Førstegangs utleieinvestering – hva bør vi tenke på?

[Gjest d0211...b46]

Jeg og min bror har fått 2 millioner i forskudd på arv og vurderer å investere i en liten utleiebolig. Vi bor i nærheten av et universitet med boligmangel, og tenkte det ville være praktisk og smart. Vi har null erfaring med utleie eller boligkjøp som investering, så vi prøver å lære så mye vi kan før vi bestemmer oss.

Planen er å bruke egenkapitalen som grunnlag for lån, og kjøpe en bolig hvor leieinntektene kan dekke rente og avdrag – helst slik at vi går i null i starten, og litt i pluss etter hvert. Alternativet er å la pengene stå på høyrentekonto, som gir rundt 4,5 % rente og ca. 70.000 kr i året etter skatt. Det er trygt og enkelt, men gir liten verdistigning.

Er det noen som har erfaring med slike investeringer? Hva bør vi tenke på? Hva er de vanligste fallgruvene for førstegangsinvestorer? Og kan det faktisk være smartere å bare la pengene stå trygt på konto?

Alle råd og erfaringer mottas med stor takk!

Anonymous poster hash: d0211...b46

[knipsolini]

Hva med tredje alternativ: aksjer (indeksfond)? Jeg er "ufrivillig" en utleier etter å ha flyttet uten å være sikker på hvor lenge det skulle bli. For det meste er det problemfritt, men er man uheldig med leietaker kan det være et mareritt. Aksjefond medfører absolutt ingen arbeid, mens utleie krever alt fra lite til mye jobb, i beste fall er det en grei leietaker som blir boende lenge og minimalt med behov for vedlikehold og reparasjoner.

[Nimrad]

Gjest d0211...b46 skrev (6 timer siden):

Er det noen som har erfaring med slike investeringer? Hva bør vi tenke på? Hva er de vanligste fallgruvene for førstegangsinvestorer? Og kan det faktisk være smartere å bare la pengene stå trygt på konto?

Eiendomsmarkedet i store norske byer har vært formidabelt(sammen med store byer internasjonalt også).

Det som er greiene med å kjøpe utleiebolig er at det krever en del arbeid. Det krever vedlikehold, at du bruker tid på å skaffe leietakere osv osv. Et aksjefond kan være helt «vedlikeholdsfritt», men kanskje ikke like lukrativt. Begge deler kan være smart, men husk å ha en del kapital tilgjengelig som utleier hvertfall. Du må tåle noen mnd uten leietaker, du må tåle å kjøpe ny vaskemaskin osv.

[Marzo]

Vanlige fallgruver ved investering i utleiebolig er blant annet å leie ut til feil type leietakere, eller å kjøpe boliger med skjulte feil og kostbare utbedringer. En annen risiko er plutselige og store økninger i felleskostnader.

Også verdt å huske på at ved å la pengene stå på konto så spises disse opp ca 50k årlig i inflasjon.

Jeg leier selv ut boliger, og kjenner flere som driver med dette på hobbybasis.
Vi kjøper som regel oppussingsobjekter og renoverer "til beinet" – for å sikre full kontroll på det tekniske, og redusere risikoen for uforutsette kostnader.
Når vi leier ut, legger vi oss litt under markedspris, og fokuserer på å finne stabile leietakere som ønsker å bo over lengre tid.
Nøkkelen er at vi kan gjøre mye av jobben selv og gode kontakter innen alle fag. 

Når det gjelder utleiebolig så er det noen ting å tenke på. 
Beliggenhet trumfer alt. Det er det viktigste kriteriet for både leietakere og senere videresalg.
Antall kvadratmeter er mindre viktig enn god rominndeling. En bolig på 50, 70 eller 90 m² med to soverom vil ofte ha tilnærmet lik markedsverdi i leiemarkedet, forutsatt lik standard og beliggenhet.

Om det lønner seg å kjøpe en oppusset bolig og leie ut til markedspris, er vanskelig å vurdere.
Så lenge renter og løpende utgifter dekkes, vil dere gå i pluss – i tillegg til eventuell verdistigning over tid.

[Loko]

Hvis du og din bror har samboer, er gifte og/eller har barn så er det ofte banker setter seg litt på bakbeina mtp lån med sikkerhet i noe man eier felles med bror. Blir mange parter man må involvere og blir en kompleks lånesøknad da hver husholdning må beregnes likviditet på mm. 

Så løsningen da er som regel at man holder utleieobjektet uten lån og heller låner opp på sin primærbolig

[wampster]

Gjest d0211...b46 skrev (På 20.5.2025 den 14.00):

Jeg og min bror har fått 2 millioner i forskudd på arv og vurderer å investere i en liten utleiebolig. Vi bor i nærheten av et universitet med boligmangel, og tenkte det ville være praktisk og smart. Vi har null erfaring med utleie eller boligkjøp som investering, så vi prøver å lære så mye vi kan før vi bestemmer oss.

Planen er å bruke egenkapitalen som grunnlag for lån, og kjøpe en bolig hvor leieinntektene kan dekke rente og avdrag – helst slik at vi går i null i starten, og litt i pluss etter hvert. Alternativet er å la pengene stå på høyrentekonto, som gir rundt 4,5 % rente og ca. 70.000 kr i året etter skatt. Det er trygt og enkelt, men gir liten verdistigning.

Er det noen som har erfaring med slike investeringer? Hva bør vi tenke på? Hva er de vanligste fallgruvene for førstegangsinvestorer? Og kan det faktisk være smartere å bare la pengene stå trygt på konto?

Alle råd og erfaringer mottas med stor takk!

Anonymous poster hash: d0211...b46

Alternativ 1:
Du får 5.23% (6 månders fast/binding på opp til 2MNOK) hos noen banker nå

Alternativ 2:
Utleie - da har du kostnader som:

• felleskostnader/kommunale kostnader
• vedlikehold
• ekstraordinære innbetalinger
• kostnad i forbindelse med utleie (annonser/møbler/visninger/opprettelse av depositumskonto)
• potensielt vanskelige leietakere (ikke betalt leie/etc)
• Ingen formuesrabatt på sekundærbolig
• Kostnad ved kjøp (dokumentavgift) og ved salg (melger/salgskostnader)

Alternativ 3:
Fond (i ASK):

• Formuesrabatt på 30%
• Ingen gevinstskatt før du selger/realiserer
• Opparbeidelse av skjermingsfradrag i årene man har penger i fond
• Historisk sett bra avkastning (men kan ha vesentlige svingninger)
• Lav kostnad (alt fra 0,1% til 0,25%)