Når kommer boligcracket?

[Camlon]

Mener du områdene det var "for få" boliger, var vel i områdene det var nok boliger at cracket kom.

Nei, det var i områdene det var for lav boligbygging at cracket kom. F.eks. la oss sammenligne Houston og Los Angeles. Los Angeles hadde en streng boligbyggingspolitikk, mens Houston hadde ikke det.

 

 

[Camlon]

Men det er en del av dagens problemstilling. La oss si at både Ola og John, som bor hver for seg, har lest for mange interiørblader og avistillegg og funnet ut at de er leie av boligene sine, så de er ute etter noe litt større og mer sentralt. Dessverre finnes det bare en bolig som begge finner brukbar, og da blir det budkrig.

Hadde ikke John og Ola forlest seg på forbrukshjelp, ville de ikke bydd på boligen i første omgang. Hadde det vært nok boliger, hadde de hatt hver sin bolig å by på, eller i hvert fall ville utvalget tatt brodden av budrunden (selv om jeg ikke får akkurat denne, er det en nesten like fin litt lenger ned i gata).

Ja, byrunder kan øke prisene. Men folk vil helst holde seg unna byrunder. Årsaken til byrunder i Norge er på grunn av mangel på boliger. Jeg kjøpte en bolig i New Zealand, og jeg var den eneste personen som bydde på boligen.

 

Men det har lite med hva du skrev først. Du skrev at folks ønske om å bytte boliger ofte fører til høyere boligpriser. Det gjør det ikke, fordi om folk beholder samme bolig så vil det ikke bare være færre kjøpere, men det vil også være færre boliger.

 

Nok boliger ville gjort dette til et ikke-problem, såklart. Men hva er "nok"?

Jeg vil si 600 boliger for 1000 befolkningsvekst er nok. Det betyr at boligproduksjonen i Oslo må tredobles. Det er ikke vanskelig, men vi har desverre uduglige politikere som ikke vet hva de skal gjøre.

 

1. Gjør det enklere og billigere for private å bygge nye boliger og fortette.

2. Åpne opp sørkedalen for privat bygging og bygg t-bane inn i dalen til skiområdene.

3. Staten bør gå inn og bygge sine egne boliger og selge dem. En stor feil mange stater gjør er å bygge boliger for fattige mennesker. Det forverrer boligkvaliteten i Oslo. Man bør heller bygge boliger for middelklasse og de fattige kan da flytte inn i de boligene middelklassen flyttet ut av.

4. Staten bær bygge rekkehus i distriktene, ikke blokker som bare fattige mennesker vil bo i.

[hean]

Nei, det var i områdene det var for lav boligbygging at cracket kom. F.eks. la oss sammenligne Houston og Los Angeles. Los Angeles hadde en streng boligbyggingspolitikk, mens Houston hadde ikke det.

 

Les igjen hva du selv skriver og hva jeg spurte om

[Camlon]

Les igjen hva du selv skriver og hva jeg spurte om

Jeg er ikke helt sikker på hva du spurte om.

 

Det jeg mente var at byene hvor det var stor nok boligproduksjon så var det ingen boligcrack. Houston er en stor by BTW. Langt større enn f.eks. Oslo.

[Schwarzwald]

Jeg kjøpte min første bolig for åtte år siden, på tross av at alle de såkalte "ekspertene" var sikre på at et boligkrakk var nært forestående. Alle forståsegpåere mente jeg var dum som kjøpte bolig da, og ikke ventet et par-tre år. I tillegg ville jo renten gå kraftig opp og holde seg høy i laaang tid fremover.

 

Nå, åtte år senere, har boligen min økt i verdi fra 1,5 til over 2 millioner, samtidig som renten er lavere enn da jeg kjøpte. Renten har riktignok gjort et lite hopp i mellomtiden, men det varte ikke lenge.

 

Så hadde jeg fulgt rådene for åtte år siden, hadde jeg nok fortsatt sittet og ventet da det blir verre og verre å komme inn på boligmarkedet. Glad jeg vet at "eksperter" og forståsegpåere ikke er til å stole på

[Euklid]

Problemet er at ekspertene vet like lite på begge sider av skalaen, og at oppganger er langvarige (og dermed tilsynelatende vedvarende), mens nedgangsperioder kan være kjappe og brutale.

 

Jeg tror personlig på at det kommer et fall, men aner lite om når og hvor stort dette eventuelt måtte bli. Det mest rasjonelle tror jeg er å kjøpe en bolig som passer nåværende og fremtidig livssituasjon heller enn å prøve å time markedet best mulig, det er det de færreste som klarer -- også blant de som blir betalt gode summer for å gjøre det.

[Neppe]

Nå har vi nettopp kjøpt oss leilighet. Før salget tok jeg meg god tid til å undersøke å forhøre meg om samme problemstilling. Jeg har forhørt med noen av mine forelesere (Innen økonomi), bare for å få ett inntrykk av hva de mener.

 

Vi har lest, hørt med banker, meglere (Ikke den som solgte til oss) og hele regla. Hva alle sier, og hvordan økonomien i Norge er, er det absolutt ingenting som tyder på at dette er en boble som vil sprekke. Så lenge etterspørselen er høy, og boligene stiger i takt med lønningen finnes det ingen verdens grunn til bekymring.

 

Å si at det kommer et boligkrakk i Norge er rene spekulasjoner, og omtrent like usikker som dommedags teorier. Om boligprisene kommer til å fortsette å stige like mye er en helt annen sak, men det kommer an veldig på hvor du kjøper. I en by så er prisene allerede veldig presset, og som mange erfarer leter folk heller utenfor selve bykjernen, og det er her prisene mulig vil stiger på leiligheter.

 

Til de som er på utkikk etter å kjøpe, så er det bare tapsprosjekt å vente. Skulle det mot formodning komme et boligkrakk i Norge, har du trolig tapt mer på å vente med å kjøpe. Løp og kjøp, renta er latterlig lav, og mye tyder på at den vil falle igjen på grunn av en veldig sterk krone. Betal så høye avdrag du makter mens renta er så lav, det vil du tjene på i det lange løp, istedet for å spekulere på om det er dumt å kjøpe nå, nå som boligprisene er så høye. Det er større sannsynlighet for at de blir høyere, enn at det kommer et kraftig fall.

Endret 5. februar 2013 av Neppe

[frevild]

(...)

Løp og kjøp, renta er latterlig lav, og mye tyder på at den vil falle igjen på grunn av en veldig sterk krone. Betal så høye avdrag du makter mens renta er så lav, det vil du tjene på i det lange løp, istedet for å spekulere på om det er dumt å kjøpe nå, nå som boligprisene er så høye. Det er større sannsynlighet for at de blir høyere, enn at det kommer et kraftig fall.

 

Det er det jeg tror er en farlig tankegang: Renten er lav nå, ergo har man råd til å ta opp skyhøye lån og bruke disse fullt ut i en budkrig. Hvis det er slik det er, betyr det at boligprisene ikke bestemmes av noen formening om verdi, men av hvor stort lånebeløp man har råd til å betjene løpende ut fra gjeldende rentenivå.

 

Det hadde vært interessant å se en oversikt over rentenivå og boligprisutvikling - for å se om prisene utvikler seg i takt med rentene.

 

 

 

 

Risikoen for krakk reduseres uansett hvis dere nedbetaler ekstra. Da vil en uventet rentestigning ikke ramme like hardt.

 

Gratulerer med kjøpet

[the_last_nick_left]

Det er det jeg tror er en farlig tankegang: Renten er lav nå, ergo har man råd til å ta opp skyhøye lån..

 

Hvis bankene hadde vært stokk dumme, hadde dette vært tilfelle, men i og med at bankene legger inn at man skal tåle i hvert fall fem prosentpoeng høyere rente er det ikke sånn det fungerer. Og som jeg påpekte tidligere i tråden, renten stiger svært sjelden med fem prosentpoeng over natten og uansett kutter folk i veldig mye annet forbruk før de dropper rentene på lånet.

[frevild]

Hvis bankene hadde vært stokk dumme, hadde dette vært tilfelle, men i og med at bankene legger inn at man skal tåle i hvert fall fem prosentpoeng høyere rente er det ikke sånn det fungerer. Og som jeg påpekte tidligere i tråden, renten stiger svært sjelden med fem prosentpoeng over natten og uansett kutter folk i veldig mye annet forbruk før de dropper rentene på lånet.

 

Tja, jeg vet ikke om jeg har like stor tillit til bankenes evne til å vektlegge langsiktig tenkning. Det er ikke gitt at banker er spesielt risikoaverse. Man har jo også sett eksempler på banker som er litt for utlånslystne. F.eks. i USA.

 

Det er selvsagt sant at man skal kunne tåle høyere rente. Min mistanke er at hverken låntager eller långiver tar dette spesielt tungt. Man vil låne maksimalt for å komme inn på boligmarkedet, og lar ikke et hypotetisk scenario med høyere renter hindre dette.

 

For øvrig tror jeg ikke det har betydning at man legger inn en margin for renteøkning. Poenget er at det er dagens rentenivå som avgjør hvor stort beløp man kan få ut fra banken. I dag må man ta høyde for renter på ca. 8 %, og man får lånt en hovedstol basert på at man vil klare å betjene 8 %; hvis rentene var 8 %, måtte man ta høyde for kanskje 13 % og få en hovedstol basert på at man klarte å betjene dette. Mao. ville man da ha et langt lavere beløp å gå i budkrigen med, og boligprisene ville falle.

 

Jeg tror du har helt rett i at man - hvis rentene stiger - vil kutte inn der man kan i forbruket for å betjene lånet. Å misligholde banklån er sjelden lurt; det kan da løpe strafferente, banken kan benytte pantesikring (dvs. tvangsselge boligen) evt. gå på mor&far som står som kausjonist.

 

Men dette går på hvordan eksisterende låntagere vil ha det ved en renteoppgang. Poenget mitt er egentlig bare at jeg tror boligprisene øker når rentene faller og vice versa. At boliger er dyre i dag, er resultat av at folk med dagens lave rente har råd til å betjene større lån. Dette er iallfall min mistanke. Jeg har ikke sjekket statistikken, men vet at rentene på 90-tallet var opptil 16 % og at boligprisene da var vel en brøkdel av dagens nivå (1/3 nominelt?).

 

Hvor fort rentene kan bevege seg, aner jeg ikke. Men sett at de kan dobles på et år; hvis mistanken min er rett, vil det bety at man får et ganske dramatisk fall i boligprisene, ennskjønt over tid.

 

Det har ikke noe å si for de som da skal inn i markedet, men vil ramme dem som har kjøpt dyrt og ikke klarer de nye, høye rentene.

[Neppe]

Det er det jeg tror er en farlig tankegang: Renten er lav nå, ergo har man råd til å ta opp skyhøye lån og bruke disse fullt ut i en budkrig. Hvis det er slik det er, betyr det at boligprisene ikke bestemmes av noen formening om verdi, men av hvor stort lånebeløp man har råd til å betjene løpende ut fra gjeldende rentenivå.

 

Det hadde vært interessant å se en oversikt over rentenivå og boligprisutvikling - for å se om prisene utvikler seg i takt med rentene.

 

 

 

 

Risikoen for krakk reduseres uansett hvis dere nedbetaler ekstra. Da vil en uventet rentestigning ikke ramme like hardt.

 

Gratulerer med kjøpet

Banker vil ha sikkerhet for pengene sine, de lar ingen ta opp lån de absolutt ikke kan makte, selv med høyere rente. Med på grunn av at renten er så lav, så er det veldig lett å "kompensere" med store avdrag. Det er jo det som menes, kvitte seg med mest mulig av lånet før renta stiger, rett og slett fordi den lave renta gir rom for det. Fella er å heller velge å leve fett nå, også slite når renta stiger.

 

Banken er ikke så snille at de gir folk store lån, fordi renta er lav. Renten er strengt regulert, og vil ikke hoppe opp til hverken 8% eller 13% på flere år. I følge deg da, vil man jo aldri kunne låne noe som helst, fordi risikoen vil alltid være for stor. Vi har heldigvis et ganske strengt system på boligkjøp i Norge, slik at de som havner i uføre på grunn av slike ting er et fåtall.

 

Og takk

[hean]

Det er vel bare slik... hvis boligprisene synker og rentene stiger og folk ikke klarer å betale boliglånene så må boligen selges.

 

Hvis det viser seg at banken har lånt ut uforsvarlige høye summer og boligen ikke dekker opp lånet er det ofte bankene som sitter igjen med tapet!!

 

Hvis dette da blir en trend så sliter banken ved eventuell stigende renter og fallende priser.

[Prusk]

Banken er ikke så snille at de gir folk store lån, fordi renta er lav. Renten er strengt regulert, og vil ikke hoppe opp til hverken 8% eller 13% på flere år. I følge deg da, vil man jo aldri kunne låne noe som helst, fordi risikoen vil alltid være for stor. Vi har heldigvis et ganske strengt system på boligkjøp i Norge, slik at de som havner i uføre på grunn av slike ting er et fåtall.

 

Hva renta er om flere år er umulig å si. Flere ganger de siste 15 årene har renta svingt opp til både 7 og 8 % - så å basere seg på dagens rentenivå i overskuelig fremtid er ikke særlig lurt. Det hadde forøvrig vært fantastisk med et rentehopp mot 6-7 % en kort periode nå fremover, men det ser dessverre ut til at renten heller går motsatt vei.

 

Økt krav til egenkapital og alt annet fjas som kommer fra regjeringen har ca. 0 innvirkning på de galopperende prisene.

[frevild]

Banker vil ha sikkerhet for pengene sine, de lar ingen ta opp lån de absolutt ikke kan makte, selv med høyere rente. Med på grunn av at renten er så lav, så er det veldig lett å "kompensere" med store avdrag. Det er jo det som menes, kvitte seg med mest mulig av lånet før renta stiger, rett og slett fordi den lave renta gir rom for det. Fella er å heller velge å leve fett nå, også slite når renta stiger.

 

Det er kun de som allerede har lån og som er vel inne i boligmarkedet, som får bedre råd når rentene daler. De som skal kjøpe bolig, tar i stedet opp større lån; det har de jo råd til med de lave rentene. Og gjør ikke DE det, gjør noen andre det - og da er det disse andre som får kjøpt seg bolig (= vinner budrunde).

 

For å ta meg selv som eksempel: Jeg fikk vanlig banklån i 2010, og med ca. 3,50 % i rente ville jeg bruke nesten 1/4 av min disponible inntekt (etter skatt) bare på rentene alene. Jeg tok da høyde for en økning til det dobbelte (om jeg husker rett), noe som ville innebære at jeg brukte ca. halvparten av inntekten på rentene.

 

Hadde rentene vært dobbelt så høye (7 %) da jeg tok opp lånet, ville jeg sannsynligvis bare fått halvparten så mye i lån. Og det er det som er mitt poeng: Jeg lurer på om denne mekanismen gjelder alle som skal ta opp boliglån: Når rentene faller, får boligkjøpere mer i banken - og overbyr hverandre med høyere beløp enn de ellers ville.

 

Banken er ikke så snille at de gir folk store lån, fordi renta er lav. Renten er strengt regulert, og vil ikke hoppe opp til hverken 8% eller 13% på flere år. I følge deg da, vil man jo aldri kunne låne noe som helst, fordi risikoen vil alltid være for stor. Vi har heldigvis et ganske strengt system på boligkjøp i Norge, slik at de som havner i uføre på grunn av slike ting er et fåtall.

 

Og takk

 

Renten er strengt regulert, men man kan vel ikke vedta politisk at den skal være høy eller lav? Dette styres vel av økonomien i Norge.

 

Og nei, jeg tror ikke banken er snill. Tvert i mot, bankens oppgave er å fremme bankens interesser. Og det er nettopp derfor jeg ikke vil være naiv overfor bankene.

 

Banken er en butikk, varen er kreditt. I utgangspunktet er de som butikker flest, de har interesse i å selge mest mulig - dvs. gi mest mulig i lån.

 

Men er det likevel i bankens interesse å besinne seg og ikke låne ut ubegrenset?

 

Jeg er ikke finansmann (selv om jeg til dels jobber med finansbransjen), men det er vel klart at det kan være økonomisk rasjonelt for en bank å gi store lån i dag og samtidig å nedtone de risiki som finnes på lengre sikt (dvs. renteøkning med påfølgende betalingsmislighold fra lånekunder).

 

For det første: Hvorfor skal banken egentlig passe på å ikke låne ut mer enn kundene klarer å betjene hvis rentene øker betydelig? Bankens interesser er jo sikret gjennom pantsettelse/kausjon. Viser det seg at rentene går til himmels og kundene sliter, kan banken få dekning likevel. Det er riktignok et styr med namsprosess etc., la oss si at det koster 100 000, men poenget er at banken uansett får det den skal ha selv om kunden går konkurs.

 

Det jeg ville tenkt på hvis jeg var en bank, var faren for renteoppgang i kombinasjon med prisfall. Det er DET som er farlig for meg, siden det kunne føre til at jeg ikke får full dekning likevel ved tvangssalg. Det er DETTE som kunne bety at jeg må begrense hvor mye jeg låner ut.

 

Men hvor kraftig virker denne mekanismen? Ved å låne ut mye i dag får bankene økte renteinntekter i dag; disse kan generere nye inntekter. En bank kan kalkulere med at disse mergevinstene ved å gi store lån minst nuller ut risikoen for renteoppgang og prisfall.

 

Det tar dessuten tid før rentene stiger til et dramatisk nivå; om en bank gir et stort lån i dag, vil dette lånet derfor være delvis nedbetalt når dette tidspunktet er nådd.

 

Kort sagt: Jeg tror IKKE man kan overlate til bankene å bestemme utlånsvolumet. Det er vel bl.a. derfor bankene er underlagt offentlige reguleringer og bl.a. derfor vi har et Finanstilsyn.

[Neppe]

Det tar dessuten tid før rentene stiger til et dramatisk nivå; om en bank gir et stort lån i dag, vil dette lånet derfor være delvis nedbetalt når dette tidspunktet er nådd.

 

Kort sagt: Jeg tror IKKE man kan overlate til bankene å bestemme utlånsvolumet. Det er vel bl.a. derfor bankene er underlagt offentlige reguleringer og bl.a. derfor vi har et Finanstilsyn.

Man skal ikke stole blindt på noen med pengene sine.

 

Men det du sier før det, er jo det samme som jeg mener. Det er mao ikke en grunn til å vente. Så da er vi nok ganske enige

[Euklid]

Hva alle sier, og hvordan økonomien i Norge er, er det absolutt ingenting som tyder på at dette er en boble som vil sprekke.

Det kan godt hende du har rett i at vi ikke har en sprekkferdig boble, likeså kan det godt stemme at det er god økonomi i å kjøpe bolig i dag. Men at det ikke finnes noe som helst som tyder på at det er en boble i det norske boligmarkedet i dag er sludder.

 

Må skrive kjapt pga tidsnød, kan evt utdype senere, men her er noen nedrablede stikkord:

-forhold mellom kjøps- og leiepriser rekordhøyt

-vedvarende sterk kredittvekst over lang tid

-nær korrelasjon mellom kreditt- og prisvekst

-priser har steget langt mer enn lønninger over en lang periode

-mange er opptatt av å komme seg inn i markedet nå for å komme i forkant av fremtidig vekst

-reglene om egenkapitalkrav strekkes med alle mulige kreative omgåelser

-mange førstegangskjøpere har svært høy gjeldsgrad (spesielt når en ser på total lånefinansiering, ikke bare hovedlånet fra banken)

-husholdningenes gjeldsbelastning er rekordhøy

-inflasjonsstyringen har store hull som pengepolitisk verktøy for en liten, åpen økonomi som den norske (knallgod teori for USA, enormt katastrofepotensiale for Norge)

 

Skal det sprekke, og eventuelt når? Ikke spør. Aner ikke. Men det skal store skylapper til for å mene at det er «absolutt ingenting» som tyder på en boble i det norske boligmarkedet.

[Neppe]

Jeg mener, og jeg tror også mange andre mener, at det er en stor forskjell på dette krakket eller boblen folk snakker om, og et fall i boligprisene. Et fall er veldig reelt, det vil ingen benekte. Men boblen eller krakket folk snakket om, det er en helt annen sak!

[hean]

Jeg mener, og jeg tror også mange andre mener, at det er en stor forskjell på dette krakket eller boblen folk snakker om, og et fall i boligprisene. Et fall er veldig reelt, det vil ingen benekte. Men boblen eller krakket folk snakket om, det er en helt annen sak!

 

Det er nettopp det jeg også prøver å si men som folk flest ikke klarer å skille mellom dessverre. Tror på en fortsatt stigningi 2014 og kanskje 2015 men tror også og håper på en utflating og svakt fall etter 2015.

 

Det hadde vært fint med en total prisstigning fra i dag ut 2015 på ca 12-13-14-15% og en stigning fra 2015 til 2020 på maks 10%, det hadde gjort at lønningene kunne komme litt etter og at man slapp litt luft ut av det mange kaller en boble.

[Jepp123]

Det er spennende å høre hva folk tenker om boligmarkedet. Det jeg mener man også må ta hensyn til er pris på ny bolig vs. gammel bolig. En boble er vel i teorien at noe omsettes for en mye høyere pris enn hva det fysisk er verdt fordi verdien blir hauset opp. Med dagens priser på håndverkere, materialer osv vil det fortsatt være svindyrt å bygge et nytt hus selv om du får tomt uten vann og avløp omtrent gratis. Og med stadig nye og strengere byggeregler tror jeg ikke det blir billigere med det første.

 

Alle trenger et sted å bo, og de fleste kan bo like godt i et hus som er 30 år som 1 år. Derfor mener jeg vi først kan snakke om en boligboble når det blir store sprik i material/håndverkerpriser vs. boligpriser eller det blir et overskudd på boliger i Norge. Begge disse scenarioene tror jeg ikke vi får se med det første.

[Euklid]

Det er tomteprisene som har gått i været. Resten har også hatt en betydelig vekst (over KPI), men mer på linje med lønnsveksten.

 

Apropos at det ikke finnes et eneste tegn på bobler i det norske boligmarkedet: Barnefamiliers gjeld er tredoblet siden 2004