Er det noen mulighet å betale ned fellesgjeld hvis det ikke er in-ordning? Noe smutthull?

[Letterboxd]

En leilighet jeg vil kjøpe har en god pris som jeg har råd til, men halvparten av felleskostnadene er nedbetaling på fellesgjelden. Megleren sier det ikke er in-ordning og at man ikke kan betale hele fellesgjelden i en smekk.

Finnes det noe smuthull? Noen tips dere har?

[mobile999]

Hvorfor skal noen gjøre noe så dumt?

Finn en annen leilighet eller aksepter at det er fellesgjeld på den.

[Føniks]

Letterboxd skrev (24 minutter siden):

En leilighet jeg vil kjøpe har en god pris som jeg har råd til, men halvparten av felleskostnadene er nedbetaling på fellesgjelden. Megleren sier det ikke er in-ordning og at man ikke kan betale hele fellesgjelden i en smekk.

Finnes det noe smuthull? Noen tips dere har?

Ingen smutthull. Men du kan jobbe for at borettslaget inngår en slik avtale på sikt. Du kan foreslå det for styret og generalforsamlingen.

[Zeph]

Vil du betale ned fordi du har heile beløpet i kontantar?

I så fall kan du heller la dei pengane stå på høgrente, rentefond eller indeksfond.

[The Avatar]

Som nemnt ingen smutthull. Heile poenget med fellesgjeld er at ein har gjelda i fellesskap, IN ordninga er unntaket som enkelte burettslag har innført.

Sjølv om du har råd til å betale ned din andel av fellesgjelda så er det ikkje gitt at det er best å benytte seg av IN ordninga. Det finnes fleire ulemper, der den viktigaste ulempen er at dersom burettslaget skulle gå konkurs så taper du det du har betalt ned av fellesgjelda. Dei øvrige bebuarane vil ved ein konkurs få sin del av felleslånet sletta når burettslaget går konkurs sidan andelseigarane ikkje er personleg ansvarlege for lånet til burettslaget.
Det kan også medføre ein ulempe ved vidaresalg at du selg leilegheita utan fellesgjeld, for det betyr at potensiell kjøpar må kunne betale ut heile summen og ikkje berre kjøpssummen. Låneavtalane i burettslag er ofte forholdsvis gunstige så det er ikkje gitt at ein potensiell kjøpar klarer å låne tilsvarande beløp på like gode vilkår.
Ein anna ulempe er at sidan du har betalt ned fellesgjelda og skal selge leielgheita utelukkande basert på markedsverdi så vil ditt tap bli større om bustadprisen faller. Går bustadprisen ned med 10% på ei leilegheit som du har kjøpt for 1 mill + 3 mill i fellesgjeld så er tapet ditt ved salg 100 000 kr sidan fellesgjelda er uberørt av bustadmarkedet. Har du betalt inn disse 3 mill og skal selge heile bustaden for 4 mill med 10% tap så taper du 400 000 kr sidan heile summen er ein del av markedsverdien.

 

Det å betale ned fellesgjelda gjennom IN ordning passar best dersom du uansett har tenkt å bu her så lenge at heile eller store delar av fellesgjelda uansett blir betalt ned i løpet av din butid. Skal du bu der så lenge så blir det heller ikkje ei utfordring å selge leilegheita utan fellesgjelda til ein kjøpar som då må kunne skaffe heile pengesummen gjennom privat lån eller ha pengane tilgjengeleg.
Og at kostnadane ved fellesgjelda er så store at du klarer å få betre lånevilkår privat om du må låne pengane, og om du har pengane på konto at du ikkje finner investeringar som gir deg høgare avkastning enn det du må betale i effektiv rente på fellesgjelda.

 

Husk også at jo høgare fellesgjeld burettslaget har, jo meir risikofylt er det med IN ordning sidan faren for konkurs blir større.
Burettslag med høg fellesgjeld er burettslag som typisk blir omtalt som "lavinnskuddsbustadar", disse vil ofte ha ein låg kjøpssum men med høg fellesgjeld der det er fellesgjelda som i praksis er heile verdien på leilegheita. Ofte kan slike burettslag også ha avtalt at fellesgjelda er avdragsfri dei fyrste 5 åra. Dette fører til at mange som kjøper seg inn eigentleg ikkje har økonomi til å bu der, som igjen fører til konkurs.

 

Kort oppsumert, så bør du vurdere nøye om det å betale ned fellesgjelda er noko du faktisk er tjent med. Ja det kan koste litt meir med fellesgjeld, særleg om renta er låst på eit ugunstig tidspunkt, men til gjengjeld får du tryggheita i at sjølv om burettslaget skulle gå konkurs så er det berre det du har betalt for leilegheita du risikerer å tape, betalar du ned fellesgjelda så taper du alt ved ein konkurs. Så vurder nøye kor sterk økonomi burettslaget har, både når det gjeld andel av fellesgjeld, og sannsynlegheita for at bebuarane som i dag eig leilegheiter vil være i stand til å unngå ein konkurs om felleskostnadane skulle bli høgare.

[Letterboxd]

Takk for svar. Jeg visste ikke at det var slikt det fungerte.

[arne22]

On 11/6/2025 at 10:53 PM, The Avatar said:

Husk også at jo høgare fellesgjeld burettslaget har, jo meir risikofylt er det med IN ordning sidan faren for konkurs blir større.

Det var da interessant info for oss alle. Det ser faktisk ut som at IN-ordningen reelt sett dreier seg om et usikret lån i fra deg til borettlaget, slik at du kan bedre økonomien i borettslaget, og la de alle de andre andelshaverne nyte godt av dine sparepenger.

https://www.husbanken.no/kunde-i-husbanken/individuell-nedbetaling-av-fellesgjeld/

Det står ikke så mye om ulempene her:

https://www.obos.no/bolig/artikler/fem-fordeler-med-in-ordning-pvupgbsb7xd

Rent praktisk så ser det ut som at prinsippet bak IN-ordningen er å få deg til å forskudtere innbetalingene til borettslaget for fellesgjeld som forfaller på et senere tidspunkt. Fellesgjelden på den bolig vil normalt være akkurat den samme, også etter at du har betalt hele beløpet i form av IN-ordning.

Innbetaling etter IN-ordningen medfører vanligvis ingen eiendomrett og ingen panterett i forhold til egen bolig. Går borettlaget konkurs, så kan man fortsette å leie boligen til "gjengs leie", og så kan man eventuelt kjøpe boligen fra konkursboet, og så betale for den samme boligen en gang til. 

Endret 8. november av arne22