Investering i leilighet

[TitoCosta]

Hei,

 

treng litt feedback på eit mogleg kjøp av leilighet.

Eg er 21 år, og har tidlegare studert i Bergen. Eg jobbar no i heimfylket Møre og Romsdal, medan eg tek opp karakterar. Har planer om å starte på jussen i august, men dette blir då følgeleg ikkje i heimbygda mi. Planen er å leige den ut, og gå ut omtrent i null før lånet er nedbetalt.

 

Heimbygda mi er ein tettstad på Sunnmøre, Sykkylven med rundt 8000 innbyggere. Jobbmarknaden er ganske sikker, både med tanke på at vi har Norges største møbelklynge, og i tillegg ligg rundt 45 minutter, inklusive ferge frå Ålesund med 50 000 innbyggere.

 

Det er stor mangel på utleigeboliger i kommuna, og det er ei viss kjøpsvegring, noko som førar til at det er eit enda større etterspurnad for leige.

 

Vi har for tida ikkje eigedomsskatt, men det er rimelig å anta at dette vil komme innen 1-2 år.

Leiligheta ligg midt i sentrum, med 3 km til fergeleiet som går rett over til Magerholm i Ålesund kommune. Det er også kun 500 meter til skuler, barnehager, idrettsanlegg/hall, svømmehall osv

Det reint byggtekniske ser bra ut, men det vil nok krevje ei investering på rundt 30-40k for å få den tipp, topp.

På den økonomiske biten, så utgjer felleskostnader kun 450,- i mnd, då det er ingen felles gjeld. Dette dekker vask, felles bygningsforskring og diverse vedlikehald. Dei kommunale avgiftene er på totalt 8250,- pr. år.

Leiligheta er verdsatt til rundt 850 000, men det er rimeleg å anta at om etterspørselen vil vere like låg som tidlegare, at eg kan få den for rundt 750- 800 k.

Eg har sjølv rundt 320 000 i frie midlar, medan eg har rundt 95k i BSU og 25k i BSU+.

 

Det er heller uvisst korleis eg skal gjere med disponering med midlar, men har tatt utgangspunkt med 200k i bruk direkte med boligkjøp, som då vil seie eit lån på 600k

Om eg antek at eg får den for 800 000, så er eg usikker på om eg skal ta 20 eller 15 års nedbetalingstid.

 

Lånekostnad vil då vere:

20 år: 3468,- pr mnd. til 3.55% effektiv rente
15 år: 4281,- pr mnd til 3.55% effektiv rente

Totalpris:

20 år: 4618,- pr mnd
15 år: 5431,- pr mnd

 

Sannsynleg utleigepris vil ligge mellom 5000-6000,- i måneden.

 

Gjerne kom med innspel!

 

[_dundun_]

Vel, med dagens rente vil det nesten gå rundt uten at du må betale for noe (men husk at du må betale skatt på inntektene, og at det vil være et visst vedlikehold).

 

Ser ikke så dumt ut, egentlig, om du har råd til å spytte inn litt penger hver måned vil du nok gå i pluss på sikt, iallfall om prisstigningen fortsetter.

[Sheasy]

Ting du må (bør) ha med i regnestykket: Skatt, vedlikehold, en sikkerhetsmargin (du kan ikke regne med å ha leieboer hele tiden, ting skjer) og alternativkostnad (hva hadde du gjort med kapitalen din om du ikke kjøper bolig, og hvilken avkastning regner du med her? Hvordan er risikoen i forhold til en bolig?).

[TitoCosta]

Vel, med dagens rente vil det nesten gå rundt uten at du må betale for noe (men husk at du må betale skatt på inntektene, og at det vil være et visst vedlikehold).

 

Ser ikke så dumt ut, egentlig, om du har råd til å spytte inn litt penger hver måned vil du nok gå i pluss på sikt, iallfall om prisstigningen fortsetter.

 

Det kunne vore interessant å vite, korleis fungerer det jamføre skattlegging og eventuelt skattefradag på ei bolig?

 

 

 

Ting du må (bør) ha med i regnestykket: Skatt, vedlikehold, en sikkerhetsmargin (du kan ikke regne med å ha leieboer hele tiden, ting skjer) og alternativkostnad (hva hadde du gjort med kapitalen din om du ikke kjøper bolig, og hvilken avkastning regner du med her? Hvordan er risikoen i forhold til en bolig?).

Det er heilt sant. Kapitalen står på ein høgrentekonto til 3,05% effektiv rente, så det er ikkje så mykje bevegelse i den for å seie det slik :-)

[Prusk]

Skatt på leieinntekt og skattefradrag for vedlikeholds/driftskostnader - så lenge du ikke selv bor i boligen.

[The Avatar]

Når du leiger ut bolig som du ikkje bur i sjølv så må du betale skatt som vanlig inntekt, skattesattsen er vell på 28%.

Det du bruker på vedlikehold kan du trekke ifrå på skatten.

 

Einaste måten å sleppe unna skatteplikta for utleige på er å enten bruke mesteparen av boligen sjølv (leige ut berre ein del av den), eller sette husleiga så lavt at du ikkje overstiger 20 000 kr i året.

[_dundun_]

27% skatt av leieinntekter, med fradrag for direkte utgifter.

 

Skattefradrag for renter.

[newman221]

Får man skattefradrag for fellesutgifter, kommunale avgifter og slikt?

[TitoCosta]

Er det kanskje smartare å starte eit AS?

[Herr Brun]

Er det kanskje smartare å starte eit AS?

Nei, da nesten dobler du skatten. Endret 17. november 2014 av Herr Brun

[TitoCosta]

 

Er det kanskje smartare å starte eit AS?

Nei, da nesten dobler du skatten.

 

 

 

Netto utleieinntekter er skattepliktige i aksjeselskapet med 28 %, eg skjønner at det er skatt på utbytte, men det er jo ikkje eit utbytte før etter rundt 20 år?

[newman221]

AS kan være lurt dersom man planlegger utleie over lang tid, men det blir problemer når man skal selge. Dersom man eier som privatperson kan bolig selges skattefritt dersom man bor der i 12 mnd, mens for selskaper blir det 27% skatt på salget...

[Herr Brun]

 

 

Er det kanskje smartare å starte eit AS?

Nei, da nesten dobler du skatten.

 

 

Netto utleieinntekter er skattepliktige i [/size]aksjeselskapet[/size] med 28 %, eg skjønner at det er skatt på utbytte, men det er jo ikkje eit utbytte før etter rundt 20 år?[/size]

 

Ja for all del, om du er sikker på at du først skal ta ut utbytte før om 20 år så må du jo gjerne eie via aksjeselskap. Innen den tid er det jo gode muligheter for at skattesystemet ser ganske annerledes ut også. Så lenge du er 100% sikker på at du ikke vil ha pengene tilbake før om 20 år så kan det være en grei mulighet, men jeg ser ikke helt hva som er å tjene på det uansett. Utleie av bolig er jo ikke veldig risikabelt, og du kan banne på at banken insisterer på at du i alle fall kausjonerer/står som medskyldner for lånet til ASet.