Når kommer boligcracket?

[frevild]

Det er spennende å høre hva folk tenker om boligmarkedet. Det jeg mener man også må ta hensyn til er pris på ny bolig vs. gammel bolig. En boble er vel i teorien at noe omsettes for en mye høyere pris enn hva det fysisk er verdt fordi verdien blir hauset opp. Med dagens priser på håndverkere, materialer osv vil det fortsatt være svindyrt å bygge et nytt hus selv om du får tomt uten vann og avløp omtrent gratis. Og med stadig nye og strengere byggeregler tror jeg ikke det blir billigere med det første.

 

Alle trenger et sted å bo, og de fleste kan bo like godt i et hus som er 30 år som 1 år. Derfor mener jeg vi først kan snakke om en boligboble når det blir store sprik i material/håndverkerpriser vs. boligpriser eller det blir et overskudd på boliger i Norge. Begge disse scenarioene tror jeg ikke vi får se med det første.

 

Jeg fatter egentlig ikke hvorfor det skal være så dyrt å bygge hus i dag. Dagens materialer er masseprodusert og tekniske hjelpemidler gjør at man trenger færre arbeidstimer.

 

Jeg bor i et hus som er ca. 140 år gammelt. Da det ble bygget, ble ALT gjort manuelt, fra graving ned til grunnfjell til fellingen og fløtingen av tømmeret. Plankene er trolig tilhugget med håndøks. Mursteinene og taksteinene ble laget for hånd i et eller annet teglverk. Reelt sett må ALT ved husbygging ha vært langt dyrere da enn nå.

 

Hvordan er egentlig byggekostnadene en komponent i boligprisene? Den som vil bygge ut en tomt med boliger for salg, må jo lande på en kvm.pris som er markedsmessig. Han kan ikke bare legge byggekostnadene på salgsprisen. Situasjonen er vel at utbygger tar byggekostnadene selv og så ser om han får dekket disse inn igjen når boligen selges.

 

La oss si at kvm.prisen i et tenkt område er 50 000. En utbygger kan ikke regne med å få solgt til en høyere pris. Hvis utbyggingskostnadene hans er 10 000/kvm, sitter han igjen med en netto gevinst på 40 000/kvm. Øker byggekostnadene til 50 000/kvm, øker ikke kvm.prisen til 100 000. Utbyggeren vår går da bare i null.

 

Men det er vel slik at økte byggekostnader ofte gir en økt standard som folk er villig til å betale mer for.

[Camlon]

Nå har vi nettopp kjøpt oss leilighet. Før salget tok jeg meg god tid til å undersøke å forhøre meg om samme problemstilling. Jeg har forhørt med noen av mine forelesere (Innen økonomi), bare for å få ett inntrykk av hva de mener.

Forelesere i okonomi har absolutt ikke peiling. De risikerer ikke sine egne penger, og de er darlige til a predikere krisen i 2008. Hvor mange professorer var det som forutsa krisen i 2008?

 

Vi har lest, hørt med banker, meglere (Ikke den som solgte til oss) og hele regla. Hva alle sier, og hvordan økonomien i Norge er, er det absolutt ingenting som tyder på at dette er en boble som vil sprekke. Så lenge etterspørselen er høy, og boligene stiger i takt med lønningen finnes det ingen verdens grunn til bekymring.

De andre gruppene er ikke bedre. Realiteten er at det er fa som vet noe sarlig om kriser. Du har allerede blitt feilinformert. Boligprisene stiger ikke i takt med lonningene. Boligprisene stiger med 10% hvert ar, mens lonningene stiger med ca 4%. Det har de gjort siden 90-tallet. Folk forventer at boligprisene gar opp.

 

Nar jeg spurte tidligere hva som er bedre , leie eller kjope sa var det nesten forventet at jeg skulle ta med boligprisokning i kalkulasjonene. Hva om boligprisene ikke oker？Da blir det plutselig ikke like attraktivt a kjope bolig, og mange vil velge a leie istedenfor a kjope. Vi har ogsa en enorm innvandring inn i Norge. Under en okonomisk krise og mangel pa jobber sa vil mange av de dra hjem. Ergo, det er absolutt muligheter for boligkrakk i Norge. Vi vet bare ikke nar den vil komme.

 

 

Å si at det kommer et boligkrakk i Norge er rene spekulasjoner, og omtrent like usikker som dommedags teorier.

 

Dette er en av de dummeste kommentarer jeg har hort pa lenge. Dommedag har aldri skjedd. USA, Irland, Spania, Island har alle opplevet boligbobler, og det var mange i landet som skrev som deg. "Boligbobler skjer ikke, boligprisene vil alltid oke."

 

Jeg spor deg. Hvis en av dere mister jobben deres, og renten oker sann at avdragene dine oker med ca 50 - 100K per ar. Har du da rad til a betale avdragene dine? Tar du sa hoy lan som mulig, sa setter du deg selv i risiko. Skal man kjope hus na, sa bor man ikke betale for mye. Om det blir en krise, sa blir man ihvertfall ikke tvunget til a selge nar markedet er pa bunn.

[Neppe]

Snip

Så i følge deg, har ingen peiling på dette. Ergo er alt du sier like tåpelig som hva alle andre sier? Det er ingen her som sier at boligprisene alltid vil øke. Da må du nesten finne deg i å lese resten av tråden også. Her snakker vi om en forskjell på boligkrakk og fall i boligprisene. Når folk sier boligkrakk, tenker jeg at de mener boligprisene faller 20% "over natten". Det er det mange mener ikke vil skje. Som jeg har skrevet tidligere, og må skrive igjen (Siden folk har en tendens til å lese kun det de kan kommentere på) så tror jeg at et fall eller en stagnering av boligprisene er veldig reelt.

 

Vi er begge studenter, usannsynlig at vi får sparken. Vi har heller nesten ikke lån på leiligheten, så om renta fordobles utgjør ikke det mange hundre

[Camlon]

Jeg fatter egentlig ikke hvorfor det skal være så dyrt å bygge hus i dag. Dagens materialer er masseprodusert og tekniske hjelpemidler gjør at man trenger færre arbeidstimer.

Det er ikke sa dyrt. Arsaken til at det blir dyrere er fordi tomteprisen gar opp.

 

De eneste omradene det er for dyrt a bygge er pa ostkanten, fordi der har omtrent ingen lyst til a bo. Det er bra at vi ikke lager elendige leiligheter pa ostkanten. Det ville bare gjort problemet verre.

 

[Camlon]

Så i følge deg, har ingen peiling på dette. Ergo er alt du sier like tåpelig som hva alle andre sier?

Jeg har aldri skrevet at du skal tro blindt pa noen.

 

Det er ingen her som sier at boligprisene alltid vil øke. Da må du nesten finne deg i å lese resten av tråden også. Her snakker vi om en forskjell på boligkrakk og fall i boligprisene. Når folk sier boligkrakk, tenker jeg at de mener boligprisene faller 20% "over natten". Det er det mange mener ikke vil skje. Som jeg har skrevet tidligere, og må skrive igjen (Siden folk har en tendens til å lese kun det de kan kommentere på) så tror jeg at et fall eller en stagnering av boligprisene er veldig reelt.

Kan du nevne noen land hvor man har opplevet stagnering eller kontrolert fall i boligprisene uten et krakk. Det skjer nesten aldri, og det burde de okonomene du snakket om vite. Hvis det er lav boligbygging, lonningene oker med ca 4% hvert ar og hoy innvandring. Hvorfor i all huleste skulle boligprisene stagnere?

 

Om boligprisene begynner a falle, og folk tror at boligprisene vil forsette a falle sa vil det bli langt mindre attraktivt a kjope bolig. Ergo, kontrolert fall er ofte noe man onsker, men ikke noe som skjer i realiteten. Normalt sa vil boligprisene oke til en faktor begynner a dra dem ned. Da vil den faktoren og manglende forventninger fore til et boligkrakk.

 

Vi er begge studenter, usannsynlig at vi får sparken. Vi har heller nesten ikke lån på leiligheten, så om renta fordobles utgjør ikke det mange hundre

Sa du gir oss rad om a ta opp stort lan og kjope sa dyrt som mulig, men du selv velger a gjore det motsatte?

[frevild]

Det er vel lite poeng i å diskutere om det vil bli et krakk eller en prisnedgang. Et krakk er vel bare en prisnedgang som skjer så raskt at folk kaller den et "krakk".

 

Man kan snakke om hvor raskt et evt. prisfall vil skje. Så kan man velge selv hva man vil kalle dette...

 

Denne grafen viser bl.a. hvor raskt og langt prisene har falt fra 70-tallet. Man ser også at byggekostnadene har økt voldsomt, men hvis disse kostnadene inkluderer tomt, er vel dét lite overraskende all den tid tomteprisene vel øker/minker i takt med boligprisene.

 

[kjetilkl]

Nar jeg spurte tidligere hva som er bedre , leie eller kjope sa var det nesten forventet at jeg skulle ta med boligprisokning i kalkulasjonene. Hva om boligprisene ikke oker？Da blir det plutselig ikke like attraktivt a kjope bolig, og mange vil velge a leie istedenfor a kjope.

 

Det er vel ikke helt sant, det vil "alltid" være mye gunstigere å kjøpe enn å leie en bolig selv om ikke prisene stiger (untatt i en situasjon med vedvarende prisnedgang selvsagt) - rett og slett fordi at leieprisen er ganske lik det det koster deg å eie, og når du eier så betaler du til deg selv og ikke til andre (sparing).

 

Når du flytter ut av et leieforhold så sitter du igjen med ingenting, men du vil alltid ha en gevinst når du flytter ut av et eierforhold med mindre verdien har sunket under lånebeløpet.

 

Det makro-økonomiske som påvirker dette er jo selvsagt at når økonomien stagnerer så blir det vanskeligere å få lån, noe som da fører til at færre faktisk får lån, og igjen så leier da flere....

Endret 6. februar 2013 av kjetilkl

[frevild]

Det er vel ikke helt sant, det vil "alltid" være mye gunstigere å kjøpe enn å leie en bolig selv om ikke prisene stiger (untatt i en situasjon med vedvarende prisnedgang selvsagt) - rett og slett fordi at leieprisen er ganske lik det det koster deg å eie, og når du eier så betaler du til deg selv og ikke til andre (sparing).

 

Når du flytter ut av et leieforhold så sitter du igjen med ingenting, men du vil alltid ha en gevinst når du flytter ut av et eierforhold med mindre verdien har sunket under lånebeløpet.

 

Det makro-økonomiske som påvirker dette er jo selvsagt at når økonomien stagnerer så blir det vanskeligere å få lån, noe som da fører til at færre faktisk får lån, og igjen så leier da flere....

 

Også hvis man kjøper, betaler man i realiteten leie: Ikke for å få lov til å disponere en bolig, men for å få disponere en lånesum. For en ganske vanlig lånesum blir dette fort 65 000 i året - eller ca. 5400 i måneden. Dette er penger du aldri ser igjen. Avdragene betaler du til deg selv, men de kommer jo i tillegg. En som bor til leie, kunne imidlertid brukt tilsvarende beløp på å investere i fond e.l. Investeringen kan være god eller dårlig - akkurat slik boligkjøp kan være også.

 

Så summa summarum er det kanskje ikke de store forskjellene mellom å leie og å eie? Ut over at den som eier, betaler stadig mindre i rente, mens en leie ligger fast eller til og med kan oppjusteres. I tillegg gir det en god følelse å eie

[Herr Brun]

Staten subsidierer også lån med 28%, ved at du kan trekke fra renteutgifter på skatten. Du kan ikke trekke fra leie.

[Camlon]

Staten subsidierer også lån med 28%, ved at du kan trekke fra renteutgifter på skatten. Du kan ikke trekke fra leie.

det er riktig, men eier du må du betale boretslagsutgifter og reperasjonskostnader. Det koster faktisk en del.

 

Kjope er normalt bedre enn a leie, men ikke om det er hoy risiko for boligkrakk. Et alternativ er a kjope en billig leilighet. Selv med et boligkrakk vil ikke boligprisen falle sa mye og de leies ut for veldig hoye summer.

[Neppe]

Sa du gir oss rad om a ta opp stort lan og kjope sa dyrt som mulig, men du selv velger a gjore det motsatte?

Nå oppfører du deg bare barnslig. Ingen steder har jeg skrevet det. Som jeg sier, skal du være med å diskutere, så får du lese gjennom hele tråden, eller i det minste hele innlegg før du kommer med slike idiotiske utsagn

[Camlon]

 

Nå oppfører du deg bare barnslig. Ingen steder har jeg skrevet det. Som jeg sier, skal du være med å diskutere, så får du lese gjennom hele tråden, eller i det minste hele innlegg før du kommer med slike idiotiske utsagn

Sa hvem var det som skrev dette?

"Betal så høye avdrag som du makter, mens renta er lav, du vil tjene på det i det lange løp"

 

Hvis du ikke mente det. Hvorfor sa du det?

[Neppe]

"Betal så høye avdrag som du makter, mens renta er lav, du vil tjene på det i det lange løp"

 

Hvis du ikke mente det. Hvorfor sa du det?

Om du ikke vet forskjellen på å betale høye avdrag, og å ta opp store lån, burde du kanskje ikke delta i diskusjonen

Endret 6. februar 2013 av Neppe

[hean]

 

Kan du nevne noen land hvor man har opplevet stagnering eller kontrolert fall i boligprisene uten et krakk. Det skjer nesten aldri, og det burde de okonomene du snakket om vite. Hvis det er lav boligbygging, lonningene oker med ca 4% hvert ar og hoy innvandring. Hvorfor i all huleste skulle boligprisene stagnere?

 

Om boligprisene begynner a falle, og folk tror at boligprisene vil forsette a falle sa vil det bli langt mindre attraktivt a kjope bolig. Ergo, kontrolert fall er ofte noe man onsker, men ikke noe som skjer i realiteten. Normalt sa vil boligprisene oke til en faktor begynner a dra dem ned. Da vil den faktoren og manglende forventninger fore til et boligkrakk.

 

 

Sa du gir oss rad om a ta opp stort lan og kjope sa dyrt som mulig, men du selv velger a gjore det motsatte?

 

Norge... i 2008.

 

De som kaller fallet i boligprisene i 2008 for krise eller crack har ikke peiling...

[Camlon]

Om du ikke vet forskjellen på å betale høye avdrag, og å ta opp store lån, burde du kanskje ikke delta i diskusjonen

Ikke lek eplekjekk. Jeg vil ikke behandle deg med silkehansker om du forsetter slik.

 

Hvis du mente a ha kortere nedbetalingstid, hvorfor skrev du ikke det? Istedenfor a skrive å ha sa høye avdrag som mulig.

 

Det gir heller ikke mening iforholdtil hva du skrev. Er renta lav og det er null sjanse for boligkrakk, så er det logisk å ta opp så stort lån som mulig. Kort nedbetalingstid er derimot ikke logisk fordi da kan man ikke kjøpe like dyrt.

 

Du skrev at boligkrakk er like sannsynlig som dommedag.

 

 

[Jepp123]

Nå har det kommet opp to forskjellige grafer som viser forskjellig utvikling i byggekostnadene, men det spørs vel om det er med eller uten tomtekostnad. Med sunn fornuft vil jeg anta at byggekostnadene vil øke nå som det er krav til tettere bygninger, skikkelig boligventilasjon, indirekte krav til vannbåren varme og varmepumpe/fjernvarme og universell utforming som gir store bad...

 

En boligrente på 4% med 28% skattefordel gir en reell rente på 2,88%. Hvis inflasjonen i Norge er på 2% gir dette en realrente på 0,88%. Stemmer dette? Isåfall låner man i praksis penger omtrent gratis og må kun betale strøm, kommunale avgifter og vedlikehold

[Camlon]

Norge... i 2008.

 

De som kaller fallet i boligprisene i 2008 for krise eller crack har ikke peiling...

Det var ikke stagnering. Det var et kort fall før prisene økte igjen.

 

Jeg prater om virkelig stagnering hvor prisene først stiger og dereter holder seg stabilt i 3-5 år.

 

Det kan skje, men er ikke normalt.

 

 

 

[hean]

Det var ikke stagnering. Det var et kort fall før prisene økte igjen.

 

Jeg prater om virkelig stagnering hvor prisene først stiger og dereter holder seg stabilt i 3-5 år.

 

Det kan skje, men er ikke normalt.

 

Tror faktisk ikke at en stagnering av boligprisene er unormalt heller... er vel det som skjer i Norge som er unormalt, svak vekst eller stagnering i opp til flere år kan være normalt i flere land.

 

Kjenner ikke godt nok til verdens boligpriser til å uttale meg med sikkerhet og med all respekt, det tror jeg ikke du gjør heller.

Endret 6. februar 2013 av Nasciboy

[Camlon]

Tror faktisk ikke at en stagnering av boligprisene er unormalt heller... er vel det som skjer i Norge som er unormalt, svak vekst eller stagnering i opp til flere år kan være normalt i flere land.

 

Kjenner ikke godt nok til verdens boligpriser til å uttale meg med sikkerhet og med all respekt, det tror jeg ikke du gjør heller.

Jeg baserer ihvertfall ikke mine argumenter pa hva jeg tror. Du skriver du tror det er normalt med stagnering, men har null bevis for det.

 

Jeg har faktisk tittet pa boligprisgrafer fra flere land, og jeg har sett ingen eksempler pa slik stagnering, altsa boligprisene skyter I varet og dereter balanserer seg pa et hoyere niva. I de fleste land sa har boligprisene skutt I varet og dereter kollapset

igjen.

 

Hvis du mener det er normalt, hvorfor ikke komme med noe bevis?

[Neppe]

Ikke lek eplekjekk. Jeg vil ikke behandle deg med silkehansker om du forsetter slik.

 

Hvis du mente a ha kortere nedbetalingstid, hvorfor skrev du ikke det? Istedenfor a skrive å ha sa høye avdrag som mulig.

 

Det gir heller ikke mening iforholdtil hva du skrev. Er renta lav og det er null sjanse for boligkrakk, så er det logisk å ta opp så stort lån som mulig. Kort nedbetalingstid er derimot ikke logisk fordi da kan man ikke kjøpe like dyrt.

 

Du skrev at boligkrakk er like sannsynlig som dommedag.

Igjen prøver du å vri på ord.

 

Ja, å betale høyere avdrag er det samme som å ha kortere nedbetalingstid. Jeg trodde det var ganske åpenbart for de fleste hva dette betydde. Grunnen til at jeg ikke skrev kort nedbetalingstid er enkelt og greit fordi du ikke trenger å endre på nedbetalingstiden din (selv om du automatisk gjør det) ved å betale høyere avdrag. Du har også rammelån, som ikke blir påvirket av nedbetalingstid.

 

Jeg mener fortsatt, som mange andre at sjansen for boligkrakk i Norge de neste 10 årene er liten. Det er ikke bare på grunn av lav rente. Igjen må du ta deg tid til å lese hele tråden!!

 

Grunnen til at jeg skrev at sannsynligheten for boligkrakk er like stor som dommedag, er enkelt og greit fordi media har siden tidlig 2000 tallet fortalt oss at nå kommer boligprisene til å synke, nå advarer eksperter, nå skjer det, nå kan du bare drite i å leve, nå kommer huset ditt til og bli verdt null, samtidig som bestemoren din dør, nå kommer hele verden til å brenne osv.

 

På lik linje har vi dommedagsteoriene som konstant forteller oss at jorda skal gå under. Igjen må jeg nesten påpeke til deg (Siden jeg vet du kommer til å kommentere det om jeg ikke gjør det, og du ikke kommer til å lese tidligere i tråden), at jeg ser på det som veldig reelt at boligprisene kommer til å synke.

 

 

Du baserer ikke argumentene dine på hva du tror, og det vil jo si at du vet. Men i tidligere utsagn sa du at ingen hadde kompetanse nok til å være sikre på området. Så jeg klør meg i hodet og lurer på hva gjør deg så sikker?

 

Om professorer som til daglig jobber med temaet ikke har peiling, hvorfor har du?

Endret 6. februar 2013 av Neppe