skatt avhengig av øvrig inntekt.. si 30-40% ? Altså 60-70% skatt??

 

Det som er skattbart er fortjeneste (og tilsvarende er tap fradragsberettiget). Unntatt fra dette er privatperson som selger egenbodd bolig.

 

Ettersom jeg har forstått er det slik at ved privatsalg regnes dette ut i det salget finner sted. Altså i det du selger et hus du ikke har bodd i en stund så kontrolleres det hvor mye du kjøpte huset for, og differansen skal skattes av, eller gjøres fradrag for. Men normalt sett i bedrifter trekkes utgifter det kalenderåret de finner sted, og inntekter skattes av det året de finner sted. Er det egne regler her for eiendom, eller er det likt som for varer og tjenester?

 

"Det er ingen stor og magisk forskjell på skattefradrag for deg om du driver som AS eller ENK her. Fradrag til oppussing er fradrag til oppussing."

Spørsmålet her var om det er noen forskjell på om man leier ut som privatperson vs firma (ENK, DA eller AS).

[amelbye]

1, Bo i Oslo og ha et oppussingsobjekt/utleieobjekt i en annen by er etter min mening ganske dumt. For det første må du kjøre/ta buss/tog hver vei for å komme frem og tilbake for å pusse det opp. Hvis noe skjer tar det lengre tid å komme seg dit/få fikset det. Og du har mindre kontroll på hva som skjer der.

 

Du har et poeng. Jeg kommer nok uansett til å sove der under oppussings-prosessen for å få alt unnagjort i ett tak, men videre administrasjon blir mer tungvint.

 

2 Har ikke fulgt med på boligpriser noe annet sted enn i Oslo så kan ikke si noe om det, men kan si at jo mindre sted jo færre potensielle kjøpere/utleiere kan nåes.

 

Dette er sant. Mindre by betyr mindre press og lavere inntekter. Men også lavere kostnad ved anskaffelse. Og mindre fallhøye ved et evt. crack.

 

Jeg tror ikke vi vil se et crack før evt. noe gjør at "fremmedarbeiderene" stikker og behovet for boliger dermed reduseres drastisk. Slik ting ser ut i Europa om dagen tror jeg ikke det vil skje med det første. Men man kan aldri vite, derfor vil jeg ikke satse alt jeg har på Oslo (satser allerede størsteparten ved å bosette meg her) og velger heller en by litt bort, der ting går litt saktere opp og ned.

[krikkert]

Krikkert: takk for svar.

 

Taes overskudd ut som utbytte blir det altså 48,1% skatt.

Taes penger ut som lønn blir det 30%?? arbeidsgiveravgift + skatt avhengig av øvrig inntekt.. si 30-40% ? Altså 60-70% skatt??

 

14,1 % arbeidsgiveravgift. Pluss avsetning til feriepenger (og arbeidsgiveravgift av feriepenger). Lønn er moro.

 

Nei, ikke 60-70 % skatt. Av 1000 kroner utbetalt lønn må selskapet betale 141 kroner i arbeidsgiveravgift. De får 280 kroner i skattefradrag. I tillegg går 1000 ut til arbeidstaker.

 

Arbeidstaker får 1000 kroner. Av dette må han skatte 280 kroner i alminnelig skatt og 78 kroner i trygdeavgift. I tillegg mellom 0 og 120 kroner avhengig av om han slår inn over toppskattsgrensene. (Fradrag er ignorert her.)

 

Det som er skattbart er fortjeneste (og tilsvarende er tap fradragsberettiget). Unntatt fra dette er privatperson som selger egenbodd bolig.

 

Ettersom jeg har forstått er det slik at ved privatsalg regnes dette ut i det salget finner sted. Altså i det du selger et hus du ikke har bodd i en stund så kontrolleres det hvor mye du kjøpte huset for, og differansen skal skattes av, eller gjøres fradrag for. Men normalt sett i bedrifter trekkes utgifter det kalenderåret de finner sted, og inntekter skattes av det året de finner sted. Er det egne regler her for eiendom, eller er det likt som for varer og tjenester?

 

Altså... Du bør virkelig sette deg inn i regnskap. Du vet jo ikke om det er fortjeneste (inntekt) eller tap (kostnad) før det er solgt. Det er ingen "utgift" før det er solgt. Helt til det er solgt er det en eiendel. Når du kvitter deg med eiendelen (gjør den om i penger) så ser du hvor mye penger du får for den, og får du mer enn den var regnskapsmessig verdt har du tjent penger (=inntekt), får du mindre har du tapt penger (=kostnad).