Kjøpe tomta!

[Karl Andreas]

Hei,

vurderer kjøp av en kommunal tomt med tanke på langsiktig sparing (5-10 år). Andre formålet er ønsket er å bruke det som sikkerhet for et huslån som jeg vil ta opp i 2-3 år.

Det er en kommune i Buskerud med relativ lave inntekter (rundt 200 000 000 NOK), men har en tydelig kommuneplan - eldre omsorg som hovedfokus. De skal også investere i en ny skole. Kommunen har aldri vært på ROBEK liste - tenker det er en indikator som en av flere som kan brukes om man vil sjekke om kommunen har en fremtid. 

Det står på nettsiden at det ikke er en boplikt, men jeg har fått beskjed fra ordføreren at man må sende en byggesøknad innen 3 år.  Betyr det at man må begynne byggingen etter at søknaden er godkjent? 

Har gått gjennom den geotekniske dokumentasjonen - virker akseptabelt fra mitt uvitende ståsted. Ikke kvikleir, støy er lav, radon ikke målt dog. 

Lest kommuneplanen og sammenliknet kommunen med andre med opptil 10 000 inbyggere - kommunen slår ikke dårligst som nevnt over.

Hvor villige er bankene til å godta sikkereten som en tomt istedenfor vanlig egenandel i kontanter ved huslån? Hva skjer hvis man vil selge tomten? 

Er det noen flere andre dokumenter jeg bør undersøke? Hvem skulle jeg snakke med og hvordan forberede meg til befaring og hvem skal jeg ha med på befaringen? 

Innrømmer  at det er en litt av en gambling på den tomten. Som på alt når man egentlig ikke har mye penger. 

Vennligst hjelp meg med gode råd! Jeg mener at det er en spennende prosjekt og læring underveis som uansett kommer til nytte. 

 

Endret 29. september av Karl Andreas

[Rune_says]

Husker jeg så på en bolig nylig som så veldig grei ut til jeg leste salgsoppgaven.  Det var en bratt skrent på baksiden av huset og den hadde fylket eller kommunen bestemt måtte fjellrenskes pga sikkerhet.  Anslagsvis 10 mill og av det så var det denne boligen og 4-5 andre som må spytte i 25% av utgiftene - dvs 2,5 mill, som altså betyr 500 000 ca i kommende utgifter.  (Og ikke sikkert en runde fjellrensk blir nok... og koster kanskje mer enn anslaget...)

* Sjekke tinglysninger  (i Norge seeiendom.no > vis grunnboken )

* Sjekke reguleringsplaner (kommende utbygginger, husk at om det skal bygges vei til et boligfelt over din eiendom så blir du pliktig å betale på spleiselaget for ny vei)

* Offentlig vann/avløp fram til tomt?  (Plikt om tilknytning til offentlig vann/avløp?)

Ellers så jeg generelle råd fra en tomtekjøper på youtube (i USA).  Det viktige der var

* Relativt flat tomt

* Vei som fører fram til tomten/går på siden av tomten.  Ikke bra om tomten er omringet av andre tomter uten vei fram. 

* Gå på Google maps satelitt og zoome ut - er det noe i nærheten som kan være ugunstig (steinbrudd (støy og støv), grisebønder (lukt), industri, skraphandlere eller skrotnisser på nabotomter )

* Google maps og se på gatevisning (evt besøke tomten) - sjekke om utsikten er grei i alle retninger

 

Endret 29. september av Rune_says

[Loko]

En bank vil vurdere verdien strengere på en tomt enn på en bolig og det vil være en vurdering på hvor høyt dem ønsker å belåne tomten verdi.

Normalt vil jeg si 50-75/85% belåning av tomten verdi, så vil beliggenheten avgjøre hvor høyt dem vil låne opp.

[Mr.M]

Karl Andreas skrev (På 29.9.2025 den 10.57):

vurderer kjøp av en kommunal tomt med tanke på langsiktig sparing (5-10 år). Andre formålet er ønsket er å bruke det som sikkerhet for et huslån som jeg vil ta opp i 2-3 år.

Det står på nettsiden at det ikke er en boplikt, men jeg har fått beskjed fra ordføreren at man må sende en byggesøknad innen 3 år.  Betyr det at man må begynne byggingen etter at søknaden er godkjent?

magefølelsen sier at kommunal tomt neppe er egnet som "spekulasjonsobjekt"

kommuner som tilbyr tomter/byggefelt er i utgangspunktet interessert i å få innbyggere, men du sier det ikke er boplikt så da så. Men er nok en tidsfrist for når du må bygge på tomten, og jeg mistenker det er en klausul om at kommunen tar tilbake tomten (til samme pris) hvis du ikke oppfyller byggeplikt. Jeg tror ikke en slik tomt er noe bankene vil ta som sikkerhet i stedet for egenandel v/lån.

men som sagt bare magefølelse/livets skole, kan jo dukke opp andre her som evt. har vært gjennom tomtekjøp av kommune og byggeprosess/reglene.

Endret 2. oktober av Mr.M

[barfoo]

On 9/29/2025 at 10:57 AM, Karl Andreas said:

vurderer kjøp av en kommunal tomt med tanke på langsiktig sparing (5-10 år). Andre formålet er ønsket er å bruke det som sikkerhet for et huslån som jeg vil ta opp i 2-3 år.

Tomteverdien vil kun auke dersom andre vil kjøpe tomta. Min umiddelbare tanke er at kommuner i Buskerud neppe mangler tomteareal, og at verdien neppe vil auke. 

For det andre vil det vere langt meir gunstig å ha cash enn ei tomt. Cash kan du bruke 100% i huslånet, tomta får du maksimalt lånt opp til halvparten av verdien eller deromkring.

Så kvifor i alle dager vil du kjøpe tomt for pengane? Trur du den vil stige meir enn sikker rente i verdi?

[The Avatar]

Tenker også at du vil få utfordringar med å få omsatt tomta, og at den då har relativt liten verdi som sikkerheit. 

Slike kommuner bruker å nærmast kaste gratis/billige tomter til innflyttarar, så potensielle nybyggarar kan nok like gjerne kjøpe direkte frå kommunen enn å kjøpe din tomt. 

 

At du må byggesøke innan 3 år betyr akkurat det. I tillegg må du ha igangsatt bygginga innan 3 år frå du får godkjent byggesøknaden ellers så faller byggeløyvet bort. Dette betyr at om du ikkje har intensjon om å bygge så har du maks 6 år på deg før kommunen krever tomta tilbake. Ein  byggesøknad koster fort 20-30k.